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C'est un cours complet et synthétique
avec des aides pédagogiques différenciées.
Il correspond à un enseignement dispensé
en Licence et Master.
Il est entièrement rédigé de manière
structurée, claire et accessible.
Il est à jour de l’actualité la plus récente.
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Méthodo LMD
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et commentées
Présentation
Cet ouvrage est une présentation claire et simple du droit des biens, pilier du droit civil.
Il est destiné à un large public : étudiants en droit (licence et master), étudiants en
sciences économiques ou AES, candidats aux concours de la fonction publique et à
l’examen du CRFPA et plus globalement à tous ceux, professionnels ou particuliers, qui
s’intéressent au droit des biens.
Dans une première partie, ce Mémentos aborde le concept classique de propriété
individuelle, notion fondamentale du Code civil. À travers une présentation pédago-
gique du droit de propriété, les transformations de la matière sont mises en exergue.
Elles révèlent l’évolution du mode d’exercice du droit de propriété.
Dans une seconde partie, le développement de la propriété dite collective est pris
en considération. Si elle est collective, la propriété est nécessairement partagée. Ce
partage prend deux formes, d’une part, un cumul des droits sous la forme de propriétés
collectives (indivision, copropriété) et d’autre part, une distribution des droits entre les
titulaires en présence de démembrements du droit de propriété (servitudes, usufruit).
Les auteurs ont été soucieux de tenir compte des dernières évolutions législatives et
jurisprudentielles de la matière.
Plan de cours
Présentation
Introduction
1 Le patrimoine, réceptacle des biens
A - La théorie classique du patrimoine
1) Le patrimoine, universalité de droit
2) Le patrimoine, émanation de la personne
B - Les principaux assouplissements à la théorie classique
du patrimoine
2 Les biens : choses ou droits
A - L’exclusion des choses insusceptibles d’appropriation
1) Les choses communes
2) Les choses sans maître
3) Le vivant : la nature, l’animal et le corps humain
B - Les droits réels
3 Les classifications des biens
A - La distinction des meubles et des immeubles
1) Les immeubles
a) Les immeubles par nature
b) Les immeubles par destination
c) Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent
2) Les meubles
a) Les meubles par nature
b) Les meubles par détermination de la loi
c) Les meubles par anticipation
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3) L’intérêt de la distinction
a) Les règles particulières tenant à la nature matérielle
du bien
b) Les règles tenant à la valeur économique du bien
B - Les classifications complémentaires
1) Choses consomptibles et choses non consomptibles
2) Choses fongibles et choses non fongibles
a) Les notions
b) L’intérêt de la distinction
3) Choses frugifères et choses non frugifères
a) Les notions
b) L’intérêt de la distinction
PARTIE 1
La propriété individuelle
TITRE 1 (cid:129) Le droit de propriété
Chapitre 1 L’évolution historique de la propriété
1 La propriété romaine
2 La propriété féodale
3 La propriété révolutionnaire
4 La propriété dans le Code civil de 1804
5 Le droit de propriété depuis 1804
A - Les transformations du droit de propriété
B - La valeur fondamentale du droit de propriété
Chapitre 2 La notion de propriété
Section 1
Les attributs du droit de propriété
1 Le droit d’user de la chose (l’usus)
2 Le droit de jouir de la chose (le fructus)
3 Le droit de disposer de la chose (l’abusus)
Section 2
Les caractères du droit de propriété
1 Le caractère absolu du droit de propriété
A - L’absolutisme du droit de propriété
B - Les restrictions à l’absolutisme du droit de propriété
1) La théorie de l’abus du droit de propriété
a) Le critère de l’abus de droit
b) La sanction de l’abus de droit
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2) La théorie des troubles anormaux de voisinage
a) Les fondements de la responsabilité pour trouble anormal
de voisinage
b) La mise en œuvre de la responsabilité
2 Le caractère exclusif du droit de propriété
A - L’exclusivité du droit de propriété
B - Les limites à l’exclusivité du droit de propriété
3 Le caractère perpétuel du droit de propriété
Chapitre 3
Section 1
L’étendue du droit de propriété
L’étendue matérielle de la propriété
1 Le bornage et la clôture
A - Le bornage
B - La clôture
1) La clôture forcée ou facultative
2) Les limites au droit de clore
2 La propriété du dessus et du dessous
A - La propriété du dessus
1) Les prérogatives du propriétaire
2) Les limites aux prérogatives du propriétaire
B - La propriété du dessous
1) Les prérogatives exercées sur les tréfonds
2) Les limites des prérogatives exercées sur les tréfonds
Section 2
Le droit d’accession
1 L’accession naturelle
A - L’accession par production
B - L’accession par incorporation
2 L’accession artificielle
A - Les constructions et les plantations sur le terrain d’autrui
1) Les constructions sur le terrain d’autrui en l’absence
de contrat
a) Les conditions d’application de l’article 555
du Code civil
b) Les effets de l’article 555 du Code civil
2) Les constructions sur le terrain d’autrui en présence
d’un contrat
a) Le silence du contrat
b) La présence de clauses contractuelles expresses
B - L’empiétement
1) La sévérité de la jurisprudence
2) La recherche de solutions équitables
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TITRE 2 (cid:129) L’acquisition et la défense de la propriété
Chapitre 4 L’acquisition de la propriété par convention
Le principe du transfert solo consensu
Section 1
1 Le principe du consensualisme
2 Le principe de l’instantanéité du transfert
Section 2
Les exceptions au transfert solo consensu
1 Les atténuations au principe du consensualisme : la publicité
foncière des transferts de propriété immobilière
2 Les exceptions au principe de l’instantanéité du transfert
Chapitre 5
L’acquisition de la propriété
par occupation
Section 1
L’occupation des choses sans maître
1 Les produits de la chasse et de la pêche
2 Les choses abandonnées (res derelictae)
Section 2
L’occupation des choses sans possesseur
1 Les trésors
A - La définition du trésor
B - L’attribution du trésor
2 Les épaves
A - Les épaves maritimes
B - Les épaves fluviales
C - Les épaves terrestres
Chapitre 6 L’acquisition de la propriété par possession
Section 1
Les conditions de la possession
1 La notion de possession
A - Les éléments constitutifs de la possession
1) L’élément matériel : le corpus
2) L’élément intentionnel : l’animus
B - La distinction entre possession, propriété apparente et détention
précaire
1) La propriété apparente et la possession
2) La détention précaire et la possession
a) La définition de la détention précaire
b) Les effets de la détention précaire
c) La preuve de la possession et de la détention précaire
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2 Les caractères de la possession
A - Le caractère continu de la possession
B - Le caractère paisible de la possession
C - Le caractère public de la possession
D - Le caractère non équivoque de la possession
L’effet acquisitif de la possession
Section 2
1 L’acquisition instantanée des meubles par la possession : la règle
« en fait de meubles, la possession vaut titre »
A - Les conditions d’application de la règle
1) Une possession utile et de bonne foi
2) Un meuble corporel non immatriculé
3) Un meuble dont le propriétaire s’est volontairement
dessaisi
B - L’exception à la règle : la revendication des meubles perdus
ou volés
1) Les conditions d’exercice de l’action en revendication
du véritable propriétaire
a) Les conditions de fond
b) Les conditions de délai
2) Les recours du possesseur évincé
a) Le recours de l’article 2276 alinéa 2 du Code civil
b) Le recours de l’article 2277 alinéa 1er du Code civil
2 L’acquisition des immeubles par la possession prolongée :
la prescription acquisitive ou usucapion
A - Les différentes durées de prescription
1) La prescription trentenaire
2) La prescription abrégée
a) La bonne foi
b) Le juste titre
B - Les règles de calcul des délais de prescription
1) La computation du délai
2) L’interruption de la prescription
a) L’interruption naturelle
b) L’interruption civile
3) La suspension de la prescription
4) La jonction des possessions
a) La transmission à titre universel
b) La transmission à titre particulier
C - Les effets de la prescription
Chapitre 7 La défense de la propriété
Section 1
L’action en revendication
1 La revendication immobilière
A - Les conditions de l’action en revendication
B - Les effets de l’action en revendication
1) Les prestations dues au revendiquant
2) Les prestations dues au possesseur évincé
2 La revendication mobilière
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Section 2
La preuve de la propriété
1 L’objet et la charge de la preuve
2 Les modes de preuve et leurs conflits
A - Les modes de preuve
1) Les titres de propriété
2) La possession
3) Les indices
B - Les conflits de preuves
1) Les conflits entre titres
2) Les conflits entre titre et possession
3) Les conflits entre possessions et indices
PARTIE 2
La propriété partagée
TITRE 1 (cid:129) La propriété collective
Chapitre 8 L’indivision
Section 1
L’indivision ordinaire
1 La composition de l’indivision
A - L’actif
B - Le passif
2 Les régimes de l’indivision
A - Le régime légal
1) Les règles de gestion de l’indivision
2) Les droits de chaque indivisaire
B - Le régime conventionnel
1) Les conditions de la convention d’indivision
2) Les effets de la convention d’indivision
3 Le partage
A - Les comptes d’indivision
B - Les effets du partage
Section 2
La mitoyenneté
1 L’établissement et la perte de la mitoyenneté
A - L’établissement de la mitoyenneté
1) L’acquisition de la mitoyenneté
2) La preuve de la mitoyenneté
B - La perte de la mitoyenneté
2 Le régime de la mitoyenneté
A - Les prérogatives des copropriétaires
1) Le droit d’usage
2) Le droit d’exhaussement
B - Les obligations des copropriétaires
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Chapitre 9 La copropriété des immeubles bâtis
L’organisation de la copropriété
Section 1
1 Le règlement de copropriété
A - Le contenu du règlement de copropriété
1) Les dispositions impératives
a) L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965
b) L’article 10 alinéas 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965
B -
2) Les clauses facultatives
Les effets du règlement de copropriété
1) Les effets à l’égard des copropriétaires
2) Les effets à l’égard des ayants cause à titre particulier
2 Le syndicat et les organes de la copropriété
A - Le syndicat des copropriétaires
B - L’assemblée générale
C - Le syndic et le conseil syndical
1) Le syndic
2) Le conseil syndical
Section 2
Le fonctionnement de la copropriété
1 Les fonctions des organes de la copropriété
A - La gestion de la copropriété
1) Les fonctions du syndic
2) Les fonctions du conseil syndical
B - Les fonctions de l’assemblée générale des copropriétaires
2 Les droits et les obligations des copropriétaires
A - Les droits des copropriétaires
B - Les obligations des copropriétaires
TITRE 2 (cid:129) La propriété démembrée
Chapitre 10 Les servitudes
Section 1
La notion de servitude
1 Les caractères des servitudes
A - Le caractère réel
B - Le caractère accessoire
C - Le caractère perpétuel
D - Le caractère indivisible
2 Les classifications des servitudes
A - Les classifications en fonction de leur nature
1) Servitudes continues et discontinues
2) Servitudes apparentes et non apparentes
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3) Servitudes d’intérêt public et servitudes d’intérêt privé
a) La détermination des principales servitudes d’utilité
publique
b) Les caractères des servitudes d’utilité publique
B - La classification en fonction de leur mode d’établissement
1) Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux
2) Les servitudes établies par la loi
a) Les distances à respecter entre voisins pour
les plantations
b) Les distances à respecter entre voisins pour
les constructions et dépôts produisant des nuisances
particulières
c) Les distances à respecter entre voisins pour réaliser
des ouvertures
d) La servitude d’égout des toits
e) La servitude du droit de passage
3) Les servitudes établies par le fait de l’homme
a) Le titre
b) La possession trentenaire
c) La destination du père de famille
4) Les servitudes constituées par le juge
Section 2
Le régime des servitudes
1 L’exercice des servitudes
A - La situation du propriétaire du fonds dominant
1) Le droit d’usage de la servitude
2) Les actions du propriétaire du fonds dominant
B - La situation du propriétaire du fonds servant
1) L’obligation de respecter la servitude
2) L’interdiction de modifier l’état des lieux ou de déplacer
l’assiette de la servitude
3) L’action du propriétaire du fonds servant
2 L’extinction des servitudes
A - L’impossibilité d’exercice de la servitude
B - La confusion
C - Le non-usage trentenaire
Chapitre 11 L’usufruit, les droits d’usage
et d’habitation
Section 1
La notion d’usufruit
1 Les caractères de l’usufruit
A - Un droit réel
1) La nature réelle du droit d’usufruit
2) L’objet de l’usufruit
B - Un droit temporaire
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2 La constitution de l’usufruit
A - Les modes de constitution de l’usufruit
1) L’usufruit légal
2) L’usufruit constitué par la volonté de l’homme
3) L’usufruit constitué par prescription acquisitive
B - Les obligations de l’usufruitier à l’ouverture de l’usufruit
1) L’établissement de l’inventaire
2) La fourniture d’une caution
Le régime de l’usufruit
1 Le fonctionnement de l’usufruit
Section 2
A - Les droits et obligations de l’usufruitier
1) Les droits de l’usufruitier
a) Le droit d’usage (l’usus)
b) Le droit de jouissance (le fructus)
2) Les obligations de l’usufruitier
a) L’obligation de conserver la substance de la chose
b) L’obligation d’entretenir la chose
B - Les droits et obligations du nu-propriétaire
1) Les droits du nu-propriétaire
2) Les obligations du nu-propriétaire
2 L’extinction de l’usufruit
A - Les causes d’extinction de l’usufruit
1) Les causes normales
2) Les causes exceptionnelles
B - Les conséquences de l’extinction
1) La restitution de la chose
2) Le règlement des comptes
a) Les charges de l’usufruitier
b) Les charges du nu-propriétaire
Section 3
Les droits d’usage et d’habitation
1 Le droit d’usage
A - L’étendue du droit d’usage
B - Le régime du droit d’usage
1) La constitution du droit d’usage
a) Les modes de constitution
b) Inventaire et caution
2) Le fonctionnement du droit d’usage
a) Les droits de l’usager
b) Les obligations de l’usager
3) Extinction
2 Le droit d’habitation
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Chapitre 12 Les démembrements non prévus
par le Code civil
Section 1
Les baux de longue durée
1 Le bail emphytéotique
A - La nature juridique du bail emphytéotique
B - Le fonctionnement du bail emphytéotique
1) La situation du bailleur et du preneur
2) La fin du bail
a) Les modalités d’extinction
b) Les conséquences de l’extinction
2 Le bail à construction et le bail à réhabilitation
3 Le bail réel immobilier et le bail réel solidaire
Section 2
Les démembrements controversés
1 Le droit de superficie
A - Les modes de constitution
B - Le régime
2 La concession immobilière
Bibliographie générale
Index
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Liste des principales abréviations
AJDA
AJDI
Bull. civ.
CCH
C. com.
C. envir.
CPC
C. patr.
C. rur.
C. urb.
D.
D. actu.
EV
IR
JCP E
JCP N
JCP G
JO
JOUE
RDI
Rép. civ.
Req.
Rev. huissiers
RTD civ.
Actualité juridique de droit administratif
Actualité juridique de droit immobilier
Bulletin des arrêts de la chambre civile de la Cour de cassation
Code de la construction et de l’habitation
Code de commerce
Code de l’environnement
Code de procédure civile
Code du patrimoine
Code rural
Code de l’urbanisme
Recueil Dalloz
Dalloz Actualité
Entrée en vigueur
Informations rapides
JurisClasseur périodique, Semaine juridique, édition entreprise
JurisClasseur périodique, Semaine juridique, édition notariale
JurisClasseur périodique, Semaine juridique, édition générale
Journal Officiel de la République française
Journal Officiel de l’Union européenne
Revue de droit immobilier
Répertoire de droit civil, Dalloz
Chambre des requêtes de la Cour de cassation
Revue des huissiers de justice
Revue trimestrielle de droit civil
Introduction
1. « Tous les biens ne sont pas des choses et toutes les choses ne sont pas des biens » :
l’expression est connue. Loin d’être un jeu de mots, elle reflète la réalité des concepts
juridiques.
Tous les biens ne sont pas des choses. Caractériser la notion de bien est un défi. Les
biens sont liés à la commercialisation et à l’utilité économique qu’ils présentent pour
l’homme. Ils ne sont pas prisonniers d’une matérialité quelconque. Ils peuvent être
corporels ou incorporels. Au sens large, les biens désignent également tous les droits
ayant une valeur patrimoniale ; en d’autres termes, il s’agit des richesses au sens de la
science économique.
Toutes les choses ne sont pas des biens. A priori, les choses sont les objets que
nos sens perçoivent. Cependant, les choses ne sont prises en considération par le droit
que dans la mesure de « l’utilité qu’en tirent les hommes »1. Pour être qualifiées de
« bien » par le droit, les choses doivent pouvoir faire l’objet d’une appropriation et
doivent avoir une valeur patrimoniale. Cela signifie que les biens ont une valeur moné-
taire et sont compris dans le patrimoine de l’individu. Il existe une relation de droit
entre les biens et le patrimoine. Ce dernier leur sert de contenant en même temps que
de critère de qualification : constituent des biens, les choses corporelles ou incorporelles
mais également tous les droits, réels comme personnels, qui ont une valeur pécuniaire et
entrent dans le patrimoine du sujet de droit.
1(cid:129) LE PATRIMOINE, RÉCEPTACLE DES BIENS
2. Il n’existe aucune définition légale du patrimoine. Seuls quelques articles du Code
civil abordent cette notion et principalement les articles 2284 et 2285 qui déterminent
les pouvoirs du créancier sur le patrimoine de son débiteur. Le patrimoine a été
——
1.
La citation complète de Portalis, maintes fois reprise : « Les choses ne seraient rien pour le législateur
sans l’utilité qu’en tirent les hommes. »
20
MÉMENTOS – DROIT DES BIENS
e siècle, par deux auteurs, Aubry et Rau, qui le définissent comme « une
analysé au XIX
émanation de la personnalité et l’expression de la puissance juridique dont une
personne se trouve investie comme telle ». Ils ont développé une théorie, dite classique
ou subjective, selon laquelle le patrimoine est une universalité de droit et une émana-
tion de la personne. Critiquée, cette conception du patrimoine a été assortie de
nombreux assouplissements et exceptions.
A - La théorie classique du patrimoine
3. Le droit des biens a fait l’objet d’une réflexion approfondie destinée à actualiser et
améliorer la rédaction du titre II du Code civil consacré aux biens. Un groupe de travail
constitué au sein de l’Association Henri Capitant, composé d’éminents juristes spécia-
lisés en droit des biens, a réfléchi à la refonte de notre droit des biens. Le travail a
abouti à la rédaction d’un avant-projet de réforme du droit des biens en 2008. Ce
texte est riche de nombreuses réflexions et propositions d’amélioration et de moderni-
sation du droit des biens2. C’est pourquoi, bien qu’il n’ait aucune valeur juridique, il
peut lui être utilement fait référence. Or le projet de réforme reprend la définition clas-
sique du patrimoine (art. 519 : « Le patrimoine d’une personne est l’universalité de
droit comprenant l’ensemble de ses biens et obligations, présents et à venir, l’actif
répondant du passif ») qui fonde la théorie subjective classique du patrimoine
mettant en avant le lien entre le patrimoine et la personne.
1) Le patrimoine, universalité de droit
4. Le patrimoine est conçu comme « l’ensemble des rapports de droit, susceptibles
d’une évaluation en argent et dans lesquels une personne est engagée soit positive-
ment (par exemple en étant titulaire d’un droit de créance ou de propriété), soit néga-
tivement » (quand elle est débitrice d’une dette ou d’une servitude). Il réunit à la fois
un actif, composé de tous les biens ou droits présents et à venir, c’est-à-dire de tous
les rapports de droit ayant une valeur positive pour son titulaire, et un passif, réunis-
sant toutes ses dettes, passées, présentes ou futures.
En tant qu’entité, le patrimoine constitue une universalité de droit c’est-à-dire un
« ensemble de droits et de charges indissolublement liés ». Il existe des liens entre les
l’article 2284 en disposant que
différents éléments qui
« quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur
tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir », offre au créancier un droit
de gage général sur les biens de son débiteur. On en a déduit une corrélation de l’actif et
du passif : tout l’actif (présent et futur) répond de tout le passif. Chaque créancier d’une
personne peut saisir un bien quelconque de son débiteur. N’importe quel droit répond
de l’exécution de n’importe quelle dette. Cette interdépendance des droits et des dettes
distingue le patrimoine, universalité de droit, des universalités de fait qui sont des
le composent. En effet,
——
2.
Périnet-Marquet H. (dir.), « Propositions de l’Association Henri Capitant pour une réforme du droit des
biens », 2009, Litec, coll. Carré Droit ; Dross W. et Mallet-Bricout B., « L’avant-projet de réforme du
droit des biens : premier regard critique », D. 2009, p. 508 ; Zénati-Castaing F., « La proposition de
refonte du livre II du Code civil : étude critique », RTD civ. 2009, p. 211.
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