Taklith BOUDJELTI
DROIT DES CONTRATS
SPÉCIAUX
Cette Lexifiche a pour objectif de présenter les principaux
contrats spéciaux, notamment ceux au programme de la
matière à l’examen du CRFPA. Elle vous permettra de bien
appréhender la notion de contrats spéciaux et d’avoir un
panorama général des conditions de formation et effets de
chacun des contrats étudiés dans cette Lexifiche.
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INTRODUCTION
1 - LES CONTRATS PORTANT SUR LE
TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ D’UNE CHOSE
A) La vente
B) L’échange
2 - LES CONTRATS PORTANT
SUR L’USAGE D’UNE CHOSE
A) Le bail
B) Le prêt
3 - LES CONTRATS DE PRESTATION
DE SERVICE
A) Le contrat de dépôt
B) Le contrat d’entreprise
C) Le contrat de mandat
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INTRODUCTION
LA NOTION DE CONTRATS SPÉCIAUX
LA QUALIFICATION DES CONTRATS
Selon l’article 1105 du code civil : « Les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre,
sont soumis à des règles générales, qui sont l’objet du présent sous-titre. Les règles particulières à
certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux. Les règles générales
s’appliquent sous réserve de ces règles particulières. »
N. B. : À défaut de précision, les articles cités seront ceux du code civil.
Contrats
nommés
Règles spéciales
+
Règles générales si ne sont pas contraires
Ex. : le contrat de vente (art. 1582 et s.)
Contrats
inommés
Règles générales
du droit des contrats
Il faut garder à l’esprit que la matière est soumise :
Aux règles d’autres codes : qui s’ajoutent en effet aussi parfois à ces règles spéciales, comme
celles du code de la consommation, ou du code de commerce.
Par ex. : la vente conclue par un consommateur avec un professionnel est également soumise aux
dispositions protectrices du code de la consommation.
À un mouvement de spécialisation. Les contrats spéciaux prévus dans le code civil sont eux-
mêmes encadrés par des régimes plus spéciaux.
Par ex. : Le bail connaît des spécialisations : le bail d’habitation, le bail commercial, etc.
Bon à savoir
Une réforme du droit des contrats spéciaux est en cours d’élaboration :
une commission présidée par le professeur Stoffel-Munck a abouti
à un avant-projet en juillet 2022 qui a été ouvert à la consultation
publique jusqu’au 18 novembre 2022. Il vise la réforme des contrats
de vente, de location, de prêt, de dépôt, d’entreprise, de mandat
et les contrats aléatoires.
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La qualification du contrat est l’opération essentielle de la matière. Elle permet de
savoir quel régime on appliquera à un contrat après en avoir identifié la nature. Il existe
différentes techniques de qualification :
- la qualification exclusive : on identifie la prestation principale du contrat et on donne cette
qualification à tout le contrat ;
- la qualification distributive ou mixte : chaque partie au contrat est soumise à un corps de
règles spécial ;
- le contrat sui generis : lorsque le contrat ne se rattache à aucun contrat nommé, il a un
statut propre.
N. B. : Le juge n’est pas tenu par la qualification donnée par les parties et peut le requalifier
dans la commune intention des parties.
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LES CONTRATS PORTANT SUR LE TRANSFERT
DE PROPRIÉTÉ D’UNE CHOSE
A- LA VENTE
1° La formation du contrat de vente
Article 1582 : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à
la payer. »
Article 1583 : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à
l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore
été livrée ni le prix payé. »
La vente opère :
La vente est :
Un transfert de propriété
(art. 1583)
Sur une chose (art. 1582)
Moyennant un prix
(art. 1582)
Un contrat commutatif
Un contrat synallagmatique (art. 1582)
Un contrat consensuel (art. 1583 et art. 1196)
Sauf exceptions : ventes spéciales :
Ex. : La vente immobilière qui doit être passée par acte authentique.
Ex. : La vente de meubles immatriculés qui doit être faite par écrit.
Un contrat à titre onéreux (art. 1582)
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a) Les avant-contrats de vente
En un coup d’œil
Il existe trois avant-contrats :
- le pacte de préférence (art. 1123),
- la promesse unilatérale (art. 1124),
- la promesse synallagmatique de vente (art. 1589).
Le pacte de préférence (PP)
Les avant-contrats de vente ne sont pas
obligatoires mais fréquents. Ce sont des
contrats préparatoires qui ont pour objet
de préparer la future vente.
N. B. : Les articles 1123 et 1124 sont
issus de la réforme du 10 févier 2016
et s’appliquent aux contrats conclus à
compter du 1er octobre 2016.
Article 1123
• Contrat unilatéral
• Le promettant s’engage à consentir une priorité (s’il devait vendre) au bénéficiaire.
Définition
• Une chose déterminée
• Le prix n’est pas une condition de validité.
• Un délai déterminé n’est pas nécessaire. À défaut, le PP est soumis à délai raisonnable.
Conditions
de validité
• Le promettant, s’il se décide, doit proposer en priorité au bénéficiaire.
• Soit le bénéficiaire accepte et la vente définitive est formée.
• Soit le bénéficiaire refuse et le promettant est libéré : il peut proposer la vente à d’autres dans les
mêmes conditions.
Effets
• Le promettant viole son obligation :
- s’il n’a pas proposé en priorité au bénéficiaire ;
- s’il se met dans l’impossibilité de respecter la priorité [cf. not. conclusion d’une PUV dans le délai : Civ.
3e, 6 déc. 2018, n° 17-23321].
• Le bénéficiaire peut :
- Obtenir du promettant des dommages et intérêts (en responsabilité contractuelle)
Obtenir la nullité du contrat passé avec le tiers acquéreur ou sa substitution dans ses droits ; il faut
pour cela rapporter une double condition (quasi impossible en pratique) :
- la connaissance par le tiers de l’existence du pacte ;
- et la connaissance par le tiers de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
N. B. : Depuis l’ord. du 10/02/2016 à l’art. 1123 al. 3 et 4 (d’application immédiate) il existe une action
interrogatoire qui permet au tiers de se protéger. Cette action est toutefois facultative pour le tiers.
Obtenir à l’encontre du tiers des dommages et intérêts en responsabilité délictuelle (art. 1240).
Sanctions
de la
violation
La promesse unilatérale de vente
Art. 1124
Contrat unilatéral
Le promettant s’engage à vendre définitivement au bénéficiaire qui dispose d’une option.
N. B : Il existe aussi des promesses unilatérales d’achat.
Définition
Conditions
de validité
• Une chose déterminée
• Un prix déterminé ou déterminable conformément aux art. 1591 et 1592
• Pas de formalisme : c’est par principe un contrat consensuel.
• Exceptions :
- Les PUV portant sur un immeuble (art. 1589-2) : il faut un acte authentique ou un acte sous signature
privée enregistré dans les 10 jours de l’acceptation de la promesse.
- Les PUV portant sur un immeuble appartenant à une personne physique et de plus de 18 mois (art.
L 290-1 c. const. et urb.)
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Le bénéficiaire peut lever l’option durant le délai : la vente est conclue.
N. B. : Il peut lever l’option même après le décès du promettant.
Le bénéficiaire a le droit de ne pas lever l’option.
Effets
Il perd alors l’indemnité d’immobilisation si celle-ci a été stipulée (indemnité versée au titre de
l’exclusivité consentie par le promettant).
N. B. : Peut-on requalifier la PUV en PSV si le montant de l’indemnité d’immobilisation est très élevé ?
Oui, selon la Cour de cassation [Com., 20 nov. 1962 ou Civ. 3e, 26 sept. 2012, n° 10-23912 non publié],
mais un arrêt de la 1ère civ. du 1er déc. 2010 [n° 09-65673] a ensuite refusé la requalification en PSV.
• Le promettant viole la PUV :
- soit qu’il refuse la vente après la levée d’option ;
- soit qu’il se soit rétracté avant la levée d’option mais dans le délai ;
- soit qu’il ait vendu à un tiers.
Sanctions
de la
violation
• Les sanctions : art. 1124 al. 2 et 3 :
- La vente forcée, même en cas de révocation de la PUV avant la levée d’option
- La nullité de la vente conclue avec un tiers qui avait connaissance de l’existence de la PUV au
moment de la conclusion de la vente
N. B. : Pour les PUV conclues avant le 1er oct. 2016 : mettant fin à sa jurisprudence Consorts Cruz
[Civ. 3e, 15 déc. 1993] par un arrêt de la 3e civ. du 23 juin 2021, n° 20-17554 [confirmé par Civ. 3e, 20
oct. 2021], la Cour de cassation applique désormais la même sanction en cas de rétractation avant la
levée d’option par le bénéficiaire, i.e. la vente forcée.
La promesse synallagmatique de vente
Art. 1589
Contrat synallagmatique : l’une des parties s’engage à acheter et l’autre à vendre.
En pratique : sert à retarder les effets de la vente.
N. B. : Elle est appelée en pratique « compromis de vente ».
• Les consentements réciproques des parties sur le prix et la chose
• Un prix déterminé ou déterminable
• Une chose déterminée
Définition
Conditions
de validité
La PSV vaut vente.
Les deux parties sont engagées.
Effets
N. B. : Les clauses de substitution sont valables : il s’agit pour l’acquéreur de prévoir qu’une autre
personne pourra acheter à sa place. Une telle clause n’a pas pour effet de changer la nature de la PSV
en PUV [Civ. 1ère, 8 nov. 2007, n° 04-18018].
La partie qui n’exécute pas son obligation (vendeur ou acheteur) engage sa responsabilité
contractuelle.
Il est possible de sanctionner par la vente forcée.
Sanctions
de la
violation
Toutefois, si les parties ont stipulé une clause de réitération de la PSV par acte authentique et qu’elles
en ont fait une condition de la PSV et non une simple formalité : il n’est pas possible de prononcer la
vente forcée en cas de refus de réitération par acte authentique.
Il ne s’agit en réalité pas d’une véritable PSV dans un tel cas.
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b) Les conditions de validité du contrat de vente
En un coup d’œil
Pour que la vente soit valablement formée il faut :
- les conditions de droit commun (capacité, consentement) ;
- une chose déterminée ;
- un prix déterminé ou déterminable.
Une chose
Un prix
- Plus de références et documents sur Legaly Docs La vente porte sur une chose dont on transfère la
propriété. Cette chose doit :
Le prix est la contrepartie du transfert de
propriété. À défaut, la vente est nulle.
- être déterminée ou déterminable (art. 1163) ;
Le prix doit être déterminé ou déterminable :
- exister (art. 1601) : à défaut, si au moment de
la vente la chose est périe, la vente est nulle. Si la
perte de la chose n’est que partielle, l’acheteur
peut renoncer à la vente ou la maintenir avec
une réduction du prix ;
N. B. : La vente d’une chose future est possible,
sauf exceptions : ex. : prohibition de cession
globale des œuvres futures d’un auteur (art.
L 131-1 c. de la prop. intell.).
- être dans le commerce (art. 1598) : il n’est,
par exemple, pas possible de vendre des objets
contrefaits [Com., 24 sept. 2003, n° 01-11504] ;
N. B. : Les clientèles civiles ont été considérées
comme étant dans le commerce. Leur cession
est donc licite, si « la liberté de choix du patient »
est sauvegardée [Civ. 1ère, 7 nov. 2000, n° 98-
17731].
- être la chose du vendeur : le vendeur doit être
le propriétaire ou avoir les droits sur la chose lui
permettant de la vendre. La vente de la chose
d’autrui est donc nulle (art. 1599). L’acquéreur
peut, en plus de la nullité, demander des
dommages et intérêts s’il ignorait que la chose
était à autrui.
N. B. : Cette action est réservée à l’acquéreur, le
véritable propriétaire doit exercer une action en
revendication [Com., 15 oct. 2013, n° 12-19756].
- Par les parties (art. 1591) : il est déterminé
quand il a été chiffré par les parties.
Il est déterminable quand il est désigné par les
parties par référence à des éléments objectifs,
indépendants de la seule volonté de l’une d’elles
[Com., 7 avr. 2009, n° 07-18907] et prévus dans
le contrat.
N. B. : La vente stipulée « aux tarifs du vendeur »
est valable si elle ne dépend pas de la
volonté exclusive du vendeur mais également
d’éléments extérieurs.
- Ou par un tiers : le prix peut être laissé à
l’estimation d’un tiers selon l’art. 1592. Il s’agit
de stipuler à la conclusion de la vente qu’il sera
fixé par un tiers indépendant des parties. Ce tiers
ne peut pas être désigné par le juge pour sauver
la vente de la nullité s’il n’a pas été prévu par
les parties.
Si le tiers ne veut plus ou ne peut plus fixer le
prix, la vente est nulle, « sauf estimation par un
autre tiers ».
N. B. : Ne pas confondre avec le tiers visé par
l’art. 1843-4 en matière de cession qui s’impose
à un associé et qui peut être désigné par le
président du tribunal statuant en référé.
- Le prix doit être réel et sérieux : la vente à un
prix dérisoire ou illusoire est nulle (art. 1169).
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