Loi n° 65-5 du 12 février 1965 (11 chaoual 1384), portant
promulgation du code des droits réels
.
(1)
(JORT n° 10 des 19 - 23 février 1965, p. 176).
Au nom du Peuple,
Nous, Habib Bourguiba, Président de la République Tunisienne,
L'Assemblée Nationale ayant adopté ;
Promulguons la loi dont la teneur suit :
Article premier.- Les textes publiés ci-après et relatifs aux droits
réels sont réunis en un seul corps sous le titre de "Code des Droits
Réels".
Article 2.- Sont abrogées à compter de la mise en vigueur dudit
code, toutes dispositions contraires et notamment :
- La loi du 1er juillet 1885 (19 ramadan 1302) sur la propriété
foncière telle qu'elle a été modifiée ou complétée par les textes
subséquents, à l'exception des articles 55, 55 bis et 55 ter, visés au
code de procédure civile et commerciale;
- Le décret du 28 juin 1886 (26 ramadan 1303) sur la mise à
exécution de la loi sur la propriété foncière sur toute l'étendue de la
régence;
- Le décret du 25 février 1897 (23 ramadan 1314) relatif à la
rectification des erreurs matérielles et des omissions qui se sont
produites au cours de la procédure d'immatriculation ou dans
l'établissement du titre de propriété,
- Le décret du 19 mars 1897 (15 chaoual 1314) précisant la nature
des rectifications que le tribunal mixte peut admettre,
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
(1) Travaux préparatoires : Discussion et adoption par l’assemblée nationale dans sa
séance du 10 février 1965 (9 chaoual 1384).
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- Le décret du 16 juillet 1899 (7 rabia I 1317) relatif à l'inscription
sur titre foncier des faits et conventions intervenus depuis le dépôt de
la réquisition,
- Les articles 110 à 113, 1227 à 1248, 1351 à 1364, 1532 à 1612 et
1623 à 1632 du code des obligations et des contrats,
- Le décret du 3 août 1956 (25 dhou elhaja 1375) portant
modification de certains articles du code de procédure civile et
commerciale(1),
- Les articles 10 à 16 (chapitres II et III) du décret du 19 février
1957 (19 rejeb 1376) tendant à régler le statut de la copropriété des
immeubles divisés par étages ou par appartements(2);
- Les articles 5, 6, 9 et 10 du décret du 19 février 1957 (19 rejeb 1376)
portant réorganisation du tribunal immobilier de Tunisie.
Article 3.- Les dispositions des articles 131 à 141 inclus du code
des droits réels, relatives au partage des biens héréditaires, sont
applicables aux successions non encore liquidées avant l'entrée en
vigueur dudit code, sauf si le litige est pendant devant la cour d'appel
ou la cour de cassation.
Article 4.- Demeure expressément en vigueur, le décret-loi n° 64-3
du 20 février 1964 (7 chaoual 1383), relatif à l'immatriculation
foncière obligatoire, tel qu'il a été ratifié par la loi n° 64-3 du 21 avril
1964 (9 doul hijja 1383).
Article 5.- Les droits d'emphytéose, de superficie, d'enzel et de
kirdar, existants à la date de la présente loi, demeurent soumis à la
législation en vigueur à cette date.
La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la République
Tunisienne et exécutée comme loi de l'Etat.
Fait à Tunis, le 12 février 1965 (11 chaoual 1384)
Le Président de la République
Tunisienne
HABIB BOURGUIBA
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
(1) Ajouté en conformité avec le texte arabe.
(2) Lire : les articles 10 à 29… en conformité avec le texte arabe.
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CODE DES DROITS REELS
LIVRE PREMIER
DES DROITS REELS EN GENERAL
Titre Premier
Des biens en général
Article Premier.- Les biens sont toutes choses qui ne sont pas
hors du commerce par leur nature ou par disposition de la loi et qui
peuvent faire l'objet d'un droit ayant une valeur pécuniaire.
Article 2.- Les biens sont meubles ou immeubles.
Chapitre Premier
Des immeubles
Article 3.- Est immeuble, toute chose fixe qu'on ne peut déplacer
sans dommages.
Article 4.- Les biens sont immeubles ou par leur nature ou par leur
destination ou par l'objet auquel ils s'appliquent.
Article 5.- Sont immeubles par nature les fonds de terre, les
bâtiments et les plantes tant qu'elles ne sont pas détachées du sol.
Article 6.- Sont immeubles par nature les installations et
canalisations qui font partie intégrante du fonds ou du bâtiment
auxquels elles sont attachées.
Article 7.- Les récoltes pendantes par les racines et les fruits non
encore cueillis sont également immeubles. Dès que les épis sont
coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils deviennent
meubles.
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Article 8.- Les arbres et les branches ne deviennent meubles que
lorsqu'ils sont coupés.
Article 9.- Sont immeubles par destination, les animaux, le
matériel et autres objets que le propriétaire du fonds a placés pour le
service et l'exploitation de ce fonds.
Article 10.- Sont immeubles par destination, les objets mobiliers
que le propriétaire attache à son fonds de telle sorte qu'on ne saurait
les en détacher sans les détériorer, ou sans détériorer la partie du fonds
à laquelle ils sont attachés.
Article 11.- Sont immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, les
droits réels immobiliers et les actions fondées sur ces droits.
Article 12.- Les droits réels immobiliers sont :
- la propriété;
- l'enzel, le kirdar, la rente d'enzel et la rente du kirdar;
- l'usufruit;
- le droit d'usage;
- le droit d'habitation;
- le droit de superficie;
- l'emphytéose;
- les servitudes;
- les privilèges;
- les hypothèques.
Chapitre II
Des meubles
Article 13.- Les biens sont meubles soit par leur nature soit par
détermination de la loi.
Article 14.- Sont meubles par nature, les corps qui peuvent se
transporter d'un lieu à un autre, soit par eux-mêmes, soit par l'effet
d'une force étrangère.
Article 15.- Sont meubles par détermination de la loi, les créances,
les droits réels et les actions portant sur des meubles ainsi que les parts
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sociales, les actions et les obligations émises par toutes sociétés,
encore que ces sociétés soient propriétaires d'immeubles.
Chapitre III
Des biens de l'Etat et des collectivités locales
Article 16.- Les biens dépendants du domaine public ou du
domaine privé de l'Etat et des collectivités locales sont soumis aux
règles qui leur sont particulières.
Titre Deuxième
Du droit de propriété
Article 17.- La propriété confère à son titulaire le droit exclusif
d'user de sa chose, d'en jouir et d'en disposer.
Article 18.- La propriété du sol emporte, sauf disposition légale ou
conventionnelle contraire, la propriété du dessus et du dessous.
Article 19.- Le propriétaire de la chose a droit à tous les fruits et
produits de cette chose et à ce qui s'y incorpore, sauf disposition légale
ou conventionnelle contraire.
Article 20.- Nul ne peut être contraint de céder sa propriété sauf
dans les cas prévus par la loi et moyennant une juste indemnité.
Article 21.- Le propriétaire doit, dans l'exercice de son droit, se
conformer aux lois relatives à l'intérêt général ou à l'intérêt des
particuliers.
Sous-Titre Premier
Des modes d'acquisition de la propriété
Article 22.- La propriété s'acquiert par contrat, succession,
prescription, accession et par l'effet de la loi. La propriété des meubles
s'acquiert, en outre, par occupation.
Chapitre Premier
De l'occupation
Article 23.- Les immeubles vacants et sans maître sont la propriété
de l'Etat.
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Article 24.- Quiconque prend possession d'un meuble vacant et
sans maître avec l'intention de se l'approprier en acquiert la propriété.
Le meuble devient vacant et sans maître lorsque son propriétaire
l'abandonne avec l'intention de renoncer à sa propriété.
Article 25.- Le trésor ou la chose cachée, dont la propriété ne peut
être établie au profit de personne, appartient pour trois cinquièmes au
propriétaire du bien où a été découvert ce trésor ou cette chose, pour
un cinquième à celui qui l'a découvert et pour un cinquième à l'Etat.
Article 26.- L'appropriation du gibier, des produits de la mer, des
épaves terrestres et maritimes et des antiquités est régie par des lois
particulières.
Chapitre II
De l'accession
Article 27.- Tout ce qui s'unit et s'incorpore à un bien immeuble
ou meuble appartient au propriétaire du bien par voie d'accession.
L'accession est naturelle ou artificielle.
Section première
De l'accession naturelle
Article 28.- Les atterrissements et accroissements, qui se forment
successivement et imperceptiblement au fonds riverain d'un cours
d'eau profitent au propriétaire du fonds à charge de laisser le
marchepied ou chemin de halage conformément aux règlements.
Article 29.- Les terrains déplacés par cas de force majeure d'un fonds
riverain vers un fonds inférieur peuvent, s'ils sont reconnaissables, être
réclamés par leur propriétaire; mais celui-ci est tenu de former sa
demande dans l'année qui suit, passé ce délai, il n'y sera plus recevable,
sauf si le propriétaire du fonds auquel la partie enlevée a été unie, n'en a
pas encore pris possession.
Article 30.- Les propriétés privées recouvertes par les eaux de
mer, des lacs, des marais et des étangs retournent à leurs propriétaires,
une fois les eaux retirées.
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Article 31.- Si une rivière se forme un nouveau cours en
abandonnant son ancien lit, chaque riverain peut acquérir la propriété
de la partie de cet ancien lit prolongeant son propre fonds, jusqu'à une
ligne fictive marquant le milieu de la rivière. Le prix en est fixé par
des experts nommés par le Président du tribunal de la situation des
lieux, à la requête du gouverneur de la région.
A défaut par les propriétaires riverains de déclarer, dans les trois
mois de la notification qui leur serait faite par le gouverneur,
l'intention de faire l'acquisition au prix fixé par les experts, il est
procédé à l'aliénation de l'ancien lit selon les règles propres aux
aliénations du domaine de l'Etat.
Le prix provenant de la vente est distribué aux propriétaires des
fonds occupés par le nouveau cours, à titre d'indemnité, dans la
proportion de la valeur du terrain enlevé à chacun d'eux.
Article 32.- Lorsqu'une rivière, en se formant un bras nouveau,
entoure un fonds et en fait une île, le propriétaire de ce fonds en
conserve la propriété.
Article 33.- Les pigeons des colombiers, les lapins des garennes et
les poissons des étangs qui changent spontanément de gîte,
appartiennent au propriétaire du nouveau gîte à moins qu'ils n'y aient
été attirés par fraude ou artifice.
Section II
De l'accession artificielle
Article 34.- Toutes constructions, plantations ou ouvrages,
effectués à la surface d'un fonds ou dans le sol, sont présumés avoir
été faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire
n'est prouvé.
Article 35.- Le propriétaire du sol qui a fait des constructions,
plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient
pas, doit en payer la valeur; il peut aussi être condamné à des
dommages-intérêts, s'il y a lieu; mais le propriétaire des matériaux n'a
pas le droit de les enlever.
Article 36.- Lorsque des constructions, plantations et ouvrages ont
été faits par un tiers et avec ses matériaux mais sans le consentement
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du propriétaire du fonds, ce dernier a le droit; soit de les conserver,
soit de contraindre leur auteur à les enlever.
Si le propriétaire du fonds en demande la suppression, celle-ci est
faite aux frais de leur auteur, sans aucune indemnité; il peut, en outre,
être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice que peut
avoir subi le propriétaire du fonds.
Si, au contraire, le propriétaire du fonds demande à les conserver,
il doit rembourser la valeur des matériaux et le prix de la main-
d'œuvre, sans égard à la plus-value que le fonds a pu acquérir.
Toutefois, si les constructions, plantations ou ouvrages ont été faits
par un possesseur de bonne foi évincé, le propriétaire du fonds ne peut
en demander la suppression mais il a le choix ou de rembourser la
valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre ou de rembourser
une somme égale à la plus-value acquise par le fonds.
Article 37.- Lorsque le propriétaire, en faisant des constructions et
ouvrages sur son fonds, empiète de bonne foi sur une petite portion du
fonds voisin, le tribunal pourra le déclarer propriétaire de cette portion
moyennant une indemnité équitable.
Chapitre III
De la prescription
Section Première
De la possession
Article 38.- La possession est le pouvoir de fait exercé par une
personne sur un droit ou sur une chose soit par elle-même, soit par
l'intermédiaire d'autrui.
Article 39.- Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance
ne peuvent asseoir la possession.
Article 40.- On peut joindre à sa possession celle de son auteur,
avec tous ses caractères.
Article 41.- Toute possession se poursuit avec les caractères
qu'elle avait à l'origine, sauf preuve contraire.
Article 42.- Le possesseur de mauvaise foi est tenu de restituer avec
la chose, tous les fruits naturels et civils qu'il a perçus ou qu'il aurait pu
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percevoir, s'il avait administré d'une manière normale depuis le moment
où la chose lui est parvenue, il n'a droit qu'au remboursement des
dépenses nécessaires à la conservation de la chose et à la perception des
fruits. Les frais de restitution de la chose sont à sa charge.
Article 43.- Le possesseur de mauvaise foi a les risques de la
chose, si elle est perdue ou détruite, même par cas fortuit ou de force
majeure; il est tenu d'en payer la valeur, estimée au jour où la chose
lui est parvenue. S'il s'agit de choses fongibles, il devra restituer une
quantité équivalente.
Lorsque la chose a été seulement détériorée, il devra la différence
entre la valeur de la chose à l'état sain et sa valeur à l'état où elle se
trouve. Il devra la valeur entière, lorsque la détérioration est de telle
nature que la chose ne peut plus servir à sa destination.
Article 44.- Le possesseur de bonne foi fait les fruits siens, et il
n'est tenu de restituer que ceux qui existent encore au moment où il est
assigné en restitution de la chose, et ceux qu'il a perçus depuis ce
moment.
Il doit, d'autre part, supporter les frais d'entretien et ceux de
perception des fruits.
Le possesseur de bonne foi est celui qui possède en vertu d'un titre
dont il ignore les vices.
Section II
Des effets de la possession,
la prescription acquisitive ou l'usucapion
Article 45.- Devient propriétaire par prescription, celui qui exerce
sur un immeuble ou un droit réel immobilier, pendant quinze ans et à
titre de propriétaire, une possession paisible, publique, continue, non
interrompue et non équivoque.
La possession entachée d'un vice ne produit d'effets que lorsque le
vice a cessé.
Article 46.- La durée de la prescription est réduite à dix ans,
lorsque la possession est acquise de bonne foi, et en vertu d'un acte
juridique qui aurait transféré la propriété s'il était émané du véritable
propriétaire.
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La bonne foi s'apprécie au moment où la possession a été acquise.
Article 47.- Entre héritiers et copropriétaires, la durée de la
prescription est élevée à trente ans.
Article 48.- La possession actuelle jointe à la possession ancienne
fait présumer la possession dans le temps intermédiaire, sauf preuve
contraire.
Article 49.- On ne peut pas prescrire contre son titre en ce sens que
l'on ne peut point se changer à soi-même le fondement de sa possession.
Toutefois, on peut prescrire s'il y a interversion du titre, soit par le
fait d'un tiers, soit par suite de la contradiction opposée par le
possesseur au droit du propriétaire; dans ce cas, la prescription ne
court qu'à partir de l'interversion du titre.
Article 50.- La prescription acquisitive éteint
l'action en
revendication.
Article 51.- Les dispositions du code des obligations et des
contrats relatives au calcul et à la suspension des délais de la
prescription extinctive, au moyen tiré de la prescription et à la
renonciation à celle-ci, s'appliquent à la prescription acquisitive.
Article 52.- La prescription ne peut être interrompue que :
1) par une demande faite devant
tribunal compétent;
l'interruption est non avenue, si la demande est rejetée en la forme ou
au fond, si le demandeur se désiste ou s'il est rendu un jugement de
péremption d'instance;
le
2) ou par la reconnaissance que le possesseur fait du droit de celui
contre lequel il prescrivait.
Section III
De la possession des meubles
Article 53.- Celui qui possède de bonne foi une chose mobilière
ou un ensemble de meubles est présumé avoir acquis cette chose
régulièrement, sauf à celui qui allègue le contraire à le prouver.
N'est pas présumé de bonne foi, celui qui savait ou devait savoir,
au moment où il a reçu la chose, que celui dont il l'a reçue n'avait pas
le droit d'en disposer.
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Article 54.- Le propriétaire de meubles ou de titres au porteur
perdus ou volés, peut les revendiquer entre les mains du possesseur.
Si le possesseur est de bonne foi au moment de la possession,
l'action en restitution se prescrit par trois ans à dater du jour de la perte
ou du vol.
Lorsque le possesseur de la chose perdue ou volée l'a achetée, de
bonne foi, dans une foire, au cours d'une vente aux enchères publiques
ou chez un marchand de choses semblables, il peut exiger de celui qui
la revendique le remboursement du prix par lui payé.
Article 55.- Si le possesseur, même de mauvaise foi, d'un meuble
l'avait, par son travail, transformé de manière à lui donner une plus-
value considérable par rapport à la matière première, il pourrait le
retenir à charge de rembourser la valeur de la matière première et une
indemnité à arbitrer par le tribunal, lequel devra tenir compte de tout
intérêt légitime du possesseur primitif, fût-il moral. Cependant, le
possesseur primitif aura la faculté de prendre la chose transformée en
remboursant au possesseur la plus-value qu'il lui a donnée. Dans les
deux cas, il aura privilège sur tout autre créancier.
Sous-Titre Deuxième
De l'indivision
Chapitre Premier
Des dispositions générales
Article 56.- Lorsque deux ou plusieurs personnes sont
propriétaires d'un même bien ou titulaires d'un même droit réel et que
le droit de chacune d'elles porte sur l'ensemble et non sur une portion
déterminée de
trouvent en état
d'indivision.
la chose commune, elles se
Article 57.- Les quotes-parts des coindivisaires sont présumées
égales sauf preuve contraire.
Article 58.- Chaque coindivisaire peut se servir de la chose
commune à proportion de son droit, pourvu qu'il n'en fasse pas un
usage contraire à sa nature ou à sa destination et qu'il ne s'en serve pas
contre l'intérêt des autres coindivisaires, ou de manière à les empêcher
de s'en servir suivant leur droit.
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Article 59.- Chaque coindivisaire peut aliéner sa quote-part, la
céder, la constituer en nantissement et en disposer à titre onéreux ou
gratuit, à moins qu'il n'ait qu'un droit personnel.
Article 60.- Lorsque la chose est impartageable par nature, chacun
des coindivisaires n'a droit qu'aux produits de la chose, en proportion
de sa quote-part; elle sera donnée en location pour le compte commun
nonobstant toute opposition.
Article 61.- Chacun des coindivisaires doit rendre compte aux
autres des produits de la chose commune par lui perçus pour ce qui
excède sa quote-part.
Article 62.- Aucun des coindivisaires ne peut faire d'innovations à
la chose commune sans le consentement, exprès ou tacite, des autres.
En cas de contravention, « on suivra » )1(
les règles ci-après :
1) Lorsque le partage en nature est possible, il y sera procédé. Si la
partie sur laquelle l'innovation a été faite tombe dans le lot d'un autre
coindivisaire, celui-ci peut, soit contraindre son coindivisaire, à
remettre, à ses frais, les choses en l'état et, le cas échéant, à réparer le
préjudice qu'il peut avoir éprouvé, soit rembourser la valeur des
matériaux et le prix de la main-d'œuvre sans égard à la plus-value que
la chose a pu acquérir;
2) Lorsque la chose et impartageable, les autres coindivisaires ont
le même choix; s'ils préfèrent le remboursement de la valeur des
matériaux et du prix de la main-d'œuvre, chacun d'eux sera tenu en
proportion de sa quote-part. En cas de désaccord sur le parti à prendre,
l'avis de la majorité des coindivisaires oblige la minorité, la majorité
étant déterminée par la somme des quotes-parts dépassant la moitié de
la valeur de la chose commune.
Article 63.- Chacun des coindivisaires est tenu à peine de
dommages-intérêts, de veiller à la conservation de la chose commune
avec la même diligence qu'il apporte à la conservation de ses biens
propres.
Article 64.- Chaque coindivisaire a le droit de contraindre les
autres à contribuer avec lui, en proportion de leur quote-part, aux
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
)1(
Paru au JORT : « on suivant ».
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Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
dépenses nécessaires pour conserver la chose commune et l'entretenir
en état de servir à l'usage auquel elle est destinée.
Article 65.- Chaque coindivisaire est tenu, en proportion de sa
quote-part, de supporter les charges afférentes à la chose commune
ainsi que les frais d'administration et d'exploitation.
Article 66.- Le coindivisaire ne peut être contraint à contribuer
aux dépenses utiles et voluptuaires que s'il les a expressément ou
tacitement autorisées.
Article 67.- Les coindivisaires peuvent convenir qu'ils jouiront
privativement à tour de rôle de la chose commune. Dans ce cas,
chacun d'eux peut disposer, à titre gratuit ou onéreux, du droit privatif
dont il jouit, pour le temps de sa jouissance, et ne doit aucun compte à
ses coindivisaires de ce qu'il a perçu. Toutefois, il ne peut rien faire
qui empêche ou diminue le droit des autres coindivisaires, lorsque leur
tour de jouissance sera venu.
Article 68.- Les décisions de la majorité des coindivisaires
obligent la minorité pour ce qui a trait à l'administration et à la
jouissance de la chose commune, à condition que cette majorité
représente les trois quarts des intérêts qui forment l'objet de
l'indivision.
Si la majorité n'atteint pas les trois quarts, chaque coindivisaire
peut saisir le tribunal.
Article 69.- Les décisions de la majorité n'obligent pas la minorité :
1) lorsqu'il s'agit d'actes de disposition;
2) lorsqu'il s'agit d'innover à la chose commune;
3) dans les cas où il s'agit de contracter des obligations nouvelles.
Article 70.- L'indivision prend fin :
1) par la perte totale de la chose commune;
2) lorsque les coindivisaires n'ont plus de droits sur la chose
commune;
3) par la réunion de toutes les quotes-parts sur la tête d'un seul
coindivisaire;
4) par le partage;
5) par la licitation.
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Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Article 71.- Nul ne peut être contraint à demeurer dans
l'indivision, chacun des coindivisaires peut toujours provoquer le
partage, nonobstant toute clause contraire.
Toutefois, les coindivisaires peuvent convenir par écrit de ne pas
demander le partage pendant un délai déterminé. Le tribunal pourra,
cependant, ordonner la résiliation de la convention et le partage, s'il y
a juste motif.
Le délai fixé par la convention ne peut pas dépasser cinq années.
Si les coindivisaires conviennent d'un délai supérieur, il est ramené à
cette durée. Le délai ne peut être prorogé, lorsqu'il est expiré, que par
un nouvel écrit.
Chapitre II
Du mur et du fossé mitoyens
Article 72.- Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de
séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins
et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a
coutume ou marque du contraire.
Article 73.- Le dessus d'une rue est présumé dépendance du
domaine public, s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Il y a marque de propriété privée lorsqu'il existe des constructions
au-dessus de la rue ou au moins des arceaux joignant les murs élevés
de chaque côté de la rue.
Si la construction ou l'arceau placé au-dessus de la rue est détruit
par vétusté, accident ou autrement, le propriétaire ne pourra les
reconstruire à moins d'une autorisation spéciale.
La propriété privée du dessus d'une rue a pour conséquence la
mitoyenneté du mur sur lequel s'appuie l'arceau ou la construction, à
moins de titre établissant le contraire.
Article 74.- La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont
à la charge des copropriétaires et proportionnellement au droit de
chacun d'eux.
Article 75.- Tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut ne pas
contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit
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Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un
bâtiment lui appartenant.
Article 76.- Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur
mitoyen et y faire placer des poutres jusqu'à la moitié de son
épaisseur; il ne peut dépasser cette épaisseur qu'avec l'autorisation
écrite de son voisin.
Article 77.- Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur
mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement, les
réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune,
et, en outre, l'indemnité de la surcharge en raison de l'exhaussement.
Article 78.- Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter
l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en
entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son
immeuble.
Article 79.- Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement d'un
mur mitoyen, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la
dépense qu'a coûté l'exhaussement, et la valeur de la moitié du sol
fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a.
Article 80.- L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un
mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun
ouvrage autre qu'une construction légère sans le consentement de
l'autre; il doit, en cas de refus de ce dernier, saisir le tribunal.
Article 81.- Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison,
les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau
mur ou de la nouvelle maison sans, toutefois, qu'elles puissent être
aggravées et sous réserve des règles de la prescription en matière de
propriété non immatriculée.
Article 82.- Toute clôture ou fossé qui sépare des fonds de terre
appartenant à divers propriétaires est réputé mitoyen s'il n'y a coutume
ou marque contraire.
Article 83.- La clôture et le fossé mitoyens doivent être entretenus
à frais communs, mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en
renonçant à la mitoyenneté.
Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement
des eaux.
19
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Article 84.- Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la
détruire jusqu'à la limite de sa propriété, à la charge de construire un
mur sur cette limite.
La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé mitoyen
qui ne sert qu'à la clôture.
Chapitre III
De la copropriété des immeubles divisés
par étages ou par appartements
Article 85 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997).-
Lorsque l’immeuble construit ou le groupe d’immeubles construits est
propriété de plusieurs personnes et comporte plusieurs étages ou
appartements ou locaux commerciaux ou professionnels ou autres
appartenant privativement à une seule personne ou plusieurs
personnes, celles-ci sont présumées copropriétaires du terrain sur
lequel est édifié l’immeuble, ainsi que de ses parties communes qui ne
sont pas destinées à l’usage exclusif, ou à l’intérêt de l’une d’elles.
Sont considérées communes les parties des constructions, ainsi que
les terrains, superficies, espaces, couloirs, passages, équipements,
canalisations, locaux de gardiennage, ascenseurs, escaliers, terrasses,
patios et autres parties et composantes destinées à l’utilisation ou à la
jouissance de tous les propriétaires ou de certains d’entre eux, tant que
le contraire n’a pas été spécifié dans le titre de propriété.
Les séparations mitoyennes entre deux appartements ou locaux
sont propriété commune entre leurs propriétaires.
Ces dispositions ainsi que les dispositions suivantes s’appliquent
aux ensembles immobiliers qui constituent une unité architecturale
intégrée comportant des parties et des commodités communes au sens
du deuxième paragraphe du présent article.
Article 86.- La copropriété des immeubles divisés par étages ou
par appartements est régie par les mêmes règles que l'indivision et le
mur mitoyen sous réserve des dispositions suivantes.
Article 87.- Chacun des propriétaires peut user librement des
parties communes de l'immeuble suivant leur destination et sans faire
obstacle aux droits des autres propriétaires.
20
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A défaut de convention contraire, il a, dans les parties communes,
des droits proportionnels à sa part divise dans l'immeuble.
Article 88.- Tout propriétaire doit participer aux charges de
conservation, d'entretien, de réparation et d'administration des parties
communes. Sa contribution aux charges est, sauf convention contraire,
proportionnelle à sa part divise dans l'immeuble.
Article 89 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997).-
L’ensemble des propriétaires visés au paragraphe premier de l’article
85 du présent code sont constitués de plein droit et en vertu de la
présente loi en syndicat de propriétaires doté de la personnalité civile,
et d’un président qui en est le mandataire légal, chargé de « le » )1(
représenter en justice en tant que « demandeur »(1) ou « défendeur » (1),
ainsi qu’auprès des diverses administrations et entreprises publiques.
Le président du syndicat est choisi conformément aux dispositions
de l’article 97 du présent code.
Le président du syndicat peut être assisté d’un comité composé de
trois à neuf propriétaires choisis parmi eux à la majorité fixée à
l’article 91 du présent code.
Le syndicat des propriétaires est chargé notamment de la
conservation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier, de la
gestion et de l’entretien des parties communes, conformément aux
dispositions du présent code, et du règlement de copropriété visé à
l’article 90.
Le syndicat des propriétaires peut conclure avec les organismes de
la préservation, au
tous contrats nécessaires à
professionnels,
gardiennage et à l’entretien de l’immeuble.
Il peut au besoin engager et suivre, pour le compte des
propriétaires, toutes procédures d’immatriculation ou de régularisation
foncière.
Article 90 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997).- Le
syndicat des propriétaires doit adopter un règlement dit « règlement de
copropriété » comportant la détermination, la fixation et la description
de chaque partie commune, en vue d’assurer la bonne utilisation et la
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
)1(
Paru au JORT : « la » - « démandresse » - « défendresse ».
21
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bonne gestion de l’immeuble, et ce, conformément à un règlement-
type approuvé par décret pris sur proposition du ministre chargé des
affaires foncières.
répondant aux caractéristiques de
Il peut être ajouté à ce règlement de copropriété des règles
spécifiques
l’immeuble en
copropriété, approuvées par l’ensemble des propriétaires à la majorité
fixée à l’article 91 du présent code et conformément aux procédures
fixées par le règlement de copropriété.
Ce règlement oblige l’ensemble des propriétaires ainsi que ceux
qui acquièrent d’eux un droit sur l’immeuble.
Un exemplaire du texte du règlement de copropriété est déposé au
siège de la collectivité locale dans le circonscription de laquelle est
situé l’immeuble.
Un autre exemplaire est déposé à la conservation de la propriété
foncière lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé, pour être
mentionné sur les titres fonciers concernés.
Il peut être recouru à l’arbitrage pour les litiges résultant de
l’application de ce règlement.
Article 91 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997).-
L’insertion ou la modification des règles spécifiques dans le règlement
de copropriété ne peut avoir lieu qu’à la majorité des propriétaires
présents ou de leurs représentants, et chacun d’entre eux dispose d’un
nombre de voix correspondant à la fraction qui lui revient dans les
parties communes et indivises.
Toutefois, lorsque la fraction dont dispose un propriétaire dépasse
la moitié de l’ensemble des parts dans les parties communes indivises,
le nombre de voix dont dispose ce propriétaire est réduit à l’ensemble
des voix du reste des propriétaires.
Dans ce cas, ainsi que dans les autres cas de partage égal des voix,
celle du président du syndicat est prépondérante.
Article 92 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997).- Le
président du syndicat peut, à son initiative ou à celle du tiers au moins
des propriétaires convoquer une assemblée générale pour connaître
des questions relatives à la gestion des parties communes et chaque
fois qu’il est utile.
22
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La convocation se fait par lettre recommandée avec accusé de
réception, ou par des convocations écrites remises directement aux
intéressés contre signature de reçus.
L’assemblée générale des propriétaires n’est régulière qu’en
présence de la moitié des propriétaires, en personne ou par
représentation.
Les décisions sont prises à la majorité prévue à l’article 91 du
présent code et à défaut du quorum susvisé, de nouvelles convocations
sont adressées dans les quinze jours suivant la date fixée pour la
première assemblée.
Les décisions au cours de la deuxième assemblée générale sont
prises à la majorité des présents quel que soit leur nombre ou les
quôte-parts de ceux qu’ils représentent.
L’assemblée générale décide des pouvoirs qu’elle juge utile de
donner au président du syndicat pour gérer l’immeuble, conformément
au règlement de copropriété prévu à l’article 90 du présent code.
Le président de la collectivité locale dans le ressort de laquelle est
situé l’immeuble peut prescrire au président du syndicat ou au
président provisoire désigné en application du paragraphe troisième de
l’article 97 du présent code, la convocation de l’assemblée générale
des propriétaires chaque fois que de besoin.
Article 93.- Au cas où une fraction d'immeuble fait l'objet d'un
usufruit, son titulaire est membre de droit du syndicat au même titre et
dans les mêmes conditions que le nu-propriétaire.
En cas de désaccord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il n'est
tenu compte que du vote de celui d'entre eux qui aura à verser
effectivement une part contributive.
Article 94.- Si une fraction d'immeuble devient la propriété
indivise de plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l'une d'entre
elles comme mandataire pour les représenter au sein du syndicat.
Article 95.- A la majorité des voix, le syndicat peut imposer toutes
assurances collectives relatives aux risques qui menacent l'immeuble
ou les copropriétaires dans leur ensemble.
Article 96.- Le syndicat peut autoriser, aux frais de ceux des
copropriétaires qui en font la demande, tous travaux et toutes installations
23
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dont il ne pourrait résulter qu'un accroissement de valeur pour l'ensemble
ou quelque partie de l'immeuble, et ce, dans les conditions qu'il
déterminera dans l'intérêt des copropriétaires.
Article 97 (Modifié par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005).- Le
président du syndicat des propriétaires est choisi ou remplacé, s’il y a
lieu, à la majorité prévue à l’article 91 du présent code et
conformément à la procédure fixée au règlement de copropriété prévu
à l’article 90 du même code.
Sa mission est définie par le présent code et par le règlement de
copropriété.
Le syndicat des propriétaires peut attribuer une partie ou la totalité des
missions du président du syndicat à la majorité prévue à l’article 91 du
présent code à un syndic immobilier professionnel, qui les exerce
conformément aux dispositions du présent code et le règlement de
copropriété visé à l’article 90 du même code.
En entend par syndic immobilier professionnel, tel que désigné ci-
dessus, toute personne physique ou morale qui exerce à titre
professionnel moyennant rémunération l’administration des parties
communes d’un immeuble ou groupe d’immeubles ou d’un ensemble
immobilier. Il est soumis dans l’exercice de son activité à un cahier
des charges qui sera approuvé par arrêté du ministre de l’intérieur et
du développement local.
Si le président de syndicat de propriétaires n’a pas été choisi ou
n’a pas été remplacé à
la suite d’une révocation ou d’un
empêchement, ou dans le cas où ses missions n’ont pas été confiées à
un syndic immobilier professionnel, le président de la collectivité
locale dans la circonscription de laquelle est situé l’immeuble doit,
après mise en demeure adressée aux propriétaires par
lettre
recommandée avec accusé de réception et demeurée deux mois sans
effet, prendre une décision de désignation d’un président provisoire du
syndicat des propriétaires, parmi eux ou parmi les syndics immobiliers
professionnels, pour une période qui ne saurait être inférieure à six
mois, jusqu’au choix par les propriétaires d’un président du syndicat
ou l’attribution de ses missions à un syndic immobilier professionnel
par le syndicat des propriétaires à la majorité prévue à l’article 91 du
présent code.
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La décision de désignation du président provisoire du syndicat des
propriétaires ou l’attribution de ses missions à un syndic immobilier
professionnel comporte la détermination des travaux de réparation, de
restauration, de maintenance et d’entretien qui revêtent un caractère
d’urgence résultant des règlements sanitaires, de la sécurité et de la
prévention en vigueur, ainsi que le montant de la contribution que
chaque copropriétaire ou celui qui agit en lieu et place, tel que le
locataire ou autre, doit payer pour couvrir les dépenses et frais.
En cas de retard ou tergiversation de la part d’un propriétaire ou
des exploitants précités dans le paiement « des quotes-parts » )1(
et
participations aux dépenses mises à leur charge conformément aux
dispositions du présent code et du règlement de copropriété, le
président du syndicat peut le contraindre au paiement des sommes
dont il est redevable au moyen de la procédure de l’injonction de
payer, l’exploitant du local peut réclamer du propriétaire les sommes
qu’il a payées à ce sujet.
L’injonction de payer est exécutoire, vingt quatre heures après sa
notification, conformément à la procédure prévue par le code de
procédure civile et commerciale. Le recours en appel n’est pas
suspensif d’exécution.
Article 97 bis (Ajouté par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997).-
Le président de la collectivité locale concernée prescrit les travaux
d’entretien et de réparation nécessités en vertu des lois et règlements
en vigueur, aux frais des propriétaires intéressés ou de ceux qui sont
en leur lieu et place.
Les dépenses qui auraient pu être engagées à cet effet par la
collectivité locale en vertu de la législation et de la réglementation en
vigueur sont recouvrées suivant la procédure du recouvrement des
créances des collectivités locales.
Article 97 ter (Ajouté par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005).-
Nonobstant toute poursuite pénale, le non-respect par le syndic
immobilier professionnel des dispositions de cette loi ou du cahier des
charges relatif à l’exercice de l’activité est passible des peines suivantes :
- l’avertissement,
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
)1(
Paru au JORT : « des quote-parts ».
25
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
- la suspension provisoire de l’exercice de la profession en tant que
syndic immobilier professionnel pour une durée de six mois à un
« an » )1(
,
- la suspension définitive de l’exercice de l’activité par le syndic
immobilier professionnel.
L’avertissement est infligé par le président de la collectivité locale
concernée, en cas de manquement répété et constaté de la part du
syndic immobilier professionnel dans l’exécution des missions qui lui
sont confiées, et ce, après avertissement et l’inobservation du
manquement dans un délai maximum de dix jours.
La peine de la suspension provisoire de l’exercice de l’activité
est infligée par décision du gouverneur de la région concernée au
vu d’une requête adressée au président de la collectivité locale
dans la circonscription de laquelle est situé l’immeuble, formulée
par le tiers des propriétaires au minimum ou qui agissent en lieu et
place, tel que le locataire ou autre, et ce, après invitation du syndic
immobilier professionnel concerné à déposer ses conclusions dans
un délai de dix jours.
La peine de la suspension provisoire de l’exercice de l’activité
infligée également en cas d’infliction plus de deux
est
avertissements à l’encontre du syndic immobilier professionnel.
La peine de la suspension définitive de l’exercice de l’activité est
infligée par décision du gouverneur de la région concernée à
l’encontre du syndic immobilier professionnel dont trois décisions
« de » )2(
l’activité sont
suspension provisoire de
prononcées à son encontre pendant cinq ans.
l’exercice de
La peine infligée est notifiée à l’intéressé par lettre recommandée
avec accusé de réception dans un délai maximum de quinze jours.
La décision d’infliction de la peine à l’encontre du syndic
immobilier professionnel est notifiée également dans le même délai
visé au paragraphe précédent au président de la collectivité locale et
au syndicat des propriétaires.
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
)1(
)2(
Paru au JORT : « ans ».
Paru au JORT : « du ».
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Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Le président de la collectivité locale concernée désigne un syndic
immobilier professionnel provisoire en vue de remplacer son collègue
suspendu provisoirement ou en vue de la liquidation de ses dossiers en
cas de suspension définitive de l’exercice de l’activité.
Article 97 quater (Ajouté par la loi n° 2005-78 du 4 août
2005).- Est passible de la peine d’emprisonnement de 16 jours à
2 mois et d’une amende de trois cents dinars à trois mille dinars ou de
l’une des deux peines, toute personne qui exerce la profession du
syndic immobilier professionnel contrairement aux dispositions du
paragraphe quatre de l’article 97 (nouveau) du présent code.
Est applicable, la même peine à toute personne qui ne se conforme pas
à la décision de suspension provisoire ou définitive de l’exercice de
l’activité visée à l’article 97 (ter) du présent code.
Article 98.- En cas de destruction par incendie ou autrement, les
propriétaires seront tenus, au point de vue de la reconstruction et sauf
convention contraire, de se conformer à la décision qui sera prise par
le syndicat des copropriétaires à la double majorité fixée à l'article 91.
Dans le cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités
représentatives de l'immeuble détruit seraient, sous réserve des droits des
créanciers inscrits, affectées par privilège à la reconstruction.
Article 99 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997).-
Lorsque le bâtiment comporte des étages et des appartements et que deux
au moins appartiennent à deux personnes ou plus, il est extrait du titre
foncier initial, ou du titre foncier unifié autant de titres fonciers dérivés
que de parties privatives, conformément aux plans topographiques établis
par l’office de la topographie et de la cartographie ou par un ingénieur
topographe agréé conformément à la législation en vigueur.
La quote-part revenant à chaque partie privative dans les parties
communes et indivises est déterminée conformément aux règles
techniques en vigueur.
Le titre foncier initial de l’immeuble lôti demeure, après
établissement des titres fonciers dérivés, relatif uniquement aux
parties communes indivises.
Article 100.- L'aliénation, le partage ou la constitution d'un droit
réel quelconque portant sur l'objet du titre individuel, s'étendra de
plein droit, aux droits correspondants sur les parties communes.
27
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
En aucun cas, le partage des parties communes ou leur licitation ne
pourra être demandé.
Toute clause contraire est nulle et de nul effet.
Article 101.- On ne peut se prévaloir du droit de retrait en matière
d'immeubles divisés par étages ou par appartements.
Article 102 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997).-
Une partie privative individualisée ne peut être divisée qu’avec
l’autorisation du syndicat des propriétaires à la majorité fixée à
l’article 91 et compte tenu de la législation et de la réglementation
urbanistique en vigueur.
La vocation de ces parties ne peut être changée que par autorisation
préalable de l’autorité administrative compétente, conformément à
l’article 75 du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
La transformation de ces parties en local à usage professionnel,
administratif ou commercial ou pour l’exercice d’une autre activité non
conforme à sa vocation initiale ou leur destination à titre professionnel à
la location en tant qu’appartements meublés pour une courte période
n’excédant pas un mois, est « considérée » )1( , comme changement de
vocation de l’immeuble au sens du présent article.
Toute contravention aux dispositions du paragraphe précédent
entraîne l’infliction des peines prévues à l’article 84(bis) du code de
l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
(Paragraphes 2 et 3 ajoutés par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005).
Chapitre IV
Du retrait ou droit de préemption
Section Première
Des conditions du retrait
Article 103.- Le retrait est l'acte par lequel un indivisaire se
substitue, dans les cas et selon les conditions prévues par les articles
suivants, à celui qui a acquis d'un autre indivisaire; tout ou partie de sa
quote-part.
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
)1(
Paru au JORT : « considéré ».
28
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Article 104.- Est considéré comme indivisaire, au sens de l'article
précédent:
1) tout copropriétaire indivis d'un immeuble ou tout cohéritier
relativement à un immeuble successoral;
2) le superficiaire relativement au sol vendu;
3) le propriétaire du sol relativement à la superficie vendue;
4) le copropriétaire divis d'une maison d'habitation non soumise au
statut de la copropriété des immeubles divisés par étages ou par
appartements.
Article 105.- Le retrait s'étend de droit, non seulement à la part
vendue, mais à ce qui en fait partie à titre d'accessoire, il peut aussi
avoir pour objet l'accessoire d'une part indivise; lorsque l'accessoire
est vendu indépendamment du principal dont il fait partie.
Article 106.- Le voisin ne peut exercer le droit de préemption à
l'encontre de son voisin.
Article 107.- Le copropriétaire ne peut exercer le droit de
préemption à l'encontre de son copropriétaire.
Article 108.- Le droit de préemption ne peut pas être exercé :
1) lorsque la vente est faite aux enchères publiques conformément
à la loi;
2) lorsque la vente est passée entre les ascendants et les
descendants ou entre les conjoints.
Article 109.- En cas de pluralité de retrayants relativement à un
même immeuble, ils exercent leur droit dans l'ordre suivant :
1)
le propriétaire du sol à
l'égard du superficiaire et
réciproquement;
2) les cohéritiers;
3) les copropriétaires indivis et les copropriétaires divis d'une
maison d'habitation dans le cas visé par l'article 104.
Pour ces deux dernières catégories, celui qui a la quote-part la plus
importante sera préféré à celui qui a une part moindre.
En cas d'égalité des quotes-parts, il y aurait lieu à tirage au sort.
Article 110.- Le droit de retrait se transmet aux héritiers du
retrayant.
29
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Section II
De l'exercice du droit de retrait
Article 111.- Celui qui veut exercer la préemption doit présenter sa
requête avec les pièces établissant qu'il a offert de rembourser à
l'acquéreur son prix d'acquisition et les loyaux coûts du contrat ou, en cas
de refus de l'acquéreur, qu'il a consigné ladite somme à « la caisse des
dépôts et consignations » )1( . Cette consignation n'est pas subordonnée à
une autorisation du tribunal.
Toute clause ayant pour but de rendre le prix d'acquisition
indéterminé est réputée non écrite.
Section III
Des effets du retrait
Article 112.- Le retrayant est substitué dans tous les droits et
obligations du retrayé à l'égard du vendeur.
Article 113.- L'acquéreur fait siens les fruits de l'immeuble retrayé
jusqu'au jour de l'exercice de l'action.
Le retrayant doit rembourser au retrayé les impenses nécessaires et
les impenses voluptuaires.
Article 114.- Les actes de disposition passés par l'acquéreur avant
l'expiration du délai d'exercice du droit de préemption sont
inopposables au retrayant.
Section IV
De la déchéance du droit de retrait
Article 115 (Modifié par la loi n° 2006-29 du 15 mai 2006).-
L’acquéreur doit notifier l’acquisition au retrayant par voie d’huissier
de justice avec indication du prix et des dépenses.
L’exercice du droit de retrait se prescrit par un mois révolu à
compter de la date du procès verbal de notification.
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
)1(
L’article 17 du décret-loi n° 2011-85 du 13 septembre 2011 stipule que : « Le terme
« caisse des dépots et consignations » partout dans les textes en vigueur où il a été
montionné sera remplacé par le terme trésorerie générale de la Tunisie à partir de la
date d’entrée en vigueur du présent décret-loi ».
30
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Si la notification n’a pas été rendue possible, le droit de retrait se
prescrit par six mois à compter du jour de l’inscription de l’acte au
registre foncier pour les immeubles immatriculés soumis à l’effet
constitutif de l’inscription et du jour de l’enregistrement de l’acte à la
recette des finances pour les immeubles immatriculés non soumis à l’effet
constitutif de l’inscription ou les immeubles non immatriculés.
Chapitre V
Du partage
Section Première
Dispositions communes
Article 116.- Les coindivisaires, maîtres de leurs droits, peuvent
procéder au partage de la chose comme ils l'entendent. Le partage
conventionnel ne peut être prouvé que par écrit.
Article 117.- Le partage judiciaire est de la compétence du
tribunal de première instance.
Le représentant de l'interdit ou de l'absent, partie dans un partage
judiciaire, qu'il soit demandeur ou défendeur est dispensé de produire
une autorisation spéciale.
Article 118.- S'il y a opposition d'intérêts entre l'interdit ou
l'absent et son représentant, il sera nommé, par ordonnance sur
requête, un tuteur "ad hoc".
Article 119.- Le tribunal détermine la part de chaque coindivisaire
et procède à la confection des lots en évitant de déprécier la chose
commune et en tenant compte des intérêts des coindivisaires et de la
possibilité, pour chacun d'eux, d'exploiter son lot dans les meilleures
conditions.
Si l'un des coindivisaires ne peut être rempli de tous ses droits en
nature, une soulte lui est accordée.
Article 120.- Lorsque le partage en nature n'est pas possible ou s'il
doit entraîner une dépréciation considérable de la chose, le juge en
ordonne la licitation.
La licitation a lieu, suivant les cas, selon les règles édictées par le
code de procédure civile et commerciale en matière de vente de
meubles ou d'adjudication d'immeubles, dans la mesure où elles ne
31
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sont pas contraires aux dispositions du présent chapitre et à la nature
du partage.
Si les coindivisaires, maîtres de leurs droits sont unanimes pour ne
pas appeler les tiers à la licitation, cette dernière a lieu avec dispense
de procéder à la publicité légale.
Le prix est réparti entre les coindivisaires en proportion de la part
de chacun d'eux.
Article 121.- Les créanciers peuvent s'opposer à ce qu'on procède
au partage ou à la licitation hors leur présence; ils peuvent faire
annuler le partage ou la licitation auxquels on aurait procédé malgré
leur opposition.
Toutefois les copartageants ou colicitants ou l'un d'eux peuvent
arrêter la demande d'annulation du partage ou de la licitation en
désintéressant le créancier ou en consignant régulièrement la somme
par lui réclamée.
Article 122.- Les créanciers, dûment appelés, qui se manifestent
après le partage ou la licitation, ne peuvent en demander l'annulation,
mais s'il n'a pas été réservé une somme suffisante pour les
désintéresser, ils peuvent exercer leurs droits sur la chose commune,
au cas où il en resterait une partie qui n'est pas encore partagée ou
licitée. Dans le cas contraire, ils peuvent suivre leurs actions contre les
copartageants ou colicitants.
Article 123.- Chacun des copartageants est censé avoir eu, dès
l'origine, la propriété des effets compris dans son lot ou par lui acquis
sur licitation et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets.
Article 124.- Les copartageants se doivent mutuellement la
garantie de leurs lots, pour les causes de trouble ou d'éviction
antérieures au partage, chacun à proportion de sa quote-part, et compte
tenu de la valeur de la chose au moment du partage.
Si l'un des copartageants est insolvable, la part qui lui incombe est
supportée par le copartageant garanti et tous les autres copartageants.
Il n'y a pas lieu à garantie si l'espèce de trouble ou d'éviction
soufferte a été exceptée par une clause particulière et expresse de
l'acte de partage ou si elle est due à la faute du copartageant lui-même.
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Article 125.- Le partage, soit conventionnel, soit judiciaire, est
irrévocable. Il ne peut être rescindé que pour violence, erreur ou dol.
Lorsque le copartageant est un incapable, il peut y avoir lieu à
rescision, s'il y a lésion du quart à son préjudice.
Article 126.- L'action en rescision ne peut être intentée que dans
l'année qui suit le partage.
Article 127.- La rescision du partage remet chacun des
copartageants dans la situation de droit et de fait qu'il avait au moment
du partage, sauf les droits régulièrement acquis, à titre onéreux, par les
tiers de bonne foi.
Article 128.- Le partage ne peut être demandé, lorsque l'indivision
a pour objet des choses qui, partagées, cesseraient de servir à l'usage
auquel elles sont destinées.
Article 129.- L'action en partage est imprescriptible.
Article 130.- Les frais du partage sont à la charge des
copartageants en proportion des quotes-parts de chacun d'eux.
Section II
Du partage des biens successoraux
Article 131.- En matière de succession, le partage se fait en valeur
et non en nature.
Article 132.- Le tribunal peut, le cas échéant substituer à la soulte,
visée aux articles 119 et 140, une rente annuelle, à servir pendant une
période n'excédant pas dix ans, comprenant principal et intérêts
légaux; pour ce faire, le tribunal tient compte des revenus du débiteur.
Article 133.- S'il est difficile de procéder au partage des biens
successoraux de la manière indiquée aux articles précédents, le
tribunal en ordonne la licitation.
Article 134.-Les héritiers, maîtres de leurs droits, peuvent
convenir, à l'unanimité, de faire procéder la licitation des biens
successoraux selon une procédure autre que celle qui est indiquée à
l'article 120.
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Article 135.- A la demande de l'un des héritiers, le président du
tribunal compétent nomme, par ordonnance sur requête, un
curateur à la succession. A défaut d'unanimité des héritiers sur le
choix du curateur, le président le choisit, de préférence, parmi les
héritiers.
Article 136.- Le curateur de
la succession procède à
l'établissement de l'acte de décès et de dévolution, le cas échéant, ainsi
qu'à l'inventaire des biens de la succession, à leur gestion et à leur
partage.
Article 137.- S'il n'intervient pas de partage amiable trois mois
après la nomination du curateur, celui-ci rédige un rapport sur toutes
les opérations auxquelles il aura procédé, y annexe un projet de
partage et le transmet au greffe du tribunal qui le conservera dans ses
archives et en délivrera copie aux héritiers, à leur demande.
Article 138.- Le curateur continue sa gestion jusqu'à la fin de
l'indivision ou jusqu'à ce que les héritiers passent une convention à
l'effet de l'organiser.
Article 139.- Le Président du tribunal fixe, par ordonnance sur
requête, la part contributive de chacun des héritiers dans la provision à
tenir au curateur et en ordonne le paiement. Il peut aussi ordonner la
vente d'un ou de plusieurs biens successoraux aux fins de constitution
de ladite provision.
Article 140.- S'il existe parmi les biens successoraux une
exploitation agricole,
industrielle, commerciale ou artisanale
constituant une unité économique, elle peut être attribuée, par
préférence, à l'un des héritiers, compte tenu des intérêts en présence et
moyennant une soulte, s'il échût.
Article 141.- Lorsqu'il y a désaccord sur le partage des papiers de
famille ou des objets auxquels peuvent tenir les héritiers par affection
pour le défunt, le tribunal, compte tenu des usages et des circonstances
personnelles propres aux héritiers, ordonne, soit la vente de ces
papiers ou objets, soit leur attribution à l'un des héritiers, avec ou sans
imputation de leur valeur sur sa part héréditaire.
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Titre Troisième
De l'usufruit, de l'usage
et de l'habitation
Chapitre Premier
De l'usufruit
Article 142.- L'usufruit est le droit d'user et de jouir, comme le
propriétaire lui-même, d'un bien appartenant à autrui, mais à charge
d'en conserver la substance.
Section première
Des droits de l'usufruitier
Article 143.- L'usufruitier a droit aux fruits naturels et civils.
Article 144.- Les fruits naturels sont ceux que la chose produit,
soit spontanément, soit par le fait de l'homme.
Article 145.- Les fruits civils sont les loyers, les arrérages de la
rente d'enzel, les intérêts des créances et autres fruits similaires.
Article 146.- Les fruits naturels existants au moment où l'usufruit
est ouvert, appartiennent à l'usufruitier.
Ceux qui existent au moment où finit l'usufruit appartiennent au
nu-propriétaire.
On ne peut dans les deux cas exiger le remboursement des frais
exposés.
Les dispositions du présent article ne portent pas atteinte aux droits
acquis par les tiers.
Article 147.- Les fruits civils s'acquièrent jour par jour et
appartiennent à l'usufruitier à proportion de la durée de son usufruit.
Article 148.- Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut
faire usage sans les consommer, l'usufruitier a le droit de s'en servir
mais à la charge d'en rendre de pareille en quantité et qualité ou leur
estimation à la fin de l'usufruit.
Article 149.- Si l'usufruit comprend des choses qui, sans se
consommer tout de suite, se détérioreront peu à peu par l'usage,
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Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
l'usufruitier a le droit de s'en servir pour l'usage auquel elles sont
destinées, et n'est obligé de les rendre, à la fin de l'usufruit, que dans l'état
où elles se trouvent, sauf si elles sont détériorées par son dol ou par sa
faute.
Article 150.- L'usufruitier peut jouir par lui-même ou disposer
autrement de son droit.
Article 151.- L'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit,
réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il aurait faites,
encore que la valeur de la chose en fût augmentée.
Section II
Des obligations de l'usufruitier
Article 152.- L'usufruitier prend les biens dans l'état où ils se
trouvent; il est tenu, avant son entrée en jouissance, d'en faire dresser
un inventaire, en présence du nu-propriétaire ou celui-ci dûment
convoqué par notaire ou huissier-notaire.
Article 153.- L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à
moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations,
d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en
est aussi tenu.
Article 154.- Ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de
reconstruire ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas
fortuit ou de force majeure.
Article 155.- Toutes les charges ordinaires inhérentes à l'immeuble
incombent à l'usufruitier.
Article 156.- L'usufruitier est tenu de dénoncer au nu-propriétaire
tout trouble causé à la chose ou toute atteinte aux droits de celui-ci,
faute de quoi, il est responsable de tout dommage qui peut en résulter.
Section III
De l'extinction de l'usufruit
Article 157.- L'usufruit s'éteint par l'une des causes suivantes :
1) la mort de l'usufruitier;
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2) l'expiration du temps pour lequel il a été accordé;
3) la réunion sur la même tête des deux qualités d'usufruitier et de
nu-propriétaire;
4) le non-usage du droit pendant cinq ans;
5) la perte totale de la chose.
Article 158.- Le nu-propriétaire peut demander la cessation de
l'usufruit pour cause d'abus de jouissance de l'usufruitier.
Les créanciers de l'usufruitier sont, en ce cas, admis à intervenir à
l'instance pour la conservation de leurs droits, ils peuvent offrir la
réparation des dégradations commises et des garanties pour l'avenir.
Le tribunal peut, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer
l'extinction de l'usufruit, ou n'ordonner la remise de la chose au nu-
propriétaire que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier
ou à ses ayants cause une somme déterminée jusqu'à l'époque fixée
pour la cessation de l'usufruit.
Article 159.- La durée de l'usufruit constitué au profit d'une
personne morale ne peut excéder trente ans.
Article 160.- L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un
âge fixé, dure jusqu'à cette date, encore que le tiers soit mort avant
l'âge fixé.
Chapitre II
De l'usage et de l'habitation
Article 161.- Les droits d'usage et d'habitation se règlent par leurs
titres constitutifs ou, à défaut, par les dispositions suivantes.
Article 162.- Les droits d'usage et d'habitation sont restreints aux
besoins indispensables du bénéficiaire et de sa famille.
Article 163.- Les droits d'usage et d'habitation ne peuvent être ni
cédés ni loués.
Article 164.- Sont applicables aux droits d'usage et d'habitation les
dispositions relatives à l'usufruit, dans la mesure où elles ne sont pas
contraires à la nature de ces droits.
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Titre Quatrième
Des servitudes
Article 165.- Une servitude est un droit établi sur un immeuble
pour l'utilité d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire.
Article 166
La servitude dérive de la situation naturelle des lieux, des
obligations imposées par la loi ou des conventions entre les
propriétaires.
Dans les deux premiers cas, elle n'est pas assujettie à l'inscription.
Chapitre Premier
Des servitudes qui dérivent
de la situation des lieux
Article 167.- Les fonds inférieurs sont assujettis, envers ceux qui
sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement
sans que la main de l'homme y ait contribué.
Chapitre II
Des servitudes établies par la loi
Section Première
De la distance requise pour planter
certains arbres ou élever certains édifices
Article 168.- Il n'est permis d'avoir des arbres et arbustes près de
la limite du fonds voisin qu'à la distance prescrite par les règlements
particuliers ou par les usages et, à défaut de règlements et usages, qu'à
la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux fonds pour
les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres et à la distance
d'un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres et arbustes peuvent être plantés en espaliers, de chaque
côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune
distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
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Article 169.- Le voisin peut exiger que les arbres et arbustes non
plantés suivant les règles ci-dessus édictées, soient arrachés ou réduits
à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait
titre ou inscription contraire.
Si les arbres meurent ou s'ils sont coupés ou arrachés, le voisin ne
peut les remplacer qu'en observant les hauteurs et distances fixées à
l'article précédent.
Article 170.- Celui sur le fonds duquel avancent les branches des
arbres du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits
tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines qui avancent sur son fonds, il a le droit de les
y couper lui-même.
Article 171.- On ne peut invoquer la prescription dans les cas
prévus par les articles 169 et 170.
Section II
Des vues sur la propriété de son voisin
Article 172.- L'un des voisins ne peut, sans l'autorisation écrite de
l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en
quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
Article 173.- Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant
immédiatement le fonds d'autrui, ne peut pratiquer dans ce mur des
jours ou fenêtres qu'à verre dormant et à deux mètres et demi au-
dessus du sol de la chambre qu'on veut éclairer quand elle est au rez-
de-chaussée et à deux mètres au-dessus du plancher pour les étages
supérieurs.
Article 174.- On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres
d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur le fonds clos ou
non de son voisin, s'il n'y a deux mètres de distance entre le mur où on
les pratique et ledit fonds.
On ne peut avoir de vues par côté ou obliques sur le même fonds
s'il n'y a cinquante centimètres de distance à compter du bord de
l'ouverture la plus rapprochée du fonds voisin.
L'interdiction résultant des deux alinéas ci-dessus est inapplicable aux
terrasses et aux vues ouvertes sur la voie publique.
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Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Article 175.- A défaut de convention contraire, le propriétaire
peut, à toute époque, construire à la limite extrême de son terrain, sans
se préoccuper des ouvertures existantes chez le voisin.
La distance dont il est parlé à l'article précédent se compte depuis
le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il y a balcons
ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la
ligne de séparation des deux propriétés.
L'élévation des constructions urbaines sera déterminée par des
règlements particuliers.
Section III
De l'égout des toits
Article 176.- Tout propriétaire doit établir ses toits de manière que
les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique, il
ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.
Section IV
Du droit de passage
Article 177.- Le propriétaire, dont le fonds est enclavé et qui n'a
sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour
l'exploitation de sa propriété, peut réclamer un passage sur les fonds
de ses voisins, moyennant une juste indemnité.
Article 178.- Le passage doit être pris du côté où le trajet, entre le
fonds enclavé et la voie publique, est le plus court possible.
Toutefois, il doit être tracé dans l'endroit le moins dommageable
pour le fonds traversé.
Article 179.- Si à la suite de la division d'un fonds, l'une de ses
parties se trouve enclavée, le passage doit être pris sur les autres parties.
Le passage ne pourrait être pris sur les fonds des voisins que dans
le cas où il s'avère impossible de le prendre sur les fonds divisés.
Dans ce cas, il sera fait application des deux articles précédents.
Chapitre III
Des servitudes établies par le fait de l'homme
Article 180.- Il est permis aux propriétaires de consentir sur leurs
immeubles ou en faveur de leurs immeubles, telles servitudes que bon
leur semble.
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Ces servitudes ne peuvent s'acquérir par la prescription et ne se
prouvent que par écrit.
Le fait par le propriétaire de deux fonds, d'établir un droit sur l'un
d'eux au profit de l'autre, vaut titre et constitue une servitude.
L'alinéa précédent s'applique même en matière de propriété
immatriculée.
Article 181.- Les servitudes sont ou continues ou discontinues.
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être
continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme, tels que les
conduites d'eau, les égouts des toits, les vues et autres servitudes de
cette espèce.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel
de l'homme pour être exercées, telles que les droits de passage, de
puisage et autres semblables.
Article 182.- Quand on établit une servitude, on est censé accorder
tout ce qui est nécessaire pour en user.
Ainsi la servitude de puiser de l'eau à la fontaine d'autrui emporte
nécessairement le droit de passage.
Article 183.- Dans le cas où le propriétaire du fonds assujetti est
tenu, en vertu du titre, de faire, à ses frais, les travaux nécessaires pour
l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours se décharger
de cette obligation, en abandonnant le fonds servant au propriétaire du
fonds dominant.
Chapitre IV
Des droits et obligations communes
aux diverses espèces de servitudes
Article 184.- Celui, auquel est due une servitude, a droit de faire
tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.
Les frais de ces ouvrages sont à sa charge, sauf preuve du contraire.
Article 185.- Si le fonds pour lequel la servitude a été établie vient
à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans
néanmoins, que la condition du fonds assujetti soit aggravée.
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Article 186.- Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne
peut rien faire qui tende à en restreindre l'usage ou à le rendre plus
incommode.
Si l'emplacement assigné primitivement à la servitude était devenu
plus onéreux au propriétaire du fonds assujetti ou s'il l'empêchait d'y
faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de
l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits et
celui-ci ne pourrait pas le refuser.
Article 187.- Celui qui a un droit de servitude ne peut faire, ni
dans son propre fonds ni dans celui qui doit la servitude, de
changement qui aggrave la condition de ce dernier.
Chapitre V
De l'extinction des servitudes
Article 188.- La servitude est éteinte :
1) par la disparition de sa cause,
2) par la réunion dans la même main du fonds servant et du fonds
dominant.
Article 189.- Le droit de servitude s'éteint par le non-usage
pendant quinze ans.
Article 190.- Le délai de prescription commence à courir du jour
où l'on a cessé de jouir de la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes
discontinues ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude,
lorsqu'il s'agit de servitudes continues.
Titre Cinquième
De l'emphytéose, du droit
de superficie, de l'enzel et du kirdar
Article 191.- Sont interdits, à compter de la date d'entrée en
vigueur du présent code, toute constitution d'emphytéose, tout
renouvellement des baux emphytéotiques en cours et
toute
constitution d'un droit de superficie, d'enzel ou de kirdar.
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Titre Sixième
Des sûretés réelles
Sous-Titre Premier
Dispositions générales
Article 192.- Les biens du débiteur sont le gage commun de ses
créanciers et le prix s'en distribue entre eux par contribution, à moins
qu'il n'y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence.
Article 193.- Les causes légitimes de préférence sont les
privilèges, le nantissement et le droit de rétention.
Sous-Titre Deuxième
Des privilèges
Chapitre Premier
Des privilèges en général
Article 194.- Le privilège est un droit réel de préférence que la loi
accorde sur les biens du débiteur à raison de la cause de la créance.
Article 195.- La créance privilégiée est préférée à toutes autres
créances, même hypothécaires.
Entre les créances privilégiées, la préférence se règle par les
différentes qualités des privilèges.
Article 196.- Les créanciers privilégiés qui ont le même rang sont
payés par concurrence.
Les ayants - cause des créanciers privilégiés exercent les mêmes
droits que leurs auteurs, en leurs lieux et places.
Article 197.- Les privilèges sont généraux ou spéciaux.
Les premiers comprennent tous les biens meubles et immeubles du
débiteur, les seconds ne s'appliquent qu'à certains meubles ou
immeubles.
Article 198.- Si le prix des meubles et immeubles soumis à un
privilège spécial ne suffit pas à payer les créanciers privilégiés, ceux-
ci viendront à contribution, pour le surplus, avec les créanciers
chirographaires.
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Chapitre II
Des privilèges généraux
Article 199.- Les créances privilégiées sur la généralité des
meubles et immeubles sont celles ci-après exprimées et s'exercent
dans l'ordre suivant :
1) les frais funéraires,
2) les créances des médecins, pharmaciens, gardes-malades pour
leur soins et fournitures dans les six derniers mois,
3) les frais de justice faits dans l'intérêt commun de tous les
créanciers pour la conservation et la réalisation du gage commun,
4) les sommes dues au trésor public pour impôts, taxes et autres
droits de toute nature, dans les conditions prévues par la législation en
vigueur,
5) les salaires dues aux gens de service, ouvriers et à tous les
autres salariés, les sommes dues pour fournitures de subsistance faites
au débiteur et à sa famille ainsi que la pension alimentaire due par le
débiteur, le tout pour les six derniers mois.
Chapitre III
Des privilèges spéciaux
Article 200.- Les créances privilégiées sur certains meubles ou
immeubles sont celles ci-après exprimées :
1) les sommes dues pour les semences, les travaux de culture et
ceux de la récolte sur le produit de la récolte,
2) les fermages, loyers et autres fruits civils des immeubles pour
les deux dernières années et l'année courante, sur les fruits de la
récolte de l'année et sur les produits provenant du fonds et sur ce qui
sert à l'exploitation de la ferme et à garnir les lieux loués. Ce privilège
ne s'étend pas aux biens enlevés des lieux loués, lorsqu'il y a droit
acquis en faveur des tiers, sauf le cas de distraction frauduleuse,
3) la soulte ou rente due par un cohéritier copartageant sur les
immeubles échus dans son lot.
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Sous-Titre Troisième
Du nantissement
Chapitre Premier
Dispositions générales
Article 201.- Le nantissement est un contrat par lequel le débiteur,
ou un tiers agissant dans son intérêt, affecte une chose mobilière ou
immobilière ou un droit incorporel à la garantie d'une obligation, et
confère au créancier le droit de se payer sur cette chose, par préférence
à tous autres créanciers, au cas où le débiteur manquerait à le
désintéresser.
Article 202.- Ceux qui n'ont sur la chose qu'un droit résoluble,
conditionnel ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu'un
nantissement soumis à la même condition.
Article 203.- Le nantissement de la chose d'autrui est valable si le
maître y consent ou si le constituant acquiert postérieurement la
propriété de la chose.
Article 204.- Tous ceux qui, aux termes des articles 566 à 570 du
code des obligations et des contrats, ne peuvent se rendre acquéreurs
de certains biens, ne peuvent non plus les recevoir en nantissement.
Article 205.- Tout ce qui peut être valablement vendu peut être
objet de nantissement.
Article 206.- Le nantissement peut être constitué pour sûreté d'un
crédit ouvert ou d'une simple ouverture de compte courant, d'une
obligation future, éventuelle ou assortie d'une condition, pourvu que le
montant de la dette assurée ou le maximum qu'elle pourra atteindre
soit déterminé dans l'acte constitutif.
Article 207.-Celui qui a constitué un nantissement ne peut rien
faire qui diminue la valeur de la chose eu égard à l'état où elle se
trouvait au moment du contrat, ni qui empêche l'exercice des droits
résultant du nantissement au profit du créancier.
Article 208.- Le nantissement est indivisible, il subsiste en entier
sur chaque partie de la chose qui en est l'objet et garantit la totalité de
la dette.
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Article 209.- Le nantissement s'étend de droit, en cas de
détérioration ou de perte de la chose qui en fait l'objet, à ce qui reste
de la chose ou de ses accessoires et aux indemnités qui pourraient être
dues par les tiers à raison de cette détérioration ou perte. Il s'étend
également aux indemnités dues à raison de l'expropriation pour cause
d'utilité publique. Le créancier est autorisé à prendre toutes mesures
conservatoires de son droit sur le montant des indemnités.
Chapitre II
Du nantissement mobilier ou gage
Section Première
Dispositions générales
Article 210.- On peut donner en gage du numéraire, des titres au
porteur, des choses fongibles pourvu qu'ils soient remis dans un
contenant fermé.
Si le contenant est remis ouvert, on appliquera, pour le numéraire,
les règles du prêt de consommation mais lorsqu'il s'agit de titres au
porteur, le créancier ne peut en disposer que s'il y est expressément
autorisé par écrit.
Article 211.- Le créancier qui reçoit, à titre de gage, une chose
mobilière, un ensemble de meubles, de celui qui n'en est pas le
propriétaire, n'acquiert pas le droit de gage sur ces objets, même s'il
était de bonne foi.
Article 212.- Le gage est parfait :
1) par le consentement des parties sur la constitution du gage,
2) et, en outre, par la remise effective de la chose, qui en est
l'objet, au créancier ou à un tiers convenu entre les parties.
Lorsque la chose se trouvait déjà entre les mains du créancier, le
consentement des parties est seul requis, si un tiers la possède pour le
débiteur, il suffit que ce dernier notifie la constitution du gage au tiers
détenteur, à partir de cette notification, le tiers détenteur est censé
posséder pour le créancier, même s'il ne s'est pas obligé directement
envers ce dernier.
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Article 213.- Le gage qui a pour objet une partie indivise d'une
chose mobilière ne s'établit que par la remise de la chose tout entière
au créancier.
Lorsque la chose est commune entre le débiteur et d'autres
personnes, il suffit que le créancier soit substitué en la possession
qu'avait son auteur.
Article 214.- A l'égard des tiers, le privilège ne s'établit que s'il y a
un acte écrit, ayant date certaine, énonçant la somme due, l'époque de
l'échéance ou de l'exigibilité, l'espèce et la nature des choses mises en
gage, leurs qualité, poids et mesure, de manière qu'on puisse les
reconnaître exactement : cette description peut être faite, soit dans
l'acte même, soit dans un état annexé à l'acte.
Article 215.- Les dispositions des articles 592 et 593 - 2°) du code
des obligations et des contrats, relatives à la délivrance de la chose
vendue, s'appliquent à la délivrance du gage.
Article 216.- Le créancier est censé avoir le gage en sa possession,
lorsque les choses qui constituent le gage sont à sa disposition, dans
ses magasins et navires, ou dans ceux de son commissionnaire, à la
douane ou dans un dépôt public, ou si avant qu'elles soient arrivées, il
en est saisi par un connaissement ou par un titre de transport endossé
au nom du créancier ou à son ordre.
Article 217.- Le gage des marchandises déposées dans un magasin
général ou chez un entrepreneur d'entrepôt est constitué par la remise
du warrant ou du récépissé de dépôt, endossé pour garantie au nom du
créancier ou à son ordre.
Article 218.- Le privilège s'établit sur les créances :
a) par la remise du titre constitutif de la créance,
b) et, en outre, par la signification du nantissement au débiteur de
la créance donnée en gage ou par l'acceptation de ce dernier, par acte
ayant date certaine.
La signification doit être faite par le créancier primitif ou par le
créancier nanti, dûment autorisé par ce dernier.
La créance qui n'est pas établie par un titre ne peut faire l'objet
d'un gage.
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Article 219.- Le privilège s'établit sur les titres au porteur par la
tradition au créancier des titres donnés en gage.
Article 220.- Le gage des titres à ordre peut être constitué par la
remise du titre endossé au nom du créancier ou à son ordre; lorsque
l'endossement exprime que le titre a été remis en garantie. Lorsque
l'endossement transmet simplement la propriété du titre, sans énoncer
qu'il a été remis en garantie, l'endossataire est saisi de la propriété du
titre.
Article 221.- A l'égard des actions, parts d'intérêts et obligations
nominatives des sociétés dont la transmission s'opère par un transfert
sur leurs registres, le gage peut également être constitué par un
transfert à titre de garantie, inscrit sur ces registres.
Article 222.- Lorsqu'il a été convenu que le gage sera remis à un
tiers dépositaire, sans indication d'une personne, le tribunal sera
appelé à choisir entre les personnes désignées par les parties, au cas où
celles-ci ne pourraient s'accorder sur le choix.
Article 223.- En cas de mort du tiers dépositaire, le gage sera
déposé chez une autre personne choisie par les parties, ou en cas de
désaccord, par le tribunal.
Article 224.- Si la chose, objet du gage, est détériorée par une
cause non imputable au créancier, celui-ci n'a pas le droit d'exiger un
supplément de sûreté s'il n'y a convention contraire.
Article 225.- Si la perte ou la détérioration provient du fait du
débiteur le créancier aura le droit d'exiger le paiement immédiat de la
créance, bien qu'elle soit à terme, si le débiteur n'offre de lui remettre
une autre garantie équivalente ou un supplément de sûreté.
Section II
Des effets du gage
Article 226.- Le gage garantit non seulement le principal de la
dette mais aussi:
1) les accessoires de la dette au cas où ils seraient dus,
2) les dépenses nécessaires faites pour la conservation du gage,
dans le mesure établie à l'article 245,
3) les frais nécessaires pour parvenir à la réalisation du gage.
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Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Les dommages-intérêts, qui pourraient être dus au créancier, et les
frais des poursuites exercées contre le débiteur, constituent une
obligation personnelle de ce dernier, pour laquelle le créancier peut
exercer un recours tel que de droit.
Article 227.- Le gage s'étend de plein droit aux fruits et
accessoires qui surviennent à la chose pendant qu'elle est entre les
mains du créancier; ce dernier a le droit de les retenir, avec la chose
principale, pour sûreté de sa créance. Lorsque le gage porte sur des
valeurs mobilières, le créancier est censé autorisé à toucher les intérêts
et les dividendes y afférents et à les retenir au même titre que le gage
principal.
Le tout, sauf stipulation contraire.
Article 228.- Le créancier n'est tenu de restituer le gage au
débiteur, ou au tiers bailleur du gage, qu'après parfaite exécution de
l'obligation, quand même le gage serait divisible.
Le tout sauf convention contraire.
Cependant, lorsque le gage comprend plusieurs choses séparées,
chacune d'elles garantissant une partie de la dette, le débiteur qui a
payé une fraction de la dette a le droit de retirer la partie du gage
correspondante à cette fraction.
Article 229.- Le débiteur solidaire ou le cohéritier, qui a payé sa
portion de la dette commune, ne peut exiger la restitution du gage
pour sa part, tant que la dette n'est pas entièrement acquittée.
Le créancier solidaire, ou le cohéritier, qui a reçu sa portion de la
créance, ne peut restituer le gage au préjudice des créanciers ou
cohéritiers qui ne sont pas encore désintéressés.
Article 230.- Celui qui a constitué un nantissement ne perd point
le droit d'aliéner la chose qui en est l'objet, mais toute aliénation
consentie par le débiteur ou par le tiers bailleur du gage est
subordonnée à la condition que la dette soit payée en principal et
accessoires à moins que le créancier ne consente à ratifier l'aliénation.
Article 231.- Si le créancier ratifie l'aliénation, comme il est prévu
à l'article précédent, le nantissement se transporte sur le prix, si la
dette n'est pas échue. Lorsqu'elle est échue, le créancier exerce son
privilège sur le prix, sauf son recours contre le débiteur pour le
surplus, si le prix ne suffit pas à le désintéresser.
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Article 232.- Le créancier n'a pas le droit de retenir le gage du
chef de ses autres créances contre le débiteur, qu'elles soient
postérieures ou antérieures à la constitution du gage à moins qu'il n'ait
été convenu que le gage devait aussi garantir ces créances.
Section III
Des obligations du créancier
Article 233.- Le créancier doit veiller à la garde et à la
conservation de la chose ou du droit dont il est nanti avec la même
diligence qu'il met à conserver les choses qui lui appartiennent.
Article 234.- Lorsque le gage consiste en effets de commerce, ou
autres titres à échéance fixe, le créancier est tenu de les recouvrer en
principal et accessoires, au fur et à mesure des échéances, et de
prendre toutes mesures conservatoires que le débiteur ne pourrait
prendre lui-même, faute de possession du titre.
Le privilège se transporte sur la somme recouvrée, ou sur l'objet de
la prestation dès qu'elle est accomplie. Lorsque cette prestation
consiste en la délivrance d'un immeuble ou d'un droit immobilier, le
créancier gagiste acquiert, sur cet immeuble ou sur ce droit
immobilier, un droit d'hypothèque.
Article 235.- Si la chose ou ses produits menacent de se détériorer
ou de dépérir, le créancier doit en avertir aussitôt le débiteur. Celui-ci
peut retirer le gage et lui substituer un autre d'égale valeur.
S'il y a péril en la demeure, le créancier est tenu de se faire
autoriser par l'autorité judiciaire du lieu à vendre le gage, après en
avoir fait vérifier l'état et estimer la valeur, par experts à ce commis,
l'autorité judiciaire prescrira toutes autres mesures qu'elle croira
nécessaires dans l'intérêt de toutes les parties.
Le produit de la vente remplacera le gage. Pourra, toutefois, le
débiteur en demander le dépôt dans une caisse publique, ou bien le
retirer lui-même en remettant dans ce dernier cas, au créancier, un
gage de valeur équivalente à celle du premier gage.
Article 236.- Le créancier ne peut faire usage du gage, ni
constituer un sous-gage sur la chose, ni en disposer d'aucune autre
manière dans son intérêt personnel, s'il n'y est expressément autorisé.
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Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
En cas de contravention, il répond même du cas fortuit, sans
préjudice des dommages-intérêts du débiteur ou du tiers bailleur du
gage.
Article 237.- Dans le cas prévu à l'article précédent, et dans tous
les autres cas où le créancier abuse du gage, le néglige, ou le met en
péril, le débiteur a le choix :
a) ou de demander que le gage soit remis dans les mains d'un tiers
dépositaire, sauf son recours contre le créancier,
b) ou de contraindre le créancier à remettre les choses en l'état où
elles se trouvaient au moment où le gage a été constitué,
c) ou d'exiger la restitution du gage, en remboursant la dette,
encore que l'échéance ne soit pas arrivée.
Article 238.- Dès que le contrat de nantissement a pris fin, le
créancier est tenu de restituer le gage avec tous les accessoires et de
faire raison des fruits qu'il a perçus, soit au débiteur, soit au tiers
bailleur du gage.
Article 239.- Les frais de la restitution du gage sont à la charge du
débiteur s'il n’en est autrement convenu.
Article 240.- Le créancier répond de la perte et de la détérioration
du gage, provenant de son fait, de sa faute ou de ceux des personnes
dont il est responsable.
Il ne répond pas du cas fortuit et de la force majeure à moins qu'ils
n'aient été précédés de sa demeure ou de sa faute. La preuve du cas
fortuit et de la force majeure est à sa charge.
Est nulle, la stipulation qui chargerait le créancier des cas fortuits
et de force majeure.
Article 241.- Le créancier répond du gage à concurrence de la
valeur qu'il avait au moment où il lui a été remis, sauf de plus amples
dommages-intérêts, s'il échet.
Article 242.- La responsabilité du créancier cesse si le débiteur,
qui a acquitté la dette, est en demeure de recevoir le gage que le
créancier a mis à sa disposition, ou s'il a prié le créancier de garder
encore le gage, dans ces cas, le créancier ne répond plus que comme
simple dépositaire.
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Article 243.- Lorsque le gage a été remis à un tiers dépositaire
convenu entre les parties, la perte du gage est à la charge du débiteur,
sauf son recours tel que de droit contre le tiers dépositaire.
Article 244- Est nulle la stipulation qui déchargerait le créancier
de toute responsabilité à l'égard du gage.
La rescision ou la nullité de l'obligation principale ne libèrent pas
le créancier de ses obligations quant à la garde et à la conservation de
la chose qui lui a été remise à titre de gage.
Article 245.- Le débiteur est tenu, en recevant le gage, de faire
raison au créancier :
1) des dépenses nécessaires faites pour la conservation du gage,
ainsi que des contributions et charges publiques que le créancier aurait
acquittées. Le créancier pourra enlever les améliorations par lui faites,
pourvu que ce soit sans dommages;
2) des dommages produits au créancier par la chose, s'ils ne sont
imputables à la faute de ce dernier.
Article 246.- Se prescrivent par six mois :
a) l'action en indemnité du débiteur ou du tiers bailleur du gage
contre le créancier à raison de la détérioration ou de la transformation
de la chose;
b) l'action du créancier contre le débiteur à raison des dépenses
nécessaires faites à la chose, et des améliorations qu'il a le droit
d'enlever.
Ce délai commence, pour le débiteur, du moment où le gage lui a
été restitué, et pour le créancier gagiste, du moment où le contrat a
pris fin.
Section IV
De la liquidation du gage
Article 247.- En cas d'inexécution, même partielle, de l'obligation,
le créancier a la faculté, huit jours après une simple mise en demeure
signifiée par huissier-notaire au débiteur et au tiers bailleur du gage
s'il y en a un, de faire procéder à la vente publique des objets donnés
en gage.
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Le débiteur ou le tiers bailleur du gage peuvent faire opposition
dans ce délai, en assignant le créancier devant la juridiction
compétente; l'opposition arrête la vente.
Passé le délai et à défaut d'opposition; le créancier peut se faire
autoriser, par ordonnance sur requête, à faire vendre les objets donnés
en gage.
Au cas de rejet de l'opposition, le créancier peut faire vendre les
objets donnés en gage, sans avoir à solliciter l'autorisation.
La vente a lieu conformément aux règles édictées par le code de
procédure civile et commerciale en matière de vente sur saisie des
meubles.
Article 248.- Le tiers bailleur du gage peut opposer, au créancier,
toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur, encore que le
débiteur s'y oppose ou renonce à s'en prévaloir, et sauf celles qui sont
exclusivement personnelles à ce dernier.
Article 249.- Celui qui a sur la chose un droit qui serait éteint par
la vente, a le droit de libérer le gage en désintéressant le créancier, ou
en consignant ce qui lui est dû, dans les mêmes cas où le débiteur
serait autorisé à ce faire. Le tiers qui a désintéressé le créancier est
subrogé dans ses droits contre le débiteur, dans les conditions établies
aux articles 226 et 227 du code des obligations et des contrats.
Article 250.- Lorsque le gage consiste en plusieurs choses
distinctes, le créancier a la faculté de faire vendre celui ou ceux des
objets qui seront choisis par le débiteur pourvu qu'ils suffisent au
paiement de la dette. Dans le cas contraire, le créancier devra
commencer par faire vendre les choses qui entraînent des dépenses
d'entretien, ensuite celles qui représentent le moins d'utilité pour le
débiteur et enfin, les autres, jusqu'à concurrence de la créance. Il ne
peut faire vendre que ce qui est nécessaire pour acquitter l'obligation,
à peine de nullité pour le surplus et de dommages-intérêts.
Le créancier est tenu de notifier au débiteur, le jour, l'heure et le
lieu fixés pour la vente ainsi que la mise à prix s'il y en a une, au
moins quarante huit heures à l'avance, le tout à peine de nullité de la
vente.
Article 251.- Le créancier gagiste, le débiteur ou le tiers bailleur
du gage peuvent prendre part aux enchères.
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L'enchère du débiteur est non avenue, s'il n'offre de payer au
comptant.
Si le créancier demeure adjudicataire, il est réputé avoir reçu lui-
même le prix qu'il a offert.
Article 252.- Le débiteur pourra toujours arrêter la vente, même
après les enchères commencées, en offrant de payer le principal de la
dette et les accessoires.
Article 253.- Le produit de la vente appartient de droit au
créancier, à concurrence de ce qui lui est dû. Il exerce ses droits pour
le surplus contre le débiteur, si le produit de la vente ne suffit pas à le
désintéresser.
S'il y a un excédent, le créancier doit en faire raison au débiteur, ou
au tiers bailleur du gage, sauf les droits des créanciers gagistes
postérieurs en rang.
Il est tenu, dans tous les cas, de rendre compte de la liquidation au
débiteur, et de remettre les pièces justificatives. Il répond de son dol et
de sa faute lourde.
Article 254.- Lorsque le gage consiste en numéraire, le créancier
est autorisé à appliquer cette somme au paiement de ce qui lui est dû,
et ne doit compte au débiteur que de ce qui excède sa créance.
Article 255.- Lorsque le gage consiste en une créance contre un
tiers, le créancier est autorisé, sauf convention contraire, à recouvrer le
montant de la créance engagée jusqu'à concurrence de ce qui lui est
dû, et le cas échéant, à poursuivre directement le tiers; ce dernier ne se
libère valablement qu'entre les mains du créancier gagiste, et le
paiement par lui fait a les effets du paiement effectué par le débiteur
principal.
Lorsqu'il y a plusieurs créanciers gagistes, le droit de recouvrer la
créance engagée appartient au créancier antérieur en date. Celui-ci est
tenu de notifier immédiatement au débiteur le recouvrement de la
créance, ou les poursuites judiciaires par lui engagées.
Article 256.- Est nulle et non avenue toute stipulation, même
postérieure au contrat, qui autoriserait le créancier, faute de paiement,
à s'approprier le gage ou à en disposer, sans les formalités prescrites
par la loi.
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Est également nulle, toute stipulation, même postérieure au
contrat, qui autoriserait le tiers dépositaire, à défaut de paiement par le
débiteur, à liquider le gage et à payer le créancier, sans les formalités
prescrites par la loi.
Article 257.- Les frais de la réalisation du gage sont à la charge du
débiteur.
Les frais imputables à la faute ou au dol du créancier sont à la
charge de ce dernier.
Section V
De l'effet du gage entre les créanciers
Article 258.- Celui qui a constitue un gage peut valablement
consentir un gage de second rang sur ce même objet, dans ce cas, le
premier créancier gagiste détient le gage pour le compte du second
créancier, aussi bien que pour le sien propre, dès qu'il a été
régulièrement averti par le débiteur ou par le second créancier,
agissant avec l'autorisation de ce dernier, de l'existence du second
droit de gage. Son consentement n'est pas requis pour la validité du
second gage.
Cette disposition s'applique également au cas où le gage a été
remis à un tiers dépositaire.
Article 259.- Entre créanciers gagistes, le rang est déterminé par la
date de l'acte constitutif du nantissement.
Les créanciers gagistes de même rang viennent par égales parties
sur le prix.
Le tout, sauf convention contraire.
Article 260.- Le gage délivré pour sûreté d'une obligation future,
éventuelle, conditionnelle ou à terme, a rang à partir du jour où il est
devenu parfait par la remise de la chose en vertu du contrat, même si
l'obligation ne se réalise que plus tard.
La même disposition s'applique au gage à terme ou conditionnel et
au nantissement de la chose d'autrui, s'il est validé.
Article 261.- Le créancier nanti du gage ne peut s'opposer à la
saisie ni à la vente forcée du gage par d'autres créanciers.
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Il peut, toutefois, former opposition entre les mains des créanciers
saisissants, à concurrence de la somme qui lui est due, afin d'exercer
son privilège sur le produit de la vente.
Il peut aussi s'opposer à la saisie ou à la vente, lorsque la valeur du
gage est insuffisante dès l'origine, ou est devenue insuffisante par la
suite pour payer le créancier nanti.
Article 262.- Le créancier nanti du gage, qui en a été dépossédé
involontairement peut le revendiquer entre les mains du débiteur et de
tous tiers, dans les conditions établies à l'article 316 du code des
obligations et des contrats.
Section VI
De la nullité et de l'extinction du gage
Article 263.- Les causes de nullité ou d'extinction de l'obligation
principale entraînent la nullité ou l'extinction du gage.
Les effets de la prescription de l'obligation sont réglés par l'article
390 du code des obligations et des contrats.
Article 264.- Le gage s'éteint aussi,
indépendamment de
l'obligation principale :
1) par la renonciation du créancier au gage;
2) par la destruction ou la perte totale de la chose donnée en gage;
3) par confusion;
4) par la résolution du droit de la partie qui a constitué le gage;
5) par l'expiration du terme ou l'avènement de la condition
résolutoire sous laquelle il a été constitué;
6) dans le cas de cession de la dette sans le gage;
7) par la vente du gage, régulièrement faite par un créancier
antérieur en date.
Article 265.- La renonciation du créancier peut être tacite et
résulte de tout acte par lequel le créancier se dessaisit volontairement
du gage entre les mains du débiteur, du tiers bailleur du gage, ou d'un
tiers indiqué par le débiteur.
Toutefois, la remise momentanée du gage au débiteur, afin de lui
permettre d'accomplir une opération déterminée dans l'intérêt des deux
parties, ne suffit pas pour faire présumer la renonciation du créancier.
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Article 266.- Le gage s'éteint lorsque le droit de gage et le droit de
propriété se réunissent dans la même personne. Cependant la
confusion n'éteint pas le gage et le créancier devenu propriétaire
conserve son privilège lorsqu'il se trouve en concours avec d'autres
créanciers de son auteur qui poursuivent le paiement de leurs créances
sur la chose dont il est nanti.
Si le créancier n'acquiert le gage que pour partie, le gage subsiste
sur le reste et pour la totalité de la créance.
Article 267.- Le gage constitué par celui qui n'avait sur la chose
qu'un droit résoluble, s'éteint par la résolution des droits du
constituant.
Cependant le délaissement volontaire, par le constituant du droit
ou de la chose sur laquelle il avait un droit résoluble, ne nuit pas aux
créanciers nantis.
Article 268.- Le gage renaît avec la créance, dans tous les cas où
le paiement fait au créancier est déclaré nul, sauf les droits acquis
régulièrement dans l'intervalle par les tiers de bonne foi.
Article 269.- La vente du gage régulièrement faite par le créancier
antérieur en date éteint les droits de gage constitués sur cet objet au
profit d'autres créanciers, sauf leur droit sur le produit de la vente au
cas où il resterait un excédent.
Chapitre III
Des hypothèques
Section Première
Dispositions générales
Article 270.- L'hypothèque suit les immeubles affectés dans
quelques mains qu'ils passent.
Article 271.- Sont seuls susceptibles d'hypothèque :
1) les biens immobiliers qui sont dans le commerce;
2) l'usufruit des immeubles pour le temps de sa durée;
3) l'enzel;
4) l'emphytéose pour le temps de sa durée;
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5) le droit de superficie.
Article 272.- L'hypothèque s'étend aux accessoires réputés
immeubles et aux améliorations apportées à l'immeuble hypothéqué.
L'inscription garantit, au même rang que le capital, trois années
d'intérêt, à la condition, toutefois, que le taux d'intérêts soit indiqué
dans l'acte et l'inscription.
Les intérêts et accessoires divers à colloquer, par préférence sur le
prix d'adjudication en matière de saisie immobilière, ne peuvent
excéder le taux légal.
Article 273.- Si le prix de l'immeuble hypothéqué ne suffit pas à
payer les créanciers hypothécaires, ceux-ci viendront à contribuer
pour le surplus, avec les créanciers chirographaires.
Section II
De l'hypothèque conventionnelle
Article 274.- Les écrits faits en pays étrangers ne peuvent ni être la
cause d'affectation hypothécaire, ni conférer d'hypothèque sur les
biens situés en Tunisie.
Article 275.- L'hypothèque ne peut être valablement consentie que
par écrit. L'immeuble sur lequel l'hypothèque est consentie ainsi que le
montant de la créance doivent être déterminés dans l'acte.
Article 276.- Si les immeubles affectés à l'hypothèque ont péri ou
se sont détériorés de manière qu'ils soient devenus insuffisants pour la
sûreté du créancier, celui-ci a le droit de réclamer le remboursement
de sa créance.
Néanmoins, le débiteur sera admis à offrir un supplément
d'hypothèque si la perte ou les détériorations ne lui sont pas
imputables.
Article 277.- L'hypothèque consentie pour sûreté d'un crédit, à
concurrence d'une somme déterminée, est valable et prend rang à la
date de son inscription au registre de la conservation de la propriété
foncière, sans égard aux époques successives de la délivrance des
fonds.
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Section III
Du rang des hypothèques entre elles
Article 278 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).-
L'hypothèque ne se constitue qu'après son inscription. Elle prend rang
entre les créanciers dans la forme et de la manière prescrites par le
présent code.
Les créanciers inscrits le même jour exercent en concurrence une
hypothèque de la même date.
Les inscriptions prises ont la même durée que l'hypothèque.
Article 279.- Pour les immeubles non immatriculés, l'inscription
sur les registres de la conservation de la propriété foncière est
remplacée par la mention de l'hypothèque sur le titre de propriété
portée par deux notaires.
Section IV
De l'effet des hypothèques contre les tiers détenteurs
Article 280.- Les créanciers ayant une hypothèque inscrite sur un
immeuble, le suivent en quelques mains où il passe pour être
colloqués et payés suivant l'ordre de leur inscription.
Article 281.- Si le tiers détenteur ne remplit pas les formalités
prévues ci-après pour purger sa propriété, il demeure par l'effet des
inscriptions, obligé à toutes les dettes hypothécaires; il jouit des
termes et délais accordés au débiteur originaire.
Le tiers détenteur est celui qui acquiert, à quelque titre que ce soit,
la propriété de l'immeuble hypothéqué ou tout autre droit réel
susceptible d'hypothèque et grevant ledit immeuble.
Article 282.- Le tiers détenteur est tenu, dans le même cas, ou de
payer tous les intérêts et capitaux exigibles, à quelque somme qu'ils
puissent s'élever, ou de délaisser l'immeuble hypothéqué, sans aucune
réserve.
Article 283.- Faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à
l'une des obligations énumérées aux deux articles précédents, chaque
créancier hypothécaire a droit de poursuivre contre lui la vente de
l'immeuble hypothéqué, trente jours après commandement fait au
59
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débiteur originaire et sommation faite au tiers détenteur de payer la
dette exigible ou de délaisser l'immeuble.
Article 284.- Le délaissement peut être fait par tous les tiers
détenteurs qui ne sont pas personnellement obligés à la dette.
Le délaissement n'empêche pas que, jusqu'à l'adjudication, le tiers
détenteur ne puisse reprendre l'immeuble, en payant toute la dette et
les frais.
Article 285.- Le délaissement se fait au greffe du tribunal de la
situation des biens et il en est donné acte par le greffier.
Lorsque le délaissement porte sur un immeuble immatriculé, le
qui en
greffier doit en prévenir immédiatement « la conservation » )1(
fera mention sur le titre de propriété.
A la requête de la partie la plus diligente, l'immeuble délaissé est
pourvu d'un curateur contre lequel la vente de l'immeuble est
poursuivie dans les formes prescrites pour les ventes forcées.
Article 286.- Les détériorations qui procèdent du fait ou de la
négligence du
tiers détenteur, au préjudice des créanciers
hypothécaires, donnent lieu contre lui à une action en indemnité; mais
il ne peut répéter ses impenses que jusqu'à concurrence de la plus-
value en résultant.
Article 287.- Les fruits de l'immeuble hypothéqué ne sont dus par
le tiers détenteur qu'à compter du jour de la sommation de payer ou de
délaisser, et, si les poursuites commencées ont été abandonnées
pendant trois ans, à compter de la nouvelle sommation qui sera faite.
Article 288.- Les droits réels immobiliers dont le tiers détenteur
avait le bénéfice ou qu'il subissait avant sa possession sur un
immeuble délaissé ou adjugé à la suite d'une purge d'hypothèque,
renaissent après le délaissement ou après l'adjudication poursuivie
contre lui.
Dans le cas où l'immeuble est immatriculé et où l'inscription aurait
été radiée à la suite de la confusion, une nouvelle inscription serait
nécessaire pour faire revivre le droit; toutefois l'intéressé doit la
requérir.
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
)1(
Remplacé par l’article 4 de la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997.
60
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Article 289.- Le tiers détenteur, qui a payé la dette hypothécaire ou
délaissé
l'expropriation de cet
immeuble, a contre le débiteur principal, le recours en garantie reconnu
à l'ayant cause dans les contrats à titre onéreux ou à titre gratuit.
l'immeuble hypothéqué ou subi
Section V
De la radiation des inscriptions
et de l'extinction des hypothèques
Article 290.- Les inscriptions sont rayées par la production d'une
main-levée signée du créancier ou en vertu d'une décision de justice
ayant acquis force de chose jugée.
Les inscriptions ne sont réduites que du consentement des parties
intéressées.
Article 291.- Les hypothèques s'éteignent :
1) par l'extinction de l'obligation principale;
2) par la renonciation du créancier;
3) par l'accomplissement des formalités et conditions prescrites
aux tiers détenteurs pour purger les immeubles par eux acquis.
Section VI
De la purge des immeubles hypothéqués
Article 292.- Le nouveau propriétaire, qui voudra obtenir la
radiation des inscriptions hypothécaires prises sur l'immeuble, devra,
dans le délai d'un an à compter de l'inscription de son titre ou dans le
délai d'un mois à compter de la première sommation qui lui est faite
conformément à l'article 283, notifier à tous les créanciers inscrits :
1) un extrait de son titre contenant sa date et sa nature, la
désignation des parties à l'acte et la date de son inscription,
2) le prix de l'acquisition et les charges faisant partie du prix;
l'évaluation de ces charges ainsi que l'évaluation de l'immeuble s'il a
été donné ou cédé à tout autre titre que celui de vente;
3) un certificat d'inscription de toutes les hypothèques pouvant
grever l'immeuble immatriculé;
4) une élection de domicile dans le ressort du tribunal de première
instance de la situation de l'immeuble.
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Article 293.- L'inscription du droit du nouveau propriétaire pourra
être faite nonobstant l'existence d'une opposition sur le titre. Dans ce
cas, elle devra être précédée de la notification prescrite par l'article
précédent qui sera adressée au créancier dont l'opposition est inscrite,
au domicile par lui élu et aux autres créanciers inscrits.
Aucune inscription ultérieure ne sera effectuée sur le titre jusqu'à
règlement de la purge ou main-levée de l'opposition.
Article 294.- Le nouveau propriétaire déclare dans l'acte de
notification qu'il acquittera les dettes et charges hypothécaires jusqu'à
concurrence du prix ou de la valeur déclarée, sans déduction aucune
au profit du vendeur ou de toute autre personne.
Sauf disposition contraire dans les titres de créance, il jouit des
termes et délais accordés au débiteur originaire et il observe ceux
stipulés contre ce dernier.
Les créances non échues qui ne viennent que pour partie en ordre
utile, sont immédiatement exigibles vis-à-vis du nouveau propriétaire,
jusqu'à cette concurrence et pour le tout, à l'égard du débiteur.
Article 295.- Si, parmi les créanciers inscrits, se trouve un
créancier ayant l'action résolutoire et qu'il entende exercer cette
action, il est tenu, à peine de déchéance, d'introduire son action dans
les vingt jours de la notification en mettant en cause tous les
créanciers susvisés.
A partir du jour où le créancier a exercé l'action résolutoire, la
purge est suspendue et ne peut être reprise qu'après la renonciation du
créancier à l'action résolutoire ou après le rejet de cette action.
Article 296.- Dans les quarante jours de la notification faite à la
requête du nouveau propriétaire, tout créancier dont l'hypothèque ou
l'opposition est inscrite peut demander la vente de l'immeuble, aux
enchères publiques et à la barre du tribunal, en offrant de porter le prix
soit personnellement, soit par une personne présentée par lui et dont il
se portera solidaire, à un sixième au moins en sus et de donner caution
pour le paiement du prix et des charges, le tout à peine de nullité.
Article 297.- Cette demande doit, à peine de déchéance, être
signifiée par huissier-notaire à l'acquéreur et aux créanciers dont
l'hypothèque ou l'opposition est inscrite avant l'expiration du délai de
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quarante jours susvisé. Elle contient assignation devant le tribunal de
première instance de la situation de l'immeuble à l'effet de voir
ordonner qu'il sera procédé aux enchères requises.
Article 298.- La vente aux enchères a lieu selon la procédure
d'adjudication des immeubles prévue par le code de procédure civile et
commerciale.
Article 299.- A défaut par l'un des créanciers, qualifiés pour ce
faire, d'avoir requis la vente de l'immeuble aux enchères dans le délai
et
l'immeuble demeure
définitivement fixée au prix stipulé au contrat ou déclaré par le
nouveau propriétaire.
formes prescrites,
la valeur de
les
Les inscriptions qui ne viennent pas en ordre utile sur le prix
seront rayées pour la partie qui l'excédera, en suite de l'ordre amiable
ou judiciaire dressé en application du code de procédure civile et
commerciale.
Le nouveau propriétaire se libèrera des hypothèques, soit en
payant aux créanciers inscrits en ordre utile les créances exigibles ou
dont l'acquittement lui est facultatif, soit en consignant le prix jusqu'à
concurrence de ces créances.
Il reste soumis aux hypothèques venant en ordre utile, à raison des
créances non exigibles dont il ne voudrait ou ne pourrait se libérer.
Article 300.- L'adjudicataire est
tenu, en sus du prix
d'adjudication, de restituer à l'acquéreur ou au donataire dépossédé, les
frais et loyaux coûts du contrat, d'inscription, de notification et ceux
qu'il a exposés pour parvenir à la revente.
Article 301.- Le désistement du créancier requérant la mise aux
enchères ne peut, même quand le créancier paierait le montant de la
soumission, empêcher
l'adjudication publique, si ce n'est du
consentement exprès de tous les autres créanciers dont l'hypothèque
ou l'opposition est inscrite ou si ces créanciers, sommés par huissier-
notaire, au domicile par eux élu, de poursuivre l'adjudication dans la
quinzaine, n'y donnent point de suite.
Article 302.- L'acquéreur qui se sera rendu adjudicataire aura son
recours contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède le
prix stipulé par son titre et pour les intérêts de cet excédent à compter
du jour du paiement.
63
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
LIVRE DEUXIEME
DES IMMEUBLES IMMATRICULES
ET DE LA PROCEDURE
D'IMMATRICULATION
Titre Premier
Dispositions générales
Article 303.- Les immeubles immatriculés sont soumis aux règles
établies au livre premier et, en outre, aux dispositions suivantes.
Article 304.- Sont seuls susceptibles d'être immatriculés les fonds
de terre et les bâtiments.
Article 305 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).- Tout
droit réel ne se constitue que par le fait et du jour de son inscription
sur le Livre Foncier.
L'annulation d'une inscription ne peut être opposable aux tiers
acquéreurs de droits sur l'immeuble de bonne foi et en vertu des
inscriptions portées sur le livre.
Article 306.- Préalablement à l'accomplissement des formalités,
procède aux vérifications
« la conservation de la propriété foncière » )1(
prescrites par le présent code.
Article 307 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).- Le
droit inscrit ne se prescrit pas.
Nul ne peut se prévaloir d'une possession si longue soit-
elle.
Le juge cantonal est compétent pour ordonner la cessation de
tout trouble apporté à la jouissance d'un immeuble immatriculé.
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
(1) Remplacé par l’article 4 de la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997.
64
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Article 308.- Tous les droits réels existant sur l'immeuble au
moment de l'immatriculation sont inscrits sur le titre de
propriété.
Le droit non inscrit est réputé non avenu.
Article 309.- En cas de contestation sur les limites ou les
servitudes d'immeubles contigus, lorsque l'un d'eux est immatriculé et
que l'autre ne l'est pas, les dispositions du présent livre sont
applicables.
Article 310.- Le tribunal immobilier statue sur les demandes
d'immatriculation.
Il comporte un siège principal à Tunis et des sièges auxiliaires.
Article 311 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995).- Le
collège du tribunal immobilier est composé de trois magistrats.
Article 312.- Les juges rapporteurs ont le droit de siéger au
tribunal immobilier mais, seulement dans les affaires qu'ils n'ont pas
instruites.
Article 313.- Lorsque le président du tribunal immobilier est
empêché, il est remplacé, tant dans ses fonctions d'audience que
dans ses autres attributions, par le vice-président le plus ancien.
Article 314.- Lorsqu'un juge rapporteur se trouve empêché, le
président peut, par ordonnance, confier ses fonctions, pour une ou
plusieurs affaires déterminées, à un juge du siège. Ce magistrat ne
peut, dès lors prendre part aux décisions du tribunal relatives aux
procédures qu'il a instruites.
Article 315 (Abrogé par l'article 3 de la loi n° 95-10 du 23
janvier 1995).
Article 316 (Modifié successivement par la loi n° 92-46 du 4
mai 1992 et par la loi n° 2001-35 du 17 avril 2001).- La
conservation de la propriété foncière comprend une administration
centrale à Tunis et des directions régionales. Elle est chargée :
1) D'établir les titres fonciers en exécution des jugements
ordonnant l'immatriculation.
2) De conserver
les documents
relatifs aux
immeubles
immatriculés;
65
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
3) D'inscrire les droits et charges afférents à ces immeubles.
En outre, elle veille à la mise à jour des titres fonciers;
4) De délivrer les titres de propriété, les certificats et autres
documents.
5) De rédiger les actes relatifs aux immeubles immatriculés
conformément aux dispositions de l’article 377 bis du présent code.
Le conservateur de la propriété foncière peut déléguer sa signature
à des agents relevant de l'administration centrale ou de la direction
régionale de la propriété foncière.
Article 317.- L'immatriculation est facultative.
Article 318.- Peut requérir l'immatriculation, tout titulaire d'un
droit réel immobilier.
Titre Deuxième
De la procédure d'immatriculation
Chapitre Premier
De la réquisition
Article 319 (Modifié par la loi n°2008-67 du 3 novembre
2008).- Le ministère d’avocat est obligatoire en matière
d’immatriculation foncière facultative.
La réquisition comprend ce qui suit :
1. le nom et le prénom de la personne pour le compte de laquelle
l’immatriculation est demandée, sa profession, sa qualité, sa
nationalité, son domicile réel et son domicile élu en Tunisie,
2. l’indication du droit dont l’immatriculation est demandée,
3. la description de l’immeuble et l’indication :
a- du nom sous lequel il est connu,
b- du nom sous lequel il sera immatriculé,
c- de sa situation, à savoir le ressort de justice cantonale, le
gouvernorat, la délégation, la commune ou l’Imada et, s’il s’agit d’un
immeuble urbain, la rue et le numéro,
d- de sa contenance,
66
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
e- de ses tenants et aboutissements en spécifiant les noms, prénoms
et adresses de tous les riverains actuels,
f- des constructions, plantations, puits et bassins qui s’y trouvent,
g- des voies ferrées, routes ou pistes publiques le traversant.
Si l’immeuble est constitué de plusieurs parcelles séparées, les
indications ci-dessus devront être fournies pour chaque parcelle.
4. le détail des droits réels existants sur l’immeuble avec la
désignation des ayants-droit.
Article 320.- Le requérant dépose, en même temps que la
déclaration, tous les titres de propriété, contrats, actes publics ou
privés et documents quelconques de nature à faire connaître les droits
réels portant sur l'immeuble.
Les tiers détenteurs des titres et documents dont il est question ci-
dessus sont tenus, sous peine de tous dommages-intérêts, de les
déposer, dans les huit jours qui suivent la sommation à eux faite par la
personne qui requiert l'immatriculation, entre les mains du greffier qui
leur en délivre un récépissé sans frais.
Article 321.- Le requérant dépose également une somme égale au
montant présumé des frais d'immatriculation.
Chapitre II
Des publications, du bornage et du plan
Article 322 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995).- Le
greffier fait insérer au Journal Officiel de la République Tunisienne un
extrait de la réquisition dans les dix jours qui suivent son dépôt.
Il envoie à l'office de la topographie et de la cartographie, au juge
cantonal et au délégué territorialement compétents, un placard extrait
du Journal Officiel de la République Tunisienne reproduisant
l'insertion.
Dans les quarante huit heures, le juge cantonal et le délégué
procéderont à l'affichage, chacun en ce qui le concerne, à l'entrée de la
justice cantonale et au hall du siège de la délégation, de l'extrait de la
réquisition, où il reste jusqu'à l'expiration des délais fixés par l'article
324.
67
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Chacun de ces derniers doit notifier au greffier du tribunal
immobilier, dans les quarante huit heures, l'accomplissement de cette
formalité.
Article 323 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995).-
Dans les quarante cinq jours qui suivent l'insertion de l'extrait au
Journal Officiel de la République Tunisienne, et après avoir prévenu
l'Omda territorialement compétent, l'office de la topographie et de la
cartographie délègue un géomètre assermenté pour procéder au
bornage provisoire de l'immeuble en présence de la personne qui
requiert l'immatriculation ou après avoir été dûment convoquée, sans
s'arrêter aux protestations qui peuvent se produire et qui sont toujours
consignées au procès-verbal. Les revendications qui se manifestent au
cours des opérations sont bornées sur le terrain.
Le géomètre doit toujours et même d'office procéder au bornage
des voies qui ont une certaine importance et notamment celles qui
figurent sur les cartes d'état major ou celles créées ou classées dans le
domaine public conformément à la législation en vigueur, et suivant le
tracé général et avec la largeur moyenne existante au moment du
bornage.
Cependant si
le propriétaire y consent ou si un décret
d'expropriation ayant pour objet l'élargissement ou le déplacement du
chemin est intervenu, le bornage sera fait suivant les directives du
ministère chargé de l'équipement.
Lorsque la demande d'immatriculation porte sur un immeuble
urbain, le géomètre assermenté pourrait sur ordonnance du président
du tribunal immobilier être assisté par un expert judiciaire.
A l'exception des locaux à usage d'habitation le géomètre pourrait
se faire assister par la force publique, en vertu d'une ordonnance du
procureur de la République.
La date fixée pour le bornage est portée à la connaissance du
public par insertion au Journal Officiel de la République Tunisienne
au moins vingt jours à l'avance, et le procès-verbal de bornage
constate les diligences faites à cet effet.
En cas d'empêchement ou du renvoi du bornage à une date
ultérieure, un procès-verbal y sera dressé, en se limitant uniquement à
assigner le requérant et les opposants par la voie administrative.
68
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
La date de la clôture des opérations du bornage est publiée
sommairement au Journal Officiel de la République Tunisienne.
L'office de la topographie et de la cartographie remet le procès-
verbal de bornage au greffier du tribunal immobilier dans un délai
maximum de trois mois à dater du jour du bornage provisoire, après
perception des frais complémentaires s'il y a lieu, et doit en informer
le tribunal en cas de non paiement.
Article 324.- Le procès-verbal des opérations de bornage
mentionne les oppositions formulées par les tiers au cours de ces
opérations.
A partir du jour de l'insertion au Journal Officiel de la République
Tunisienne de l'extrait de la réquisition et jusqu'à l'expiration d'un
délai de deux mois à dater de l'insertion au Journal Officiel de la
République Tunisienne de l'avis de clôture du bornage, les oppositions
à l'immatriculation sont reçues par le greffier du tribunal immobilier,
qui en dresse procès-verbal et le signe avec les intéressés. Si ces
derniers ne savent ou ne peuvent signer, mention expresse en est faite
au procès-verbal.
L'opposition doit contenir, en plus d'une élection de domicile, tous
toutes pièces
invoqués et être accompagnée de
les moyens
justificatives.
Les oppositions peuvent également être formées par lettres
missives adressées au greffier du tribunal immobilier.
Les oppositions sont mentionnées à leur date sur un registre coté et
paraphé par le Président du tribunal immobilier.
Article 325 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995).-
L'opposition formée après le délai fixé par l'article précédent, ou qui
n'est pas accompagnée des pièces justificatives est rejetée. Toutefois
l'Etat et les collectivités locales peuvent présenter leurs moyens durant
un délai ne dépassant pas les trois mois à partir de la date de la
formulation de l'opposition.
Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, l'opposition
formée par l'une des parties d'une action pétitoire introduite avant la
réquisition d'immatriculation ayant le même objet, est acceptée et ce
dans un délai de deux mois à partir de la date du jugement de
désistement.
69
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Article 326.- Le chef du service topographique est tenu de
remettre au greffier du tribunal immobilier, dans un délai de trois mois
à dater de l'insertion au Journal Officiel de la République Tunisienne
de l'avis de clôture du bornage, un plan de l'immeuble, dressé
conformément à ce bornage par un géomètre assermenté.
Article 327.- Les délais prescrits ci-dessus, soit pour le bornage,
soit pour le dépôt du plan, peuvent être prorogés par une ordonnance
immobilier qui apprécie
tribunal
motivée du Président du
souverainement les demandes qui lui sont adressées à cet effet.
Chapitre III
Des incapables et des non-présents
Article 328.- Dès le dépôt de la réquisition et des titres et pièces
qui y sont joints, le Président du tribunal immobilier désigne un juge
pour procéder aux enquêtes et présenter un rapport dans les conditions
ci-après déterminées.
Article 329.- Le juge rapporteur a pour mission notamment de
veiller, pendant le cours de la procédure d'immatriculation, qu'aucun
droit réel immobilier ayant pour titulaire un incapable ou non-présent,
ne soit lésé. A cet effet, il procède à toutes vérifications et enquêtes
nécessaires. Dans l'accomplissement de cette mission, il bénéficie d'un
pouvoir discrétionnaire.
Sur la demande du juge rapporteur, faite dans l'intérêt d'incapables
ou de non-présents, le Président du tribunal immobilier peut, par
ordonnance motivée et après appréciation souveraine des faits,
accorder une prorogation de délai à l'effet de former opposition en leur
nom à une réquisition d'immatriculation.
Article 330.- Les tuteurs, représentants légaux, parents ou amis, le
procureur de la République, les juges cantonaux et les gouverneurs
sont habilités à faire directement opposition dans les délais ci-dessus
au nom des incapables ou non présents.
Chapitre IV
De la compétence du tribunal immobilier
Article 331.- Toute personne citée devant une juridiction de droit
commun peut, avant toute défense au fond, lui demander de se
70
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
dessaisir à condition d'avoir déposé régulièrement une demande en
immatriculation et de la diligenter.
jugements du
Article 332 (Modifié par la loi n°2008-67 du 3 novembre
immobilier ordonnant
2008).- Les
l’immatriculation
décision
d’immatriculation, sont rendus en dernier ressort et peuvent faire
l’objet d’un recours en cassation auprès de la cour de cassation.
l’inscription
tribunal
suite
une
ou
à
Le pourvoi en cassation suspend l’exécution du jugement attaqué.
Article 332 bis (Ajouté par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995)..-
Le tribunal immobilier connaît des demandes de rectification des
erreurs matérielles et celles concernant l'état civil, de calcul ou les
chiffres contenues dans le jugement d'immatriculation, ou dans les
plans établis par l'office de la topographie et de la cartographie. Le
tribunal statue sur ces demandes, ordonne la rectification du jugement
ou du plan ou rejette la demande. La demande de rectification ne peut
être admise si l'acquisition des droits réels sur l'immeuble par des tiers
de bonne foi est établie.
Article 333.- Le tribunal prononce l'admission ou le rejet en tout
ou partie de la demande d'immatriculation. Toutefois, il peut ordonner
l'immatriculation en tout ou en partie de l'immeuble borné au nom du
ou des opposants lorsque ceux-ci en font la demande et que leurs
droits sont établis. En ce cas, une publicité complémentaire est
toujours ordonnée, avec ou sans récolement de bornage, à moins que
les opposants n'aient déjà été dénoncés comme copropriétaires dans la
réquisition.
Article 334.- Les jugements du tribunal immobilier ordonnant
l'immatriculation sont revêtus de la formule exécutoire prévue par le
code de procédure civile et commerciale.
Article 335.- Le
immobilier ordonne, en cas
d'immatriculation, l'inscription des droits réels dont il a reconnu
l'existence.
tribunal
En cas de rejet, le tribunal renvoie les parties à mieux se pourvoir.
Article 336.- Les décisions de rejet du tribunal immobilier ont un
caractère provisoire. Elles n'ont pas l'autorité de la chose jugée et laissent
intacts les droits des parties. Notamment, le requérant peut reprendre la
procédure sur de nouvelles preuves de ses droits.
71
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Un jugement de rejet ne peut, en aucun cas, être invoqué dans un
litige devant une juridiction de droit commun.
Article 337 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995).-
Toute personne dont les droits auraient été lésés par suite d'une
immatriculation ou d'une inscription résultant d'un jugement définitif
d'immatriculation n'aura jamais de recours sur l'immeuble, mais
seulement en cas d'erreur, une action personnelle en dommages-
intérêts contre le bénéficiaire de l'immatriculation.
Chapitre V
De la procédure devant le tribunal immobilier
Article 338.- Le juge rapporteur fournit au service topographique
tous les renseignements nécessaires pour le mettre à même de
procéder au bornage et lui communique au besoin les titres de
propriété qu'il serait utile de consulter.
Article 339.- Le juge rapporteur invite la personne qui requiert
l'immatriculation à prendre connaissance de
l'opposition sans
déplacement au greffe du tribunal et à répondre par écrit dans un délai
déterminé.
Article 340.- Si le juge rapporteur estime qu'une enquête sur les
lieux est indispensable, il en informe par un rapport spécial le
Président du tribunal immobilier qui rend, s'il y a lieu, une ordonnance
désignant le magistrat enquêteur et fixant le montant approximatif des
frais à verser par le requérant.
Article 341.- Une fois l'instruction de l'affaire terminée, le juge
rapporteur remet le dossier au greffe en vue de son renvoi à l'audience.
Article 342.- Les notifications aux parties intéressées sont faites
par l'intermédiaire des agents de l'autorité administrative qui retirent
un récépissé de la notification et l'adressent à son auteur. Une minute
de cette notification et l'accusé de réception sont joints au dossier de
chaque immeuble.
Article 343.- Les parties sont averties, dans les formes prévues à
l'article précédent et au moins huit jours à l'avance, du jour où l'affaire
sera appelée en audience publique.
72
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Après le rapport qui est fait sur l’affaire par un membre du
tribunal, les parties peuvent présenter par ministère d’avocat, leurs
observations écrites ou verbales. (Paragraphe 2 modifié par la loi
n°2008-67 du 3 novembre 2008).
Article 344.- Lorsque le tribunal immobilier ordonne une mesure
avant dire droit, telle qu'expertise, enquête, transport sur les lieux, de
nature à occasionner des frais, le Président en fait une évaluation
approximative. Le montant des frais doit être déposé, préalablement à
l'accomplissement de la mesure ordonnée, entre les mains du greffier
par la personne qui requiert l'immatriculation.
Article 345.- Si la demande d'immatriculation ne peut être admise
pour la totalité de l'immeuble ou si la réquisition ne mentionne pas
exactement la situation juridique, le tribunal immobilier ordonne la
rectification du bornage et du plan ou l'exécution d'une nouvelle
mesure de publicité avec ou sans récolement de bornage.
Cette publicité donne ouverture, du jour de son insertion au
Journal Officiel de la République Tunisienne ou de celui de la clôture
du récolement de bornage s'il a été ordonné, aux délais d'opposition.
Article 346.- Le jugement ordonnant l'immatriculation relate
toutes les inscriptions à porter sur le titre de propriété.
Article 347.- Tout jugement est signé par tous les membres du
tribunal qui y ont participé et classé aux minutes du greffe.
Article 348.- Tout jugement du tribunal immobilier est rendu en
audience publique.
Article 349.- Les parties reçoivent du greffe avis de la décision du
tribunal immobilier.
Article 350 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).- Sont
déposés au greffe du tribunal immobilier les actes et conventions
produits dans l'intervalle qui s'écoule depuis le dépôt de la réquisition
jusqu'au jugement sur le fond, si le droit réel visé par ces actes et
conventions ne se constitue que par son inscription sur le Livre
Foncier.
Ce jugement ordonne l'inscription des droits postérieurs.
Les droits postérieurs qui n'ont pas fait l'objet d'un dépôt
conformément aux dispositions de l'alinéa premier ne se constituent
que par le fait et du jour de leur inscription sur le Livre Foncier.
73
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Article 351(Modifié par la loi n°2008-67 du 3 novembre 2008).-
A défaut de pourvoi en cassation et à l’expiration du délai dudit
recours, le dossier est envoyé au conservateur de la propriété foncière
qui procède à l’établissement d’un titre pour l’immeuble immatriculé
sur le vu de l’expédition qui lui est délivrée par le greffier après avoir
été contresignée par le président du tribunal immobilier.
Article 352 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995).-
L'immatriculation n'est ordonnée qu'après rectification du bornage et
du plan s'il y a lieu.
Article 353 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995).-
Durant la période qui s'écoulera entre le prononcé du jugement
d'immatriculation et l'établissement du titre foncier, le jugement
prévaut devant les juridictions.
Et jusqu'à l'établissement du titre foncier, le greffier du tribunal
reçoit tous les actes et conventions que les parties jugent nécessaire de
déposer pour la sauvegarde de leurs droits et les transmet avec le
dossier « à la conservation de la propriété foncière »(1) qui procède à
leur examen et leur inscription s'ils remplissent les conditions légales,
suivant l'ordre de leur dépôt près du greffe du tribunal.
Article 354 (Modifié par la loi n°2001-35 du 17 avril 2001).- La
conservation de la propriété foncière procède à l’apposition de
l’expression « annulation » sur les actes produits à l’appui de la
réquisition d’immatriculation et les conserve à ses archives.
Toutefois, si ces actes concernent, outre l'immeuble immatriculé,
un autre immeuble qui en est distinct, la conservation de la propriété
foncière appose sur l’acte commun une mention d’annulation relative
jugement
en
à
d’immatriculation et le délivre aux intéressés.
immatriculé
l’immeuble
référant
au
se
Article 355.- En même temps qu'elle procède à l'immatriculation
d'un immeuble, la « conservation » )2(
inscrit les droits réels existant
sur cet immeuble, tels qu'ils résultent de la décision du tribunal
immobilier.
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
(1) Remplacé par l’article 4 de la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997.
)2(
Remplacé par l’article 4 de la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997.
74
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
Article 356.- Les parties du domaine public, comprises dans un
immeuble immatriculé ne sont pas assujetties à l'immatriculation et les
droits qui s'y appliquent subsistent, indépendamment de toute
inscription.
Article 357.- L'opposant, qui succombe, supporte les frais causés
par son opposition. Le greffier délivre un exécutoire des frais sur le vu
de la taxe du Président du tribunal.
Les frais d'immatriculation sont répartis, dans
les mêmes
conditions, entre les différents bénéficiaires.
)1(
Chapitre VI
De la cassation des jugements d’immatriculation foncière(2)
Article 357 bis.- Les jugements du tribunal immobilier ordonnant
l’immatriculation
décision
d’immatriculation, peuvent faire l’objet d’un recours en cassation
auprès de la cour de cassation dans les cas suivants :
l’inscription
suite
une
ou
à
1- si le jugement contient une violation de la loi ou s’il a été rendu
à la suite d’une erreur dans l’application ou l’interprétation de la loi,
2- si le tribunal qui l’a rendu était incompétent,
3- s’il y a eu excès de pouvoir,
4- si les formes prescrites à peine de nullité ou de déchéance, au
cours de la procédure ou dans le jugement, n’ont pas été respectées,
5- si deux ou plusieurs jugements ont ordonné l’imma-triculation
du même immeuble,
6- si un incapable a été condamné sans qu’il fût régulièrement
représenté, s’il a été manifestement mal défendu et que cela ait été la
cause principale ou unique du jugement ainsi rendu, compte tenu des
dispositions des articles 329 et 330 du présent code,
(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)(cid:2)
)1(
Le chapitre VI a été ajouté par l’article 4 de la loi n° 2008-67 du 3 novembre 2008.
(2) L'article 3 de la loi n°2008-67 du 3 novembre 2008 dispose que : Les procédures
prévues par la présente loi relatives au recours en cassation, sont applicables aux
pourvois introduits contre les jugements rendus après l’entrée en vigueur de la
présente loi.
Toutefois, les chambres réunies du tribunal immobilier poursuivent l’examen des
demandes en révision en cours avant l’entrée en vigueur de la présente loi, ainsi que
des décisions rendues avant l’entrée en vigueur de la présente loi.
75
Imprimerie Officielle de la République Tunisienne