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Licence Droit III 1er semestre
DROIT DES CONTRATS SPECIAUX
Introduction
Le droit positif appréhende le droit des contrats sur deux niveaux. Il y a tout d’abord l’ensemble
des règles applicables à tout contrat quel qu’il soit, c’est le droit du contrat. Il y a aussi les règles
propres à chaque catégorie de contrats, c’est le droit spécial des contrats (ou le droit des contrats
spéciaux) ou le droit des contrats. Ces règles spéciales à chaque catégorie de contrat sont tantôt
impératives tantôt supplétives, tantôt elles dérogent au droit, tantôt elles le complètent. Le droit des
contrats n’est pas un droit plus simple que celui du contrat. On assiste à un phénomène de
complexification du droit des contrats spéciaux. Cette tendance tient à la conjonction de deux facteurs.
C’est tout d’abord le fait de l’apparition de nouveaux contrats. Le contrat de vente d’immeuble à
construite est un contrat récent, qui n’existait pas dans l’édition d’origine du Code civil. C’est aussi un
phénomène de spécialisation des contrats existants. Le contrat de bail par exemple a connu des
réglementations propres aux baux d’habitation, au bail rural, au bail commercial, etc. Il y a trois strates
de réglementations : le contrat est soumis au droit commun des contrats, puis à la réglementation
spéciale des baux ruraux et encore à la réglementation plus spéciale des .
Le droit des contrats spéciaux se présente comme un puzzle dont le nombre de pièces ne cesse
d’augmenter.
I- L’identification des contrats étudiés
A- Les contrats nommés et innomés
Distinction posée par 1107 du Cciv : ce sont les « contrats qui ont une dénomination propre et ceux
qui n’en ont pas ». Les contrats nommés au sens de cet article sont les contrats qui non seulement ont
un nom, mais qui, aussi et surtout font l’objet d’une réglementation spéciale qui leur est spécifique.
Les contrats innommés n’ont pas reçu de nom, ou bien la pratique leur en a donné un, mais dans les
deux cas ils ne font pas l’objet d’une réglementation spécifique.
Exemple : Deux contrats entre voisins, l’un maçon, l’autre électricien. Ils font entre eux un contrat
pour que chacun travaille chez l’autre. Avec deux accords de volonté, chacun s’engage par une
obligation. Ce contrat est innommé. Ne faisant pas l’objet d’un règlement spécifique, ils ne sont
soumis qu’au seul droit commun des contrats.
Au sein des contrats nommés, on étudiera que les contrats qui ne relèvent pas d’une discipline
distincte. Certains contrats nommés possèdent un tel particularisme qui font l’objet d’une discipline
ayant pris son autonomie par rapport au droit civil.C’est le cas des contrats administratifs qui sont
passés par une personne morale de droit public pour une mission de service public ou comportant des
clauses exorbitantes du droit commun. Il faut aussi écarter le contrat de travail étudié en droit social. Il
faut de la même manière écarter le contrat de société. Ainsi faut-il faire du PACS, de la donation, du
contrat de mariage, du cautionnement, du nantissement et des hypothèques (sûretés). Idem pour les
transactions (convention par laquelle les parties à un litige y mettent fin en se consentant des
concessions réciproques), les compromis (convention par laquelle des personnes qui sont en conflit
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décident de confier la solution du litige non pas à un tribunal, mais à un ou plusieurs arbitres). Est
enfin exclu le contrat d’assurance.
B- Les contrats primaires
Au sein des contrats nommés ne relevant pas d’une discipline distincte, nous n’étudierons que les
contrats primaires. Tous les contrats nommés n’ont pas tous la même importance. On distinguait au
XIXe siècle les petits contrats des grands. De la même manière, sont écartés de cette étude les petits
contrats. C’est par exemple le cas des contrats de jeux et de pari (art 1965 et suiv. du Cciv). Seuls les
principaux contrats privés vont retenir notre attention, à savoir :
Le contrat de vente :
Défini par l’art. 1582 CCiv qui dispose que « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à
livrer une chose et l’autre à la payer. » Il y a donc le transfert de propriété et le paiement d’un prix.
Ces deux éléments suffisent à caractériser le contrat de vente.
Le contrat d’échange
Défini par l’art. 1702 CCiv selon lequel c’est un « contrat par lequel les parties se donnent
respectivement une chose ou une autre » Il y a donc le transfert de propriété A et le transfert de
propriété de B.
Le contrat de bail :
Défini à l’art.1709 du Cciv : « contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une
chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer. » Il y a la
fourniture de la jouissance d’une chose et le paiement d’un prix.
Le contrat de prêt :
Défini par l’art. 1875 du Cciv, c’est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre
pour s’en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi. Deux traits distinctifs, la
jouissance gratuite d’une chose et la restitution de la chose.
Le contrat de mandat :
Défini par l’art 1984. Le seul trait caractéristique du mandat est la mission du mandataire :
l’accomplissement d’un ou plusieurs actes juridiques au nom et pour le compte du mandant.
Le contrat d’entreprise :
Défini par l’art. 1710 du Cciv. Il est caractérisé par l’accomplissement d’un travail matériel
indépendant et par le paiement d’un prix.
Le contrat de dépôt :
Défini par l’art. 1915 du Cciv : « acte par lequel on reçoit la chose d’autrui à la charge de la garder
et de la restituer en nature. » Deux traits distinctifs : la garde d’une chose et la restitution de la chose.
Pourquoi les appeler contrats primaires ?
Cela signifie d’abord étymologiquement que ce sont les contrats qui viennent en premiers, c'est-à-
dire que leur importance est fondamentale. C’est par leur intermédiaire que s’opère la réalisation des
besoins essentiels.
Cela veut dire aussi simple, basique, élémentaire. Or les contrats primaires ont ceci de commun que
tous possèdent une structure simple. Ils se caractérisent par un petit nombre de traits distinctifs. (
Voir
descriptions des contrats ci-dessus
) Pour les identifier, on a besoin que d’un petit nombre de traits
distinctifs.
II- L’hybridation
Il est possible de créer des contrats hybrides grâce à l’association de plusieurs contrats primaires.
Comme en peinture il existe des couleurs primaires grâce on peut, en les mélanges, créer une infinité
de teintes. C’est la même possibilité qui est offerte aux parties qui peuvent conclure un contrat
hybride. On distingue trois situations quant à l’appréciation de ces contrats.
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1. La qualification dominante
Les parties concluent un contrat hybride à l’aide d’au moins deux contrats primaires et quand il
apparaît que l’un de ces contrats, auquel le contrat hybride peut être rattaché, domine l’économie du
contrat, celui-ci sera réduit à l’appellation du contrat primaire dominant.
Ex : L’échange avec soulte
Le contractant B transfert la propriété d’un bien à B. En contrepartie, B fait de même à l’égard de A et
s’engage également à lui verser une somme d’argent appelée soulte. Cet échange est un contrat
complexe, hybride. On y repère les traits distinctifs de deux contrats primaires : il y a deux échanges
de propriété, caractérisant
l’échange. On y retrouve aussi les traits distinctifs de la vente, c'est-à-dire
le transfert de propriété d’un bien contre le paiement d’un prix.
Quelle est l’attitude adoptée par la jurisprudence face à ce type de contrat ? Supposons que la
prestation de B, la soulte soit l’élément dominant (soulte est supérieure à la valeur du bien transféré),
le juge va considérer que l’élément dominant est celui de vente et donc que le contrat est ni plus ni
moins un contrat de vente. À l’inverse si l’élément dominant est le transfert de propriété, alors le juge
réduira ce contrat complexe à un contrat d’échange.
Ex : Le contrat d’hôtellerie
On retrouve les traits distinctifs du contrat de bail (jouissance d’une chose moyennant le paiement
d’un prix), mais aussi du
contrat d’entreprise (prestations, travail matériel indépendant contre
paiement d’un prix). Le juge considère que les éléments dominants sont ceux du contrat d’entreprise.
2. Qualification distributive
Quand deux couleurs primaires sont juxtaposées, les parties concluent un contrat complexe dans le
lequel on retrouve les traits distinctifs de plusieurs contrats primaires. Si l’on peut distinguer nettement
au sein du contrat complexe plusieurs aspects distincts, relevant chacun d’un contrat primaire
déterminé, on peut alors appliquer une qualification distributive. On va concrètement disséquer les
contrats complexes selon des régimes juridiques différents.
Ex : Porter une voiture à un garage pour une réparation implique que soit passé un contrat
complexe. Il mélange les traits du contrat
d’entreprise (travail matériel indépendant contre prix) et
ceux du contrat de
dépôt (remise de la chose, garde et restitution). Selon la jurisprudence, on peut
distinguer les deux contrats, et selon le problème posé, on considérera tantôt que c’est un contrat
d’entreprise, tantôt un contrat de dépôt. Si la voiture ne marche toujours pas, c’est l’exécution du
contrat d’entreprise qui est en cause. Si à l’inverse la voiture fonctionne, mais que l’automobile est
abîmée, le garagiste n’a pas veillé la bonne garde de la voiture. Selon l’aspect du problème qui se
pose, on applique l’une ou l’autre règle.
Ex : La location-vente
A fournit la jouissance d’une chose à B qui, au bout d’un certain temps, va devenir propriétaire de la
chose en payant le reliquat du prix. La jurisprudence distingue selon un critère chronologique. C’est
d’abord un contrat de bail (mise a disposition, paiement d’un bail) puis un contrat de vente (transfert
de propriété et paiement d’un reliquat). (Com 7 fev. 77 Bull.2 # 38)
3. Qualification sui generis
Si les parties concluent un contrat complexe sans que l’un des contrats primaires qui entre la
composition de ce contrat n’apparaissent comme dominant, et sans non plus qu’on puisse disséquer ce
contrat parce qu’il forme dans l’esprit des parties un tout indivisible, on est alors en présence d’un
contrat hybride original puisqu’il est irréductible à l’une de ses composantes primaires : c’est un
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contrat sui generis. Ce contrat n’obéit donc à aucun régime spécial et ainsi, la seule réglementation qui
lui soit applicable est le droit commun des contrats.
Le législateur peut intervenir
a posteriori et le doter d’une réglementation spéciale.
Ex : Le contrat d’exposant
C’est un contrat conclu entre l’organisateur d’une manifestation et un exposant. On retrouve les
caractéristiques du bail, du contrat de dépôt et de celui d’entreprise.
Pour le contrat de bail, l’organisateur met à la disposition de l’exposant un stand (jouissance contre
paiement d’un prix). Pour le contrat de dépôt, chaque exposant peut amener dans son stand du matériel
qui sera stocké sur place, ce bien ayant une certaine valeur. L’organisateur se charge de la garde de
cette chose. Enfin pour le contrat d’entreprise, l’organisateur s’engage auprès de chaque exposant à
effectuer un travail matériel indépendant, c'est-à-dire assurer la communication, la sécurité, etc.
La jurisprudence considère qu’aucun élément primaire n’étant dominant dans ce contrat. Impossible
donc de le réduire à un seul contrat primaire. De plus, ce contrat est indivisible donc on ne peut pas
utiliser la qualification distributive. C’est finalement un contrat
sui generis.
Ex : le contrat de crédit-bail
Une personne ne veut pas ou ne peut pas acquérir un bien dont elle a besoin. L’entreprise peut alors
conclure un contrat de crédit-bail avec un établissement financier. Il y a deux parties ; le crédit-preneur
(entreprise) et le crédit-bailleur (établissement financier). Le crédit-bailleur achète le bien dont son
client a besoin. Dans un premier temps, le crédit-bailleur va le louer au crédit-preneur. Le crédit-
bailleur consent par ailleurs à l’autre partie une promesse unilatérale de vente.En analysant ce contrat,
on s’aperçoit qu’il s’agit d’un contrat mélangeant les caractéristiques de quatre contrats primaires : du
bail (location du bien contre paiement du loyer), du contrat de prêt (le crédit bailleur est finalement
économiquement un prêteur d’argent), ceux du mandat (le mandataire accomplit un ou plusieurs actes
juridiques au nom et pour le compte du mandant, le crédit-bailleur mandate le crédit-preneur pour
acheter le bien auprès d’une entreprise) et de la vente (le crédit-preneur peut, en payant le reliquat du
prix convenu, décider d’acheter le bien).
La jurisprudence considère que l’on ne peut pas distinguer les contrats primaires composant ce contrat.
Le législateur est intervenu par le vote d’une loi le 2 juillet 1966, réglementant partiellement ce type
de contrat. Ce contrat est en passe de devenir un nouveau contrat nommé.
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PREMIERE PARTIE
LES CONTRATS AYANT POUR OBJET DE TRANSFERER
LA PROPRIETE DUN BIEN
Ce sont les « contrats translatifs de propriété ». Il y a la vente et l’échange.
TITRE I :
La VENTE
Art.1582 c.civ. : La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une
chose et l’autre à la payer.
Deux éléments : Transfert de propriété d’une chose et paiement d’un prix.
Le transfert de propriété d’une chose distingue la vente du bail et du prêt.
Le paiement d’un prix distingue la vente de la donation, de l’échange, et de l’apport en
société.
Les principaux caractères du contrat de vente: c’est un contrat à titre onéreux,
synallagmatique, commutatif (en principe, mais la vente peut être aléatoire : ex : rente
viagère) et consensuel (qui se forme par le seul consentement des parties)
C’est le plus important des contrats spéciaux.
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Chapitre I: LA FORMATION DE LA VENTE
Art. 1583 c.civ. : La vente est parfaite dès qu’on est convenu de la chose et du prix
La formation de la vente suppose donc la réunion de trois éléments à savoir le
Consentement sur la chose et sur le prix = formation de la vente
Attention, c’est ici différent du droit commun des contrats, qui impose la capacité, le
consentement, la cause, l’objet (art. 1108 c.civ.). Mais l’art 1583 reprend quand même 3
des 4 critères .
Mais il manque la capacité, mais les règles de la vente son quasiment les mêmes que
celles du droit commun.
Section 1 : Le consentement
Sous section 1 : La rencontre des volontés
Comment s’opère la rencontre des volontés qui préside à la formation de la vente ?
Cela peut se faire selon un processus simple, celui que décrit le droit commun des
contrats. Mais parfois cela se fait suivant un processus plus complexe (les contrats
préparatoires à la vente).
§ 1 : Le processus simple de rencontre des volontés
C’est la rencontre d’une offre et d’une acceptation.
A / L’offre (de vente)
La définition de l’offre
C’est une proposition précise et ferme de contracter, qui a vocation à entraîner la
formation du contrat par la seule survenance de l’acceptation. Une offre doit être
précise, c’est à dire qu’elle définisse, dans le cas de la vente, la chose et le prix.
Règles propres à l’offre de vente :
Certains types d’offre de vente, considérés comme particulièrement dangereux pour
les consommateurs, sont illicites :
L’offre par envoi forcé (prohibé par l’art. L 122-2 c.conso.) : le vendeur envoie le
produit à l’acheteur potentiel qui a un délai pour le retourné, sinon il est considéré
comme acheté.
L’offre de vente à la boule de neige (prohibé par l’art. L 122-6 c.conso.) : le vendeur
offre la vente à un prix très bas à la condition que l’acheteur recrute d’autres acheteurs.
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L’offre de vente liée (prohibé par l’art. L 122-1 c.conso.) : la vente est subordonnée
à l’achat d’une certaine quantité ou d’un autre produit en plus. C’est licite lorsque c’est
consacré par un usage (les yaourts par exemple).
L’offre de vente avec prime (prohibé par l’art. L 122-35 c.conso.) : le vendeur
professionnel offre une vente qui donne droit à une prime consistant à un autre produit
quelconque. C’est licite si la prime est très faible par rapport à l’objet principal de
l’offre de vente, ou alors si la prime consiste en des objets identiques que ceux de l’offre
principale (pratique du « treize à la douzaine »)
L’offre de vente avec loterie (prohibé par l’art. L 122-36 c.conso.) : si l’acheteur
accepte l’offre de vente, il pourra participer à une loterie.
Le cas de l’offre de vente par Internet fait l’objet d’une réglementation spéciale :
L’offre doit expliciter le processus de formation du contrat (art.1369-1 c.civ) et doit
contenir certaines informations à l’attention de l’acheteur (art. L141-18 c.conso)
a) La nature juridique de l’offre
L’offre de vente n’a pas une nature unique, mais une nature dualiste :
L’offre avec la stipulation d’un délai de maintien :
L’offrant émet une volonté, vendre telle chose à tel prix. Cela produit un effet de
droit, maintenir l’offre pendant le délai stipulé.
Pourquoi ? Parce que l’offrant s’y est
engagé.L’effet produit par l’offre a pour source la volonté unilatérale de l’offrant, c’est
donc un acte juridique unilatéral.
L’offre sans stipulation d’un délai de maintien :
Quel est l’effet de droit produit ? Le juge considère que l’offre doit alors être
maintenue pendant un « délai raisonnable ». Quelle est la source de l’effet de droit
produit ? Le droit objectif, puisque c’est le juge qui impose le délai raisonnable. L’offre
est alors un fait juridique, (définition du fait juridique : un événement volontaire ou non
qui produit des effets de droit, lesquels se produisent indépendamment de la volonté des
intéressés.)
L’offre est donc tantôt un acte juridique unilatéral (lorsqu’elle est assortie de la
stipulation d’un délai de maintien), et tantôt un fait juridique (lorsqu’elle ne l’est pas).
Rappel
On distingue deux grandes sources d’obligations, les faits juridiques et les actes
juridiques. Un acte juridique est une manifestation de volonté qui produit des effets de
droit, cette volonté étant indispensable. Un fait est un événement volontaire ou pas qui
produit des effets de droit voulu ou non par les intéressés.
On distingue les actes juridiques unilatéraux et les conventions ; ce premier est une
manifestation de volonté d’une personne agissant seule. Les conventions sont des
accords de volonté donc il faut être au moins deux. Parmi les conventions, on isole une
sous-catégorie : le contrat, accord de volonté qui produit des effets de droit à savoir, des
obligations.
L’offre de vente est donc un acte juridique unilatéral ou bien un fait juridique.
b) Le régime
Deux problèmes se posent.
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Que se passe-t-il si l’offrant rétracte son offre avant qu’il y ait eu acceptation ?
Si l’offrant décède avant qu’il y ait eu acceptation, son offre survit-elle ?

1. La révocation de l’offre
Il faut distinguer selon la nature de l’offre.
Si l’offre est un acte juridique unilatéral, l’offrant s’est alors engagé à maintenir
l’offre pendant le délai qu’il a lui même stipulé. En tant qu’
acte juridique, il a force
obligatoire : l’offrant est lié par son engagement. Logiquement l’offre est irrévocable
pendant le délai stipulé.
L’engagement de l’offrant est moins fort et la rétractation est possible si elle n’est
qu’un simple
fait juridique. Cette rétractation doit être possible sous réserve que
l’offrant répare le préjudice que cette rétractation pourrait causer.
Mais la position de la jurisprudence est différente. Est admis que la rétractation est,
en toute hypothèse, possible et qu’elle fait tomber l’offre. Seulement il est possible
qu’elle crée un dommage que l’offrant devra réparer. Cette dualité d’acte ne se retrouve
donc pas en pratique. L’offre est extrêmement fragile dans l’état actuel de la
jurisprudence.La Convention internationale de Vienne du 11 avril 1980, relative à la
vente internationale de marchandises entre professionnels, prévoit dans son article 16 2°
a) que « l’offre de vente, quand elle est assortie par l’offrant d’un délai, est
irrévocable ».
2. Le décès de l’offrant
Ici la jurisprudence adopte une solution conforme à la dualité.
Si l’offre est assortie d’une obligation de maintien, le décès de l’offrant n’entraîne
pas la caducité de l’offre (3Civ. 10 décembre 1997 Def.1998 Art 37753 #20).En
pratique, c’est l’héritier du défunt qui reçoit la charge de cette offre.
Si l’offre n’est pas assortie de la stipulation d’une offre de maintient, alors le décès
de l’offrant fait tomber l’offre (3Civ 10 mai 1989 B. III #109).
Ces solutions sont l’exact reflet de la dualité d’offres. Dualité de nature, dualité de
régime.
B- L’acceptation
Elle se définit comme un agrément pur et simple de l’offre. Elle entraîne la
formation automatique de la vente.
Le droit commun des contrats pose cependant trois règles.
1. L’acceptation est un agrément de l’offre.
2. L’acceptation de l’offre entraîne la formation irrévocable du contrat.
3. L’acceptation de l’offre peut intervenir à tout moment tant que l’offre n’est pas
caduque.
Dérogation à la règle première, l’acceptation est un agrément pur et simple de l’offre.
L’acceptation est un simple oui. Les ventes consenties par voie électronique posent des
difficultés. Si on appliquait la règle selon laquelle l’acceptation est un agrément de
l’offre, celle-ci se caractériserait par un clic sur un lien. Mais l’acheteur se trouverait
exposé à un double danger. Existe tout d’abord celui du clic accidentel mais aussi celui
du clique compulsif, quand l’utilisateur clique deux fois de suite sur le lien. L’art. 1369-
5 Cciv (loi du 21 juin 2004) prévoit un système particulier d’acceptation, « le système
du double clic », idée de réitération de l’acceptation. Il faut donc une première
acceptation qui ne compte pas mais aussi une seconde qui, elle, vaut acceptation.
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Il faut après le premier clic que l’acheteur puisse vérifier le détail de sa commande ainsi
que le prix. Ce n’est qu’après l’apparition du récapitulatif sur l’écran que l’acheteur peut
confirmer sa commande par le second clic.
Dérogation à la règle numéro 2 : il arrive que l’acceptation de l’offre de vente ne forme
pas la vente.Il en est ainsi quand le législateur octroie à l’acheteur une faculté de
rétractation, ou un droit de repentir. Cette faculté est discrétionnaire, c'est-à-dire que
l’acheteur n’a pas à justifier d’un quelconque motif. Ce droit est octroyé pour protéger
le consommateur de l’achat impulsif. On rencontre ce droit aussi bien en matière de
vente mobilière que pour les ventes immobilières. Pour les ventes mobilières et plus
précisément les ven
tes par démarchage à domicile, l’art. L121-5 CConso confère à
l’acheteur un délai de rétractation qu’il peut exercer dans un délai de sept jours à
compter de l’acceptation. Ce n’est pas la formation de la vente qui est retardée.
L’acceptation de l’offre de vente entraîne formation de la vente, c’est seulement
l’acheteur qui peut faire tomber la vente en usant de son droit de rétractation. D’autre
part, la
vente à distance bénéficie aussi de ce droit, dans un délai de sept jours à
compter de la livraison (art. L 121-20 du Cconso). Pour les
ventes d’immeubles à
usage d’habitation consenties à un acquéreur non professionnel et constatées dans
un acte sous seing privé
, l’art. L 271-1 CCH (Code de construction et de l’habitation)
confère à l’acheteur une faculté de rétractation dont l’acheteur peut disposer pendant un
délai de 7 jours.
Dérogation à la règle numéro 3 : il arrive que l’acceptation de l’offre de vente ne puisse
pas intervenir n’importe quand mais uniquement à l’expiration d’un délai de réflexion
que la loi impose à l’acheteur. Il en est ainsi dans la
vente d’immeuble à usage
d’habitation consentie à un acheteur non professionnel mais vente directement
constatée dans un acte authentique.
L’acheteur doit respecter un délai de 7 jours
avant de signer l’acte notarié. Le notaire va préparer un projet d’acte de vente qu’il va
remettre à chacune des parties. Ce projet devra être ou bien remis en main propre à
l’acheteur ou bien notifié par recommandé. Il faut que passe un délai de sept jours avant
de pouvoir signer l’acte de vente.
§2 Le processus complexe
Souvent en matière de vente, le mécanisme qui précède la vente ne se réduit pas à une
offre et une acceptation. La
vente elle-même sera en effet précédée de la conclusion
d’un contrat préparatoire.
On appelle souvent ces contrats préparatoires des
avant-contrats. La terminologie de
contrat se justifie car l’acte est un véritable contrat qui a pour fonction de préparer la
vente. C’est un premier contrat, distinct de la vente.
Ce processus a lieu dans deux domaines : c’est tout d’abord le cas dans la vente
d’immeubles et de fonds de commerce
. Pour conclure une vente d’immeuble et de
fonds de commerce, il faut un certain temps. Pour des raisons pratiques tout d’abord,
l’acheteur va demander du temps avant de s’engager dans un tel contrat. Il aura aussi
besoin de temps pour trouver un crédit lui permettant de faire l’acquisition. Enfin pour
les ventes d’immeuble, il faut laisser s’écouler les délais de préemption qui peuvent
s’exercer dans ce domaine. En matière de vente d’immeuble, la loi accorde à certaines
personnes un droit de préemption. C’est un droit qui permet d’acheter un bien en
priorité. En matière immobilière, il existe d’assez nombreux droits de préemption : pour
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la vente de terre agricole, le droit de préemption du fermier permet à ce dernier
d’acheter le bien d’une manière prioritaire. Existe également le droit de la SAFER qui
peut préempter sur une vente. En milieu urbain, existent le droit de préemption des
collectivités locales ainsi que celui du locataire d’un immeuble à usage d’habitation.
A chaque fois que la loi octroi un doit de préemption, elle soumet ce droit à un délai.
Ce temps signifie concrètement qu’un laps de temps assez long séparerait l’offre de
vente de son acceptation.Mais la fragilité inhérente à l’offre (toujours révocable par
l’offrant) devient extrêmement gênante dans des ventes qui nécessitent du temps pour se
former. Plus le temps est long plus la fragilité de l’offre est grande, c’est pourquoi sont
conclus ces avant-contrats.
C’est dans un second temps dans le
secteur des affaires que l’on retrouve la conclusion
de contrats préparatoires avant celle de la vente proprement dite.
Quels sont les principaux contrats préparatoires à la vente ?
A- Le pacte de préférence
1) Identification du pacte de préférence
Le pacte de préférence est un contrat préparatoire qui, en théorie, peut être utilisé
pour la préparation de tous les contrats. Dans la pratique, on s’aperçoit que la quasi-
totalité des pactes de préférence sont appliqués pour préparer le contrat de vente.
a) Définition
C’est un contrat par lequel une personne qu’on appelle le promettant ou le
souscripteur s’engage, pour le cas où elle se déciderait à vendre une chose
déterminée, à donner la préférence à une autre personne, le bénéficiaire.
(1) Signature du pacte de préférence
(2) Décision du promettant de vendre son bien.
(3) Faculté du bénéficiaire d’acheter le bien.
« Le pacte de préférence est un contrat »
C’est le plus souvent un accord de volonté entre les deux cocontractants. Mais on peut
aussi imaginer qu’un pacte de préférence soit inséré dans un testament. Le testateur
lègue un bien à un légataire et ce lègue prévoit que ce bien devra être vendu par
préférence à une personne déterminée. Or le testament est un acte juridique unilatéral,
donc le pacte de préférence en est aussi un. En dehors de cette hypothèse marginale, un
pacte de préférence est un contrat.
Ce contrat qu’est le pacte de préférence peut être un contrat unilatéral ou
synallagmatique. Unilatéral si le promettant s’engage sans obtenir une contrepartie
financière. A l’inverse s’il est prévu le paiement d’une certaine somme, alors le contrat
est synallagmatique car il y a deux obligations.
Ce pacte de préférence peut par ailleurs être un contrat inclus dans un autre contrat ou
être un contrat autonome. Le propriétaire d’un immeuble loue son bien à un
commerçant par un bail commercial. Il peut être prévu que la vente du bien se ferait
prioritairement au bénéfice du locataire. Le pacte de préférence est alors inclus dans le
bail.
« par lequel une personne s’engage pour le cas où elle se déciderait à vendre »
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Le promettant ne s’engage pas à vendre son bien. Il ne faut pas confondre la pacte de
préférence et la promesse unilatérale de vendre dans laquelle le propriétaire s’engage à
vendre son bien. La formation de la vente ne dépend donc pas du seul bénéficiaire.
C’est au promettant qu’il appartient de mettre le bien en vente.
« une chose déterminée »
Tous les éléments essentiels (chose et prix) n’ont pas à être déterminés dans le pacte de
préférence. Il suffit que la chose à propos de laquelle la préférence est faite soit
déterminée, pas le prix.
Civ. 3 15 janvier 2003 (CCC 03 #71) : « il n’est pas de la nature du pacte de préférence
de prédéterminer le prix. » Le pacte de préférence ne constitue pas un engagement
unilatéral de vente.
« à donner la préférence au bénéficiaire »
On indique ici les effets du pacte de préférence.
Le contenu des effets
L’obligation du promettant est une obligation de faire :
il s’engage à proposer la vente par préférence. (Civ. 1 10 juillet 2002 D. 02 IR p2515)
Quelle contrainte fait peser cette obligation sur le promettant ? Celui-ci peut toujours
disposer matériellement de la chose qui fait l’objet du contrat, c'est-à-dire qu’il peut
modifier la substance matérielle de la chose. Il ne va pas non plus interdire au
promettant d’aliéner la chose par un autre moyen qu’une vente. Le promettant s’est
engagé à proposer la vente par préférence. Mais il peut, sans avertir le bénéficiaire,
conclure un échange avec un tiers, ou l’inclure dans un société. Il n’a aucune priorité à
respecter si ce n’est de ne pas utiliser la vente. En effet le pacte de préférence interdit
simplement de vendre le bien à un tiers sans avoir proposer au bénéficiaire d’acheter en
priorité.
Ainsi le pacte de préférence n’entraîne qu’une légère restriction au droit de disposer
du promettant. Il en dispose matériellement et juridiquement à ceci près qu’il ne peut
vendre le bien à qui il veut.
Du point de vue du bénéficiaire : Droit de créance
Il a le droit d’exiger du promettant qu’il fasse quelque chose pour lui, c'est-à-dire qu’il
lui propose d’acquérir le bien.Il dispose d’un droit de créance à l’égard du promettant
(Cour de cassation 24 mars 99 RTDCiv 99 p 617). Ce droit est cessible.
Le délai de l’engagement
La question de la durée du pacte de préférence n’est pas tranchée en jurisprudence. Le
pacte lui-même peut créer une date extinctive. Si avant l’expiration du délai, le
souscripteur décide de mettre le bien en vente, il le propose prioritairement au
bénéficiaire. S’il le promettant ne veut pas vendre le bien pendant le laps de temps, alors
le pacte de préférence devient caduque, il disparaît de lui-même. Mais dans l’hypothèse
où l’acte ne prévoit pas de tel délai, on hésite entre trois solutions possibles. Première
solution : le pacte de préférence est un contrat qui s’étale dans le temps et s’il n’est pas
assorti d’un terme, c’est un contrat à durée indéterminée.Or le droit commun dispose
que chacune des parties dispose d’une faculté de rupture unilatérale. Ainsi le promettant
souhaitant se délier du pacte n’aurait qu’à le stipuler au bénéficiaire. Deuxième
analyse : on pourrait permettre au promettant de demander au juge qu’il fixe un terme
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raisonnable. En matière de contrat de prêt pour lesquels il n’est pas prévu de terme, la
loi prévoit que le prêteur peut saisir le juge pour qu’il fixe un délai raisonnable. Enfin
certains auteurs développent l’analyse selon laquelle le pacte de préférence est un
contrat à exécution successive. Mais le pacte de préférence n’est-il pas un contrat à
exécution instantanée ? Dès lors la seule solution serait d’admettre alors qu’il n’y a pas
de limite temporelle à ces obligations.
b) La distinction entre pacte de préférence et notions voisines
Il faut confronter le pacte de préférence à deux notions qui lui sont proches et
notamment le droit de préemption.
Ce sont d’abord les points communs qui interpellent.Dans les deux cas, le
mécanisme consiste à offrir au bénéficiaire une faculté : acheter ou ne pas acheter. On
observe dans les deux cas qu’est accordée une priorité à une personne dans le cadre
d’une rivalité pour une acquisition. On constate enfin que le seul bénéficiaire ne peut
conclure la vente : il faut attendre que le propriétaire se décide à vendre.
Au delà de ces points communs, ce sont les différences qui l’emportent entre ces
deux mécanismes. La différence fondamentale tient au fondement de ces mécanismes :
le droit de préemption a toujours pour fondement la poursuite de l’intérêt général alors
que le pacte de préférence protège toujours un intérêt particulier. Ex : le droit de
préemption du fermier, il est opportun que le propriété de la terre revienne à celui qui la
cultive, ainsi l’agriculture est performante. Le droit de préemption a forcément une
source légale car il protège l’intérêt général. Seule la loi peut créer un droit de
préemption. En revanche le pacte de préférence est d’origine conventionnelle. Le droit
de préemption permet à son titulaire de demander une fixation judiciaire du prix de
vente et ce n’est pas le cas à propos du pacte de pacte de préférence. Enfin le droit de
préemption est un mécanisme à répétition alors que le pacte de préférence est un
mécanisme à seul coup. Ce dernier épuise ses effets dès lors que le vendeur a proposé
une fois le bien au bénéficiaire. Le droit de préemption peut être exercé à chaque fois
que le bien est mis en vente.
Les deux notions ne peuvent être assimilées. Le pacte de préférence est un
mécanisme irréductible au droit de préemption. Il arrive cependant dans certains arrêts
que le pacte de préférence est un droit de préemption conventionnel mais cela laisse
suggérer que la nature juridique est la même. Le pacte de préférence est un contrat alors
que le droit de préemption est accordé par la loi.
La jurisprudence a annoncé de façon très nette que le pacte de préférence est une
promesse unilatérale de vente conventionnelle : Civ.3 16 mars 1994 (D.94 p486). En
disant cela, la Cour de cassation nie l’autonomie du pacte de préférence. En effet elle
suggère que ce pacte n’est pas un contrat préparatoire à la vente mais une variété de
promesse unilatérale de vente sous conditions.
« Une promesse unilatérale de vente… » ?
Une promesse unilatérale de vente est un contrat préparatoire de la vente plus proche de
la vente que ne l’est le pacte de préférence car le promettant s’engage d’ores et déjà à
vendre tel bien à tel prix et à tel bénéficiaire. Le pacte de préférence conditionnel est
une promesse unilatérale de vente sous condition, c'est-à-dire relatif à un événement
futur et incertain (différent du terme, événement futur et certain). Il y a la condition
suspensive et la condition résolutoire. Dans la condition suspensive, on a un contrat qui
est formé, mais tous ses effets sont suspendus jusqu’à cet événement futur et incertain.
Pour la condition résolutoire, le contrat produit tout de suite ses effets, mais si
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l’événement survient, alors le contrat est rétroactivement anéanti. Quelle est la
condition du pacte de préférence ?

La Cour de cassation répond que le pacte de préférence est une promesse unilatérale de
vente assortie d’une condition suspensive. En l’espèce l’événement futur et incertain est
la décision du promettant de vendre son bien. S’il décide de mettre son bien en vente, le
pacte de préférence produit les mêmes effets qu’une promesse unilatérale de vente.
1er problème : la condition suspensive est un élément essentiel du contrat.
Selon la doctrine, ce raisonnement ne tient pas debout. Dans l’analyse de la Cour de
cassation, le pacte de préférence est analysé comme une promesse unilatérale de vente
sous condition suspensive, la décision du promettant de vendre ; mais qu’est-ce que
cette décision de vendre ?Ce n’est ni plus ni moins que son consentement à la vente ; or
ce consentement est un élément essentiel du contrat. Mais
on ne peut constituer comme
condition suspensive un élément essentiel du contrat, seuls les éléments accessoires
le peuvent
.
2ème problème : la condition suspensive potestative
Admettons que l’on reconnaisse la validité de la promesse unilatérale de vente assortie
d’une condition suspensive, la décision de vendre. De qui dépend la réalisation de cet
événement ? Uniquement du promettant ! Cette condition qui appartient au débiteur est
une condition potestative. Or le Code civil dispose en son article 1174 que « toute
obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part
de celui qui s’oblige. »
Il faut en conclure que le pacte de préférence n’est pas une sorte de promesse
unilatérale de vente, il est autre chose : un acte préparatoire indépendant.
2) La sanction de la violation du pacte de préférence
C’est l’hypothèse dans laquelle le promettant vend son bien à une tierce personne, il
y a donc violation du pacte de préférence.
Quels sont les moyens d’action dont le
bénéficiaire de ce pacte dispose ?
Le bénéficiaire du pacte violé dispose de deux
possibilités.
Tout d’abord le bénéficiaire peut faire une action en responsabilité contractuelle
contre le promettant.Il obtiendra réparation du préjudice causé par le versement de
dommages intérêts. Cette sanction ne satisfait pas pleinement le bénéficiaire, celui-ci
préfèrerait faire jouer la préférence et acheter en priorité. La sanction qui serait vraiment
satisfactoire serait l’exécution forcée du pacte de préférence. Voir Civ.1 5 mai 2004
pourvoi n°01-15812.
L’action ne va pas être dirigée contre le promettant mais directement contre le tiers
acquéreur : il s’agit d’une action en nullité de la vente fondée sur la fraude, Fraus
omnia corrumpt (ce qui est fait sur la base d’une fraude doit être annulé).La
jurisprudence a précisé que la fraude suppose deux choses : la connaissance par le tiers
acquéreur de l’existence du pacte de préférence et la connaissance par le tiers acquéreur
de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir. (Civ.3 26 octobre 82 Bul. III
#208) Autrement dit il faudra démontrer l’existence d’une collusion frauduleuse entre le
promettant et l’acquéreur. Tous les deux connaissaient le pacte de préférence et veulent
le méconnaître. C’est une action difficile car prouver que le tiers savait que le
bénéficiaire avait l’intention de se prévaloir du pacte est chose particulièrement délicate.
S’il parvient à rapporter la preuve de la fraude, la sanction réside dans la nullité de le
vente faite au tiers. Cette nullité implique donc l’anéantissement rétroactif, ainsi le bien
retourne dans le patrimoine du promettant. On revient donc au
statu quo ante. Ce que
refuse la jurisprudence, c’est d’admettre la substitution du bénéficiaire du pacte violé au
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tiers acquéreur après annulation de la vente frauduleuse. Voir Civ. 3 30 avril 1997 Bull.
II #96
Ce refus de substitution est assez mal perçu par le bénéficiaire car il a malgré tout
amené la preuve de la fraude ce qui n’est pas chose aisée.
Que vaut cette solution de la
Cour de cassation en droit ?
Il faut regarder comment elle justifie sa position. Elle fait
appel à l’art. 1142 Cciv lequel dispose que « toute obligation de faire se résout en
dommages-intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur. » Ainsi pour les
obligations de faire, il n’y aurait pas d’exécution forcée en nature. Mais l’obligation de
faire incombant au promettant, si on permettait au bénéficiaire du pacte violé de se
substituer au tiers acquéreur, cela reviendrait à une exécution forcée en nature. Le
promettant ne devait que réserver la vente au promettant, ici le promettant n’a pas
souhaité vendre son bien. Mais ce raisonnement de la Cour de cassation n’est pas
convaincant parce qu’il méconnaît le sens réel de l’art.1142 Cciv. Ce texte signifie que
l’exécution forcée en nature d’une obligation de faire est impossible dans le cas où cette
exécution porterait atteinte à la liberté physique du débiteur. Dans tous les cas où
l’exécution forcée ne porterait pas atteinte à la liberté physique, elle serait alors
possible. En l’espèce, la substitution de l’acquéreur serait une exécution forcée, mais
porterait-elle atteinte à la liberté physique du promettant ? Bien sûr que non. Et il
suffirait que le jugement décide, en même temps de la nullité, de substituer le
bénéficiaire du bien au tiers.
Il fut un temps où la jurisprudence avait admis une sanction beaucoup plus efficace.
Ce cas concernait les pactes de préférence portant sur une vente d’immeuble. Mais cette
sanction a été ensuite abandonnée. C’est un arrêt du 4 mars 1971 D71 p 358 rendu par
la 3
ème chambre civile de la Cour de cassation qui apporta cette solution. Il faut au
préalable connaître le mécanisme de la publicité foncière.
Les opérations juridiques portant sur un immeuble doivent être publiées sur les registres de la
publicité foncière.
Pourquoi organiser une telle publicité ? Cela sert à résoudre les conflits entre
deux personnes qui se prétendraient titulaires de droits concurrents sur le même bien. On ne regarde
pas la date de la vente mais celle de la publication sur les registres de la publicité foncière. Cette
publicité est opposable aux tiers. (Décret 4 janv. 55)
Le pacte de préférence entraîne une petite restriction au promettant puisque celui-ci
ne peut pas vendre à une autre personne que le bénéficiaire. Pour peu que ce pacte ait
pour objet un immeuble, alors il entraîne donc une restriction au droit de disposer de
l’immeuble. Or l’art. 28 2° du décret du 4 janv. 55 dit que les actes juridiques entraînant
une restriction au droit de disposer de l’immeuble doivent être soumis aux formalité de
la publicité foncière. L’art. 30-1 de ce même décret précise que cette publication permet
l’opposabilité aux tiers. Autrement dit, lorsque le pacte de préférence concerne un
immeuble, doivent être respectés les mécanismes de la publicité foncière. Ainsi il faut
regarder lequel des deux a publié en premier.Si c’est le bénéficiaire du pacte qui a
publié en premier, le bénéficiaire se substitue alors bel et bien au tiers acquéreur.
L’inverse marche aussi.
Ce système a été abandonné.En effet, le point de départ de tout le raisonnement de la
Cour de cassation est la qualification du pacte de préférence de restriction au droit de
disposer de l’immeuble. Cela semble logique, mais si on admet cette affirmation, on est
obligé de l’étendre
a fortiori à la promesse unilatérale de vente puisqu’elle est un
engagement plus fort que le pacte de préférence. Dans ce cas, le raisonnement de la
Cour de cassation est également valable pour la promesse unilatérale de vente
14





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(mécanisme de la publicité foncière), la logique oblige à cette conclusion mais c’est
impossible, on se heurte à un obstacle textuel : l’article 37 du décret du 4 janvier 1955
indique que « les promesses unilatérales de ventes d’immeuble ne sont soumises à
publicité que de façon facultative ». Dans le décret, un article spécial empêche d’étendre
à la promesse unilatérale de vente le raisonnement élaboré pour le pacte de préférence.
Du coup on arrive à une contradiction, car la sanction du pacte est plus efficace alors
que l’engagement est moins fort que dans le cas de la promesse. La Cour de cassation a
donc opéré un revirement spectaculaire de jurisprudence : « le pacte de préférence ayant
pour objet une vente d’immeuble n’est pas soumis à publicité foncière » (civ. 3, 16 mars
1994, Dalloz 1994 p. 486).Or il a bien fallu que la Cour de cassation se justifie, elle a
dit que « le pacte de préférence est une promesse unilatérale de vente plénière ». C’est
donc une sorte de promesse unilatérale de vente, et donc il entre dans le champs du
décret, la publicité est facultative. Le problème est que l’affirmation est fausse, la Cour
de cassation doit bien le savoir, mais il fallait qu’elle se justifie.
Depuis, les deux seules sanctions de la violation du pacte sont une action en
responsabilité contractuelle, et une action en nullité de la vente pour fraude.
B- La promesse unilatérale de vente
1)L’identification de la promesse unilatérale de vente
a) Présentation de la promesse unilatérale de vente
• La définition
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie (le promettant,
on ne parle pas de souscripteur) s’engage à vendre un de ses biens à une autre partie (le
bénéficiaire) si celle-ci manifeste dans un certain délai (le délai d’option) la volonté
d’acquérir. La volonté d’acquérir est appelée « levée d’option ».
Il y a donc deux étapes : la conclusion de la promesse unilatérale de vente (PUV), et
la conclusion de la vente. Entre les deux il y a le délai d’option. La « levée d’option »
signifie que le bénéficiaire souhaite acheter le bien.
• La formation de la promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est un contrat, sa formation résulte donc d’un
accord de volonté entre les parties. Il faut distinguer « promesse unilatérale de vente » et
« offre de vente. » L’offre de vente n’est qu’une manifestation unilatérale de volonté,
tandis que la promesse unilatérale de vente est un échange de consentements, c’est la
rencontre d’une offre et d’une acceptation.
La formation de la promesse unilatérale de vente obéit à des règles particulières
quand elle a pour objet une immeuble à usage d’habitation, et quand ??? (art. 271-1 du
code de l’habitation et de la construction). Lorsque la promesse unilatérale de vente est
constatée dans un acte sous seing privé, il existe un délai de rétractation de 7 jours.
Lorsque la promesse unilatérale de vente est constatée dans un acte authentique, un
délai de réflexion de 7 jours est imposé par la loi à compter de l’élaboration du projet de
promesse unilatérale de vente.
Y’a t-il des conditions de forme ? Le principe est que la promesse unilatérale de
vente est un contrat consensuel. Mais certaines promesses unilatérales de vente sont des
contrats formalistes. Il existe un texte (art. 1840 A du code général des impôts) qui
soumet les promesse unilatérale de vente d’immeubles et de fonds de commerce à une
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formalité. Dans les 10 jours de sa conclusion, une promesse unilatérale de vente
d’immeuble ou de fonds de commerce doit être enregistrée ou constatée dans un acte
authentique, et ceci à peine de nullité absolue.
Le délai de 10 jours est à calculer à partir de la conclusion de la promesse unilatérale
de vente, et non à partir de la levée d’option. Pour enregistrer la promesse unilatérale de
vente, il faut aller au service de l’enregistrement fiscal pour faire constater la promesse
unilatérale de vente dans un registre (moyennant une taxe). On peut aussi faire constater
la promesse unilatérale de vente dans un acte authentique. Si on ne se plie pas à l’une de
ces formalités, la promesse unilatérale de vente est frappée de nullité absolue.
Pourquoi s’agit-il d’une nullité absolue ?
Le texte cherche à lutter contre une pratique consistant pour des professionnels de
l’immobilier à se faire consentir de promesse unilatérale de vente d’immeuble, pour
ensuite céder le bénéfice de ces promesses unilatérales de vente à des clients à titre
onéreux. Cette rémunération est bien entendu occulte et ne donne donc pas lieu à
taxation (T.V.A. ou I.R.), on comprend pourquoi il s’agit d’une nullité absolue.
Attention ! En ce qui concerne les promesses unilatérales de vente d’immeubles, il
ne faut pas confondre le formalisme fiscal obligatoire et la publicité foncière qui n’est
que facultative.
• Les effets de la promesse unilatérale de vente du point de vue du
promettant
En concluant une promesse unilatérale de vente, le promettant donne d’ores et déjà
son consentement à la vente.D’ailleurs on apprécie la capacité de vendre du promettant
au jour de la conclusion de la promesse, et non au jour de la levée d’option (civ. 3, 7
janvier 1982, RTDCiv 1982, p. 600). L’engagement de vendre est doté de force
obligatoire, le promettant ne peut pas se rétracter. C’est pour cela qu’en pratique, la
promesse unilatérale de vente est beaucoup plus intéressante qu’une simple offre.
Tout cela est parfaitement logique, mais bien évidement la Cour de cassation va à
l’encontre de la logique et permet au promettant de se rétracter pendant le délai d’option
(civ.3, 15 décembre 1993, JCP 1995, part. 3, n° 22366) : « Tant que les bénéficiaires
n’avaient pas déclarés acquérir, l’obligation de la promettante ne constituait qu’une
obligation de faire et la levée d’option postérieure à la rétractation de la promettante
excluait toute rencontre réciproque des volontés de vendre et d’acheter ». Pour la Cour
de cassation, le promettant peut se rétracter à l’intérieur du délai d’option, et cela fera
obstacle à la levée d’option.
Cet arrêt n’est pas isolé, et la doctrine reproche à la Cour de cassation de donner une
solution inexacte et inopportune.
Une solution jugée inexacte sur le plan théorique :
Obligation de faire à la charge du promettant, son inexécution se résout en
dommages et intérêts selon l’art. 1142 c.civ. mais il est faux de dire que le promettant
est débiteur d’une obligation de faire, car en effet qu’à t-il à faire concrètement, sinon
attendre la décision du bénéficiaire ?
Même si la promesse unilatérale de vente mettait à la charge du promettent une
obligation de faire, il serait faux de dire que son inexécution doit se résoudre en
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dommages et intérêts. En effet, la portée réelle de l’art. 1142 est la résolution en
dommages et intérêts dans le cas où celle ci porterait atteinte à la liberté physique du
promettant. L’exécution en nature serait ici de provoquer la levée d’option malgré la
rétractation du promettant. Où serait alors l’atteinte à la liberté physique ? Il n’y en a
pas, l’exécution forcée est donc possible.
Enfin, admettre la rétractation du promettant est méconnaître la force obligatoire
des contrats (art. 1134 c.civ.).
Une solution jugée inopportune sur le plan pratique :
Avec cette jurisprudence, la promesse unilatérale de vente n’offre plus aucun
intérêt, car elle n’apporte rien de plus qu’une simple offre de vendre. La promesse
unilatérale de vente ne sert plus à rien, autant se contenter d’une simple offre de
contracter.
En dépit de toutes ces critiques, la Cour de cassation a maintenu sa position.
Dans ce cas, comment redonner un intérêt à la promesse unilatérale de vente et
neutraliser la jurisprudence de la Cour de cassation ? Il faut stipuler dans le contrat de
promesse unilatérale de vente une clause de dédit élevée. Une clause de dédit confère au
contractant qui s’est engagé la faculté de se retirer de l’opération en payant la somme
prévue à titre de dédit. Une clause de dédit élevée n’empêche pas le contractant de se
retirer mais cela l’en dissuadera fortement. Cela peut fonctionner car le juge se refuse de
réviser les clauses de dédit, si exorbitantes soient-elles.
• Les effets de la promesse unilatérale de vente du point de vue du
bénéficiaire
Droit potestatif, volonté successorale
Le bénéficiaire a le choix d’acheter ou de ne pas acheter. La levée d’option entraîne
la formation de la vente, ce qui signifie qu’une manifestation unilatérale de volonté va
créer un rapport de droit, c’est donc un droit potestatif. C’est en tout cas l’analyse de la
doctrine. La formation de la vente ne dépend que de la volonté du bénéficiaire. Dans le
cas du pacte de préférence, le bénéficiaire n’a pas la possibilité par sa seule volonté de
former la vente.
Une chose est sûre, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente peut
transmettre à autrui son droit d’option. Au lieu de lever l’option à son profit, il transmet
cette faculté à quelqu’un d’autre. Il peut procéder de deux façons :
La cession de la promesse unilatérale de vente :
Le bénéficiaire, qu’on appellera alors « cédant », va céder la promesse unilatérale de
vente à une tierce personne appelée « cessionnaire ». Le promettant sera appelle « cédé
».
La cession de promesse unilatérale de vente d’immeuble ou de fonds de commerce
est soumise au formalisme de l’article 1840-A du Code général des impôts
(enregistrement ou constatation dans un acte authentique dans les 10 jours de la
cession).La sanction est la nullité absolue du contrat de cession de promesse unilatérale
de vente. Article 52 de la loi du 29 janvier 1993 : est frappée d’une nullité d’ordre
public toute cession à titre onéreux des droit conférés par une promesse de vente portant
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sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de
l’immobilier.
La stipulation d’une clause de substitution :
Dès la formation de la promesse, les parties ont envisagé que l’option puisse être
levée par une autre partie que le bénéficiaire.
A priori le résultat est le même que dans le
cas de la cession, mais en fait il y a des différences assez nettes.
La clause de substitution ne nécessite pas l’accomplissement de la formalité de
l’article 1840-A du Code général des impôts. De plus la jurisprudence considère que le
bénéficiaire initial conserve la possibilité de lever l’option en cas de désistement du
bénéficiaire substitué (Civ. 3, 13 juillet 1999, Dalloz 2000 p. 195). Cette technique est
beaucoup plus intéressante que la précédente.
• L’indemnité d’immobilisation
En général il s’agit d’un dixième du prix de vente, si la vente ne se forme pas elle
sera due par le bénéficiaire au promettant. C’est une création de la pratique notariale,
ont la trouve dans toutes les promesse unilatérale de vente d’immeuble ou de fonds de
commerce, les tribunaux ont du l’analyser juridiquement : Quelle est sa nature ? Quel
est son régime ?
La nature :
La Cour de cassation a d’abord dit ce que n’était pas l’indemnité d’immobilisation.
Dans un premier temps on l’a envisagé comme une clause pénale.Article 1152 du Code
civil : le juge peut réviser le montant de la clause pénale lorsqu’elle est manifestement
excessive. C’était intéressant pour les bénéficiaires… La Cour de cassation a dit que
l’indemnité d’immobilisation n’était pas une clause pénale (civ. 3, 5 décembre 1984,
Dalloz 1985 p. 544). Ce n’est pas une sanction de l’inexécution des obligations du
bénéficiaire, puisqu’il n’était pas obligé de lever l’option. En ne levant pas l’option, le
bénéficiaire ne se place pas dans une situation d’inexécution d’une obligation, ce n’est
donc pas une clause pénale.
Dans une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à vendre tel bien à
tel prix pendant le délai d’option, il immobilise le bien pendant ce délai, sans pouvoir
vendre à un tiers. Le promettant rend un service au bénéficiaire, l’indemnité
d’immobilisation est tout simplement la rémunération de ce service : «l’indemnité
d’immobilisation est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire » (civ. 1, 5
décembre 1995, bull. part. I n° 452 ).
Le régime juridique :
Le juge s’est reconnu (malgré la qualification de prix) un pouvoir de révision de
l’indemnité d’immobilisation, mais seulement à la baisse (les deux arrêts du 5 décembre
1984).Il faut deux conditions cumulatives pour que cette révision soit possible.
La condition subjective : les parties doivent avoir voulu fixer le montant de
l’indemnité d’immobilisation en fonction de la durée de celle-ci. Si dans la promesse
unilatérale de vente il est dit que l’indemnité d’immobilisation sera due en tout état de
cause (de plein droit, automatiquement…) le juge ne pourra pas toucher à son montant
(civ. 3, 8 décembre 1986, JCP 1987, part. II, n°20857).
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La condition objective : La décision anticipée du bénéficiaire de ne pas lever
l’option.
Si les deux conditions sont réunies, l’immobilisation a duré un mois au lieu de six
(par exemple), et que les parties avaient prévu une indemnité d’immobilisation pour six
mois, alors le juge pourra réviser son montant s’il n’est pas précisé dans la convention
que l’indemnité d’immobilisation est due de plein droit (en tout état de cause,
automatiquement…).
b) Distinction entre la promesse unilatérale de vente et les notions
voisines
• Distinction entre la promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence
(cf.
supra)
• Distinction entre la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique
de vente
Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, il n’y a qu’un engagement de
vendre, alors que la promesse synallagmatique de vente comporte deux engagements :
un de vendre et un d’acheter. La stipulation d’une indemnité d’immobilisation dans les
promesses synallagmatiques de vente peut brouiller la frontière entre les deux contrats,
mais sans les confondre. La stipulation d’une indemnité d’immobilisation ne transforme
pas la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente.
Ce qui peut poser problème, c’est lorsque l’indemnité d’immobilisation est
particulièrement élevé, le juge va requalifier le contrat de promesse unilatérale de vente
en promesse synallagmatique de vente.En effet, si le montant est très élevé, le
bénéficiaire n’a pas le choix, il est contraint de lever l’option, sinon il y perd beaucoup
d’argent. Or s’il est contraint de lever l’option, il s’agit d’une promesse synallagmatique
de vente, et donc il faut requalifier le contrat. La jurisprudence indique le seuil au delà
duquel il faut requalifier le contrat (ch. com., 9 novembre 1971, Bull.II, n°273) : si
l’indemnité d’immobilisation est supérieure ou égale à 1/5ème du prix de vente, il faut
requalifier.
Théoriquement, cette position est discutable. La promesse synallagmatique de vente,
c’est deux engagements, alors que la promesse unilatérale de vente n’en compte qu’un.
Mais en pratique, on comprend pourquoi la Cour de cassation opère cette
requalification. Cela permet d’atténuer le formalisme du Code général des impôts (en
général, le juge n’aime pas trop le formalisme fiscal).
2) La sanction de la violation de la promesse unilatérale de vente
C’est le cas où le promettant vend à un tiers acquéreur le bien qui fait l’objet de la
promesse unilatérale de vente.
• Action en responsabilité contractuelle contre le promettant
• Action en responsabilité délictuelle contre le tiers acquéreur
Il faut une faute, un préjudice, et un lien de causalité entre les deux.
La faute : la connaissance de la promesse unilatérale de vente.
Le préjudice : celui du bénéficiaire.
Le lien de causalité : la faute a causé le préjudice.
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Réparation en valeur ou en nature ? Le juge peut choisir. Il est permis de penser que
la jurisprudence aura tendance à procéder à une réparation en valeur, pour finalement
permettre au promettant de se rétracter.
Quand la promesse unilatérale de vente porte sur un immeuble, en aucun cas la
sanction de la violation de cette promesse ne pourra intervenir sur le terrain de la
publicité foncière.
Attention : les ventes d’immeuble ne passent pas nécessairement par un acte
authentique. Les ventes d’immeubles sont des contrats consensuels. L’acte authentique
est nécessaire pour accomplir les formalités de publicité foncière (l’opposabilité aux
tiers), mais ne conditionne pas la validité de la vente.
C) La promesse synallagmatique de vente
1) L’identification de la promesse synallagmatique de vente
Accord de volonté au terme duquel l’une des parties (le promettant vendeur)
s’engage à vendre un bien à un prix déterminé, et l’autre partie (le promettant acheteur)
s’engage à acheter ce bien à ce prix. Cela semble simple, mais le concept recouvre deux
réalités différentes.
La promesse synallagmatique de vente valant vente : c’est la vente elle même, déjà
conclue (ce n’est pas un avant contrat !)
La promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente : c’est un avant-contrat !
Le régime juridique est complètement différent dans les deux cas.
Il existe cependant des règles communes
La promesse synallagmatique de vente est toujours un contrat consensuel.
Il y a d’autre part une protection de l’acheteur lorsqu’il a la qualité de non
professionnel et qu’il conclut une promesse synallagmatique de vente pour un immeuble
(L271-1 Code de la Construction et de l’habitation).Si la promesse synallagmatique de
vente est constatée dans un acte sous seing privé, alors le texte offre un délai de
rétractation au profit du promettant acheteur de 7 jours. Si la promesse synallagmatique
de vente est constatée dans un acte authentique, c’est alors un délai de réflexion de sept
jours qui est imposé à l’acheteur.
a) La promesse synallagmatique de vente valant vente (catégorie de
principe)
Pourquoi cette promesse synallagmatique de vente vaut-elle vente ?
Chaque fois que l’on est en présence d’une promesse synallagmatique de vente on est
en présence de deux personnes en accord sur la
chose et sur le prix. Or d’après l’art.
1583 Cciv, la vente est parfaite dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix.
La pratique est à parler de compromis de vente plutôt que de promesse
synallagmatique de vente. Ces deux notions renvoient au même acte, mais d’un point de
vue juridique, un compromis est une convention par laquelle les parties décident de
soustraire le litige qui les oppose à la compétence étatique pour le faire trancher par des
arbitres. Mais bien que la pratique est fortement ancrée, on parlera ici de promesse
synallagmatique de vente.
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Mais si la promesse synallagmatique de vente vaut vente, pourquoi ne pas l’appeler
vente ?
On utilise ce terme pour bien marquer que si l’on est en présence d’une vente d’ores et
déjà formée, il ne s’agit pas d’une vente ordinaire : cette vente est assortie de modalités
particulières.
Quelles sont ces modalités ?
1° La promesse synallagmatique de vente valant vente peut être une vente avec
faculté de dédit ou avec arrhes (1590 Cciv). S’il y a
faculté de dédit, cela signifie que
l’une des partie va pouvoir se retirer du contrat de manière unilatérale, à charge pour
elle de verser à l’autre la somme stipulée pour le dédit. Les
arrhes sont une variété de
dédit. Ils correspondent à une faculté de dédit réciproques. En effet les deux parties
peuvent unilatéralement rompre le contrat. Celui au profit de qui il a été prévu qu’il
verserait des arrhes peut se retirer du contrat en payant la somme prévue. Le
cocontractant pourra lui aussi se retirer en payant le double des arrhes prévues.
2° La promesse synallagmatique de vente valant vente peut aussi être une vente
dont les effets sont suspendus. Il existe en droit deux procédés qui permettent de
suspendre les effets d’un contrat déjà formé. Ce sont le « terme suspensif » et la
« condition ». Le terme est un événement futur et certain (
Quand ?) alors que la
condition est un événement futur et incertain (
Si). La promesse synallagmatique de
vente valant vente peut être une vente avec terme suspensif et/ou avec condition
suspensive.
On trouve aussi la notion de terme incertain, événement futur dont on est persuadé qu’il se
réalisera sans savoir quand.
Les promesse synallagmatique de vente sont dans la majorité des cas des ventes
suspendues jusqu’à l’arrivée d’un terme.
Vente avec terme suspensif
C’est une vente dont les parties ont prévu qu’elle ne produirait ces effets qu’à
l’arrivée d’un événement futur et certain qu’elles ont choisi. Dans les promesse
synallagmatique de vente d’immeubles, le terme suspensif le plus fréquent en principe
est ce qu’on appelle la réitération par acte authentique, c'est-à-dire que la vente est
formée mais qu’elle ne produira ces effets que lorsque sera établi l’acte notarié. La
rédaction d’acte notarié n’est pas une condition de validité de la vente mais elle a pour
fonction de permettre de l’accomplissement des formalités de publicités foncières
(décret 5 janvier 1955). Au moment où est conclue la promesse synallagmatique de
vente, l’établissement ultérieur de l’acte notarié est un événement futur et certain.
Puisque que la vente est déjà formée, la signature de l’acte notarié est un événement
futur et certain. Imaginons que l’une des deux parties ne veulent plus former le contrat,
alors le cocontractant saisira le juge qui rendra une décision constatant que la vente est
déjà formée et qui tiendra lieux d’acte authentique.
Lorsque le terme survient, la vente produit alors ces effets mais sans rétroactivité.
Vente avec condition suspensive
Cette condition suspensive est en pratique et la plupart du temps l’obtention d’un
prêt bancaire. Que se passe-t-il si le futur acheteur ne fait pas tout ce qu’il faut pour
obtenir son prêt ?
A partir du moment où il a trouvé une banque prête à lui concéder un
prêt, on considère que la condition est réalisée. Peu importe donc qu’il accepte ou pas
l’offre qui lui est faite par la banque.
On rencontre également, lorsque la promesse synallagmatique de vente concerne un
terrain non bâti, des conditions suspensives d’obtention du permis de construire.
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Si la condition suspensive se réalise, alors la vente qui était formée produit ses effets
et elle les produit rétroactivement. Si la condition ne se réalise pas, on dit alors qu’elle
est défaillante, alors la promesse synallagmatique de vente est caduque.
Vente avec terme et condition suspensive
Dans la quasi-totalité des promesses synallagmatiques de vente est prévu que si la
vente est belle et bien formée, elle ne produira ses effets que SI le promettant acheteur
obtient le prêt dont a besoin (condition) et QUAND l’acte authentique sera signé
(terme).
b) La promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente
L’art. 1583 Cciv dresse la liste des éléments essentiels de la vente, à savoir le
consentement, la chose et le prix. Ce principe comporte des exceptions. C’est le cas
lorsque l’accord sur la chose et le prix, normalement nécessaire et suffisant, ne sera ici
pas suffisant. Ces exceptions peuvent être légales ou conventionnelles.
Elles sont légales quand le législateur subordonne la formation même de la vente à
l’accomplissement d’une formalité. Par exemple la vente de logement HLM est
règlementée par la loi qui prévoit qu’un acte notarié est nécessaire pour la validité
même de la vente (R443-20 Code de la construction et de l’habitation). C’est une
condition
ad validitatem de la formation de la vente. L’accord des parties sur la chose et
le prix ne peut pas former la vente tant que cette formalité n’est pas satisfaite. La
promesse synallagmatique de vente ne vaut donc pas vente.
Existe également une exception conventionnelle. L’art. 1583 Cciv n’est pas
considéré comme étant un texte d’ordre public, ce qui signifie qu’on peut y déroger par
des conventions particulières (art. 6 Cciv). Ce texte indique quels sont les éléments
essentiels pour la formation de la vente, mais n’étant pas d’ordre public, les parties
peuvent convenir que les éléments essentiels de la vente énoncés pas 1583 ne sont pas
les seuls, ils peuvent en rajouter librement. Alors la vente ne sera conclue que lorsque
seront réunis tous les éléments essentiels légaux ainsi que ceux ajoutés par les parties.
La promesse synallagmatique de vente aura beau réaliser un accord sur la chose et le
prix, elle ne réalisera pas la vente pour autant, les éléments supplémentaires convenus
étant également essentiels à cette formation.
Dans la pratique, lorsque les parties rajoutent un élément essentiel en plus, elles
choisissent d’ériger la rédaction d’un acte notarié. Elles conviennent dans la promesse
synallagmatique de vente que la vente ne sera formée qu’au moment de l’établissement
d’un acte notarié.
Cette promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente est l’exception. Ainsi
quand le juge est face à une promesse synallagmatique de vente, il considère que celle ci
vaut vente et il ne peut considérer le contraire que s’il est certain que les parties ont
voulu ajouter un élément essentiel. S’il a le moindre doute, il appliquera l’article 1583
Cciv strictement.
La promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente est finalement une
promesse synallagmatique de vente non consensuelle. La
imposer
l’accomplissement d’une formalité comme les parties peuvent imposer elles aussi
l’accomplissement d’une autre formalité.Lorsque la promesse synallagmatique ne vaut
pas vente, ce qui est retardé est la formation même de la vente et non pas les effets de
celle-ci. Dans la promesse synallagmatique de vente valant vente, ce sont ses effets qui
loi peut
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sont suspendus. La promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente est donc un
avant contrat synallagmatique.
Quels sont les effets propres de la promesse synallagmatique de vente ne valant pas
vente ?
Elle crée des obligations à la charge des parties, une obligation de faire : faire en
sorte que l’élément essentiel ajouté aux trois légaux soit conventionnellement soit
légalement survienne.
Que se passe-t-il si l’une ou l’autre des parties fait obstacle à la
réalisation de cet événement ?
Alors les tribunaux se contentent de condamner le
promettant à des dommages-intérets sans prononcer l’exécution forcée du contrat (Civ.
1 27 mai 1998 Def. 98 p1054). Ainsi une promesse synallagmatique de vente ne valant
pas vente n’engage que ceux qui veulent la respecter. Elle est beaucoup plus fragile que
celle valant vente.
2) La sanction de la violation de la promesse synallagmatique de vente
A priori, les règles applicables seront les mêmes que la promesse vaille ou non
vente. Ici le promettant vend son bien à un tiers acquéreur au profit d’un tiers acquéreur.
Dans la pratique, la promesse synallagmatique de vente d’immeubles est soumise à
publicité obligatoire. Si la promesse synallagmatique de vente vaut vente, elle est
soumise à cette publicité en vertu de l’art. 28 1° du décret du 4 janvier 1955 relative à la
publicité des biens vendus. Si la promesse synallagmatique de vente ne vaut pas vente,
alors la vente n’est pas formée et l’on peut admettre que cela constitue une restriction au
droit de disposer de l’immeuble, laquelle doit être publiée en vertu de l’art. 28 2° de ce
même décret.Ainsi une promesse synallagmatique de vente d’immeuble doit toujours
être publiée ce qui signifie que le conflit entre le promettant acheteur et le tiers
acquéreur doit être résolu en comparant les dates de publication de chaque acte.
L’emporte celui qui l’a publié en premier.
Dans la théorie, on doit faire constater l’acte dans un acte authentique et ainsi le
promettant ne peut publier la promesse synallagmatique de vente que si elle est
constatée dans un acte notarié. Or dans la pratique, cet acte est constaté dans un acte
sous seing privé lequel n’a pas de date certaine. Le mécanisme de la publicité foncière
ne s’applique qu’au profit des personnes de bonne foi. Autrement dit si le promettant
acheteur se trouve confronté à un tiers acquéreur ayant fait publié son acte, la
promettant acheteur n’a plus comme solution que de prouver la mauvaise foi de ce tiers
acquéreur.
D- Le contrat préliminaire à la vente d’immeuble à construire
Ce contrat ne s’applique que dans le domaine de vente d’immeubles à construire à
usage de logement. La vente d’immeuble à construire désigne la situation du prometteur
qui vend un terrain et fait construire pour le compte de son client. Il vend le terrain et il
construit : il faut ces deux éléments.
Ce sont des contrats préliminaires ou contrats de réservation envisagés par l’art
L271-15 du Code de la construction.
Le promoteur, le réservant, s’engage à réserver à un éventuel acheteur, le
réservataire, un immeuble ou une partie d’un immeuble qu’il envisage de construire,
ceci moyennant un dépôt de garantie. La loi pose un certain nombre de règles relatives à
sa formation et à ses effets.
1) La formation
Le contrat préliminaire à la vente d’immeuble à construire n’est pas un contrat
consensuel. Il faut que soit rédigé un écrit pour la validité même de ce contrat. L’art.
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L271-1 du Code de la construction prévoit que si le contrat préliminaire est passé par
acte sous seing privé, le réservataire non professionnel d’un immeuble à usage
d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours. Mais si le contrat était
d’emblée constaté dans un acte authentique, alors le réservataire non professionnel
bénéficierait d’un délai de réflexion de sept jours.
Le contrat doit contenir une description approximative de l’immeuble à construire.
Cette description suppose que le contrat préliminaire indique son emplacement, la
surface habitable approximative, un prix prévisionnel et enfin la date prévue pour la
conclusion de la vente.
2) Les effets
a) pour le réservant (le promoteur)
Le constructeur ne s’oblige pas à construire. Il stipule seulement que le réservant
réserve un bien immobilier au profit du réservataire et se promet de le lui vendre si cette
construction a lieu.
Ce contrat permet donc au promoteur de prospecter et de savoir si son projet de
construction est économiquement viable.
Soit le promoteur ne donne pas suite au projet de construction (il n’a pas conclu
suffisamment de réservation pour que le projet lui semble rentable), alors le réservataire
récupèrera le dépôt de garantie versé au constructeur.
Soit le projet est mis à exécution et alors le réservant est obligé de réserver un bien
immobilier au cocontractant et de lui proposer à la vente.
b) pour le réservataire
Celui ci s’oblige dès la conclusion du contrat à verser un dépôt de garantie. Le
montant de ce dernier est minutieusement règlementé par la loi et ne peut dépasser 5%
du prix prévu. Il doit être déposé sur un compte bancaire spécial ouvert par le réservant ;
pour garantir la restitution, ce dépôt est indisponible, le réservant ne peut y avoir accès.
En revanche le réservataire ne s’oblige pas à acheter le bien. Même si le projet est
bel et bien réalisé, il va pouvoir renoncer. Il faut distinguer cependant selon qu’il se
rétracte en invoquant des motifs légitimes ou non.
S’il se rétracte en invoquant l’un des motifs légitimes prévus par la loi, il pourra
récupérer son dépôt de garantie. Il existe trois motifs légitimes :
-Le prix de vente dépasse de plus de 5% le prix initialement envisagé. Cela arrive en
pratique car souvent les projets immobiliers sont audacieux et les prévisions sont
difficiles à faire. D’autre part il arrive que la valeur des biens évolue rapidement.
-La consistance ou la qualité de l’ouvrage est diminuée en valeur d’au moins 10%
-L’un des équipements prévus n’est pas réalisé.
S’il se rétracte sans invoquer un motif légitime, il ne récupèrera pas son dépôt.
Ce contrat est règlementé par la loi contrairement aux autres contrats préliminaires.
Qu’elle est la nature juridique de ce contrat ?Peut-on le rapprocher à une catégorie de
contrats existante ?
Pour certains auteurs, ce contrat préliminaire n’est rien d’autre qu’un pacte de
préférence. D’autres l’analysent comme une promesse unilatérale de vente sous
condition suspensive d’achèvement de l’immeuble.
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La jurisprudence a opté pour la qualification d’avant-contrat autonome (Civ. 27 octobre
1975 Bull. #309). La loi précise que ce contrat est seul contrat à pouvoir être conclu en
matière d’immeuble à construire. Pas question donc de conclure un pacte de préférence
ou une promesse unilatérale de vente sous condition.
E- Les contrats-cadres
Définition générale :
Un contrat-cadre est un contrat qui a pour objet de définir les conditions dans lesquelles
des contrats d’application future seront conclu. En règle générale, ces contrats seront
des actes de vente : il est un contrat préparatoire à la vente.
En pratique le contrat-cadre est très utilisé dans le secteur de la distribution d’où
l’appellation de « contrat-cadre de distribution. » Ce contrat-cadre est conclu entre un
distributeur et un fournisseur et organise la collaboration économique de ces deux
agents sur la longue durée. Le distributeur s’engage à acheter les produits du fournisseur
que ce dernier s’engage à lui vendre. Un contrat-cadre n’a de sens qu’au regard des
ventes futures qui auront lieu entre les deux cocontractants.
1) Les règles communes à l’ensemble des contrats-cadre de distribution
a) Règles relatives au contenu du contrat-cadre
1. règles relatives à la clause d’exclusivité
Les contrats-cadre contiennent souvent ce type de clauses. L’exclusivité peut
d’abord être d’approvisionnement, c’est alors une
clause d’approvisionnement
exclusif
. Elle oblige le distributeur à ne s’approvisionner qu’auprès du fournisseur
cocontractant. Elle peut être également de fourniture, on parle alors de
clause de
fourniture exclusive
. Cette clause oblige le fournisseur à ne vendre dans une zone
géographique déterminée qu’au distributeur cocontractant.
Un contrat-cadre peut tout à fait contenir soit une clause soit les deux.
Ces clauses ont pour fonction d’intensifier les relations commerciales entre les parties.
Seulement, une clause d’exclusivité n’en demeure pas moins qu’elle empêche celui qui
est débiteur de l’exclusivité d’entreprendre des relations commerciales avec d’autres
partenaires qui pourraient être plus intéressant.
Lorsque l’exclusivité est d’approvisionnement, alors la clause d’exclusivité a pour
fonction de placer la partie faible, le distributeur, dans un
état de dépendance. Le
législateur est intervenu pour protéger la partie dite faible.
1°Vingt jours au moins avant la conclusion d’un contrat-cadre contenant une
telle clause d’approvisionnement exclusif, doit être remis au distributeur un document
donnant les informations sincères qui lui permettent de s’engager en connaissance
de cause
(L330-3 Code de commerce.) Un décret d’application est venu préciser ces
renseignements. Le document doit fournir des informations sur le contrat-cadre (durée,
conditions de résiliation, conditions de renouvellement, montant des investissements),
ainsi que des renseignements sur le fournisseur lui même (création de l’entreprise, son
développement, l’état du marché et ses perspectives d’évolution, liste des autres
distributeurs liés eux-aussi par un contrat-cadre). Si cette information n’est pas
respectée, le fournisseur s’expose à la sanction par une amende.
2° La clause d’exclusivité ne peut avoir d’effet au delà d’une période de 10 ans
(L330-1 Code de commerce)
2. règles relatives à la détermination du prix
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La question s’est posée de savoir si le prix des marchandises vendues au distributeur
devait être déterminé ou déterminable au moment de la conclusion du contrat-cadre à
peine de nullité de celui-ci.
Est ce que la déterminabilité des prix de vente des marchandises est une condition
de validité des contrats-cadre de distribution ?
Dans un premier temps la jurisprudence a défendu la partie faible en estimant que la
validité était déterminée par la déterminabilité du prix. Si le prix n’était pas au moins
déterminable, la contrat-cadre encourait la nullité. Le problème se posait à propos d’une
clause appelée « Tarif du fournisseur ». La jurisprudence a estimé que le prix était
indéterminé car il fallait, pour que le prix soit déterminable, que le contrat-cadre indique
les éléments objectifs par référence auxquels le prix de vente serait fixé. Ainsi pour que
le prix soit déterminable, il fallait que cette détermination ne dépende pas de la volonté
unilatérale d’une partie et que soient fixés les éléments objectifs grâce auxquels le prix
serait postérieurement fixé. C’est sur cette base que la jurisprudence a annulé beaucoup
de contrats-cadre de distribution pour indétermination du prix. Cela a suscité une forte
réaction dans la pratique ainsi que dans la doctrine. En effet, on lui reprochait de
détruire tous les réseaux de distribution en France, alors même qu’on était beaucoup
moins exigeants à l’étranger.
Face à ces critiques multiples, la Cour de cassation a fini par évoluer. Ainsi c’est en
1995 et par quatre arrêts rendus le 1
er décembre par l’assemblée plénière que le juge
opère son revirement. « Lorsqu’une convention prévoit la conclusion de contrats
ultérieurs, l’indétermination du prix de ces contrats dans la convention initiale n’affecte
pas, sauf disposition légale particulière, la validité de celle-ci. » Ainsi la déterminabilité
du prix de vente n’est plus une condition de validité des contrats-cadre de distribution.
Cela signifie que depuis 1995, un tel contrat-cadre est parfaitement valable, alors même
qu’il ne contiendrait aucune clause relative au prix. D’autre part un contrat-cadre qui
contiendrait une clause relative au prix conférant la possibilité au fournisseur de fixer le
prix unilatéralement serait valable.
Pour éviter qu’un fournisseur ne pratique des prix exorbitants, l’assemblée plénière
prévoit un contrôle dans la fixation du prix, non plus au stade de la formation su contrat
au moment de son exécution. En cas d’abus du fournisseur dans la fixation du prix, le
distributeur pourra réclamer ou bien la résiliation du contrat-cadre ou bien il pourra
mettre en jeu la responsabilité contractuelle du fournisseur (sanctions qui sont d’ailleurs
cumulables).
Quand y’a-t-il abus dans la fixation du prix ? C’est le cas lorsque le fournisseur
exercera sa faculté de fixer unilatéralement le prix de manière déraisonnable. C'est-à-
dire lorsqu’il profitera de sa position de force et qu’il en retirera un profit illégitime au
détriment du distributeur.
b) Les règles relatives à l’extinction du contrat-cadre
Un contrat-cadre de distribution est un contrat à exécutions successives à durée
déterminée ou non. En appliquant le droit commun des contrats, si le contrat est à durée
déterminée, le contrat-cadre qui arrive à son terme s’éteint, alors le fournisseur est
parfaitement libre de ne pas renouveler le contrat. Si le contrat-cadre est à durée
indéterminée, on devrait considérer que chacune des parties disposeraient de résiliation
unilatérale du contrat, sans avoir d’ailleurs de motif à faire valoir. Mais cette application
serait beaucoup trop sévère à l’égard du distributeur pour deux raisons. Tout d’abord en
raison des investissements demandés au distributeurs mais aussi, pour des raisons
juridiques, en raison de la clause de non-concurrence, le distributeur ne pouvant pas, à
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la résiliation du contrat, s’engager auprès d’un autre fournisseur. Pour cette double
raison, on ne peut appliquer le droit commun des contrats aux contrats-cadre à durée
indéterminée. La jurisprudence sanctionne donc les abus commis par le fournisseur dans
l’exercice de son droit de en pas renouveler son contrat-cadre s’il est à durée
déterminée, ou bien dans son droit de résilier son contrat s’il est à durée indéterminée.
L’abus de ce droit ne nécessite d’ailleurs pas de la part du fournisseur l’intention de
nuire au distributeur (3 juin 1997 D98 Somm. P113). L’abus est caractérisé quand le
fournisseur a laissé croire qu’il allait poursuivre le contrat en exigeant de nouveaux
investissements. Quand le fournisseur les demande, le distributeur est en droit de croire
que le contrat-cadre est susceptible de durer.
2) Les différentes sortes de contrats-cadre de distribution
Il existe trois types de contrat-cadre. Tous organisent et préparent des ventes
successives à venir, mais ils ont des particularités propres.
a) Le contrat de concession exclusive
C’est un contrat par lequel un fournisseur, le concédant, confère à son cocontractant,
le concessionnaire, le droit de vendre, dans un secteur géographique déterminé et en
exclusivité, les produits de sa marque.
Dans la pratique ce contrat est très utilisé pour la distribution automobile. Ce qui
caractérise ce contrat, c’est qu’il comporte une double exclusivité réciproque. Le
concédant s’engage à ne vendre ses produits qu’au concessionnaire cocontractant
(
exclusivité de fourniture) et ce dernier s’engage à ne s’approvisionner qu’auprès du
concédant
contrat
d’approvisionnement pourrait ne pas être prévu en pratique.
d’approvisionnement).
cocontractant
(exclusivité
Le
Ce contrat met à la charge de chacune des parties toute une série d’obligations de
faire l’un vis-à-vis de l’autre.
Obligations à la charge du concédant (fournisseur) :
-Il devra s’engager à fournir les produits de sa marque selon les modalités prévues
dans le contrat-cadre.
-Il devra aussi respecter
l’obligation d’exclusivité de fourniture. Ainsi il ne pourra pas
vendre directement sa production au consommateur d’une part, et il ne pourra d’autre
part pas confier la distribution à un autre concessionnaire.
-Il devra assister le concessionnaire sur plusieurs plans. Sur le plan commercial, il
doit l’aider dans la gestion. Sur le plan technique aussi, il devra fournir des conseils ou
du matériel. Sur le plan financier enfin, il devra être possible que le concédant accorde
des prêts au concessionnaire.
Obligations à la charge du concessionnaire :
-Il devra acheter les produits du concédant en respectant une clause de quota.
-Il doit respecter la politique commerciale du concédant.
-Il a l’obligation de respecter
la zone géographique qui lui est attribuée.
b) Le contrat de franchisage
(On parle aussi de contrat de franchise). Le franchiseur met à la disposition du
franchisé ses concepts commerciaux et éléments de notoriété (marques, savoir-faire…)
afin de lui permettre de répéter son succès. Ce contrat apparaît en France dans les
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années 70, et s’est considérablement développé, dans tous les secteurs de la vie
commerciale.
Il y a trois éléments constitutifs du contrat de franchisage :
La communication d’un savoir-faire : le franchiseur doit mettre à la disposition du
franchisé ses
l’élément
techniques, ces recettes, méthodes, marques… C’est
fondamental du contrat de franchisage. Les franchisés doivent respecter les normes
fixées par le franchiseur, aussi tous les magasins franchisés auront tous la même
apparence.
L’assistance continue : elle est due avant l’ouverture du magasin franchisé (le
franchiseur doit réaliser une étude d’emplacement du magasin), et après l’ouverture (le
franchiseur dot fournir une assistance technique et commerciale : formation, gestion,
publicité…)
La mise à disposition des éléments de ralliement de la clientèle : la ou les
marques (conclusion d’un contrat de licence de marque), l’enseigne, le nom
commercial…
L’exclusivité n’est pas mentionnée dans les éléments constitutifs, car elle n’en est
pas un, mais dans au moins les trois quarts des contrats de franchisage, on trouve une
clause d’exclusivité d’approvisionnement. Il est aussi possible de stipuler une clause
d’exclusivité de fourniture.
En pratique, le franchisé verse un droit d’accès au réseau, puis une redevance
régulière.
c) Le contrat de distribution sélective
Ces contrats sont rencontrés dans le domaine des produits de luxe, et dans le
domaine des produits de haute technicité. L’objectif du fabricant est de défendre et
protéger l’image de marque haut de gamme de ses produits. Les revendeurs sont
soigneusement sélectionnés.
« Contrat par lequel un fournisseur s’engage à approvisionner dans un secteur
déterminé un ou plusieurs commerçants qu’il choisit en fonction de critères objectifs, de
caractères qualitatifs, sans discrimination, et sans limitation quantitative injustifiée, et
par lequel le distributeur est autorisé à vendre d’autres produits concurrents » (Chambre
Criminelle , 3 novembre 1982, Bull).
Une sélection qualitative des distributeurs selon des critères objectifs et non
discriminatoires :
Il y a trois grands critères :
-L’agencement du magasin : ce critère compte beaucoup pour la distribution des
produits de luxe. Le magasin devra être aménagé selon les normes définies par le
distributeur, par exemple être situé dans un quartier chic et commerçant.
-L’assortiment en permanence de la gamme complète des produits à distribuer : le
distributeur doit toujours avoir en stock dans son magasin la gamme complète des
produits fabriqués par le fournisseur (la clientèle est exigeante).
-Le respect de certaines conditions relatives à la formation du personnel. Ce critère vaut
surtout lorsque les produits distribués sont de haute technicité.
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L’absence d’exclusivité :
Il n’y aura pas de clause d’exclusivité.
Bilan sur les contrats préparatoires à la vente :
(il faut laisser de coté dans ce bilan le contrat préliminaire à la vente d’immeuble à
construire, et les contrats cadres).
S’agissant du pacte de préférence, la question centrale est celle de la sanction de sa
violation.
S’agissant de la promesse unilatérale de vente :
-Problème de la rétractation du promettant
-Distinction formalisme fiscal / publicité foncière facultative
-Difficulté de l’indemnité d’immobilisation
S’agissant de la promesse synallagmatique de vente : Problème des deux catégories :
promesse valant vente / ne valant pas vente.
Sous-section II : Les conditions de forme
Le principe est celui du consensualisme, mais il y a des exceptions.
§1 Le principe du consensualisme
L’accord de volonté des parties suffit à former le contrat. Aucune forme
supplémentaire n’est requise. Ce principe est dérivé du dogme de l’autonomie de la
volonté. Appliqué à la vente, c’est l’article 1583 du Code civil : « La vente est parfaite
dès qu’on est convenu de la chose et du prix. »
Article 11 de la convention de Vienne (sur les ventes internationales de
marchandises entre professionnels) : « Le contrat de vente n’a pas à être conclu ni
constaté par écrit et n’est soumis à aucune autre condition de forme »
§2 : Les exceptions au principe du consensualisme
A- Les vraies exceptions au principe du consensualisme
Elles vont résulter de dispositions légales qui imposent des formalités pour la
validité même de la vente. On parle alors de « formalités ad validitatem ». Le
fondement du formalisme est toujours de protéger l’une des parties.
Tantôt la vente doit se faire selon le procédé des enchères publiques, tantôt la
formalité requise pour la validité de la vente est la rédaction d’un écrit.
1) La vente doit se faire selon le procédé des enchères publiques
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Quels sont les cas dans lesquels on doit recourir au procédé des enchères
publiques ?
- l’immeuble appartient à un mineur (art. 1291 et s. du NCPC)
- la vente d’un immeuble indivis lorsque la division est trop compliquée (art. 827 du
Code civil)
- la vente de biens ayants fait l’objet d’une saisie (art. 673 et s. du CPC)
2) L’exigence d’un écrit
Il faudra qu’un écrit soit établi pour que la vente soit valablement formée. On dit
alors que la vente est solennelle. Sans écrit la vente est nulle de plein droit (le juge ne
disposera d’aucun pouvoir d’appréciation de la nullité, il ne pourra que la déclarer).
Dans quels cas ?
-Les ventes d’immeuble à construire et les ventes de logement HLM, dans le but de
protéger les acheteurs.
-La vente à domicile : l’écrit est imposé, il doit comporter certaines mentions (art. L
121-23 du Code de la consommation)
-La vente de navires (Loi du 13 juillet 1967)
-La vente de brevets d’invention (art. L 613 – 8 du Code de la propriété
intellectuelle) ou de marque (art. L 114-1du même code)
B) Les fausses exceptions au principe du consensualisme
L’écrit est souvent nécessaire en matière probatoire, et l’acte notarié est requis pour
publier la vente. Ces formalités sont requises non pour la validité de la vente, mais pour
son opposabilité. Il n’y a exception au principe du consensualisme que lorsque la
dérogation à la formalité requise entraîne la nullité de la vente.
Section 2 : La chose
La vente porte sur une chose. Cela ne semble pas original, et pourtant… La vente
peut porter sur des choses mobilières ou immobilières, corporelles ou incorporelles…
On trouve des textes récents dans lequel le législateur parle de vente en matière de
prestation de services, ce qui semble porter atteinte à la qualification réelle de la vente :
-Loi du 13 juillet 1992, relative à la vente de voyages : le problème est qu’un
voyage n’est pas une chose, mais une prestation de service.
-Loi du 29 janvier 1993, concernant les agences de publicité : vente de
« prestations publicitaires ».
-Loi du 11 décembre 2001, qui parle de prestation de services bancaires.
On ne peut admettre l’idée de vente de service, sinon la vente devient le seul contrat
existant, absorbant tous les autres contrats spéciaux. La doctrine condamne ici le
législateur. La vente ne peut porter que sur une chose, et non sur un travail ou sur un
service.
Nb :Lorsque
il est d’usage de parler de
« cession » (cession de marque, de brevet d’invention). Si la cession a lieu à titre onéreux, c’est une
vente, mais on parle quand même de cession.
la vente porte sur un meuble
incorporel,
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