REPUBLIQUE TUNISIENNE
CODE
DES DROITS REELS
Publications de l’Imprimerie Officielle de la République Tunisienne
2011
CODE DES DROITS
REELS
En annexe ; les textes relatifs à :
- L’immatriculation foncière obligatoire
- La mise à jour des titres fonciers
- Application de l’effet constitutif de l’inscription
se rapportant à certains titres fonciers
- Organisation des opérations immobilières
- Certificat de possession
- Le régime des immeubles domaniaux agricoles
- Le titre de propriété
3
Loi n° 65-5 du 12 février 1965 (11 chaoual 1384),
portant promulgation du code des droits réels (1).
(JORT n° 10 des 19 et 23 février 1965, p. 176).
Au nom du Peuple,
Nous, Habib Bourguiba, Président de
la République
Tunisienne,
L'Assemblée Nationale ayant adopté ; (2)
Promulguons la loi dont la teneur suit :
Article premier
Les textes publiés ci-après et relatifs aux droits réels sont
réunis en un seul corps sous le titre de "Code des Droits Réels".
Article 2
Sont abrogées à compter de la mise en vigueur dudit code,
toutes dispositions contraires et notamment :
- La loi du 1er juillet 1885 (19 ramadan 1302) sur la
propriété foncière telle qu'elle a été modifiée ou complétée par
les textes subséquents, à l'exception des articles 55, 55 bis et 55
ter, visés au code de procédure civile et commerciale;
- Le décret du 28 juin 1886 (26 ramadan 1303) sur la mise à
exécution de la loi sur la propriété foncière sur toute l'étendue
de la régence;
- Le décret du 25 février 1897 (23 ramadan 1314) relatif à la
rectification des erreurs matérielles et des omissions qui se sont
(1) Travaux préparatoires : Discussion et adoption par l’assemblée
nationale dans sa séance du 10 février 1965 (9 chaoual 1384).
(2) Devenue chambre des députés.
5
produites au cours de la procédure d'immatriculation ou dans
l'établissement du titre de propriété,
- Le décret du 19 mars 1897 (15 chaoual 1314) précisant la
nature des rectifications que le tribunal mixte peut admettre,
- Le décret du 16 juillet 1899 (7 rabia I 1317) relatif à
l'inscription sur titre foncier des faits et conventions intervenus
depuis le dépôt de la réquisition,
- Les articles 110 à 113, 1227 à 1248, 1351 à 1364, 1532 à
1612 et 1623 à 1632 du code des obligations et des contrats,
- Le décret du 3 août 1956 (25 dhou elhaja 1375) portant
modification de certains articles du code de procédure civile et
commerciale(1),
- Les articles 10 à 16 (chapitres II et III) du décret du 19
février 1957 (19 rejeb 1376) tendant à régler le statut de la
immeubles divisés par étages ou par
copropriété des
appartements(2);
- Les articles 5, 6, 9 et 10 du décret du 19 février 1957 (19 rejeb
1376) portant réorganisation du tribunal immobilier de Tunisie.
Article 3
Les dispositions des articles 131 à 141 inclus du code des
droits réels, relatives au partage des biens héréditaires, sont
applicables aux successions non encore liquidées avant l'entrée
en vigueur dudit code, sauf si le litige est pendant devant la cour
d'appel ou la cour de cassation.
Article 4
Demeure expressément en vigueur, le décret-loi n° 64-3 du
20 février 1964 (7 chaoual 1383), relatif à l'immatriculation
foncière obligatoire, tel qu'il a été ratifié par la loi n° 64-3 du 21
avril 1964 (9 doul hijja 1383).
Article 5
Les droits d'emphytéose, de superficie, d'enzel et de kirdar,
existants à la date de la présente loi, demeurent soumis à la
législation en vigueur à cette date.
(1) Ajouté en conformité avec le texte arabe.
(2) Lire : les articles 10 à 29… en conformité avec le texte arabe.
6
La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la
République Tunisienne et exécutée comme loi de l'Etat.
Fait à Tunis, le 12 février 1965 (11 chaoual 1384)
Le Président de la République
Tunisienne
HABIB BOURGUIBA
7
- L’article 4 de la loi n° 97-68 du 27 octobre 1997
stipule que :
« Les vocables « directeur de la propriété foncière »,
« conservateur de la propriété foncière » et «directeur
régional de la propriété foncière » figurant dans le
présent code sont remplacés par
le vocable
« conservation de la propriété foncière » ».
CODE DES DROITS REELS
LIVRE PREMIER
DES DROITS REELS EN GENERAL
Titre Premier
Des biens en général
Article Premier
Les biens sont toutes choses qui ne sont pas hors du
commerce par leur nature ou par disposition de la loi et qui
peuvent faire l'objet d'un droit ayant une valeur pécuniaire.
Article 2
Les biens sont meubles ou immeubles.
Chapitre Premier
Des immeubles
Article 3
Est immeuble, toute chose fixe qu'on ne peut déplacer sans
dommages.
11
Article 4
Les biens sont immeubles ou par leur nature ou par leur
destination ou par l'objet auquel ils s'appliquent.
Article 5
Sont immeubles par nature les fonds de terre, les bâtiments
et les plantes tant qu'elles ne sont pas détachées du sol.
Article 6
Sont immeubles par nature les installations et canalisations
qui font partie intégrante du fonds ou du bâtiment auxquels
elles sont attachées.
Article 7
Les récoltes pendantes par les racines et les fruits non encore
cueillis sont également immeubles. Dès que les épis sont coupés
et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils deviennent
meubles.
Article 8
Les arbres et les branches ne deviennent meubles que
lorsqu'ils sont coupés.
Article 9
Sont immeubles par destination, les animaux, le matériel et
autres objets que le propriétaire du fonds a placés pour le
service et l'exploitation de ce fonds.
Article 10
Sont immeubles par destination, les objets mobiliers que le
propriétaire attache à son fonds de telle sorte qu'on ne saurait
les en détacher sans les détériorer, ou sans détériorer la partie du
fonds à laquelle ils sont attachés.
12
Article 11
Sont immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, les droits
réels immobiliers et les actions fondées sur ces droits.
Article 12
Les droits réels immobiliers sont :
- la propriété;
- l'enzel, le kirdar, la rente d'enzel et la rente du kirdar;
- l'usufruit;
- le droit d'usage;
- le droit d'habitation;
- le droit de superficie;
- l'emphytéose;
- les servitudes;
- les privilèges;
- les hypothèques.
Chapitre II
Des meubles
Article 13
Les biens sont meubles soit par leur nature soit par
détermination de la loi.
Article 14
Sont meubles par nature, les corps qui peuvent se transporter
d'un lieu à un autre, soit par eux-mêmes, soit par l'effet d'une
force étrangère.
13
Article 15
Sont meubles par détermination de la loi, les créances, les
droits réels et les actions portant sur des meubles ainsi que les
parts sociales, les actions et les obligations émises par toutes
sociétés, encore que ces
soient propriétaires
d'immeubles.
sociétés
Chapitre III
Des biens de l'Etat et des collectivités locales
Article 16
Les biens dépendants du domaine public ou du domaine
privé de l'Etat et des collectivités locales sont soumis aux règles
qui leur sont particulières.
Titre Deuxième
Du droit de propriété
Article 17
La propriété confère à son titulaire le droit exclusif d'user de
sa chose, d'en jouir et d'en disposer.
Article 18
La propriété du sol emporte, sauf disposition légale ou
conventionnelle contraire, la propriété du dessus et du dessous.
Article 19
Le propriétaire de la chose a droit à tous les fruits et produits
de cette chose et à ce qui s'y incorpore, sauf disposition légale
ou conventionnelle contraire.
14
Article 20
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété sauf dans les
cas prévus par la loi et moyennant une juste indemnité.
Article 21
Le propriétaire doit, dans l'exercice de son droit, se
conformer aux lois relatives à l'intérêt général ou à l'intérêt des
particuliers.
Sous-Titre Premier
Des modes d'acquisition de la propriété
Article 22
La propriété s'acquiert par contrat, succession, prescription,
accession et par l'effet de la loi. La propriété des meubles
s'acquiert, en outre, par occupation.
Chapitre Premier
De l'occupation
Article 23
Les immeubles vacants et sans maître sont la propriété de
l'Etat.
Article 24
Quiconque prend possession d'un meuble vacant et sans
maître avec l'intention de se l'approprier en acquiert la
propriété.
Le meuble devient vacant et sans maître lorsque son
propriétaire l'abandonne avec l'intention de renoncer à sa propriété.
15
Article 25
Le trésor ou la chose cachée, dont la propriété ne peut être
établie au profit de personne, appartient pour trois cinquièmes
au propriétaire du bien où a été découvert ce trésor ou cette
chose, pour un cinquième à celui qui l'a découvert et pour un
cinquième à l'Etat.
Article 26
L'appropriation du gibier, des produits de la mer, des épaves
terrestres et maritimes et des antiquités est régie par des lois
particulières.
Chapitre II
De l'accession
Article 27
Tout ce qui s'unit et s'incorpore à un bien immeuble ou
meuble appartient au propriétaire du bien par voie d'accession.
L'accession est naturelle ou artificielle.
Section première
De l'accession naturelle
Article 28
Les atterrissements et accroissements, qui se forment
successivement et imperceptiblement au fonds riverain d'un
cours d'eau profitent au propriétaire du fonds à charge de laisser
le marchepied ou chemin de halage conformément aux
règlements.
16
Article 29
Les terrains déplacés par cas de force majeure d'un fonds
riverain vers un fonds inférieur peuvent, s'ils sont reconnaissables,
être réclamés par leur propriétaire; mais celui-ci est tenu de former
sa demande dans l'année qui suit, passé ce délai, il n'y sera plus
recevable, sauf si le propriétaire du fonds auquel la partie enlevée a
été unie, n'en a pas encore pris possession.
Article 30
Les propriétés privées recouvertes par les eaux de mer, des
lacs, des marais et des étangs retournent à leurs propriétaires,
une fois les eaux retirées.
Article 31
Si une rivière se forme un nouveau cours en abandonnant
son ancien lit, chaque riverain peut acquérir la propriété de la
partie de cet ancien lit prolongeant son propre fonds, jusqu'à
une ligne fictive marquant le milieu de la rivière. Le prix en est
fixé par des experts nommés par le Président du tribunal de la
situation des lieux, à la requête du gouverneur de la région.
A défaut par les propriétaires riverains de déclarer, dans les
trois mois de la notification qui leur serait faite par le
gouverneur, l'intention de faire l'acquisition au prix fixé par les
experts, il est procédé à l'aliénation de l'ancien lit selon les
règles propres aux aliénations du domaine de l'Etat.
Le prix provenant de la vente est distribué aux propriétaires
des fonds occupés par le nouveau cours, à titre d'indemnité,
dans la proportion de la valeur du terrain enlevé à chacun d'eux.
Article 32
Lorsqu'une rivière, en se formant un bras nouveau, entoure
un fonds et en fait une île, le propriétaire de ce fonds en
conserve la propriété.
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Article 33
Les pigeons des colombiers, les lapins des garennes et les
poissons des étangs qui changent spontanément de gîte,
appartiennent au propriétaire du nouveau gîte à moins qu'ils n'y
aient été attirés par fraude ou artifice.
Section II
De l'accession artificielle
Article 34
Toutes constructions, plantations ou ouvrages, effectués à la
surface d'un fonds ou dans le sol, sont présumés avoir été faits
par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire
n'est prouvé.
Article 35
Le propriétaire du sol qui a fait des constructions,
plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne
lui
appartenaient pas, doit en payer la valeur; il peut aussi être
condamné à des dommages-intérêts, s'il y a lieu; mais le
propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever.
Article 36
Lorsque des constructions, plantations et ouvrages ont été
faits par un tiers et avec ses matériaux mais sans le
consentement du propriétaire du fonds, ce dernier a le droit; soit
de les conserver, soit de contraindre leur auteur à les enlever.
Si le propriétaire du fonds en demande la suppression, celle-
ci est faite aux frais de leur auteur, sans aucune indemnité; il
peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le
préjudice que peut avoir subi le propriétaire du fonds.
18
Si, au contraire, le propriétaire du fonds demande à les
conserver, il doit rembourser la valeur des matériaux et le prix
de la main-d'œuvre, sans égard à la plus-value que le fonds a pu
acquérir.
Toutefois, si les constructions, plantations ou ouvrages ont
été faits par un possesseur de bonne foi évincé, le propriétaire
du fonds ne peut en demander la suppression mais il a le choix
ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix de la main-
d'œuvre ou de rembourser une somme égale à la plus-value
acquise par le fonds.
Article 37
Lorsque le propriétaire, en faisant des constructions et
ouvrages sur son fonds, empiète de bonne foi sur une petite
le déclarer
portion du fonds voisin,
le
propriétaire de cette portion moyennant une
indemnité
équitable.
tribunal pourra
Chapitre III
De la prescription
Section Première
De la possession
Article 38
La possession est le pouvoir de fait exercé par une personne
sur un droit ou sur une chose soit par elle-même, soit par
l'intermédiaire d'autrui.
Article 39
Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne
peuvent asseoir la possession.
19
Article 40
On peut joindre à sa possession celle de son auteur, avec
tous ses caractères.
Article 41
Toute possession se poursuit avec les caractères qu'elle avait
à l'origine, sauf preuve contraire.
Article 42
Le possesseur de mauvaise foi est tenu de restituer avec la
chose, tous les fruits naturels et civils qu'il a perçus ou qu'il
aurait pu percevoir, s'il avait administré d'une manière normale
depuis le moment où la chose lui est parvenue, il n'a droit qu'au
remboursement des dépenses nécessaires à la conservation de la
chose et à la perception des fruits. Les frais de restitution de la
chose sont à sa charge.
Article 43
Le possesseur de mauvaise foi a les risques de la chose, si
elle est perdue ou détruite, même par cas fortuit ou de force
majeure; il est tenu d'en payer la valeur, estimée au jour où la
chose lui est parvenue. S'il s'agit de choses fongibles, il devra
restituer une quantité équivalente.
Lorsque la chose a été seulement détériorée, il devra la
différence entre la valeur de la chose à l'état sain et sa valeur à
l'état où elle se trouve. Il devra la valeur entière, lorsque la
détérioration est de telle nature que la chose ne peut plus servir
à sa destination.
Article 44
Le possesseur de bonne foi fait les fruits siens, et il n'est tenu
de restituer que ceux qui existent encore au moment où il est
assigné en restitution de la chose, et ceux qu'il a perçus depuis
ce moment.
20
Il doit, d'autre part, supporter les frais d'entretien et ceux de
perception des fruits.
Le possesseur de bonne foi est celui qui possède en vertu
d'un titre dont il ignore les vices.
Section II
Des effets de la possession, la prescription acquisitive ou
l'usucapion
Article 45
Devient propriétaire par prescription, celui qui exerce sur un
immeuble ou un droit réel immobilier, pendant quinze ans et à
titre de propriétaire, une possession paisible, publique, continue,
non interrompue et non équivoque.
La possession entachée d'un vice ne produit d'effets que
lorsque le vice a cessé.
Article 46
La durée de la prescription est réduite à dix ans, lorsque la
possession est acquise de bonne foi, et en vertu d'un acte
juridique qui aurait transféré la propriété s'il était émané du
véritable propriétaire.
La bonne foi s'apprécie au moment où la possession a été
acquise.
Article 47
Entre héritiers et copropriétaires, la durée de la prescription
est élevée à trente ans.
Article 48
La possession actuelle jointe à la possession ancienne fait
présumer la possession dans le temps intermédiaire, sauf preuve
contraire.
21
Article 49
On ne peut pas prescrire contre son titre en ce sens que l'on ne
peut point se changer à soi-même le fondement de sa possession.
Toutefois, on peut prescrire s'il y a interversion du titre, soit
par le fait d'un tiers, soit par suite de la contradiction opposée
par le possesseur au droit du propriétaire; dans ce cas, la
prescription ne court qu'à partir de l'interversion du titre.
Article 50
La prescription acquisitive éteint l'action en revendication.
Article 51
Les dispositions du code des obligations et des contrats
relatives au calcul et à la suspension des délais de la
prescription extinctive, au moyen tiré de la prescription et à la
renonciation à celle-ci, s'appliquent à la prescription acquisitive.
Article 52
La prescription ne peut être interrompue que :
1) par une demande faite devant le tribunal compétent;
l'interruption est non avenue, si la demande est rejetée en la
forme ou au fond, si le demandeur se désiste ou s'il est rendu un
jugement de péremption d'instance;
2) ou par la reconnaissance que le possesseur fait du droit de
celui contre lequel il prescrivait.
Section III
De la possession des meubles
Article 53
Celui qui possède de bonne foi une chose mobilière ou un
ensemble de meubles est présumé avoir acquis cette chose
régulièrement, sauf à celui qui allègue le contraire à le prouver.
22
N'est pas présumé de bonne foi, celui qui savait ou devait
savoir, au moment où il a reçu la chose, que celui dont il l'a
reçue n'avait pas le droit d'en disposer.
Article 54
Le propriétaire de meubles ou de titres au porteur perdus ou
volés, peut les revendiquer entre les mains du possesseur.
Si le possesseur est de bonne foi au moment de la
possession, l'action en restitution se prescrit par trois ans à dater
du jour de la perte ou du vol.
Lorsque le possesseur de la chose perdue ou volée l'a
achetée, de bonne foi, dans une foire, au cours d'une vente aux
enchères publiques ou chez un marchand de choses semblables,
il peut exiger de celui qui la revendique le remboursement du
prix par lui payé.
Article 55
Si le possesseur, même de mauvaise foi, d'un meuble l'avait,
par son travail, transformé de manière à lui donner une plus-
value considérable par rapport à la matière première, il pourrait
le retenir à charge de rembourser la valeur de la matière
première et une indemnité à arbitrer par le tribunal, lequel devra
tenir compte de tout intérêt légitime du possesseur primitif, fût-
il moral. Cependant, le possesseur primitif aura la faculté de
prendre la chose transformée en remboursant au possesseur la
plus-value qu'il lui a donnée. Dans les deux cas, il aura privilège
sur tout autre créancier.
23
Sous-Titre Deuxième
De l'indivision
Chapitre Premier
Des dispositions générales
Article 56
Lorsque deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d'un
même bien ou titulaires d'un même droit réel et que le droit de
chacune d'elles porte sur l'ensemble et non sur une portion
déterminée de la chose commune, elles se trouvent en état
d'indivision.
Article 57
Les quotes-parts des coindivisaires sont présumées égales
sauf preuve contraire.
Article 58
Chaque coindivisaire peut se servir de la chose commune à
proportion de son droit, pourvu qu'il n'en fasse pas un usage
contraire à sa nature ou à sa destination et qu'il ne s'en serve pas
contre l'intérêt des autres coindivisaires, ou de manière à les
empêcher de s'en servir suivant leur droit.
Article 59
Chaque coindivisaire peut aliéner sa quote-part, la céder, la
constituer en nantissement et en disposer à titre onéreux ou
gratuit, à moins qu'il n'ait qu'un droit personnel.
Article 60
Lorsque la chose est impartageable par nature, chacun des
coindivisaires n'a droit qu'aux produits de la chose, en
proportion de sa quote-part; elle sera donnée en location pour le
compte commun nonobstant toute opposition.
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Article 61
Chacun des coindivisaires doit rendre compte aux autres des
produits de la chose commune par lui perçus pour ce qui excède
sa quote-part.
Article 62
Aucun des coindivisaires ne peut faire d'innovations à la
chose commune sans le consentement, exprès ou tacite, des
autres. En cas de contravention, en suivant les règles ci-après :
le
1) Lorsque le partage en nature est possible, il y sera
procédé. Si la partie sur laquelle l'innovation a été faite tombe
dans
lot d'un autre coindivisaire, celui-ci peut, soit
contraindre son coindivisaire, à remettre, à ses frais, les choses
en l'état et, le cas échéant, à réparer le préjudice qu'il peut avoir
éprouvé, soit rembourser la valeur des matériaux et le prix de la
main-d'œuvre sans égard à la plus-value que la chose a pu
acquérir;
la chose et
les autres
2) Lorsque
coindivisaires ont
le
le même choix;
remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la
main-d'œuvre, chacun d'eux sera tenu en proportion de sa
quote-part.
s'ils préfèrent
impartageable,
En cas de désaccord sur le parti à prendre, l'avis de la
majorité des coindivisaires oblige la minorité, la majorité étant
déterminée par la somme des quotes-parts dépassant la moitié
de la valeur de la chose commune.
Article 63
Chacun des coindivisaires est tenu à peine de dommages-
intérêts, de veiller à la conservation de la chose commune avec
la même diligence qu'il apporte à la conservation de ses biens
propres.
25
Article 64
Chaque coindivisaire a le droit de contraindre les autres à
contribuer avec lui, en proportion de leur quote-part, aux
dépenses nécessaires pour conserver la chose commune et
l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle est destinée.
Article 65
Chaque coindivisaire est tenu, en proportion de sa quote-
part, de supporter les charges afférentes à la chose commune
ainsi que les frais d'administration et d'exploitation.
Article 66
Le coindivisaire ne peut être contraint à contribuer aux
dépenses utiles et voluptuaires que s'il les a expressément ou
tacitement autorisées.
Article 67
Les coindivisaires peuvent convenir qu'ils
jouiront
privativement à tour de rôle de la chose commune. Dans ce cas,
chacun d'eux peut disposer, à titre gratuit ou onéreux, du droit
privatif dont il jouit, pour le temps de sa jouissance, et ne doit
aucun compte à ses coindivisaires de ce qu'il a perçu. Toutefois,
il ne peut rien faire qui empêche ou diminue le droit des autres
coindivisaires, lorsque leur tour de jouissance sera venu.
Article 68
Les décisions de la majorité des coindivisaires obligent la
minorité pour ce qui a trait à l'administration et à la jouissance
de la chose commune, à condition que cette majorité représente
les trois quarts des intérêts qui forment l'objet de l'indivision.
Si
la majorité n'atteint pas
coindivisaire peut saisir le tribunal.
les
trois quarts, chaque
26
Article 69
Les décisions de la majorité n'obligent pas la minorité :
1) lorsqu'il s'agit d'actes de disposition;
2) lorsqu'il s'agit d'innover à la chose commune;
3) dans les cas où il s'agit de contracter des obligations
nouvelles.
Article 70
L'indivision prend fin :
1) par la perte totale de la chose commune;
2) lorsque les coindivisaires n'ont plus de droits sur la chose
commune;
3) par la réunion de toutes les quotes-parts sur la tête d'un
seul coindivisaire;
4) par le partage;
5) par la licitation.
Article 71
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision,
chacun des coindivisaires peut toujours provoquer le partage,
nonobstant toute clause contraire.
Toutefois, les coindivisaires peuvent convenir par écrit de ne
pas demander le partage pendant un délai déterminé. Le tribunal
pourra, cependant, ordonner la résiliation de la convention et le
partage, s'il y a juste motif.
Le délai fixé par la convention ne peut pas dépasser cinq
années. Si les coindivisaires conviennent d'un délai supérieur, il
est ramené à cette durée. Le délai ne peut être prorogé, lorsqu'il
est expiré, que par un nouvel écrit.
27
Chapitre II
Du mur et du fossé mitoyens
Article 72
Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de
séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et
jardins et même entre enclos dans les champs, est présumé
mitoyen, s'il n'y a coutume ou marque du contraire.
Article 73
Le dessus d'une rue est présumé dépendance du domaine
public, s'il n'y a titre ou marque du contraire.
Il y a marque de propriété privée lorsqu'il existe des
constructions au-dessus de la rue ou au moins des arceaux
joignant les murs élevés de chaque côté de la rue.
Si la construction ou l'arceau placé au-dessus de la rue est
détruit par vétusté, accident ou autrement, le propriétaire ne
pourra les reconstruire à moins d'une autorisation spéciale.
La propriété privée du dessus d'une rue a pour conséquence
la mitoyenneté du mur sur lequel s'appuie l'arceau ou la
construction, à moins de titre établissant le contraire.
Article 74
La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la
charge des copropriétaires et proportionnellement au droit de
chacun d'eux.
Article 75
Tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut ne pas contribuer
aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de
mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un
bâtiment lui appartenant.
28
Article 76
Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et
y faire placer des poutres jusqu'à la moitié de son épaisseur; il
ne peut dépasser cette épaisseur qu'avec l'autorisation écrite de
son voisin.
Article 77
Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen;
mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement, les
réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture
commune, et, en outre, l'indemnité de la surcharge en raison de
l'exhaussement.
Article 78
Si
le mur mitoyen n'est pas en état de supporter
l'exhaussement, celui qui veut
le faire
reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se
prendre de son immeuble.
l'exhausser doit
Article 79
Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement d'un mur
mitoyen, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de
la dépense qu'a coûté l'exhaussement, et la valeur de la moitié
du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a.
Article 80
L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur
mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun
ouvrage autre qu'une construction légère sans le consentement
de l'autre; il doit, en cas de refus de ce dernier, saisir le tribunal.
Article 81
Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les
servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau
mur ou de la nouvelle maison sans, toutefois, qu'elles puissent
être aggravées et sous réserve des règles de la prescription en
matière de propriété non immatriculée.
29
Article 82
Toute clôture ou fossé qui sépare des fonds de terre
appartenant à divers propriétaires est réputé mitoyen s'il n'y a
coutume ou marque contraire.
Article 83
La clôture et le fossé mitoyens doivent être entretenus à frais
communs, mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en
renonçant à la mitoyenneté.
Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à
l'écoulement des eaux.
Article 84
Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire
jusqu'à la limite de sa propriété, à la charge de construire un
mur sur cette limite.
La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé
mitoyen qui ne sert qu'à la clôture.
Chapitre III
De la copropriété des immeubles divisés
par étages ou par appartements
Article 85 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
Lorsque l’immeuble construit ou le groupe d’immeubles
construits est propriété de plusieurs personnes et comporte
plusieurs étages ou appartements ou locaux commerciaux ou
professionnels ou autres appartenant privativement à une seule
personne ou plusieurs personnes, celles-ci sont présumées
copropriétaires du terrain sur lequel est édifié l’immeuble, ainsi
que de ses parties communes qui ne sont pas destinées à l’usage
exclusif, ou à l’intérêt de l’une d’elles.
30
Sont considérées communes les parties des constructions,
ainsi que les terrains, superficies, espaces, couloirs, passages,
équipements, canalisations, locaux de gardiennage, ascenseurs,
escaliers, terrasses, patios et autres parties et composantes
destinées à l’utilisation ou à la jouissance de tous les
propriétaires ou de certains d’entre eux, tant que le contraire n’a
pas été spécifié dans le titre de propriété.
Les séparations mitoyennes entre deux appartements ou
locaux sont propriété commune entre leurs propriétaires.
Ces dispositions ainsi que
les dispositions suivantes
s’appliquent aux ensembles immobiliers qui constituent une
unité architecturale intégrée comportant des parties et des
commodités communes au sens du deuxième paragraphe du
présent article.
Article 86
La copropriété des immeubles divisés par étages ou par
appartements est régie par les mêmes règles que l'indivision et
le mur mitoyen sous réserve des dispositions suivantes.
Article 87
Chacun des propriétaires peut user librement des parties
communes de l'immeuble suivant leur destination et sans faire
obstacle aux droits des autres propriétaires.
A défaut de convention contraire, il a, dans les parties
communes, des droits proportionnels à sa part divise dans
l'immeuble.
Article 88
Tout propriétaire doit participer aux charges de conservation,
d'entretien, de réparation et d'administration des parties
communes. Sa contribution aux charges est, sauf convention
contraire, proportionnelle à sa part divise dans l'immeuble.
31
Article 89 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
L’ensemble des propriétaires visés au paragraphe premier de
l’article 85 du présent code sont constitués de plein droit et en
vertu de la présente loi en syndicat de propriétaires doté de la
personnalité civile, et d’un président qui en est le mandataire
légal, chargé de
tant que
demanderesse ou défenderesse, ainsi qu’auprès des diverses
administrations et entreprises publiques.
la représenter en
justice en
Le président du syndicat est choisi conformément aux
dispositions de l’article 97 du présent code.
Le président du syndicat peut être assisté d’un comité
composé de trois à neuf propriétaires choisis parmi eux à la
majorité fixée à l’article 91 du présent code.
Le syndicat des propriétaires est chargé notamment de la
conservation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier, de la
gestion et de l’entretien des parties communes, conformément
aux dispositions du présent code, et du règlement de copropriété
visé à l’article 90.
Le syndicat des propriétaires peut conclure avec les
organismes de professionnels, tous contrats nécessaires à la
préservation, au gardiennage et à l’entretien de l’immeuble.
Il peut au besoin engager et suivre, pour le compte des
toutes procédures d’immatriculation ou de
propriétaires,
régularisation foncière.
Article 90 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
Le syndicat des propriétaires doit adopter un règlement dit
« règlement de copropriété » comportant la détermination, la
fixation et la description de chaque partie commune, en vue
d’assurer la bonne utilisation et la bonne gestion de l’immeuble,
et ce, conformément à un règlement-type approuvé par décret
pris sur proposition du ministre chargé des affaires foncières.
32
Il peut être ajouté à ce règlement de copropriété des règles
spécifiques répondant aux caractéristiques de l’immeuble en
copropriété, approuvées par l’ensemble des propriétaires à la
majorité fixée à l’article 91 du présent code et conformément
aux procédures fixées par le règlement de copropriété.
Ce règlement oblige l’ensemble des propriétaires ainsi que
ceux qui acquièrent d’eux un droit sur l’immeuble.
Un exemplaire du texte du règlement de copropriété est
déposé au siège de la collectivité locale dans le circonscription
de laquelle est situé l’immeuble.
Un autre exemplaire est déposé à la conservation de la
propriété foncière lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé,
pour être mentionné sur les titres fonciers concernés.
Il peut être recouru à l’arbitrage pour les litiges résultant de
l’application de ce règlement.
Article 91 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
L’insertion ou la modification des règles spécifiques dans le
règlement de copropriété ne peut avoir lieu qu’à la majorité des
propriétaires présents ou de leurs représentants, et chacun
d’entre eux dispose d’un nombre de voix correspondant à la
fraction qui lui revient dans les parties communes et indivises.
Toutefois, lorsque la fraction dont dispose un propriétaire
dépasse la moitié de l’ensemble des parts dans les parties
communes indivises, le nombre de voix dont dispose ce
propriétaire est réduit à l’ensemble des voix du reste des
propriétaires.
Dans ce cas, ainsi que dans les autres cas de partage égal des
voix, celle du président du syndicat est prépondérante.
Article 92 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
Le président du syndicat peut, à son initiative ou à celle du
tiers au moins des propriétaires convoquer une assemblée
générale pour connaître des questions relatives à la gestion des
parties communes et chaque fois qu’il est utile.
33
La convocation se fait par lettre recommandée avec accusé
de réception, ou par des convocations écrites remises
directement aux intéressés contre signature de reçus.
L’assemblée générale des propriétaires n’est régulière qu’en
présence de la moitié des propriétaires, en personne ou par
représentation.
Les décisions sont prises à la majorité prévue à l’article 91
du présent code et à défaut du quorum susvisé, de nouvelles
convocations sont adressées dans les quinze jours suivant la
date fixée pour la première assemblée.
Les décisions au cours de la deuxième assemblée générale
sont prises à la majorité des présents quel que soit leur nombre
ou les quôte-parts de ceux qu’ils représentent.
L’assemblée générale décide des pouvoirs qu’elle juge utile
de donner au président du syndicat pour gérer l’immeuble,
conformément au règlement de copropriété prévu à l’article 90
du présent code.
Le président de la collectivité locale dans le ressort de
laquelle est situé l’immeuble peut prescrire au président du
syndicat ou au président provisoire désigné en application du
paragraphe troisième de l’article 97 du présent code, la
convocation de l’assemblée générale des propriétaires chaque
fois que de besoin.
Article 93
Au cas où une fraction d'immeuble fait l'objet d'un usufruit,
son titulaire est membre de droit du syndicat au même titre et
dans les mêmes conditions que le nu-propriétaire.
En cas de désaccord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il
n'est tenu compte que du vote de celui d'entre eux qui aura à
verser effectivement une part contributive.
34
Article 94
Si une fraction d'immeuble devient la propriété indivise de
plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l'une d'entre elles
comme mandataire pour les représenter au sein du syndicat.
Article 95
A la majorité des voix, le syndicat peut imposer toutes
assurances collectives relatives aux risques qui menacent
l'immeuble ou les copropriétaires dans leur ensemble.
Article 96
Le syndicat peut autoriser, aux frais de ceux des copropriétaires
qui en font la demande, tous travaux et toutes installations dont il
ne pourrait résulter qu'un accroissement de valeur pour l'ensemble
ou quelque partie de l'immeuble, et ce, dans les conditions qu'il
déterminera dans l'intérêt des copropriétaires.
Article 97 (Modifié par la loi n° 2005-78 du 4 août 2005).
Le président du syndicat des propriétaires est choisi ou
remplacé, s’il y a lieu, à la majorité prévue à l’article 91 du
présent code et conformément à la procédure fixée au règlement
de copropriété prévu à l’article 90 du même code.
Sa mission est définie par le présent code et par le règlement
de copropriété.
Le syndicat des propriétaires peut attribuer une partie ou la
totalité des missions du président du syndicat à la majorité prévue à
l’article 91 du présent code à un syndic immobilier professionnel,
qui les exerce conformément aux dispositions du présent code et le
règlement de copropriété visé à l’article 90 du même code.
à
titre professionnel moyennant
En entend par syndic immobilier professionnel, tel que
désigné ci-dessus, toute personne physique ou morale qui
rémunération
exerce
l’administration des parties communes d’un immeuble ou
groupe d’immeubles ou d’un ensemble immobilier. Il est
soumis dans l’exercice de son activité à un cahier des charges
qui sera approuvé par arrêté du ministre de l’intérieur et du
développement local.
35
Si le président de syndicat de propriétaires n’a pas été choisi
ou n’a pas été remplacé à la suite d’une révocation ou d’un
empêchement, ou dans le cas où ses missions n’ont pas été
confiées à un syndic immobilier professionnel, le président de
la collectivité locale dans la circonscription de laquelle est situé
l’immeuble doit, après mise en demeure adressée aux
propriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception
et demeurée deux mois sans effet, prendre une décision de
désignation d’un président provisoire du syndicat des
propriétaires, parmi eux ou parmi les syndics immobiliers
professionnels, pour une période qui ne saurait être inférieure à
six mois, jusqu’au choix par les propriétaires d’un président du
syndicat ou l’attribution de ses missions à un syndic immobilier
professionnel par le syndicat des propriétaires à la majorité
prévue à l’article 91 du présent code.
La décision de désignation du président provisoire du
syndicat des propriétaires ou l’attribution de ses missions à un
syndic immobilier professionnel comporte la détermination des
travaux de réparation, de restauration, de maintenance et
d’entretien qui revêtent un caractère d’urgence résultant des
règlements sanitaires, de la sécurité et de la prévention en
vigueur, ainsi que le montant de la contribution que chaque
copropriétaire ou celui qui agit en lieu et place, tel que le
locataire ou autre, doit payer pour couvrir les dépenses et frais.
En cas de retard ou tergiversation de la part d’un propriétaire
ou des exploitants précités dans le paiement des quote-parts et
participations aux dépenses mises à leur charge conformément
aux dispositions du présent code et du règlement de copropriété,
le président du syndicat peut le contraindre au paiement des
sommes dont il est redevable au moyen de la procédure de
l’injonction de payer, l’exploitant du local peut réclamer du
propriétaire les sommes qu’il a payées à ce sujet.
L’injonction de payer est exécutoire, vingt quatre heures
après sa notification, conformément à la procédure prévue par le
code de procédure civile et commerciale. Le recours en appel
n’est pas suspensif d’exécution.
36
Article 97 bis (Ajouté par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
Le président de la collectivité locale concernée prescrit les
travaux d’entretien et de réparation nécessites en vertu des lois
et règlements en vigueur, aux frais des propriétaires intéressés
ou de ceux qui sont en leur lieu et place.
Les dépenses qui auraient pu être engagées à cet effet par la
collectivité
la
réglementation en vigueur sont recouvrées suivant la procédure
du recouvrement des créances des collectivités locales.
locale en vertu de
législation et de
la
Article 97 ter (Ajouté par la loi n° 2005-78 du 4 août
2005).
Nonobstant toute poursuite pénale, le non-respect par le
syndic immobilier professionnel des dispositions de cette loi ou
du cahier des charges relatif à l’exercice de l’activité est
passible des peines suivantes :
- l’avertissement,
- la suspension provisoire de l’exercice de la profession en
tant que syndic immobilier professionnel pour une durée de six
mois à un ans,
- la suspension définitive de l’exercice de l’activité par le
syndic immobilier professionnel.
L’avertissement est infligé par le président de la collectivité
locale concernée, en cas de manquement répété et constaté de la
part du syndic immobilier professionnel dans l’exécution des
missions qui lui sont confiées, et ce, après avertissement et
l’inobservation du manquement dans un délai maximum de dix
jours.
37
La peine de la suspension provisoire de l’exercice de
l’activité est infligée par décision du gouverneur de la région
concernée au vu d’une requête adressée au président de la
collectivité locale dans la circonscription de laquelle est situé
l’immeuble, formulée par le tiers des propriétaires au
minimum ou qui agissent en lieu et place, tel que le locataire
ou autre, et ce, après invitation du syndic immobilier
professionnel concerné à déposer ses conclusions dans un
délai de dix jours.
La peine de la suspension provisoire de l’exercice de
l’activité est infligée également en cas d’infliction plus de
deux avertissements à l’encontre du syndic immobilier
professionnel.
La peine de la suspension définitive de l’exercice de
l’activité est infligée par décision du gouverneur de la région
concernée à l’encontre du syndic immobilier professionnel dont
trois décisions du suspension provisoire de l’exercice de
l’activité sont prononcées à son encontre pendant cinq ans.
La peine infligée est notifiée à l’intéressé par lettre
recommandée avec accusé de réception dans un délai maximum
de quinze jours.
La décision d’infliction de la peine à l’encontre du syndic
immobilier professionnel est notifiée également dans le même
délai visé au paragraphe précédent au président de
la
collectivité locale et au syndicat des propriétaires.
Le président de la collectivité locale concernée désigne un
syndic immobilier professionnel provisoire en vue de remplacer
son collègue suspendu provisoirement ou en vue de la
liquidation de ses dossiers en cas de suspension définitive de
l’exercice de l’activité.
38
Article 97 quater (Ajouté par la loi n° 2005-78 du 4 août
2005).
Est passible de la peine d’emprisonnement de 16 jours à 2
mois et d’une amende de trois cents dinars à trois mille dinars
ou de l’une des deux peines, toute personne qui exerce la
profession du syndic immobilier professionnel contrairement
aux dispositions du paragraphe quatre de l’article 97 (nouveau)
du présent code.
Est applicable, la même peine à toute personne qui ne se
conforme pas à la décision de suspension provisoire ou définitive
de l’exercice de l’activité visée à l’article 97 (ter) du présent code.
Article 98
En cas de destruction par incendie ou autrement, les
propriétaires seront tenus, au point de vue de la reconstruction
et sauf convention contraire, de se conformer à la décision qui
sera prise par le syndicat des copropriétaires à la double
majorité fixée à l'article 91.
Dans le cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les
indemnités représentatives de l'immeuble détruit seraient, sous
réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par privilège
à la reconstruction.
Article 99 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
Lorsque le bâtiment comporte des étages et des appartements et
que deux au moins appartiennent à deux personnes ou plus, il est
extrait du titre foncier initial, ou du titre foncier unifié autant de
titres fonciers dérivés que de parties privatives, conformément aux
plans topographiques établis par l’office de la topographie et de la
cartographie ou par un ingénieur topographe agréé conformément
à la législation en vigueur.
La quote-part revenant à chaque partie privative dans les
parties communes et indivises est déterminée conformément
aux règles techniques en vigueur.
39
Le titre foncier initial de l’immeuble lôti demeure, après
établissement des titres fonciers dérivés, relatif uniquement aux
parties communes indivises.
Article 100
L'aliénation, le partage ou la constitution d'un droit réel
quelconque portant sur l'objet du titre individuel, s'étendra de
plein droit, aux droits correspondants sur les parties communes.
En aucun cas, le partage des parties communes ou leur
licitation ne pourra être demandé.
Toute clause contraire est nulle et de nul effet.
Article 101
On ne peut se prévaloir du droit de retrait en matière
d'immeubles divisés par étages ou par appartements.
Article 102 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
Une partie privative individualisée ne peut être divisée
qu’avec l’autorisation du syndicat des propriétaires à la majorité
fixée à l’article 91 et compte tenu de la législation et de la
réglementation urbanistique en vigueur.
La vocation de ces parties ne peut être changée que par
autorisation préalable de l’autorité administrative compétente,
conformément à l’article 75 du code de l’aménagement du
territoire et de l’urbanisme. La transformation de ces parties en
local à usage professionnel, administratif ou commercial ou
pour l’exercice d’une autre activité non conforme à sa vocation
initiale ou leur destination à titre professionnel à la location en
tant qu’appartements meublés pour une courte période
n’excédant pas un mois, est considéré, comme changement de
vocation de l’immeuble au sens du présent article.
Toute contravention aux dispositions du paragraphe précédent
entraîne l’infliction des peines prévues à l’article 84(bis) du code
de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
(Paragraphes 2 et 3 ajoutés par la loi n° 2005-78 du 4
août 2005).
40
Chapitre IV
Du retrait ou droit de préemption
Section Première
Des conditions du retrait
Article 103
Le retrait est l'acte par lequel un indivisaire se substitue,
dans les cas et selon les conditions prévues par les articles
suivants, à celui qui a acquis d'un autre indivisaire; tout ou
partie de sa quote-part.
Article 104
Est considéré comme indivisaire, au sens de l'article
précédent:
1) tout copropriétaire indivis d'un immeuble ou tout
cohéritier relativement à un immeuble successoral;
2) le superficiaire relativement au sol vendu;
3) le propriétaire du sol relativement à la superficie vendue;
4) le copropriétaire divis d'une maison d'habitation non
soumise au statut de la copropriété des immeubles divisés par
étages ou par appartements.
Article 105
Le retrait s'étend de droit, non seulement à la part vendue,
mais à ce qui en fait partie à titre d'accessoire, il peut aussi avoir
pour objet l'accessoire d'une part indivise; lorsque l'accessoire
est vendu indépendamment du principal dont il fait partie.
Article 106
Le voisin ne peut exercer le droit de préemption à l'encontre
de son voisin.
41
Article 107
Le copropriétaire ne peut exercer le droit de préemption à
l'encontre de son copropriétaire.
Article 108
Le droit de préemption ne peut pas être exercé :
1) lorsque la vente est faite aux enchères publiques
conformément à la loi;
2) lorsque la vente est passée entre les ascendants et les
descendants ou entre les conjoints.
Article 109
En cas de pluralité de retrayants relativement à un même
immeuble, ils exercent leur droit dans l'ordre suivant :
1) le propriétaire du sol à l'égard du superficiaire et
réciproquement;
2) les cohéritiers;
3) les copropriétaires indivis et les copropriétaires divis
d'une maison d'habitation dans le cas visé par l'article 104.
Pour ces deux dernières catégories, celui qui a la quote-part
la plus importante sera préféré à celui qui a une part moindre.
En cas d'égalité des quotes-parts, il y aurait lieu à tirage au sort.
Article 110
Le droit de retrait se transmet aux héritiers du retrayant.
42
Section II
De l'exercice du droit de retrait
Article 111
Celui qui veut exercer la préemption doit présenter sa requête
avec les pièces établissant qu'il a offert de rembourser à l'acquéreur
son prix d'acquisition et les loyaux coûts du contrat ou, en cas de
refus de l'acquéreur, qu'il a consigné ladite somme à la caisse des
dépôts et consignations. Cette consignation n'est pas subordonnée à
une autorisation du tribunal.
Toute clause ayant pour but de rendre le prix d'acquisition
indéterminé est réputée non écrite.
Section III
Des effets du retrait
Article 112
Le retrayant est substitué dans tous les droits et obligations
du retrayé à l'égard du vendeur.
Article 113
L'acquéreur fait siens les fruits de l'immeuble retrayé
jusqu'au jour de l'exercice de l'action.
Le retrayant doit rembourser au retrayé les impenses
nécessaires et les impenses voluptuaires.
Article 114
Les actes de disposition passés par l'acquéreur avant
l'expiration du délai d'exercice du droit de préemption sont
inopposables au retrayant.
43
Section IV
De la déchéance du droit de retrait
Article 115 (Modifié par la loi n° 2006-29 du 15 mai
2006).
L’acquéreur doit notifier l’acquisition au retrayant par voie
d’huissier de justice avec indication du prix et des dépenses.
L’exercice du droit de retrait se prescrit par un mois révolu à
compter de la date du procès verbal de notification.
Si la notification n’a pas été rendue possible, le droit de retrait
se prescrit par six mois à compter du jour de l’inscription de l’acte
au registre foncier pour les immeubles immatriculés soumis à
l’effet constitutif de l’inscription et du jour de l’enregistrement de
l’acte à la recette des finances pour les immeubles immatriculés
non soumis à l’effet constitutif de l’inscription ou les immeubles
non immatriculés.
Chapitre V
Du partage
Section Première
Dispositions communes
Article 116
Les coindivisaires, maîtres de leurs droits, peuvent procéder
au partage de la chose comme ils l'entendent. Le partage
conventionnel ne peut être prouvé que par écrit.
44
Article 117
Le partage judiciaire est de la compétence du tribunal de
première instance.
Le représentant de l'interdit ou de l'absent, partie dans un
partage judiciaire, qu'il soit demandeur ou défendeur est
dispensé de produire une autorisation spéciale.
Article 118
S'il y a opposition d'intérêts entre l'interdit ou l'absent et son
représentant, il sera nommé, par ordonnance sur requête, un
tuteur "ad hoc".
Article 119
Le tribunal détermine la part de chaque coindivisaire et
procède à la confection des lots en évitant de déprécier la chose
commune et en tenant compte des intérêts des coindivisaires et
de la possibilité, pour chacun d'eux, d'exploiter son lot dans les
meilleures conditions.
Si l'un des coindivisaires ne peut être rempli de tous ses
droits en nature, une soulte lui est accordée.
Article 120
Lorsque le partage en nature n'est pas possible ou s'il doit
entraîner une dépréciation considérable de la chose, le juge en
ordonne la licitation.
La licitation a lieu, suivant les cas, selon les règles édictées
par le code de procédure civile et commerciale en matière de
vente de meubles ou d'adjudication d'immeubles, dans la
mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions du
présent chapitre et à la nature du partage.
Si les coindivisaires, maîtres de leurs droits sont unanimes
pour ne pas appeler les tiers à la licitation, cette dernière a lieu
avec dispense de procéder à la publicité légale.
45
Le prix est réparti entre les coindivisaires en proportion de la
part de chacun d'eux.
Article 121
Les créanciers peuvent s'opposer à ce qu'on procède au
partage ou à la licitation hors leur présence; ils peuvent faire
annuler le partage ou la licitation auxquels on aurait procédé
malgré leur opposition.
Toutefois les copartageants ou colicitants ou l'un d'eux
peuvent arrêter la demande d'annulation du partage ou de la
licitation en désintéressant le créancier ou en consignant
régulièrement la somme par lui réclamée.
Article 122
Les créanciers, dûment appelés, qui se manifestent après le
partage ou la licitation, ne peuvent en demander l'annulation,
mais s'il n'a pas été réservé une somme suffisante pour les
désintéresser, ils peuvent exercer leurs droits sur la chose
commune, au cas où il en resterait une partie qui n'est pas
encore partagée ou licitée. Dans le cas contraire, ils peuvent
suivre leurs actions contre les copartageants ou colicitants.
Article 123
Chacun des copartageants est censé avoir eu, dès l'origine, la
propriété des effets compris dans son lot ou par lui acquis sur
licitation et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets.
Article 124
Les copartageants se doivent mutuellement la garantie de
leurs lots, pour les causes de trouble ou d'éviction antérieures au
partage, chacun à proportion de sa quote-part, et compte tenu de
la valeur de la chose au moment du partage.
Si l'un des copartageants est insolvable, la part qui lui
incombe est supportée par le copartageant garanti et tous les
autres copartageants.
46
Il n'y a pas lieu à garantie si l'espèce de trouble ou d'éviction
soufferte a été exceptée par une clause particulière et expresse
de l'acte de partage ou si elle est due à la faute du copartageant
lui-même.
Article 125
Le partage,
soit conventionnel,
judiciaire, est
irrévocable. Il ne peut être rescindé que pour violence, erreur ou
dol.
soit
Lorsque le copartageant est un incapable, il peut y avoir lieu
à rescision, s'il y a lésion du quart à son préjudice.
Article 126
L'action en rescision ne peut être intentée que dans l'année
qui suit le partage.
Article 127
La rescision du partage remet chacun des copartageants dans
la situation de droit et de fait qu'il avait au moment du partage,
sauf les droits régulièrement acquis, à titre onéreux, par les tiers
de bonne foi.
Article 128
Le partage ne peut être demandé, lorsque l'indivision a pour
objet des choses qui, partagées, cesseraient de servir à l'usage
auquel elles sont destinées.
Article 129
L'action en partage est imprescriptible.
Article 130
Les frais du partage sont à la charge des copartageants en
proportion des quotes-parts de chacun d'eux.
47
Section II
Du partage des biens successoraux
Article 131
En matière de succession, le partage se fait en valeur et non
en nature.
Article 132
Le tribunal peut, le cas échéant substituer à la soulte, visée
aux articles 119 et 140, une rente annuelle, à servir pendant une
période n'excédant pas dix ans, comprenant principal et intérêts
légaux; pour ce faire, le tribunal tient compte des revenus du
débiteur.
Article 133
S'il est difficile de procéder au partage des biens
successoraux de la manière indiquée aux articles précédents, le
tribunal en ordonne la licitation.
Article 134
Les héritiers, maîtres de leurs droits, peuvent convenir, à
l'unanimité, de
licitation des biens
successoraux selon une procédure autre que celle qui est
indiquée à l'article 120.
faire procéder
la
Article 135
A la demande de l'un des héritiers, le président du tribunal
compétent nomme, par ordonnance sur requête, un curateur à la
succession. A défaut d'unanimité des héritiers sur le choix du
curateur, le président le choisit, de préférence, parmi les
héritiers.
Article 136
Le curateur de la succession procède à l'établissement de
l'acte de décès et de dévolution, le cas échéant, ainsi qu'à
l'inventaire des biens de la succession, à leur gestion et à leur
partage.
48
Article 137
S'il n'intervient pas de partage amiable trois mois après la
nomination du curateur, celui-ci rédige un rapport sur toutes les
opérations auxquelles il aura procédé, y annexe un projet de
partage et le transmet au greffe du tribunal qui le conservera
dans ses archives et en délivrera copie aux héritiers, à leur
demande.
Article 138
Le curateur continue sa gestion jusqu'à la fin de l'indivision
ou jusqu'à ce que les héritiers passent une convention à l'effet de
l'organiser.
Article 139
Le Président du tribunal fixe, par ordonnance sur requête, la
part contributive de chacun des héritiers dans la provision à
tenir au curateur et en ordonne le paiement. Il peut aussi
ordonner la vente d'un ou de plusieurs biens successoraux aux
fins de constitution de ladite provision.
Article 140
S'il existe parmi les biens successoraux une exploitation
agricole, industrielle, commerciale ou artisanale constituant une
unité économique, elle peut être attribuée, par préférence, à l'un
des héritiers, compte tenu des intérêts en présence et moyennant
une soulte, s'il échût.
Article 141
Lorsqu'il y a désaccord sur le partage des papiers de famille
ou des objets auxquels peuvent tenir les héritiers par affection
pour le défunt, le tribunal, compte tenu des usages et des
circonstances personnelles propres aux héritiers, ordonne, soit
la vente de ces papiers ou objets, soit leur attribution à l'un des
héritiers, avec ou sans imputation de leur valeur sur sa part
héréditaire.
49
Titre Troisième
De l'usufruit, de l'usage
et de l'habitation
Chapitre Premier
De l'usufruit
Article 142
L'usufruit est le droit d'user et de jouir, comme le
propriétaire lui-même, d'un bien appartenant à autrui, mais à
charge d'en conserver la substance.
Section première
Des droits de l'usufruitier
Article 143
L'usufruitier a droit aux fruits naturels et civils.
Article 144
Les fruits naturels sont ceux que la chose produit, soit
spontanément, soit par le fait de l'homme.
Article 145
Les fruits civils sont les loyers, les arrérages de la rente
d'enzel, les intérêts des créances et autres fruits similaires.
Article 146
Les fruits naturels existants au moment où l'usufruit est
ouvert, appartiennent à l'usufruitier.
Ceux qui existent au moment où finit l'usufruit appartiennent
au nu-propriétaire.
On ne peut dans les deux cas exiger le remboursement des
frais exposés.
50
Les dispositions du présent article ne portent pas atteinte aux
droits acquis par les tiers.
Article 147
Les fruits civils s'acquièrent jour par jour et appartiennent à
l'usufruitier à proportion de la durée de son usufruit.
Article 148
Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage
sans les consommer, l'usufruitier a le droit de s'en servir mais à
la charge d'en rendre de pareille en quantité et qualité ou leur
estimation à la fin de l'usufruit.
Article 149
Si l'usufruit comprend des choses qui, sans se consommer tout
de suite, se détérioreront peu à peu par l'usage, l'usufruitier a le
droit de s'en servir pour l'usage auquel elles sont destinées, et n'est
obligé de les rendre, à la fin de l'usufruit, que dans l'état où elles se
trouvent, sauf si elles sont détériorées par son dol ou par sa faute.
Article 150
L'usufruitier peut jouir par lui-même ou disposer autrement
de son droit.
Article 151
L'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer
aucune indemnité pour les améliorations qu'il aurait faites,
encore que la valeur de la chose en fût augmentée.
Section II
Des obligations de l'usufruitier
Article 152
L'usufruitier prend les biens dans l'état où ils se trouvent; il
est tenu, avant son entrée en jouissance, d'en faire dresser un
inventaire, en présence du nu-propriétaire ou celui-ci dûment
convoqué par notaire ou huissier-notaire.
51
Article 153
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-
propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le
défaut de réparations, d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit,
auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Article 154
Ni le nu-propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de
reconstruire ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit
par cas fortuit ou de force majeure.
Article 155
Toutes les charges ordinaires inhérentes à l'immeuble
incombent à l'usufruitier.
Article 156
L'usufruitier est tenu de dénoncer au nu-propriétaire tout
trouble causé à la chose ou toute atteinte aux droits de celui-ci,
faute de quoi, il est responsable de tout dommage qui peut en
résulter.
Section III
De l'extinction de l'usufruit
Article 157
L'usufruit s'éteint par l'une des causes suivantes :
1) la mort de l'usufruitier;
2) l'expiration du temps pour lequel il a été accordé;
3) la réunion sur la même tête des deux qualités d'usufruitier
et de nu-propriétaire;
4) le non-usage du droit pendant cinq ans;
5) la perte totale de la chose.
52
Article 158
Le nu-propriétaire peut demander la cessation de l'usufruit
pour cause d'abus de jouissance de l'usufruitier.
Les créanciers de l'usufruitier sont, en ce cas, admis à
intervenir à l'instance pour la conservation de leurs droits, ils
peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des
garanties pour l'avenir.
Le tribunal peut, suivant la gravité des circonstances, ou
prononcer l'extinction de l'usufruit, ou n'ordonner la remise de
la chose au nu-propriétaire que sous la charge de payer
annuellement à l'usufruitier ou à ses ayants cause une somme
déterminée jusqu'à l'époque fixée pour la cessation de l'usufruit.
Article 159
La durée de l'usufruit constitué au profit d'une personne
morale ne peut excéder trente ans.
Article 160
L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge
fixé, dure jusqu'à cette date, encore que le tiers soit mort avant
l'âge fixé.
Chapitre II
De l'usage et de l'habitation
Article 161
Les droits d'usage et d'habitation se règlent par leurs titres
constitutifs ou, à défaut, par les dispositions suivantes.
Article 162
Les droits d'usage et d'habitation sont restreints aux besoins
indispensables du bénéficiaire et de sa famille.
53
Article 163
Les droits d'usage et d'habitation ne peuvent être ni cédés ni
loués.
Article 164
Sont applicables aux droits d'usage et d'habitation les
dispositions relatives à l'usufruit, dans la mesure où elles ne
sont pas contraires à la nature de ces droits.
Titre Quatrième
Des servitudes
Article 165
Une servitude est un droit établi sur un immeuble pour
l'utilité d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire.
Article 166
La servitude dérive de la situation naturelle des lieux, des
obligations imposées par la loi ou des conventions entre les
propriétaires.
Dans les deux premiers cas, elle n'est pas assujettie à
l'inscription.
Chapitre Premier
Des servitudes qui dérivent
de la situation des lieux
Article 167
Les fonds inférieurs sont assujettis, envers ceux qui sont plus
élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans
que la main de l'homme y ait contribué.
54
Chapitre II
Des servitudes établies par la loi
Section Première
De la distance requise pour planter
certains arbres ou élever certains édifices
Article 168
Il n'est permis d'avoir des arbres et arbustes près de la limite
du fonds voisin qu'à la distance prescrite par les règlements
particuliers ou par les usages et, à défaut de règlements et
usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative
des deux fonds pour les plantations dont la hauteur dépasse
deux mètres et à la distance d'un demi-mètre pour les autres
plantations.
Les arbres et arbustes peuvent être plantés en espaliers, de
chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer
aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
Article 169
Le voisin peut exiger que les arbres et arbustes non plantés
suivant les règles ci-dessus édictées, soient arrachés ou réduits à
la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y
ait titre ou inscription contraire.
Si les arbres meurent ou s'ils sont coupés ou arrachés, le
voisin ne peut les remplacer qu'en observant les hauteurs et
distances fixées à l'article précédent.
Article 170
Celui sur le fonds duquel avancent les branches des arbres
du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits
tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.
55
Si ce sont les racines qui avancent sur son fonds, il a le droit
de les y couper lui-même.
Article 171
On ne peut invoquer la prescription dans les cas prévus par
les articles 169 et 170.
Section II
Des vues sur la propriété de son voisin
Article 172
L'un des voisins ne peut, sans l'autorisation écrite de l'autre,
pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en
quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
Article 173
Le propriétaire d'un mur non mitoyen,
joignant
immédiatement le fonds d'autrui, ne peut pratiquer dans ce mur
des jours ou fenêtres qu'à verre dormant et à deux mètres et
demi au-dessus du sol de la chambre qu'on veut éclairer quand
elle est au rez-de-chaussée et à deux mètres au-dessus du
plancher pour les étages supérieurs.
Article 174
On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni
balcons ou autres semblables saillies sur le fonds clos ou non de
son voisin, s'il n'y a deux mètres de distance entre le mur où on
les pratique et ledit fonds.
On ne peut avoir de vues par côté ou obliques sur le même
fonds s'il n'y a cinquante centimètres de distance à compter du
bord de l'ouverture la plus rapprochée du fonds voisin.
L'interdiction
résultant des deux alinéas ci-dessus est
inapplicable aux terrasses et aux vues ouvertes sur la voie
publique.
56
Article 175
A défaut de convention contraire, le propriétaire peut, à toute
époque, construire à la limite extrême de son terrain, sans se
préoccuper des ouvertures existantes chez le voisin.
La distance dont il est parlé à l'article précédent se compte
depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il
y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne
extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.
L'élévation des constructions urbaines sera déterminée par
des règlements particuliers.
Section III
De l'égout des toits
Article 176
Tout propriétaire doit établir ses toits de manière que les
eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique,
il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.
Section IV
Du droit de passage
Article 177
Le propriétaire, dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la
voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour
l'exploitation de sa propriété, peut réclamer un passage sur les
fonds de ses voisins, moyennant une juste indemnité.
Article 178
Le passage doit être pris du côté où le trajet, entre le fonds
enclavé et la voie publique, est le plus court possible.
57
Toutefois,
il doit être
tracé dans
l'endroit
le moins
dommageable pour le fonds traversé.
Article 179
Si à la suite de la division d'un fonds, l'une de ses parties se
trouve enclavée, le passage doit être pris sur les autres parties.
Le passage ne pourrait être pris sur les fonds des voisins que
dans le cas où il s'avère impossible de le prendre sur les fonds
divisés.
Dans ce cas, il sera fait application des deux articles
précédents.
Chapitre III
Des servitudes établies par le fait
de l'homme
Article 180
Il est permis aux propriétaires de consentir sur leurs
immeubles ou en faveur de leurs immeubles, telles servitudes
que bon leur semble.
Ces servitudes ne peuvent s'acquérir par la prescription et ne
se prouvent que par écrit.
Le fait par le propriétaire de deux fonds, d'établir un droit
sur l'un d'eux au profit de l'autre, vaut titre et constitue une
servitude.
L'alinéa précédent s'applique même en matière de propriété
immatriculée.
Article 181
Les servitudes sont ou continues ou discontinues.
58
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut
être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme, tels
que les conduites d'eau, les égouts des toits, les vues et autres
servitudes de cette espèce.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait
actuel de l'homme pour être exercées, telles que les droits de
passage, de puisage et autres semblables.
Article 182
Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce
qui est nécessaire pour en user.
Ainsi la servitude de puiser de l'eau à la fontaine d'autrui
emporte nécessairement le droit de passage.
Article 183
Dans le cas où le propriétaire du fonds assujetti est tenu, en
vertu du titre, de faire, à ses frais, les travaux nécessaires pour
l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours se
décharger de cette obligation, en abandonnant le fonds servant
au propriétaire du fonds dominant.
Chapitre IV
Des droits et obligations communes
aux diverses espèces de servitudes
Article 184
Celui, auquel est due une servitude, a droit de faire tous les
ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.
Les frais de ces ouvrages sont à sa charge, sauf preuve du
contraire.
59
Article 185
Si le fonds pour lequel la servitude a été établie vient à être
divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans
néanmoins, que la condition du fonds assujetti soit aggravée.
Article 186
Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien
faire qui tende à en restreindre l'usage ou à le rendre plus
incommode.
Si l'emplacement assigné primitivement à la servitude était
devenu plus onéreux au propriétaire du fonds assujetti ou s'il
l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait
offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode
pour l'exercice de ses droits et celui-ci ne pourrait pas le refuser.
Article 187
Celui qui a un droit de servitude ne peut faire, ni dans son
propre fonds ni dans celui qui doit la servitude, de changement
qui aggrave la condition de ce dernier.
Chapitre V
De l'extinction des servitudes
Article 188
La servitude est éteinte :
1) par la disparition de sa cause,
2) par la réunion dans la même main du fonds servant et du
fonds dominant.
Article 189
Le droit de servitude s'éteint par le non-usage pendant
quinze ans.
60
Article 190
Le délai de prescription commence à courir du jour où l'on a
cessé de jouir de la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes
discontinues ou du jour où il a été fait un acte contraire à la
servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes continues.
Titre Cinquième
De l'emphytéose, du droit
de superficie, de l'enzel et du kirdar
Article 191
Sont interdits, à compter de la date d'entrée en vigueur du
présent
tout
constitution
renouvellement des baux emphytéotiques en cours et toute
constitution d'un droit de superficie, d'enzel ou de kirdar.
d'emphytéose,
code,
toute
Titre Sixième
Des sûretés réelles
Sous-Titre Premier
Dispositions générales
Article 192
Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers
et le prix s'en distribue entre eux par contribution, à moins qu'il
n'y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence.
Article 193
Les causes légitimes de préférence sont les privilèges, le
nantissement et le droit de rétention.
61
Sous-Titre Deuxième
Des privilèges
Chapitre Premier
Des privilèges en général
Article 194
Le privilège est un droit réel de préférence que la loi accorde
sur les biens du débiteur à raison de la cause de la créance.
Article 195
La créance privilégiée est préférée à toutes autres créances,
même hypothécaires.
Entre les créances privilégiées, la préférence se règle par les
différentes qualités des privilèges.
Article 196
Les créanciers privilégiés qui ont le même rang sont payés
par concurrence.
Les ayants - cause des créanciers privilégiés exercent les
mêmes droits que leurs auteurs, en leurs lieux et places.
Article 197
Les privilèges sont généraux ou spéciaux.
Les premiers comprennent tous les biens meubles et
immeubles du débiteur, les seconds ne s'appliquent qu'à certains
meubles ou immeubles.
Article 198
Si le prix des meubles et immeubles soumis à un privilège
spécial ne suffit pas à payer les créanciers privilégiés, ceux-ci
viendront à contribution, pour le surplus, avec les créanciers
chirographaires.
62
Chapitre II
Des privilèges généraux
Article 199
Les créances privilégiées sur la généralité des meubles et
immeubles sont celles ci-après exprimées et s'exercent dans
l'ordre suivant :
1) les frais funéraires,
2) les créances des médecins, pharmaciens, gardes-malades
pour leur soins et fournitures dans les six derniers mois,
3) les frais de justice faits dans l'intérêt commun de tous les
créanciers pour la conservation et la réalisation du gage
commun,
4) les sommes dues au trésor public pour impôts, taxes et
autres droits de toute nature, dans les conditions prévues par la
législation en vigueur,
5) les salaires dues aux gens de service, ouvriers et à tous les
autres salariés, les sommes dues pour fournitures de subsistance
faites au débiteur et à sa famille ainsi que la pension alimentaire
due par le débiteur, le tout pour les six derniers mois.
Chapitre III
Des privilèges spéciaux
Article 200
Les créances privilégiées sur certains meubles ou immeubles
sont celles ci-après exprimées :
1) les sommes dues pour les semences, les travaux de culture
et ceux de la récolte sur le produit de la récolte,
63
2) les fermages, loyers et autres fruits civils des immeubles
pour les deux dernières années et l'année courante, sur les fruits
de la récolte de l'année et sur les produits provenant du fonds et
sur ce qui sert à l'exploitation de la ferme et à garantir les lieux
loués. Ce privilège ne s'étend pas aux biens enlevés des lieux
loués, lorsqu'il y a droit acquis en faveur des tiers, sauf le cas de
distraction frauduleuse,
3) la soulte ou rente due par un cohéritier copartageant sur
les immeubles échus dans son lot.
Sous-Titre Troisième
Du nantissement
Chapitre Premier
Dispositions générales
Article 201
Le nantissement est un contrat par lequel le débiteur, ou un
tiers agissant dans son intérêt, affecte une chose mobilière ou
immobilière ou un droit incorporel à la garantie d'une
obligation, et confère au créancier le droit de se payer sur cette
chose, par préférence à tous autres créanciers, au cas où le
débiteur manquerait à le désintéresser.
Article 202
Ceux qui n'ont sur
la chose qu'un droit résoluble,
conditionnel ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu'un
nantissement soumis à la même condition.
Article 203
Le nantissement de la chose d'autrui est valable si le maître y
consent ou si le constituant acquiert postérieurement la
propriété de la chose.
64
Article 204
Tous ceux qui, aux termes des articles 566 à 570 du code des
obligations et des contrats, ne peuvent se rendre acquéreurs de
certains biens, ne peuvent non plus
recevoir en
nantissement.
les
Article 205
Tout ce qui peut être valablement vendu peut être objet de
nantissement.
Article 206
Le nantissement peut être constitué pour sûreté d'un crédit
ouvert ou d'une simple ouverture de compte courant, d'une
obligation future, éventuelle ou assortie d'une condition, pourvu
que le montant de la dette assurée ou le maximum qu'elle pourra
atteindre soit déterminé dans l'acte constitutif.
Article 207
Celui qui a constitué un nantissement ne peut rien faire qui
diminue la valeur de la chose eu égard à l'état où elle se trouvait
au moment du contrat, ni qui empêche l'exercice des droits
résultant du nantissement au profit du créancier.
Article 208
Le nantissement est indivisible, il subsiste en entier sur
chaque partie de la chose qui en est l'objet et garantit la totalité
de la dette.
Article 209
Le nantissement s'étend de droit, en cas de détérioration ou
de perte de la chose qui en fait l'objet, à ce qui reste de la chose
ou de ses accessoires et aux indemnités qui pourraient être dues
par les tiers à raison de cette détérioration ou perte. Il s'étend
également aux indemnités dues à raison de l'expropriation pour
cause d'utilité publique. Le créancier est autorisé à prendre
toutes mesures conservatoires de son droit sur le montant des
indemnités.
65
Chapitre II
Du nantissement mobilier ou gage
Section Première
Dispositions générales
Article 210
On peut donner en gage du numéraire, des titres au porteur,
des choses fongibles pourvu qu'ils soient remis dans un
contenant fermé.
Si le contenant est remis ouvert, on appliquera, pour le
numéraire, les règles du prêt de consommation mais lorsqu'il
s'agit de titres au porteur, le créancier ne peut en disposer que
s'il y est expressément autorisé par écrit.
Article 211
Le créancier qui reçoit, à titre de gage, une chose mobilière,
un ensemble de meubles, de celui qui n'en est pas le
propriétaire, n'acquiert pas le droit de gage sur ces objets, même
s'il était de bonne foi.
Article 212
Le gage est parfait :
1) par le consentement des parties sur la constitution du
gage,
2) et, en outre, par la remise effective de la chose, qui en est
l'objet, au créancier ou à un tiers convenu entre les parties.
Lorsque la chose se trouvait déjà entre les mains du
créancier, le consentement des parties est seul requis, si un tiers
la possède pour le débiteur, il suffit que ce dernier notifie la
constitution du gage au tiers détenteur, à partir de cette
notification, le tiers détenteur est censé posséder pour le
créancier, même s'il ne s'est pas obligé directement envers ce
dernier.
66
Article 213
Le gage qui a pour objet une partie indivise d'une chose
mobilière ne s'établit que par la remise de la chose tout entière
au créancier.
Lorsque la chose est commune entre le débiteur et d'autres
personnes, il suffit que le créancier soit substitué en la
possession qu'avait son auteur.
Article 214
A l'égard des tiers, le privilège ne s'établit que s'il y a un acte
écrit, ayant date certaine, énonçant la somme due, l'époque de
l'échéance ou de l'exigibilité, l'espèce et la nature des choses
mises en gage, leurs qualité, poids et mesure, de manière qu'on
puisse les reconnaître exactement : cette description peut être
faite, soit dans l'acte même, soit dans un état annexé à l'acte.
Article 215
Les dispositions des articles 592 et 593 - 2°) du code des
obligations et des contrats, relatives à la délivrance de la chose
vendue, s'appliquent à la délivrance du gage.
Article 216
Le créancier est censé avoir le gage en sa possession, lorsque
les choses qui constituent le gage sont à sa disposition, dans ses
magasins et navires, ou dans ceux de son commissionnaire, à la
douane ou dans un dépôt public, ou si avant qu'elles soient
arrivées, il en est saisi par un connaissement ou par un titre de
transport endossé au nom du créancier ou à son ordre.
Article 217
Le gage des marchandises déposées dans un magasin général
ou chez un entrepreneur d'entrepôt est constitué par la remise du
warrant ou du récépissé de dépôt, endossé pour garantie au nom
du créancier ou à son ordre.
67
Article 218
Le privilège s'établit sur les créances :
a) par la remise du titre constitutif de la créance,
b) et, en outre, par la signification du nantissement au
débiteur de la créance donnée en gage ou par l'acceptation de ce
dernier, par acte ayant date certaine.
La signification doit être faite par le créancier primitif ou par
le créancier nanti, dûment autorisé par ce dernier.
La créance qui n'est pas établie par un titre ne peut faire
l'objet d'un gage.
Article 219
Le privilège s'établit sur les titres au porteur par la tradition
au créancier des titres donnés en gage.
Article 220
Le gage des titres à ordre peut être constitué par la remise du
titre endossé au nom du créancier ou à son ordre; lorsque
l'endossement exprime que le titre a été remis en garantie.
Lorsque l'endossement transmet simplement la propriété du
titre, sans énoncer qu'il a été remis en garantie, l'endossataire est
saisi de la propriété du titre.
Article 221
A
l'égard des actions, parts d'intérêts et obligations
nominatives des sociétés dont la transmission s'opère par un
transfert sur leurs registres, le gage peut également être
constitué par un transfert à titre de garantie, inscrit sur ces
registres.
Article 222
Lorsqu'il a été convenu que le gage sera remis à un tiers
dépositaire, sans indication d'une personne, le tribunal sera
appelé à choisir entre les personnes désignées par les parties, au
cas où celles-ci ne pourraient s'accorder sur le choix.
68
Article 223
En cas de mort du tiers dépositaire, le gage sera déposé chez
une autre personne choisie par les parties, ou en cas de
désaccord, par le tribunal.
Article 224
Si la chose, objet du gage, est détériorée par une cause non
imputable au créancier, celui-ci n'a pas le droit d'exiger un
supplément de sûreté s'il n'y a convention contraire.
Article 225
Si la perte ou la détérioration provient du fait du débiteur le
créancier aura le droit d'exiger le paiement immédiat de la
créance, bien qu'elle soit à terme, si le débiteur n'offre de lui
remettre une autre garantie équivalente ou un supplément de
sûreté.
Section II
Des effets du gage
Article 226
Le gage garantit non seulement le principal de la dette mais
aussi:
1) les accessoires de la dette au cas où ils seraient dus,
2) les dépenses nécessaires faites pour la conservation du
gage, dans le mesure établie à l'article 245,
3) les frais nécessaires pour parvenir à la réalisation du gage.
Les dommages-intérêts, qui pourraient être dus au créancier,
le débiteur,
les frais des poursuites exercées contre
et
constituent une obligation personnelle de ce dernier, pour
laquelle le créancier peut exercer un recours tel que de droit.
69
Article 227
Le gage s'étend de plein droit aux fruits et accessoires qui
surviennent à la chose pendant qu'elle est entre les mains du
créancier; ce dernier a le droit de les retenir, avec la chose
principale, pour sûreté de sa créance. Lorsque le gage porte sur
des valeurs mobilières, le créancier est censé autorisé à toucher
les intérêts et les dividendes y afférents et à les retenir au même
titre que le gage principal.
Le tout, sauf stipulation contraire.
Article 228
Le créancier n'est tenu de restituer le gage au débiteur, ou au
tiers bailleur du gage, qu'après parfaite exécution de
l'obligation, quand même le gage serait divisible.
Le tout sauf convention contraire.
Cependant, lorsque le gage comprend plusieurs choses
séparées, chacune d'elles garantissant une partie de la dette, le
débiteur qui a payé une fraction de la dette a le droit de retirer la
partie du gage correspondante à cette fraction.
Article 229
Le débiteur solidaire ou le cohéritier, qui a payé sa portion
de la dette commune, ne peut exiger la restitution du gage pour
sa part, tant que la dette n'est pas entièrement acquittée.
Le créancier solidaire, ou le cohéritier, qui a reçu sa portion
de la créance, ne peut restituer le gage au préjudice des
créanciers ou cohéritiers qui ne sont pas encore désintéressés.
Article 230
Celui qui a constitué un nantissement ne perd point le droit
d'aliéner la chose qui en est l'objet, mais toute aliénation
consentie par le débiteur ou par le tiers bailleur du gage est
subordonnée à la condition que la dette soit payée en principal
et accessoires à moins que le créancier ne consente à ratifier
l'aliénation.
70
Article 231
Si le créancier ratifie l'aliénation, comme il est prévu à
l'article précédent, le nantissement se transporte sur le prix, si la
dette n'est pas échue. Lorsqu'elle est échue, le créancier exerce
son privilège sur le prix, sauf son recours contre le débiteur
pour le surplus, si le prix ne suffit pas à le désintéresser.
Article 232
Le créancier n'a pas le droit de retenir le gage du chef de ses
autres créances contre le débiteur, qu'elles soient postérieures
ou antérieures à la constitution du gage à moins qu'il n'ait été
convenu que le gage devait aussi garantir ces créances.
Section III
Des obligations du créancier
Article 233
Le créancier doit veiller à la garde et à la conservation de la
chose ou du droit dont il est nanti avec la même diligence qu'il
met à conserver les choses qui lui appartiennent.
Article 234
Lorsque le gage consiste en effets de commerce, ou autres
titres à échéance fixe, le créancier est tenu de les recouvrer en
principal et accessoires, au fur et à mesure des échéances, et de
prendre toutes mesures conservatoires que le débiteur ne
pourrait prendre lui-même, faute de possession du titre.
Le privilège se transporte sur la somme recouvrée, ou sur
l'objet de la prestation dès qu'elle est accomplie. Lorsque cette
prestation consiste en la délivrance d'un immeuble ou d'un droit
immobilier, le créancier gagiste acquiert, sur cet immeuble ou
sur ce droit immobilier, un droit d'hypothèque.
71
Article 235
Si la chose ou ses produits menacent de se détériorer ou de
dépérir, le créancier doit en avertir aussitôt le débiteur. Celui-ci
peut retirer le gage et lui substituer un autre d'égale valeur.
S'il y a péril en la demeure, le créancier est tenu de se faire
autoriser par l'autorité judiciaire du lieu à vendre le gage, après
en avoir fait vérifier l'état et estimer la valeur, par experts à ce
commis, l'autorité judiciaire prescrira toutes autres mesures
qu'elle croira nécessaires dans l'intérêt de toutes les parties.
Le produit de la vente remplacera le gage. Pourra, toutefois,
le débiteur en demander le dépôt dans une caisse publique, ou
bien le retirer lui-même en remettant dans ce dernier cas, au
créancier, un gage de valeur équivalente à celle du premier
gage.
Article 236
Le créancier ne peut faire usage du gage, ni constituer un
sous-gage sur la chose, ni en disposer d'aucune autre manière
dans son intérêt personnel, s'il n'y est expressément autorisé.
En cas de contravention, il répond même du cas fortuit, sans
préjudice des dommages-intérêts du débiteur ou du tiers bailleur
du gage.
Article 237
Dans le cas prévu à l'article précédent, et dans tous les autres
cas où le créancier abuse du gage, le néglige, ou le met en péril,
le débiteur a le choix :
a) ou de demander que le gage soit remis dans les mains d'un
tiers dépositaire, sauf son recours contre le créancier,
b) ou de contraindre le créancier à remettre les choses en
l'état où elles se trouvaient au moment où le gage a été
constitué,
c) ou d'exiger la restitution du gage, en remboursant la dette,
encore que l'échéance ne soit pas arrivée.
72
Article 238
Dès que le contrat de nantissement a pris fin, le créancier est
tenu de restituer le gage avec tous les accessoires et de faire
raison des fruits qu'il a perçus, soit au débiteur, soit au tiers
bailleur du gage.
Article 239
Les frais de la restitution du gage sont à la charge du
débiteur s'il n’en est autrement convenu.
Article 240
Le créancier répond de la perte et de la détérioration du
gage, provenant de son fait, de sa faute ou de ceux des
personnes dont il est responsable.
Il ne répond pas du cas fortuit et de la force majeure à moins
qu'ils n'aient été précédés de sa demeure ou de sa faute. La
preuve du cas fortuit et de la force majeure est à sa charge.
Est nulle, la stipulation qui chargerait le créancier des cas
fortuits et de force majeure.
Article 241
Le créancier répond du gage à concurrence de la valeur qu'il
avait au moment où il lui a été remis, sauf de plus amples
dommages-intérêts, s'il échet.
Article 242
La responsabilité du créancier cesse si le débiteur, qui a
acquitté la dette, est en demeure de recevoir le gage que le
créancier a mis à sa disposition, ou s'il a prié le créancier de
garder encore le gage, dans ces cas, le créancier ne répond plus
que comme simple dépositaire.
Article 243
Lorsque le gage a été remis à un tiers dépositaire convenu
entre les parties, la perte du gage est à la charge du débiteur,
sauf son recours tel que de droit contre le tiers dépositaire.
73
Article 244
Est nulle la stipulation qui déchargerait le créancier de toute
responsabilité à l'égard du gage.
La rescision ou la nullité de l'obligation principale ne
libèrent pas le créancier de ses obligations quant à la garde et à
la conservation de la chose qui lui a été remise à titre de gage.
Article 245
Le débiteur est tenu, en recevant le gage, de faire raison au
créancier :
1) des dépenses nécessaires faites pour la conservation du
gage, ainsi que des contributions et charges publiques que le
créancier aurait acquittées. Le créancier pourra enlever les
améliorations par lui faites, pourvu que ce soit sans dommages;
2) des dommages produits au créancier par la chose, s'ils ne
sont imputables à la faute de ce dernier.
Article 246
Se prescrivent par six mois :
a) l'action en indemnité du débiteur ou du tiers bailleur du
gage contre le créancier à raison de la détérioration de la
transformation de la chose;
b) l'action du créancier contre le débiteur à raison des
dépenses nécessaires faites à la chose, et des améliorations qu'il
a le droit d'enlever.
Ce délai commence, pour le débiteur, du moment où le gage
lui a été restitué, et pour le créancier gagiste, du moment où le
contrat a pris fin.
Section IV
De la liquidation du gage
Article 247
En cas d'inexécution, même partielle, de l'obligation, le
créancier a la faculté, huit jours après une simple mise en
74
demeure signifiée par huissier-notaire au débiteur et au tiers
bailleur du gage s'il y en a un, de faire procéder à la vente
publique des objets donnés en gage.
Le débiteur ou le tiers bailleur du gage peuvent faire
opposition dans ce délai, en assignant le créancier devant la
juridiction compétente; l'opposition arrête la vente.
Passé le délai et à défaut d'opposition; le créancier peut se
faire autoriser, par ordonnance sur requête, à faire vendre les
objets donnés en gage.
Au cas de rejet de l'opposition, le créancier peut faire vendre
les objets donnés en gage, sans avoir à solliciter l'autorisation.
La vente a lieu conformément aux règles édictées par le code
de procédure civile et commerciale en matière de vente sur
saisie des meubles.
Article 248
Le tiers bailleur du gage peut opposer, au créancier, toutes
les exceptions qui appartiennent au débiteur, encore que le
débiteur s'y oppose ou renonce à s'en prévaloir, et sauf celles
qui sont exclusivement personnelles à ce dernier.
Article 249
Celui qui a sur la chose un droit qui serait éteint par la vente,
a le droit de libérer le gage en désintéressant le créancier, ou en
consignant ce qui lui est dû, dans les mêmes cas où le débiteur
serait autorisé à ce faire. Le tiers qui a désintéressé le créancier
est subrogé dans ses droits contre le débiteur, dans les
conditions établies aux articles 226 et 227 du code des
obligations et des contrats.
Article 250
Lorsque le gage consiste en plusieurs choses distinctes, le
créancier a la faculté de faire vendre celui ou ceux des objets
qui seront choisis par le débiteur pourvu qu'ils suffisent au
75
paiement de la dette. Dans le cas contraire, le créancier devra
commencer par faire vendre les choses qui entraînent des
dépenses d'entretien, ensuite celles qui représentent le moins
d'utilité pour le débiteur et enfin, les autres, jusqu'à concurrence
de la créance. Il ne peut faire vendre que ce qui est nécessaire
pour acquitter l'obligation, à peine de nullité pour le surplus et
de dommages-intérêts.
Le créancier est tenu de notifier au débiteur, le jour, l'heure
et le lieu fixés pour la vente ainsi que la mise à prix s'il y en a
une, au moins quarante huit heures à l'avance, le tout à peine de
nullité de la vente.
Article 251
Le créancier gagiste, le débiteur ou le tiers bailleur du gage
peuvent prendre part aux enchères.
L'enchère du débiteur est non avenue, s'il n'offre de payer au
comptant.
Si le créancier demeure adjudicataire, il est réputé avoir reçu
lui-même le prix qu'il a offert.
Article 252
Le débiteur pourra toujours arrêter la vente, même après les
enchères commencées, en offrant de payer le principal de la
dette et les accessoires.
Article 253
Le produit de la vente appartient de droit au créancier, à
concurrence de ce qui lui est dû. Il exerce ses droits pour le
surplus contre le débiteur, si le produit de la vente ne suffit pas à
le désintéresser.
S'il y a un excédent, le créancier doit en faire raison au
débiteur, ou au tiers bailleur du gage, sauf les droits des
créanciers gagistes postérieurs en rang.
76
Il est tenu, dans tous les cas, de rendre compte de la
liquidation au débiteur, et de remettre les pièces justificatives. Il
répond de son dol et de sa faute lourde.
Article 254
Lorsque le gage consiste en numéraire, le créancier est
autorisé à appliquer cette somme au paiement de ce qui lui est
dû, et ne doit compte au débiteur que de ce qui excède sa
créance.
Article 255
Lorsque le gage consiste en une créance contre un tiers, le
créancier est autorisé, sauf convention contraire, à recouvrer le
montant de la créance engagée jusqu'à concurrence de ce qui lui
est dû, et le cas échéant, à poursuivre directement le tiers; ce
dernier ne se libère valablement qu'entre les mains du créancier
gagiste, et le paiement par lui fait a les effets du paiement
effectué par le débiteur principal.
Lorsqu'il y a plusieurs créanciers gagistes, le droit de
recouvrer la créance engagée appartient au créancier antérieur
en date. Celui-ci est tenu de notifier immédiatement au débiteur
le recouvrement de la créance, ou les poursuites judiciaires par
lui engagées.
Article 256
Est nulle et non avenue toute stipulation, même postérieure
au contrat, qui autoriserait le créancier, faute de paiement, à
s'approprier le gage ou à en disposer, sans les formalités
prescrites par la loi.
Est également nulle, toute stipulation, même postérieure au
contrat, qui autoriserait le tiers dépositaire, à défaut de paiement
par le débiteur, à liquider le gage et à payer le créancier, sans les
formalités prescrites par la loi.
77
Article 257
Les frais de la réalisation du gage sont à la charge du
débiteur.
Les frais imputables à la faute ou au dol du créancier sont à
la charge de ce dernier.
Section V
De l'effet du gage entre les créanciers
Article 258
Celui qui a constitue un gage peut valablement consentir un
gage de second rang sur ce même objet, dans ce cas, le premier
créancier gagiste détient le gage pour le compte du second
créancier, aussi bien que pour le sien propre, dès qu'il a été
régulièrement averti par le débiteur ou par le second créancier,
agissant avec l'autorisation de ce dernier, de l'existence du
second droit de gage. Son consentement n'est pas requis pour la
validité du second gage.
Cette disposition s'applique également au cas où le gage a
été remis à un tiers dépositaire.
Article 259
Entre créanciers gagistes, le rang est déterminé par la date de
l'acte constitutif du nantissement.
Les créanciers gagistes de même rang viennent par égales
parties sur le prix.
Le tout, sauf convention contraire.
Article 260
Le gage délivré pour sûreté d'une obligation future,
éventuelle, conditionnelle ou à terme, a rang à partir du jour où
il est devenu parfait par la remise de la chose en vertu du
contrat, même si l'obligation ne se réalise que plus tard.
78
La même disposition s'applique au gage à terme ou
conditionnel et au nantissement de la chose d'autrui, s'il est
validé.
Article 261
Le créancier nanti du gage ne peut s'opposer à la saisie ni à
la vente forcée du gage par d'autres créanciers.
Il peut, toutefois, former opposition entre les mains des
créanciers saisissants, à concurrence de la somme qui lui est
due, afin d'exercer son privilège sur le produit de la vente.
Il peut aussi s'opposer à la saisie ou à la vente, lorsque la
valeur du gage est insuffisante dès l'origine, ou est devenue
insuffisante par la suite pour payer le créancier nanti.
Article 262
Le créancier nanti du gage, qui en a été dépossédé
involontairement peut le revendiquer entre les mains du
débiteur et de tous tiers, dans les conditions établies à l'article
316 du code des obligations et des contrats.
Section VI
De la nullité et de l'extinction du gage
Article 263
Les causes de nullité ou d'extinction de
principale entraînent la nullité ou l'extinction du gage.
l'obligation
Les effets de la prescription de l'obligation sont réglés par
l'article 390 du code des obligations et des contrats.
Article 264
Le gage s'éteint aussi, indépendamment de l'obligation
principale :
79
1) par la renonciation du créancier au gage;
2) par la destruction ou la perte totale de la chose donnée en
gage;
3) par confusion;
4) par la résolution du droit de la partie qui a constitué le
gage;
5) par l'expiration du terme ou l'avènement de la condition
résolutoire sous laquelle il a été constitué;
6) dans le cas de cession de la dette sans le gage;
7) par la vente du gage, régulièrement faite par un créancier
antérieur en date.
Article 265
La renonciation du créancier peut être tacite et résulte de
tout acte par lequel le créancier se dessaisit volontairement du
gage entre les mains du débiteur, du tiers bailleur du gage, ou
d'un tiers indiqué par le débiteur.
Toutefois, la remise momentanée du gage au débiteur, afin
de lui permettre d'accomplir une opération déterminée dans
l'intérêt des deux parties, ne suffit pas pour faire présumer la
renonciation du créancier.
Article 266
Le gage s'éteint lorsque le droit de gage et le droit de
propriété se réunissent dans la même personne. Cependant la
confusion n'éteint pas le gage et le créancier devenu propriétaire
conserve son privilège lorsqu'il se trouve en concours avec
d'autres créanciers de son auteur qui poursuivent le paiement de
leurs créances sur la chose dont il est nanti.
Si le créancier n'acquiert le gage que pour partie, le gage
subsiste sur le reste et pour la totalité de la créance.
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Article 267
Le gage constitué par celui qui n'avait sur la chose qu'un
la résolution des droits du
droit résoluble, s'éteint par
constituant.
Cependant le délaissement volontaire, par le constituant du
droit ou de la chose sur laquelle il avait un droit résoluble, ne
nuit pas aux créanciers nantis.
Article 268
Le gage renaît avec la créance, dans tous les cas où le
paiement fait au créancier est déclaré nul, sauf les droits acquis
régulièrement dans l'intervalle par les tiers de bonne foi.
Article 269
La vente du gage régulièrement faite par le créancier
antérieur en date éteint les droits de gage constitués sur cet objet
au profit d'autres créanciers, sauf leur droit sur le produit de la
vente au cas où il resterait un excédent.
Chapitre III
Des hypothèques
Section Première
Dispositions générales
Article 270
L'hypothèque suit les immeubles affectés dans quelques
mains qu'ils passent.
Article 271
Sont seuls susceptibles d'hypothèque :
1) les biens immobiliers qui sont dans le commerce;
2) l'usufruit des immeubles pour le temps de sa durée;
81
3) l'enzel;
4) l'emphytéose pour le temps de sa durée;
5) le droit de superficie.
Article 272
L'hypothèque s'étend aux accessoires réputés immeubles et
aux améliorations apportées à l'immeuble hypothéqué.
L'inscription garantit, au même rang que le capital, trois
années d'intérêt, à la condition, toutefois, que le taux d'intérêts
soit indiqué dans l'acte et l'inscription.
Les intérêts et accessoires divers à colloquer, par préférence
sur le prix d'adjudication en matière de saisie immobilière, ne
peuvent excéder le taux légal.
Article 273
Si le prix de l'immeuble hypothéqué ne suffit pas à payer les
créanciers hypothécaires, ceux-ci viendront à contribuer pour le
surplus, avec les créanciers chirographaires.
Section II
De l'hypothèque conventionnelle
Article 274
Les écrits faits en pays étrangers ne peuvent ni être la cause
d'affectation hypothécaire, ni conférer d'hypothèque sur les
biens situés en Tunisie.
Article 275
L'hypothèque ne peut être valablement consentie que par
écrit. L'immeuble sur lequel l'hypothèque est consentie ainsi
que le montant de la créance doivent être déterminés dans l'acte.
82
Article 276
Si les immeubles affectés à l'hypothèque ont péri ou se sont
détériorés de manière qu'ils soient devenus insuffisants pour la
sûreté du créancier, celui-ci a
le
remboursement de sa créance.
le droit de réclamer
Néanmoins, le débiteur sera admis à offrir un supplément
d'hypothèque si la perte ou les détériorations ne lui sont pas
imputables.
Article 277
L'hypothèque consentie pour
sûreté d'un crédit, à
concurrence d'une somme déterminée, est valable et prend rang
à la date de son inscription au registre de la conservation de la
propriété foncière, sans égard aux époques successives de la
délivrance des fonds.
Section III
Du rang des hypothèques entre elles
Article 278 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).
L'hypothèque ne se constitue qu'après son inscription. Elle
prend rang entre les créanciers dans la forme et de la manière
prescrites par le présent code.
Les créanciers inscrits le même jour exercent en concurrence
une hypothèque de la même date.
Les
inscriptions prises ont
la même durée que
l'hypothèque(1).
(1) Cet article entre en vigueur trois années à partir de la date de
publication de la loi n° 92-46 du 4 mai 1992 dont l’effet a été
prorogé par la loi n° 98-30 du 20 avril 1998 pour trois années
supplémentaires.
83
Article 279
Pour les immeubles non immatriculés, l'inscription sur les
registres de la conservation de la propriété foncière est
remplacée par la mention de l'hypothèque sur le titre de
propriété portée par deux notaires.
Section IV
De l'effet des hypothèques contre les tiers détenteurs
Article 280
Les créanciers ayant une hypothèque inscrite sur un
immeuble, le suivent en quelques mains où il passe pour être
colloqués et payés suivant l'ordre de leur inscription.
Article 281
Si le tiers détenteur ne remplit pas les formalités prévues ci-
après pour purger sa propriété, il demeure par l'effet des
inscriptions, obligé à toutes les dettes hypothécaires; il jouit des
termes et délais accordés au débiteur originaire.
Le tiers détenteur est celui qui acquiert, à quelque titre que
ce soit, la propriété de l'immeuble hypothéqué ou tout autre
droit réel susceptible d'hypothèque et grevant ledit immeuble.
Article 282
Le tiers détenteur est tenu, dans le même cas, ou de payer
tous les intérêts et capitaux exigibles, à quelque somme qu'ils
puissent s'élever, ou de délaisser l'immeuble hypothéqué, sans
aucune réserve.
Article 283
Faute par le tiers détenteur de satisfaire pleinement à l'une
des obligations énumérées aux deux articles précédents, chaque
créancier hypothécaire a droit de poursuivre contre lui la vente
84
de l'immeuble hypothéqué, trente jours après commandement
fait au débiteur originaire et sommation faite au tiers détenteur
de payer la dette exigible ou de délaisser l'immeuble.
Article 284
Le délaissement peut être fait par tous les tiers détenteurs qui
ne sont pas personnellement obligés à la dette.
Le délaissement n'empêche pas que, jusqu'à l'adjudication, le
tiers détenteur ne puisse reprendre l'immeuble, en payant toute
la dette et les frais.
Article 285
Le délaissement se fait au greffe du tribunal de la situation
des biens et il en est donné acte par le greffier.
Lorsque le délaissement porte sur un immeuble immatriculé,
le greffier doit en prévenir immédiatement le conservateur qui
en fera mention sur le titre de propriété.
A la requête de la partie la plus diligente, l'immeuble
délaissé est pourvu d'un curateur contre lequel la vente de
l'immeuble est poursuivie dans les formes prescrites pour les
ventes forcées.
Article 286
Les détériorations qui procèdent du fait ou de la négligence
du tiers détenteur, au préjudice des créanciers hypothécaires,
donnent lieu contre lui à une action en indemnité; mais il ne
peut répéter ses impenses que jusqu'à concurrence de la plus-
value en résultant.
Article 287
Les fruits de l'immeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers
détenteur qu'à compter du jour de la sommation de payer ou de
délaisser, et, si les poursuites commencées ont été abandonnées
pendant trois ans, à compter de la nouvelle sommation qui sera
faite.
85
Article 288
Les droits réels immobiliers dont le tiers détenteur avait le
bénéfice ou qu'il subissait avant sa possession sur un immeuble
délaissé ou adjugé à la suite d'une purge d'hypothèque,
renaissent après
l'adjudication
poursuivie contre lui.
le délaissement ou après
Dans le cas où l'immeuble est immatriculé et où l'inscription
aurait été radiée à la suite de la confusion, une nouvelle
inscription serait nécessaire pour faire revivre le droit; toutefois
l'intéressé doit la requérir.
Article 289
Le tiers détenteur, qui a payé la dette hypothécaire ou
délaissé l'immeuble hypothéqué ou subi l'expropriation de cet
immeuble, a contre le débiteur principal, le recours en garantie
reconnu à l'ayant cause dans les contrats à titre onéreux ou à
titre gratuit.
Section V
De la radiation des inscriptions
et de l'extinction des hypothèques
Article 290
Les inscriptions sont rayées par la production d'une main-
levée signée du créancier ou en vertu d'une décision de justice
ayant acquis force de chose jugée.
Les inscriptions ne sont réduites que du consentement des
parties intéressées.
Article 291
Les hypothèques s'éteignent :
1) par l'extinction de l'obligation principale;
2) par la renonciation du créancier;
86
3) par l'accomplissement des formalités et conditions
prescrites aux tiers détenteurs pour purger les immeubles par
eux acquis.
Section VI
De la purge des immeubles hypothéqués
Article 292
Le nouveau propriétaire, qui voudra obtenir la radiation des
inscriptions hypothécaires prises sur l'immeuble, devra, dans le
délai d'un an à compter de l'inscription de son titre ou dans le
délai d'un mois à compter de la première sommation qui lui est
faite conformément à l'article 283, notifier à tous les créanciers
inscrits :
1) un extrait de son titre contenant sa date et sa nature la
désignation des parties à l'acte et la date de son inscription,
2) le prix de l'acquisition et les charges faisant partie du prix;
l'évaluation de ces charges ainsi que l'évaluation de l'immeuble
s'il a été donné ou cédé à tout autre titre que celui de vente;
3) un certificat d'inscription de toutes les hypothèques
pouvant grever l'immeuble immatriculé;
4) une élection de domicile dans le ressort du tribunal de
première instance de la situation de l'immeuble.
Article 293
L'inscription du droit du nouveau propriétaire pourra être
faite nonobstant l'existence d'une opposition sur le titre. Dans ce
cas, elle devra être précédée de la notification prescrite par
l'article précédent qui sera adressée au créancier dont
l'opposition est inscrite, au domicile par lui élu et aux autres
créanciers inscrits.
87
Aucune inscription ultérieure ne sera effectuée sur le titre
jusqu'à règlement de la purge ou main-levée de l'opposition.
Article 294
Le nouveau propriétaire déclare dans l'acte de notification
qu'il acquittera les dettes et charges hypothécaires jusqu'à
concurrence du prix ou de la valeur déclarée, sans déduction
aucune au profit du vendeur ou de toute autre personne.
Sauf disposition contraire dans les titres de créance, il jouit
des termes et délais accordés au débiteur originaire et il observe
ceux stipulés contre ce dernier.
Les créances non échues qui ne viennent que pour partie en
ordre utile, sont immédiatement exigibles vis-à-vis du nouveau
propriétaire, jusqu'à cette concurrence et pour le tout, à l'égard
du débiteur.
Article 295
Si, parmi les créanciers inscrits, se trouve un créancier ayant
l'action résolutoire et qu'il entende exercer cette action, il est
tenu, à peine de déchéance, d'introduire son action dans les
vingt jours de la notification en mettant en cause tous les
créanciers susvisés.
A partir du jour où le créancier a exercé l'action résolutoire,
la purge est suspendue et ne peut être reprise qu'après la
renonciation du créancier à l'action résolutoire ou après le rejet
de cette action.
Article 296
Dans les quarante jours de la notification faite à la requête
du nouveau propriétaire, tout créancier dont l'hypothèque ou
l'opposition est inscrite peut demander la vente de l'immeuble,
aux enchères publiques et à la barre du tribunal, en offrant de
porter le prix soit personnellement, soit par une personne
présentée par lui et dont il se portera solidaire, à un sixième au
moins en sus et de donner caution pour le paiement du prix et
des charges, le tout à peine de nullité.
88
Article 297
Cette demande doit, à peine de déchéance, être signifiée par
l'acquéreur et aux créanciers dont
huissier-notaire à
l'hypothèque ou l'opposition est inscrite avant l'expiration du
délai de quarante jours susvisé. Elle contient assignation devant
le tribunal de première instance de la situation de l'immeuble à
l'effet de voir ordonner qu'il sera procédé aux enchères requises.
Article 298
La vente aux enchères a
la procédure
d'adjudication des immeubles prévue par le code de procédure
civile et commerciale.
lieu selon
Article 299
A défaut par l'un des créanciers, qualifiés pour ce faire,
d'avoir requis la vente de l'immeuble aux enchères dans le délai
et les formes prescrites, la valeur de l'immeuble demeure
définitivement fixée au prix stipulé au contrat ou déclaré par le
nouveau propriétaire.
Les inscriptions qui ne viennent pas en ordre utile sur le prix
seront rayées pour la partie qui l'excédera, en suite de l'ordre
amiable ou judiciaire dressé en application du code de
procédure civile et commerciale.
Le nouveau propriétaire se libérera des hypothèques, soit en
payant aux créanciers inscrits en ordre utile les créances
exigibles ou dont l'acquittement lui est facultatif, soit en
consignant le prix jusqu'à concurrence de ces créances.
Il reste soumis aux hypothèques venant en ordre utile, à
raison des créances non exigibles dont il ne voudrait ou ne
pourrait se libérer.
Article 300
L'adjudicataire est tenu, en sus du prix d'adjudication, de
restituer à l'acquéreur ou au donataire dépossédé, les frais et
89
loyaux coûts du contrat, d'inscription, de notification et ceux
qu'il a exposés pour parvenir à la revente.
Article 301
Le désistement du créancier requérant la mise aux enchères
ne peut, même quand le créancier paierait le montant de la
soumission, empêcher l'adjudication publique, si ce n'est du
consentement exprès de
les autres créanciers dont
l'hypothèque ou l'opposition est inscrite ou si ces créanciers,
sommés par huissier-notaire, au domicile par eux élu, de
poursuivre l'adjudication dans la quinzaine, n'y donnent point
de suite.
tous
Article 302
L'acquéreur qui se sera rendu adjudicataire aura son recours
contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède le
prix stipulé par son titre et pour les intérêts de cet excédent à
compter du jour du paiement.
90
LIVRE DEUXIEME
DES IMMEUBLES IMMATRICULES
ET DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION
Titre Premier
Dispositions générales
Article 303
Les immeubles immatriculés sont soumis aux règles établies
au livre premier et, en outre, aux dispositions suivantes.
Article 304
sont seuls susceptibles d'être immatriculés les fonds de terre
et les bâtiments.
Article 305 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).
Tout droit réel ne se constitue que par le fait et du jour de
son inscription sur le Livre Foncier.
L'annulation d'une inscription ne peut être opposable aux
tiers acquéreurs de droits sur l'immeuble de bonne foi et en
vertu des inscriptions portées sur le livre.
91
Article 306
Préalablement à
le
conservateur de la propriété foncière procède aux vérifications
prescrites par le présent code.
l'accomplissement des
formalités,
Article 307 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992)
Le droit inscrit ne se prescrit pas.
Nul ne peut se prévaloir d'une possession si longue
soit-elle.
Le juge cantonal est compétent pour ordonner la cessation
de tout trouble apporté à la jouissance d'un immeuble
immatriculé.
Article 308
Tous
les droits réels existant sur
l'immeuble au
moment de l'immatriculation sont inscrits sur le titre de
propriété.
Le droit non inscrit est réputé non avenu.
Article 309
En cas de contestation sur les limites ou les servitudes
d'immeubles contigus, lorsque l'un d'eux est immatriculé et que
l'autre ne l'est pas, les dispositions du présent livre sont
applicables.
Article 310
Le
tribunal
immobilier
statue
sur
les demandes
d'immatriculation.
Il comporte un siège principal à Tunis et des sièges
auxiliaires.
92
Article 311 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995)
Le collège du tribunal immobilier est composé de trois
magistrats.
Article 312
Les juges rapporteurs ont le droit de siéger au tribunal
immobilier mais, seulement dans les affaires qu'ils n'ont pas
instruites.
Article 313
Lorsque
le président du
remplacé,
immobilier est
fonctions
empêché,
d'audience que dans ses autres attributions, par le vice-
président le plus ancien.
tant dans ses
tribunal
il est
Article 314
Lorsqu'un juge rapporteur se trouve empêché, le président
peut, par ordonnance, confier ses fonctions, pour une ou
plusieurs affaires déterminées, à un juge du siège. Ce magistrat
ne peut, dès lors prendre part aux décisions du tribunal relatives
aux procédures qu'il a instruites.
Article 315 (Abrogé par l'article 3 de la loi n° 95-10 du 23
janvier 1995).
Article 316 (Modifié successivement par la loi n° 92-46
du 4 mai 1992 et par la loi n° 2001-35 du 17 avril 2001).
La conservation de la propriété foncière comprend une
administration centrale à Tunis et des directions régionales. Elle
est chargée :
1) D'établir les titres fonciers en exécution des jugements
ordonnant l'immatriculation.
93
2) De conserver les documents relatifs aux immeubles
immatriculés;
3) D'inscrire les droits et charges afférents à ces immeubles.
En outre, elle veille à la mise à jour des titres fonciers;
4) De délivrer les titres de propriété, les certificats et autres
documents.
5) De rédiger les actes relatifs aux immeubles immatriculés
conformément aux dispositions de l’article 377 bis du présent
code.
Le conservateur de la propriété foncière peut déléguer sa
signature à des agents relevant de l'administration centrale ou de
la direction régionale de la propriété foncière.
Article 317
L'immatriculation est facultative.
Article 318
Peut requérir l'immatriculation, tout titulaire d'un droit réel
immobilier.
Titre Deuxième
De la procédure d'immatriculation
Chapitre Premier
De la réquisition
Article 319 (Modifié par la loi n°2008-67 du 3 novembre
2008)
Le ministère d’avocat
est obligatoire
en matière
d’immatriculation foncière facultative.
94
La réquisition comprend ce qui suit :
1. le nom et le prénom de la personne pour le compte de
laquelle l’immatriculation est demandée, sa profession, sa
qualité, sa nationalité, son domicile réel et son domicile élu en
Tunisie,
2. l’indication du droit dont l’immatriculation est demandée,
3. la description de l’immeuble et l’indication :
a- du nom sous lequel il est connu,
b- du nom sous lequel il sera immatriculé,
c- de sa situation, à savoir le ressort de justice cantonale, le
gouvernorat, la délégation, la commune ou l’Imada et, s’il s’agit
d’un immeuble urbain, la rue et le numéro,
d- de sa contenance,
e- de ses tenants et aboutissements en spécifiant les noms,
prénoms et adresses de tous les riverains actuels,
f- des constructions, plantations, puits et bassins qui s’y
trouvent,
g- des voies ferrées, routes ou pistes publiques le traversant.
Si l’immeuble est constitué de plusieurs parcelles séparées,
les indications ci-dessus devront être fournies pour chaque
parcelle.
4. le détail des droits réels existants sur l’immeuble avec la
désignation des ayants-droit.
Article 320
Le requérant dépose, en même temps que la déclaration, tous
les titres de propriété, contrats, actes publics ou privés et
documents quelconques de nature à faire connaître les droits
réels portant sur l'immeuble.
95
Les tiers détenteurs des titres et documents dont il est
question ci-dessus sont tenus, sous peine de tous dommages-
intérêts, de les déposer, dans les huit jours qui suivent la
requiert
sommation à eux
l'immatriculation, entre les mains du greffier qui leur en délivre
un récépissé sans frais.
la personne qui
faite par
Article 321
Le requérant dépose également une somme égale au montant
présumé des frais d'immatriculation.
Chapitre II
Des publications, du bornage et du plan
Article 322 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995).
Le greffier fait insérer au Journal Officiel de la République
Tunisienne un extrait de la réquisition dans les dix jours qui
suivent son dépôt.
Il envoie à l'office de la topographie et de la cartographie, au
juge cantonal et au délégué territorialement compétents, un
placard extrait du Journal Officiel de la République Tunisienne
reproduisant l'insertion.
Dans les quarante huit heures, le juge cantonal et le délégué
procéderont à l'affichage, chacun en ce qui le concerne, à
l'entrée de la justice cantonale et au hall du siège de la
délégation, de l'extrait de la réquisition, où il reste jusqu'à
l'expiration des délais fixés par l'article 324.
Chacun de ces derniers doit notifier au greffier du tribunal
immobilier, dans les quarante huit heures, l'accomplissement de
cette formalité.
96
Article 323 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995).
Dans les quarante cinq jours qui suivent l'insertion de
l'extrait au Journal Officiel de la République Tunisienne, et
après avoir prévenu l'Omda territorialement compétent, l'office
de la topographie et de la cartographie délègue un géomètre
assermenté pour procéder au bornage provisoire de l'immeuble
en présence de la personne qui requiert l'immatriculation ou
après avoir été dûment convoquée, sans s'arrêter aux
protestations qui peuvent se produire et qui sont toujours
consignées au procès-verbal. Les revendications qui se
manifestent au cours des opérations sont bornées sur le terrain.
Le géomètre doit toujours et même d'office procéder au
bornage des voies qui ont une certaine
importance et
notamment celles qui figurent sur les cartes d'état major ou
celles créées ou classées dans le domaine public conformément
à la législation en vigueur, et suivant le tracé général et avec la
largeur moyenne existante au moment du bornage.
Cependant si le propriétaire y consent ou si un décret
d'expropriation ayant pour objet
le
déplacement du chemin est intervenu, le bornage sera fait
suivant les directives du ministère chargé de l'équipement.
l'élargissement ou
Lorsque
la demande d'immatriculation porte sur un
immeuble urbain,
le géomètre assermenté pourrait sur
ordonnance du président du tribunal immobilier être assisté par
un expert judiciaire.
A l'exception des locaux à usage d'habitation le géomètre
pourrait se faire assister par la force publique, en vertu d'une
ordonnance du procureur de la République.
La date fixée pour le bornage est portée à la connaissance du
public par insertion au Journal Officiel de la République
Tunisienne au moins vingt jours à l'avance, et le procès-verbal
de bornage constate les diligences faites à cet effet.
97
En cas d'empêchement ou du renvoi du bornage à une date
ultérieure, un procès-verbal y sera dressé, en se limitant
uniquement à assigner le requérant et les opposants par la voie
administrative.
La date de la clôture des opérations du bornage est publiée
sommairement au Journal Officiel de la République Tunisienne.
L'office de la topographie et de la cartographie remet le
procès-verbal de bornage au greffier du tribunal immobilier
dans un délai maximum de trois mois à dater du jour du
bornage provisoire, après perception des frais complémentaires
s'il y a lieu, et doit en informer le tribunal en cas de non
paiement.
Article 324
Le procès-verbal des opérations de bornage mentionne les
oppositions formulées par les tiers au cours de ces opérations.
A partir du jour de l'insertion au Journal Officiel de la
République Tunisienne de l'extrait de la réquisition et jusqu'à
l'expiration d'un délai de deux mois à dater de l'insertion au
Journal Officiel de la République Tunisienne de l'avis de clôture
du bornage, les oppositions à l'immatriculation sont reçues par
le greffier du tribunal immobilier, qui en dresse procès-verbal et
le signe avec les intéressés. Si ces derniers ne savent ou ne
peuvent signer, mention expresse en est faite au procès-verbal.
L'opposition doit contenir, en plus d'une élection de
domicile, tous les moyens invoqués et être accompagnée de
toutes pièces justificatives.
Les oppositions peuvent également être formées par lettres
missives adressées au greffier du tribunal immobilier.
Les oppositions sont mentionnées à leur date sur un registre
coté et paraphé par le Président du tribunal immobilier.
98
Article 325 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995).
le délai fixé par
L'opposition formée après
l'article
précédent, ou qui n'est pas accompagnée des pièces
justificatives est rejetée. Toutefois l'Etat et les collectivités
locales peuvent présenter leurs moyens durant un délai ne
dépassant pas les trois mois à partir de la date de la formulation
de l'opposition.
Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent,
l'opposition formée par l'une des parties d'une action pétitoire
introduite avant la réquisition d'immatriculation ayant le même
objet, est acceptée et ce dans un délai de deux mois à partir de
la date du jugement de désistement.
Article 326
Le chef du service topographique est tenu de remettre au
greffier du tribunal immobilier, dans un délai de trois mois à
dater de l'insertion au Journal Officiel de la République
Tunisienne de l'avis de clôture du bornage, un plan de
l'immeuble, dressé conformément à ce bornage par un géomètre
assermenté.
Article 327
Les délais prescrits ci-dessus, soit pour le bornage, soit pour
le dépôt du plan, peuvent être prorogés par une ordonnance
motivée du Président du tribunal immobilier qui apprécie
souverainement les demandes qui lui sont adressées à cet effet.
Chapitre III
Des incapables et des non-présents
Article 328
Dès le dépôt de la réquisition et des titres et pièces qui y sont
joints, le Président du tribunal immobilier désigne un juge pour
99
procéder aux enquêtes et présenter un rapport dans les
conditions ci-après déterminées.
Article 329
Le juge rapporteur a pour mission notamment de veiller,
pendant le cours de la procédure d'immatriculation, qu'aucun
droit réel immobilier ayant pour titulaire un incapable ou non-
présent, ne soit lésé. A cet effet, il procède à toutes vérifications
et enquêtes nécessaires. Dans l'accomplissement de cette
mission, il bénéficie d'un pouvoir discrétionnaire.
Sur la demande du juge rapporteur, faite dans l'intérêt
d'incapables ou de non-présents, le Président du tribunal
immobilier peut, par ordonnance motivée et après appréciation
souveraine des faits, accorder une prorogation de délai à l'effet
de
réquisition
d'immatriculation.
former opposition en
leur nom à une
Article 330
Les tuteurs, représentants légaux, parents ou amis, le
procureur de la République, les juges cantonaux et les
gouverneurs sont habilités à faire directement opposition dans
les délais ci-dessus au nom des incapables ou non présents.
Chapitre IV
De la compétence du tribunal immobilier
Article 331
Toute personne citée devant une juridiction de droit commun
peut, avant toute défense au fond, lui demander de se dessaisir à
condition d'avoir déposé régulièrement une demande en
immatriculation et de la diligenter.
100
Article 332 (Modifié par la loi n°2008-67 du 3 novembre
2008)
du
Les
tribunal
jugements
ordonnant
immobilier
l’immatriculation ou
l’inscription suite à une décision
d’immatriculation, sont rendus en dernier ressort et peuvent
faire l’objet d’un recours en cassation auprès de la cour de
cassation.
Le pourvoi en cassation suspend l’exécution du jugement
attaqué.
Article 332 bis (Ajouté par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995).
Le tribunal immobilier connaît des demandes de rectification
des erreurs matérielles et celles concernant l'état civil, de calcul
ou les chiffres contenues dans le jugement d'immatriculation, ou
dans les plans établis par l'office de la topographie et de la
cartographie. Le tribunal statue sur ces demandes, ordonne la
rectification du jugement ou du plan ou rejette la demande. La
demande de rectification ne peut être admise si l'acquisition des
droits réels sur l'immeuble par des tiers de bonne foi est établie.
Article 333
Le tribunal prononce l'admission ou le rejet en tout ou partie
de la demande d'immatriculation. Toutefois, il peut ordonner
l'immatriculation en tout ou en partie de l'immeuble borné au
nom du ou des opposants lorsque ceux-ci en font la demande et
que leurs droits sont établis. En ce cas, une publicité
complémentaire est toujours ordonnée, avec ou sans récolement
de bornage, à moins que les opposants n'aient déjà été dénoncés
comme copropriétaires dans la réquisition.
101
Article 334
Les
jugements
ordonnant
tribunal
l'immatriculation sont revêtus de la formule exécutoire prévue
par le code de procédure civile et commerciale.
immobilier
du
Article 335
Le tribunal immobilier ordonne, en cas d'immatriculation,
l'inscription des droits réels dont il a reconnu l'existence.
En cas de rejet, le tribunal renvoie les parties à mieux se
pourvoir.
Article 336
Les décisions de rejet du tribunal immobilier ont un caractère
provisoire. Elles n'ont pas l'autorité de la chose jugée et laissent
intacts les droits des parties. Notamment, le requérant peut
reprendre la procédure sur de nouvelles preuves de ses droits.
Un jugement de rejet ne peut, en aucun cas, être invoqué
dans un litige devant une juridiction de droit commun.
Article 337 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995).
Toute personne dont les droits auraient été lésés par suite
d'une immatriculation ou d'une inscription résultant d'un
jugement définitif d'immatriculation n'aura jamais de recours
sur l'immeuble, mais seulement en cas d'erreur, une action
personnelle en dommages-intérêts contre le bénéficiaire de
l'immatriculation.
102
Chapitre V
De la procédure devant le tribunal immobilier
Article 338
Le juge rapporteur fournit au service topographique tous les
renseignements nécessaires pour le mettre à même de procéder
au bornage et lui communique au besoin les titres de propriété
qu'il serait utile de consulter.
Article 339
Le
juge
invite
rapporteur
requiert
l'immatriculation à prendre connaissance de l'opposition sans
déplacement au greffe du tribunal et à répondre par écrit dans
un délai déterminé.
la personne qui
Article 340
Si le juge rapporteur estime qu'une enquête sur les lieux est
indispensable, il en informe par un rapport spécial le Président
du tribunal immobilier qui rend, s'il y a lieu, une ordonnance
désignant
le montant
approximatif des frais à verser par le requérant.
le magistrat enquêteur et
fixant
Article 341
Une fois l'instruction de l'affaire terminée, le juge rapporteur
remet le dossier au greffe en vue de son renvoi à l'audience.
Article 342
Les notifications aux parties intéressées sont faites par
l'intermédiaire des agents de l'autorité administrative qui retirent
un récépissé de la notification et l'adressent à son auteur. Une
minute de cette notification et l'accusé de réception sont joints
au dossier de chaque immeuble.
103
Article 343
Les parties sont averties, dans les formes prévues à l'article
précédent et au moins huit jours à l'avance, du jour où l'affaire
sera appelée en audience publique.
Après le rapport qui est fait sur l’affaire par un membre du
tribunal, les parties peuvent présenter par ministère d’avocat,
leurs observations écrites ou verbales. (Paragraphe 2 modifié
par la loi n°2008-67 du 3 novembre 2008)
Article 344
Lorsque le tribunal immobilier ordonne une mesure avant
dire droit, telle qu'expertise, enquête, transport sur les lieux, de
nature à occasionner des frais, le Président en fait une
évaluation approximative. Le montant des frais doit être déposé,
préalablement à l'accomplissement de la mesure ordonnée, entre
requiert
les mains du greffier par
l'immatriculation.
la personne qui
Article 345
Si la demande d'immatriculation ne peut être admise pour la
totalité de l'immeuble ou si la réquisition ne mentionne pas
exactement
immobilier
juridique,
ordonne la rectification du bornage et du plan ou l'exécution
d'une nouvelle mesure de publicité avec ou sans récolement de
bornage.
la situation
tribunal
le
Cette publicité donne ouverture, du jour de son insertion au
Journal Officiel de la République Tunisienne ou de celui de la
clôture du récolement de bornage s'il a été ordonné, aux délais
d'opposition.
104
Article 346
Le jugement ordonnant l'immatriculation relate toutes les
inscriptions à porter sur le titre de propriété.
Article 347
Tout jugement est signé par tous les membres du tribunal qui
y ont participé et classé aux minutes du greffe.
Article 348
Tout jugement du tribunal immobilier est rendu en audience
publique.
Article 349
Les parties reçoivent du greffe avis de la décision du tribunal
immobilier.
Article 350 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).
Sont déposés au greffe du tribunal immobilier les actes et
conventions produits dans l'intervalle qui s'écoule depuis le
dépôt de la réquisition jusqu'au jugement sur le fond, si le droit
réel visé par ces actes et conventions ne se constitue que par son
inscription sur le Livre Foncier.
Ce jugement ordonne l'inscription des droits postérieurs.
Les droits postérieurs qui n'ont pas fait l'objet d'un dépôt
conformément aux dispositions de l'alinéa premier ne se
constituent que par le fait et du jour de leur inscription sur le
Livre Foncier.
Article 351(Modifié par la loi n°2008-67 du 3 novembre
2008)
A défaut de pourvoi en cassation et à l’expiration du délai
dudit recours, le dossier est envoyé au conservateur de la
105
propriété foncière qui procède à l’établissement d’un titre pour
l’immeuble immatriculé sur le vu de l’expédition qui lui est
délivrée par le greffier après avoir été contresignée par le
président du tribunal immobilier.
Article 352 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995).
L'immatriculation n'est ordonnée qu'après rectification du
bornage et du plan s'il y a lieu.
Article 353 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995).
Durant la période qui s'écoulera entre le prononcé du
jugement d'immatriculation et l'établissement du titre foncier, le
jugement prévaut devant les juridictions.
Et jusqu'à l'établissement du titre foncier, le greffier du
tribunal reçoit tous les actes et conventions que les parties
jugent nécessaire de déposer pour la sauvegarde de leurs droits
et les transmet avec le dossier au conservateur de la propriété
foncière qui procède à leur examen et leur inscription s'ils
remplissent les conditions légales, suivant l'ordre de leur dépôt
près du greffe du tribunal.
Article 354 (Modifié par la loi n°2001-35 du 17 avril
2001).
La conservation de
la propriété foncière procède à
l’apposition de l’expression « annulation » sur les actes produits
à l’appui de la réquisition d’immatriculation et les conserve à
ses archives.
106
Toutefois, si ces actes concernent, outre
l'immeuble
immatriculé, un autre immeuble qui en est distinct, la
conservation de la propriété foncière appose sur l’acte commun
une mention d’annulation relative à l’immeuble immatriculé en
se référant au jugement d’immatriculation et le délivre aux
intéressés.
Article 355
En même temps qu'il procède à l'immatriculation d'un
immeuble, le conservateur inscrit les droits réels existant sur cet
immeuble, tels qu'ils résultent de la décision du tribunal
immobilier.
Article 356
Les parties du domaine public, comprises dans un immeuble
immatriculé ne sont pas assujetties à l'immatriculation et les
droits qui s'y appliquent subsistent, indépendamment de toute
inscription.
Article 357
L'opposant, qui succombe, supporte les frais causés par son
opposition. Le greffier délivre un exécutoire des frais sur le vu
de la taxe du Président du tribunal.
Les frais d'immatriculation sont répartis, dans les mêmes
conditions, entre les différents bénéficiaires.
107
CHAPITRE VI(1)
De la cassation des jugements d’immatriculation foncière(2)
Article 357 bis
Les
jugements du
l’immatriculation ou
d’immatriculation, peuvent faire
cassation auprès de la cour de cassation dans les cas suivants :
immobilier ordonnant
l’inscription suite à une décision
l’objet d’un recours en
tribunal
1- si le jugement contient une violation de la loi ou s’il a été
l’application ou
la suite d’une erreur dans
rendu à
l’interprétation de la loi,
2- si le tribunal qui l’a rendu était incompétent,
3- s’il y a eu excès de pouvoir,
4- si les formes prescrites à peine de nullité ou de déchéance,
au cours de la procédure ou dans le jugement, n’ont pas été
respectées,
5-
si deux ou plusieurs
jugements ont ordonné
l’immatriculation du même immeuble,
6- si un
incapable a été condamné sans qu’il fût
régulièrement représenté, s’il a été manifestement mal défendu
et que cela ait été la cause principale ou unique du jugement
ainsi rendu, compte tenu des dispositions des articles 329 et 330
du présent code,
(1) Le chapitre VI a été inséré par la loi n°2008-67 du 3 novembre 2008.
(2) L'article 3 de la loi n°2008-67 du 3 novembre 2008 dispose : " Les
procédures prévues par la présente loi relatives au recours en cassation, sont
applicables aux pourvois introduits contre les jugements rendus après l’entrée
en vigueur de la présente loi.
Toutefois, les chambres réunies du tribunal immobilier poursuivent l’examen des
demandes en révision en cours avant l’entrée en vigueur de la présente loi, ainsi
que des décisions rendues avant l’entrée en vigueur de la présente loi.
108
7- si le jugement attaqué est fondé sur des preuves dont leur
faux ou leur falsification ont été pénalement établi par un
jugement définitif. Le recours en cassation est irrecevable s’il
est établi qu’une tierce personne a acquis de bonne foi
l’immeuble.
Article 357 ter
Peuvent se pourvoir en cassation, ceux qui ont été parties
aux jugements attaqué ou leurs ayants cause.
Celui qui entend se pourvoir en cassation doit, à peine de
déchéance, former son recours clans un délai ne dépassant pas
soixante jours à partir de la date du prononcé du jugement.
Le ministère public peut, dans le cinquième cas cité à
l’article précédent, se pourvoir en cassation suite à une demande
qui lui est adressée par l’office de la topographie et de la
cartographie ou par l’intéressé, et ce sans délai.
Toute personne ayant un intérêt, peut dans le septième cas
cité à l’article précédent, se pourvoir en cassation dans un délai
de soixante jours à partir de la date du prononcé du jugement
pénal définitif.
Le pourvoi est formé par requête écrite indiquant la qualité
du demandeur, la date, le numéro et le dispositif du jugement
foncier attaqué ainsi que ses demandes. La requête est présentée
par ministère d’un avocat auprès de la cour de cassation, au
greffe du siège principal ou du siège auxiliaire du tribunal
immobilier qui a rendu le jugement attaqué. Le greffier qui
reçoit la requête doit la viser, y mentionner la date de réception
et l’inscrire immédiatement à un registre spécial tenu à cet effet.
Il en délivre reçu portant la date de réception et en informe le
109
greffe de la cour de cassation par tout moyen laissant une trace
écrite.
Le greffier ne doit accepter la requête que si elle est
accompagnée de la quittance de consignation à la recette de
l’enregistrement de la somme de trente dinars au titre de
l’amende à laquelle le demandeur serait condamné si sa requête
était rejetée. Sont dispensés de cette consignation, l’Etat et les
bénéficiaires de l’assistance judiciaire.
Si le demandeur au pourvoi se désiste, la cour peut ne pas le
condamner à l’amende consignée et ordonne la restitution de
son montant à son profit.
Le greffier doit convoquer
l’avocat du demandeur
conformément aux articles 342 et 343 du présent code et lui
délivrer une copie du jugement attaqué, contre un reçu indiquant la
date de la délivrance, dont une copie est jointe au dossier de
l’affaire, lequel est transmis à la cour de cassation.
Si l’avocat du demandeur au pourvoi ne se présente pas pour
recevoir la copie du jugement dans le délai d’un mois à partir de
la date de sa convocation dûment faite, le recours est déclaré
irrecevable.
Les actes de la procédure postérieurs à la réception de la
requête en pourvoi sont effectués auprès du greffe de la cour de
cassation, qui procède à l’inscription de l’affaire au registre
spécial tenu à cet effet.
L’auteur du pourvoi doit, à peine de déchéance, présenter au
greffe de la cour de cassation, dans un délai ne dépassant pas
trente jours à partir de la date de la délivrance d’une copie du
110
jugement du
précédemment citées ce qui suit :
tribunal
immobilier
selon
les
formes
1) une copie du jugement attaqué avec une copie du reçu
délivré par le greffe du siège principal ou du siège auxiliaire du
tribunal immobilier.
2) un mémoire rédigé par son avocat indiquant ses moyens
et précisant les irrégularités visées par le pourvoi, ainsi que ses
prétentions avec toutes les preuves à l’appui.
3) les pièces attestant la signification par le demandeur au
pourvoi de la requête et de ses moyens au défendeur au pourvoi
au profit duquel l’immatriculation a été ordonnée ou à ses
ayants cause, par lettre recommandée avec accusé de réception
ou par huissier de justice.
Le défendeur au pourvoi doit, dans les trente jours suivant la
date de la signification qui lui est faite de la requête et de ses
moyens, présenter par ministère d’avocat auprès de la cour de
cassation, un mémoire en réponse qu’il déposera avec toutes les
preuves à l’appui au greffe de la cour après l’avoir communiqué à
l’avocat de son adversaire.
Article 357 quater
La cour de cassation statue dans les limites des moyens
soulevés. Elle décide d’admettre ou de rejeter le pourvoi.
Si le pourvoi est admis, la cour casse la décision attaquée en
tout ou en partie et renvoie, dans tous les cas, l’affaire au siège
principal ou auxiliaire du tribunal immobilier qui a rendu le
jugement attaqué pour nouvel examen dans la limite des
dispositions cassées,
juridiction étant autrement
composée.
ladite
111
L’arrêt de cassation remet les parties en l’état où elles étaient
avent la décision cassée, et ce, dans la limite des moyens admis.
Si la juridiction de renvoi ne se conforme pas à la décision
de la cour de cassation et qu’un deuxième renvoi, soulevant le
même moyen, est formé, la cour de cassation, toutes chambres
réunies, tranche le conflit l’opposant à la juridiction de renvoi.
Si les chambres réunies décident la cassation, elles renvoient
l’affaire devant la juridiction de renvoi et son arrêt s’impose à
elle.
S’il y a pourvoi en cassation et que la cour rend une décision de
cassation avec renvoi, le greffier de la cour de cassation
communique la décision au président de tribunal immobilier qui la
transmet à la juridiction de renvoi pour nouvel examen, ladite
juridiction étant autrement composée.
Si le pourvoi en cassation est rejeté, le greffier communique
ladite décision au président du tribunal immobilier qui l’envoie
avec le jugement d’immatriculation à la conservation de la
propriété
titre pour
l’immeuble immatriculé.
l’établissement d’un
foncière pour
Les dispositions prévues par le code de procédure civile et
commerciale relatives aux procédures suivies devant la cour de
cassation, sont applicables aux affaires de cassation portant sur
les jugements rendus en matière d’immatriculation immobilière,
tant qu’elles ne sont pas contraires aux dispositions du chapitre
VI du présent code.
112
Titre Troisième
Du titre de propriété
Chapitre Premier
De l'établissement du titre de propriété
Article 358 (Modifié par la loi n° 2001-35 du 17 avril
2001).
La conservation de
l’établissement d’un
immatriculé.
la propriété foncière procède à
immeuble
foncier pour
tout
titre
Ce titre doit comprendre le nom de l’immeuble, sa situation,
sa contenance et sa consistance et sur lequel sont consignés tous
les droits qui y sont afférents et soumis à publicité par le présent
code.
Le plan reste annexé au titre foncier.
Chaque titre foncier porte un identifiant composé d’un
numéro d’ordre et du nom du gouvernorat où est situé
l’immeuble.
Article 359
Les titres de propriété sont établis sur des registres dont la
forme est réglée par l'Administration.
Article 360
Lorsqu'un
immeuble est divisé, soit par suite d'un
démembrement, soit par suite de partage, il est procédé au
bornage de chaque lot par un géomètre assermenté qui rapporte
cette opération sur une expédition du plan.
Il est établi un titre et un plan distincts pour chaque portion
divise de l'immeuble.
113
Toutefois, en cas de mutations partielles, il n'est pas
nécessaire d'établir un nouveau
la partie de
l'immeuble qui, ne faisant pas l'objet d'une transmission, est
conservée par le propriétaire. Le titre déjà délivré et le plan qui
y est joint peuvent être gardés après avoir été revêtus des
mentions utiles.
titre pour
Article 361
Le titre de propriété et les inscriptions conservent le droit
qu'ils relatent tant qu'ils n'ont pas été annulés, rayés ou
modifiés.
Article 362
Lorsque le titre de propriété est établi au nom d'un interdit
pour minorité ou pour toute autre cause, l'âge du mineur et la
cause de l'interdiction sont indiqués sur le titre.
L'interdit pour minorité ou pour toute autre cause peut
obtenir, après la disparition de la cause d'interdiction, la
rectification de son titre.
Article 363
Lorsque le conservateur établit un nouveau titre de propriété,
il annule le précédent en y apposant une mention spéciale
d'annulation signée de lui avec le timbre de la conservation et
une griffe d'annulation apposée sur toutes les pages.
Article 364 (Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier
1995).
Il est remis à tout propriétaire un titre signé et certifié
la propriété foncière,
conforme par
comportant les mentions inscrites au titre foncier.
le conservateur de
Si la perte ou la détérioration du titre est établie, le
propriétaire publie au Journal Officiel de la République
Tunisienne et dans un journal quotidien un extrait du titre de
114
propriété. Passé le délai d'un mois à partir de la publication, une
copie du titre qui en tient lieu est remise au propriétaire, et
mention doit en être faite sur le titre.
La forme, le contenu l'extrait et la copie du titre, seront fixés
par décret.
Article 364 bis (Abrogé par la loi n°2001-35 du 17 avril
2001).
Chapitre II
Des oppositions conservatoires
Article 365
Peuvent être prénotés sur le titre de propriété :
1) les demandes en justice tendant à faire prononcer la
nullité, l'annulation, la résolution ou la révocation des droits
réels inscrits ou à modifier les inscriptions des mutations par
décès, annuler les radiations, exercer le droit de retrait, rectifier
les inscriptions ou radiations,
2) les demandes en justice tendant à faire inscrire tous actes
portant aliénation ou attribution d'immeubles,
3) les recours extraordinaires formés contre les décisions
judiciaires inscrites.
Article 366
Peuvent également être prénotés :
1) les constitutions et cessions de droits réels consenties sous
condition suspensive, ainsi que les promesses de vente autres
que le droit consenti au locataire ou à l'emphytéote d'acheter
l'immeuble,
115
2) les aliénations et attributions de parcelles à distraire d'un
titre de propriété, ainsi que les servitudes constituées sur les
parcelles non bornées à la condition qu'il soit justifié d'une
demande de lotissement,
3) les contrats de mogharsa et les demandes en justice
tendant à la reconnaissance du droit du mogharsi ou au partage
de la plantation.
Article 367
Les prénotations de demandes en justice doivent être
autorisées par ordonnance du Président du tribunal de première
instance du lieu de la situation de l'immeuble, rendue sur
requête communiquée pour avis au conservateur de la propriété
foncière.
Article 368
Si la demande en justice n'est pas prénotée, le jugement n'a
effet à l'égard des tiers qu'à dater du jour de son inscription.
Article 369
Les prénotations de demandes en justice et de contrats de
mogharsa peuvent être faites sur le registre foncier nonobstant
l'existence d'une opposition ou d'une saisie.
Les autres prénotations ne peuvent être faites que si le titre
n'est pas grevé d'une opposition ou d'une saisie.
Article 370
Les inscriptions ultérieures ne peuvent être opposées aux
bénéficiaires des prénotations qui prennent rang à leur date.
Toutefois, celles-ci sont périmées et cessent de produire
effet, sauf le cas de renouvellement autorisé par ordonnance sur
requête, rendue par le Président du tribunal de première instance
116
du lieu de la situation de l'immeuble, à l'expiration d'un délai de
dix-huit ans pour les contrats de mogharsa et de trois ans dans
tous les autres cas.
Article 371
La radiation des prénotations de demandes en justice et de
contrats de mogharsa peut être autorisée par ordonnance sur
requête, rendue par le Président du tribunal de première instance
du lieu de la situation de l'immeuble.
Article 372
La publication au livre foncier du jugement ordonnant la
convocation des créanciers pour délibérer sur la proposition de
concordat préventif ou homologuant le concordat préventif ou
du jugement déclaratif de faillite met obstacle à l'inscription de
tous actes passés avant ou après la cessation des paiements par
le débiteur failli ou admis au bénéfice du concordat préventif.
Toutes inscriptions peuvent être prises jusqu'à cette publication,
nonobstant toutes dispositions contraires.
Titre Quatre
De l'inscription des droits réels
immobiliers
Chapitre Premier
Du dépôt et de la conservation des actes
Article 373 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).
Doivent être rendus publics par l'inscription sur le titre de
propriété :
1) tous actes et conventions entre vifs à titre gratuit ou à titre
onéreux, tous jugements ayant acquis force de chose jugée et
117
ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou
éteindre un droit réel, de le rendre indisponible, d'en restreindre
la libre circulation ou de modifier toute autre condition de son
inscription,
2) les actes et jugements portant cession de mitoyenneté.
Cette disposition s'applique à la partition de l'immeuble, y
compris le lotissement et le partage, même si son objet est un
héritage. Les héritiers et les légataires ne peuvent disposer
légalement d'un droit réel faisant partie de l'héritage ou du legs, selon
le cas, avant l'inscription du transfert de propriété par le décès.
Il résulte du défaut de publicité des actes, conventions et
jugements visés aux deux paragraphes précédents que les droits
réels y mentionnés ne produisent aucun effet à l'égard des
intéressés eux-mêmes. Les actes, conventions et jugements non
inscrits n'ont pour effet que des obligations personnelles.
Doivent être rendus publics par l'inscription sur le titre de
propriété, pour être opposables aux tiers intéressés :
1) les baux d'immeubles excédant trois années ainsi que les
baux de moindre durée ou leur renouvellement lorsqu'ils
impliquent la jouissance de l'immeuble pour une période dont le
terme dépasse l'expiration de la troisième année, à compter de la
date à la quelle ils sont consentis. Toutefois, les baux de plus de
trois années, non inscrits, sont opposables aux tiers jusqu'à la
fin de la période de trois années en cours au jour de l'inscription
de l'acte ou du jugement par lequel il a été disposé de la
jouissance de l'immeuble :
2) les actes et jugements constatant la libération ou cession
d'une somme supérieure à une année de loyers non échus.
118
3) les actes et jugements constatant la libération ou cession
d'une somme supérieure à une année d'arrérages non échus de la
rente d'enzel.
Article 374 (Modifié par la loi n° 2001-35 du 17 avril
2001).
La transmission d'une hypothèque par subrogation ou
tout autre mode doit être mentionnée dans le titre foncier.
Cette mention emporte, au profit du cessionnaire ou
subrogé le droit de disposer de l'inscription et d'en donner
mainlevée.
A défaut de mention, la subrogation ou la radiation
inscrit sont opposables au
le créancier
consenties par
cessionnaire nanti de la créance.
Article 375 (Modifié par la loi n° 2001-35 du 17 avril
2001).
Les actes authentiques et décisions judiciaires présentés à
l’inscription sont déposés soit en original, soit en expédition, à
la conservation de la propriété foncière.
S’il s’agit d’acte sous seing privé, une copie originale doit
être présentée.
La conservation de la propriété foncière conserve les
actes et les justificatifs relatifs aux demandes acceptées et
remet les documents relatifs aux demandes refusées au
déposant.
Article 376
Des copies des actes faisant foi de leur contenu et de la
date du dépôt sont délivrées à toute époque aux parties
contractantes, à leurs héritiers ou ayants - cause, sur leur
réquisition.
119
Toutes autres personnes justifiant d'un intérêt légitime,
peuvent également obtenir des copies sur autorisation du
président du tribunal de première instance, délivrée sur simple
requête.
Article 377 (Modifié successivement par la loi n° 92-46
du 4 mai 1992 et par la loi n°2001-35 du 17 avril 2001).
L’acte présenté à l’inscription doit indiquer ce qui suit :
1- Concernant les parties à l’acte, il est précisé :
- Pour la personne physique :
Sont identité conformément à l’extrait de l’état civil ou à la
carte d’identité nationale, sa profession, son domicile et sa
nationalité.
- Pour la personne morale :
Sa dénomination, son siège social, sa forme juridique, sa
nationalité, son représentant légal, le numéro de son inscription
sur le registre de commerce s’il s’agit d’une société, la date de
la déclaration de constitution, le numéro de son visa légal et
toute autre indication facilitant son identification s’il s’agit
d’une association.
2- Concernant l’objet de l’acte, il est précisé :
- Le nom de l’immeuble, sa contenance, sa consistance, le
nombre de parcelles privatives, communes et indivises le
constituant s’il est morcelé et les quote-parts s’il est dans
l’indivision.
- L’identifiant du titre foncier, le numéro du titre de propriété
et sa date s’il a été délivré.
- L’objet de l’inscription, les charges, les servitudes qui le
grèvent ou qui en bénéficient, leurs références de dépôt dans le
titre foncier, et ce, en précisant la date de l’inscription, le dépôt,
le volume et le numéro.
120
Article 377 bis (Ajouté par la loi n° 92-46 et modifié par
la loi n° 92-84 du 6 août 1992).
Sont exclusivement habilités à rédiger
les actes et
conventions soumis à l'inscription sur le livre foncier :
1) le conservateur de la propriété foncière, les directeurs
régionaux ainsi que les agents de la conservation de la propriété
foncière chargés de la mission de rédaction*,
2) les notaires.
Les avocats en exercice, non stagiaires, peuvent également
rédiger lesdits actes et conventions.
Sont frappés de nullité absolue, tous actes et conventions
rédigés par une personne autre que celles indiquées ci-dessus.
Ne sont pas soumis aux dispositions du présent article :
- les contrats conclus par l'Etat et les collectivités locales,
- les hypothèques conclues par les établissements bancaires
et financiers,
- les contrats de location et leurs renouvellement, dont
l'inscription sur le livre foncier est obligatoire pour leur
opposabilité aux tiers,
- la mainlevée d'hypothèque.
Article 377 ter (Ajouté par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992
et modifié par la loi n° 2001-35 du 17 avril 2001).
Sous réserve des dispositions de l'article 377, le rédacteur
des actes soumis à l'inscription sur le titre foncier doit :
1) Tenir compte, dans la rédaction, des indications portées
sur le titre foncier.
2) Se référer dans la rédaction aux données indiquées dans
un contrat-type qui sera fixé par décret.
* L’article 2 de la loi n° 92-84 du 6 août 1992 stipule que le montant à payer
en contre partie de la rédaction des contrats par la conservation de la
propriété foncière est fixé par décret.
121
3) Mentionner dans l’acte ou convention qu’il a pris
connaissance du titre foncier et qu’il a informé les parties de la
situation juridique mentionnée sur le titre foncier et qu’il
n’existe aucun empêchement légal à la rédaction.
4) Apposer sa signature sur l’acte et y préciser ses nom,
prénom, profession, adresse et le numéro de sa carte d’identité
nationale.
5) Procéder à l’enregistrement de l’acte auprès du receveur
des finances, au frais de la partie redevable du payement des
droits d’enregistrement. Il n’est dispensé de cette obligation que
s’il prouve avoir prévenu, par écrit, la partie concernée des
conséquences du non-respect de cette formalité. Il doit présenter
à la direction régionale de la conservation de la propriété
foncière compétente l’acte et ses justificatifs, y compris le titre
de propriété délivré au titulaire du droit, et accomplir les
formalités requises pour l’inscription. (Modifié par la loi
n°2010-34 du 29 juin 2010)
Il est responsable de tout manquement aux dispositions du
présent article et aux dispositions législatives et réglementaires
relatives à l’inscription. Toute stipulation contraire est sans
effet.
Toute personne, dont les droit auraient subi un dommage par
l’inobservation des dispositions du paragraphe précité, peut
intenter une action en dommages-intérêts à l’encontre du
rédacteur.
Article 378
Les signatures des parties, apposées au bas des écrits autres
que les actes authentiques doivent être, avant le dépôt,
légalisées par l'une des autorités suivantes :
- les présidents des tribunaux de première instance et les
juges cantonaux;
- les gouverneurs et leurs délégués;
- les présidents des municipalités;
- le conservateur de la propriété foncière.
122
Si les parties ne savent ou ne peuvent signer, il leur est
donné lecture de l’acte devant l’une des autorités susvisées en
présence d’un témoin sachant signer et ayant la capacité
nécessaire pour contracter. L’autorité saisie certifie que les
parties sont connues d’elle ou que leur identité lui a été attestée
conformément à la législation en vigueur et elle certifie que ces
parties ont déclaré auprès d’elle avoir bien compris le contenu
de l’acte et en accepter les stipulations. Elle signe le procès-
verbal de lecture avec le témoin. Les parties comparantes
apposent leurs empreintes digitales, sauf impossibilité dûment
constatée. (Paragraphe 2 modifié par la loi n° 2008-66 du 3
novembre 2008).
Article 379 (Abrogé par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).
Article 380 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
La conservation de la propriété foncière tient, outre le
registre des titres fonciers :
1- Un registre des demandes d’inscriptions et radiations
établissant leur ordre chronologique suivant la date du dépôt de
ces demandes ou
jugements
d’immatriculation rendus par le tribunal immobilier, ainsi que
les documents présentés à l’inscription et d’une façon générale,
toutes pièces et écrits nécessaires à une inscription, à une
mention ou à une radiation.
la date de réception des
2- Un registre de dépôt établissant le résumé des opérations,
dont l’inscription est acceptée ainsi que la date de l’inscription.
La conservation de la propriété foncière doit clôturer
quotidiennement le registre des demandes d’inscription et le
registre de dépôt.
les
« Tous
registres précités peuvent
tenus
électroniquement s’ils sont conservés dans leur forme définitive
par un procédé fiable et sont renforcés par une signature
électronique. » (Ajouté par la loi n°2010-34 du 29 juin 2010)
être
123
Article 381 (Modifié par la loi n° 2010-34 du 26 juin
2010).
la propriété
La conservation de
foncière procède
quotidiennement à
la clôture du registre des demandes
d’inscription et du registre de dépôt. Elle transmet une copie des
registres tenus manuellement au tribunal immobilier dans le
ressort duquel se trouve le siège de la direction régionale, dans
un délai de trente jours à compter de la date de leur clôture.
Cependant, une copie des registres tenus électroniquement est
transmise quotidiennement audit tribunal.
Article 382
Le conservateur donne au déposant, s'il le demande, pour
chaque document déposé, une reconnaissance qui reproduit la
mention du registre de dépôt et rappelle le numéro d'ordre sous
lequel cette mention a été portée.
Article 383
Le conservateur tient également :
1) une table alphabétique des titulaires des droits réels et des
baux inscrits à la conservation de la propriété foncière,
2) une table alphabétique des titres de propriété.
Article 384 (Modifié par la loi n° 2010-34 du 29 juin
2010).
Le registre de dépôt, tenu matériellement par la conservation
de la propriété foncière, doit être côté et signé en première et
dernière pages par le président du tribunal immobilier ou par
son substitut. Celui-ci doit également mentionner, en première
page et sous sa signature, le nombre de pages du registre.
Les feuillets des titres fonciers doivent être numérotés, et les
inscriptions qui y sont contenues doivent être conformes aux
données du registre de dépôt.
Article 385
Toute personne, au nom de laquelle une inscription est prise
à la conservation de la propriété foncière, doit faire élection de
124
domicile en Tunisie. Faute de quoi, toutes significations lui sont
valablement faites au siège de la délégation dans le ressort de
laquelle sont situés les immeubles.
Il est loisible à celui, au nom duquel une inscription a été
prise ou à ses représentants, de changer de domicile par lui élu,
à la charge d'en choisir un autre en Tunisie.
Chapitre II
Du mode d'opérer les inscriptions
et les radiations ou réductions d'inscriptions
Section Première
Des obligations du conservateur
Article 386
Les inscriptions et transcriptions de saisies sont portées,
rayées, réduites ou rectifiées par le conservateur de la propriété
foncière au moyen de mentions sommaires sur le registre des
titres de propriété.
Article 387 (Modifié par la loi n°2001-35 du 17 avril
2001).
La conservation de la propriété foncière est tenue de
délivrer, à celui qui le requiert, une copie du titre foncier ou un
certificat de propriété prouvant la situation juridique du titre à la
date de réception de la demande, ou un certificat de non-
propriété et de lui permettre de consulter le titre foncier.
Toute demande doit être datée et signée par le requérant.
Si le requérant ne sait pas écrire, la réquisition est remplie
gratuitement par la conservation de la propriété foncière.
125
Article 388 (Modifié par la loi n° 97-68 du 27 octobre
1997).
La conservation de la propriété foncière ne peut, sauf
empêchement légal, ni refuser, ni retarder une inscription,
radiation, réduction ou rectification d’inscription dûment
demandée et ne peut ni refuser, ni retarder la délivrance de titre
de propriété ou documents qu’elle conserve aux personnes qui y
ont droit ou des certificats ou des copies des titres à toute
personne qui les requiert. (Modifié par la loi n° 2001-35 du 17
avril 2001).
La décision de la conservation de la propriété foncière de
refuser ou de différer peut faire l’objet d’un recours devant le
tribunal immobilier dans un délai d’un mois à compter de sa
notification, et le silence gardé par la conservation de la
propriété foncière à l’expiration d’un délai de quatre mois est
considéré comme décision implicite de refus. Le tribunal
immobilier statue sur le recours après avoir pris l’avis de la
conservation de la propriété foncière, et ordonne s’il y a lieu
l’accomplissement de la formalité demandée, et ses décisions,
dispensées de toute notification est immédiatement exécutoire,
les droits des intéressés étant préservés quant au fond.
Le requérant peut demander au président du tribunal
immobilier ou à son remplaçant d’ordonner la prénotation de
son recours qui est communiqué pour avis à la conservation de
la propriété foncière. Le tribunal immobilier ordonne s’il y a
lieu la radiation de la prénotation du recours.
126
Article 389
Le conservateur vérifie l'identité et la capacité des parties et
la régularité des pièces produites à l'appui de la réquisition
d'inscrire.
Article 390
Il n'est procédé à la formalité que si le droit à inscrire ou à
prénoter est un de ceux qui sont consacrés par le présent code et
si ce droit est soumis à publicité.
Le conservateur doit, en outre, s'assurer que l'inscription,
prénotation ou radiation requise n'est point en opposition avec
les énonciations du titre de propriété, que le droit transmis ou
constitué est disponible entre les mains du disposant et les
pièces produites autorisent la formalité.
Article 391 (Modifié par la loi n° 92-46 du 4 mai 1992).
Lorsque des omissions ou des erreurs ont été commises dans
le titre de propriété ou dans les inscriptions, les parties
intéressées peuvent en demander la rectification.
Le conservateur peut, en outre, rectifier d'office les irrégularités
provenant de son chef, et rectifier les erreurs matérielles affectant
les actes rédigés par lui-même ou par les agents de la conservation
de la propriété foncière affectés à cet effet.
Dans tous les cas, les premières inscriptions doivent être
laissées intactes et les rectifications sont inscrites à la date
courante.
En cas de refus de la part du conservateur de la propriété
foncière, le président du tribunal immobilier, en cas de
demande, peut prescrire des corrections qui sont faites dans les
mêmes conditions. Il peut également ordonner s'il y a lieu la
délivrance du titre de propriété ou d'un extrait de son contenu.
(Modifié par la loi n° 95-10 du 23 janvier 1995).
127
Section II
De la réquisition d'inscription
Article 392
Toute personne intéressée peut, en produisant les pièces dont
le dépôt est prescrit par
le présent code, requérir du
conservateur l'inscription, la radiation, la réduction ou la
rectification de l'inscription d'un droit réel.
Toutefois, pour être
inscrit, ce droit doit être
tenu
directement du titulaire de l'inscription précédemment prise et
dans le cas où un droit réel a fait l'objet de plusieurs mutations
ou conventions successives, la dernière mutation ou convention
ne peut être inscrite avant les précédentes.
Article 393
L'inscription des droits des interdits pour minorité ou pour
toute autre cause est faite à la requête de leurs tuteurs et, à
défaut, à la requête du ministère public, du juge cantonal, des
parents, des amis des interdits et des interdits eux-mêmes.
Section III
Des obligations de celui qui requiert une inscription
Article 394 (Modifié successivement par la loi n°97-68 du
27 octobre 1997 et par la loi n°2001-35 du 17 avril 2001).
Toute personne qui requiert une inscription, une radiation,
une rectification ou une réduction d’inscription, doit présenter à
la conservation de la propriété foncière, contre reçu, l’acte et ses
procédures
l’accomplissement
justificatifs
après
des
128
d’enregistrement à la recette des finances et le payement des
droits d’inscription. (Paragraphe premier modifié par la loi
n°2010-34 du 29 juin 2010)
(Paragraphes 2 et 3 sont abrogés par la loi n°2010-34 du
29 juin 2010)
En toute hypothèse, la formalité de l’inscription ne prend
date qu’a la réception des documents par la conservation de la
propriété foncière.
Sont exemptes des droits de la conservation de la propriété
foncière,
radiation,
rectification ou réduction requises par l’Etat pour son propre
compte sur les immeubles et droits réels qui lui appartiennent.
les opérations d’inscription,
toutes
Article 395
Les inscriptions à faire sur les biens d'une personne décédée
peuvent être faites sous la simple désignation du défunt.
Article 396
En cas de décès d'un titulaire d'un droit réel non inscrit,
l'inscription peut, avant liquidation ou partage, être prise au
nom de la succession sur la seule production de l'acte de décès.
Article 397
L'inscription nominative de droits réels résultant de
l'ouverture d'une succession est faite par le conservateur au vu
de l'acte de notoriété de décès et d'un extrait de l'acte de décès
qui lui sont adressés par le procureur de la République ou le
juge cantonal conformément à la loi réglementant l'état civil.
Cette inscription est exemptée de tous droits et de tous frais.
129
Section IV
De la forme des inscriptions
Article 398 (Modifié par la loi n°2001-35 du 17 avril
2001).
L’inscription sur le titre foncier se fait successivement et
indique :
- L’acte, sa date, les références de son enregistrement à la
recette des finances et la nature de l’opération acceptée.
- L’identité de la partie dont les droits sont concernés par
l’inscription.
- L’identité de la partie bénéficiaire de l’inscription.
- L’objet de l’inscription et ses références sur le titre foncier.
- Les charges et les servitudes que grèvent l’immeuble ou
qui en bénéficie.
- Le prix ou la valeur de l’opération, le taux d’intérêt et sa
durée en ce qui concerne l’hypothèque.
- Les références du dépôt de l’inscription acceptée, le
numéro et la date du titre de propriété annulé et remis.
Article 399
L'inscription, la radiation et la réduction d'inscription
mentionnent, à peine de nullité, la date à laquelle elles sont
faites.
Article 400
Le droit accordé au preneur ou à l'emphytéote d'acheter le
fonds ou de renouveler le bail, la durée et les anticipations du
paiement du loyer doivent être mentionnés dans l'inscription
pour être opposables aux tiers.
130
Article 401 (Modifié par la loi n° 2001-35 du 17 avril
2001).
Si le titre de propriété, concernant les titres mis à jour a été
délivré, l’inscription n’aura lieu qu’après sa présentation.
Cette disposition ne s’applique pas aux jugements et actes
administratifs à l’exception des actes conventionnels. La
conservation de la propriété foncière procède à l’insertion
desdits jugements et actes dans le titre foncier, mentionne sur ce
dernier l’annulation de l’ancien titre et avise le propriétaire
détenteur du tire par lettre recommandée avec accusé de
réception, de l’accomplissement de l’inscription tout en le
convoquant pour remettre le titre en sa possession.
Le propriétaire qui ne répond pas à la demande de la
conservation de la propriété foncière dans un délai d’un mois à
partir de la date de sa réception de l’avis sera condamné à une
amende de 1000 dinars sur rapport établi par la conservation de
la propriété foncière et transmis au procureur de la République
relevant du tribunal du lieu du défendeur.
La remise du titre de propriété à la conservation de la
propriété foncière suspend toute poursuite ou exécution d’un
jugement non-définitif.
Chapitre III
De la responsabilité de l'Etat
Article 402 (Modifié par la loi n° 2001-35 du 17 avril
2001).
L'Etat est responsable du préjudice résultant :
1) (Abrogé par la loi n°2010-34 du 29 juin 2010)
131
2) de l’omission sur les registres de la conservation de la
propriété foncière des inscriptions régulièrement requises.
3) de l’omission sur les titres de propriété des mentions
inscrites sur le titre foncier.
4) du défaut de mention sur les titres fonciers des
inscriptions affectant directement la propriété ou l’enzel et, dans
les états ou certificats, d’une ou de plusieurs des inscriptions
existantes, à moins que la conservation de la propriété foncière
ne se soit conformée exactement aux réquisitions des parties ou
que le défaut de mention ne provienne de désignations
insuffisantes qui ne pourraient lui être imputées.
Article 403
L’immeuble, à l’égard duquel la conservation de la
propriété foncière aurait omis dans le titre foncier un ou
plusieurs des droits
figurer
légalement, en demeure affranchi dans les mains du nouveau
possesseur, sauf
l’Etat s’il y a
la responsabilité de
lieu. (Modifié par la loi n° 2001-35 du 17 avril 2001).
inscrits qui devaient y
Néanmoins,
les dispositions de
l’alinéa précédent ne
préjudicient pas au droit des créanciers hypothécaires de se faire
colloquer suivant l’ordre qui leur appartint, tant que le prix n’a
pas été payé par l’acquéreur ou tant que l’ordre ouvert entre les
créanciers n’est pas devenu définitif.
Article 404
Les mentions de dépôt sont faites sur les registres de suite,
sans aucun blanc ni interligne, à peine, contre le conservateur,
d'une amende de cent dinars.
132
Titre Cinquième
Dispositions pénales
Article 405
Les dispositions des articles 175 et 177 du code pénal sont
applicables :
1) à toutes personnes qui auront falsifié, contrefait ou altéré
les titres fonciers, les titres de propriété, états ou certificats
délivrés par la conservation de la propriété foncière ou fait
usage de documents ainsi falsifiés, contrefaits ou altérés.
(Modifié par la loi n° 2001-35 du 17 avril 2001).
2) à celles qui, dans les écrits présentés à l'inscription, auront
commis un faux, soit par contrefaçon ou altération d'écritures
ou de signatures, soit par supposition de personnes ou
contrefaçon de conventions, dispositions ou décharges ou par
leur insertion dans ces écrits postérieurement à leur rédaction,
soit par addition ou altération de clauses, de déclarations ou de
faits que ces écrits avaient pour objet de recevoir ou de
constater,
3) à celles qui auront fait usage des écrits faux,
4) à celles qui, sciemment, auront servi de témoins pour la
reconnaissance, dans les cas prévus par les articles 373 et 374,
d'écrits reconnus faux.
133
ANNEXES
• L’immatriculation foncière obligatoire
• La mise à jour des titres fonciers
• Application de l’effet, constitutif de l’inscription se
rapportant à certains titres fonciers
• Organisation des opérations immobilières
• Certificat de possession
• Le régime des immeubles domaniaux agricoles
• Le titre de propriété
IMMATRICULATION FONCIERE
OBLIGATOIRE
Décret-loi n° 64-3 du 20 février 1964 (7 chaoual 1383),
relatif à l’immatriculation foncière obligatoire(1).
(JORT n° 9 du 21 février 1964, p. 196)
Nous, Habib Bourguiba, Président de
la République
Tunisienne;
Vu l’article 31 de la constitution;
Vu le décret du 28 juin 1886 (26 ramadan 1303), portant
promulgation de la loi foncière ensemble des textes qui l’ont
modifié ou complété;
Vu le décret du 3 juin 1891 (25 chaoual 1308), relatif à
l’installation à la conservation des signaux géodésiques ou
topographiques et des bornes d’immatriculation ensemble des
textes qui l’ont modifié ou complété;
Vu le code Pénal;
Vu le décret du 23 janvier 1935 (19 chaoual 1353), relatif au
régime de la propriété foncière non immatriculée;
Vu le décret du 9 mars 1939 (17 moharrem 1358), relatif à
l’expropriation pour cause d’utilité publique ensemble des
textes qui l’ont modifié ou complété;
Vu le décret du 18 juillet 1957 (20 doul hijja 1376), relatif à
la liquidation des biens habous;
Vu l’avis des secrétaires d’Etat à la Présidence, à la Justice, à
l’Intérieur, au Plan et aux Finances, à l’Agriculture et aux
Travaux Publics et à l’Habitat;
(1) Ratifié par la loi n° 64-3 du 21 avril 1964.
137
Avons pris le décret-loi suivant :
Article premier
Il sera procédé à l'immatriculation obligatoire et progressive
de tous les immeubles conformément aux dispositions de la loi
foncière et aux modalités particulières prévues par le présent
décret-loi.
Titre Premier
Du cadastre des immeubles ruraux
Article 2 (Modifié par la loi n° 79-28 du 11 mai 1979).
Il sera procédé au recensement cadastral de tous les
immeubles non immatriculés sur toutes l'étendue du territoire de
la République et au remplacement obligatoire de tous les titres
traditionnels par des titres fonciers, à l'exception des immeubles
bâtis situés dans les périmètres communaux.
Article 3 (Modifié par la loi n° 79-28 du 11 mai 1979).
La zone du recensement et la date d'ouverture des opérations
cadastrales seront fixées par arrêté du ministre de la justice qui
sera porté à la connaissance du public, par voie de publication
au Journal Officiel de la République Tunisienne et par affichage
aux sièges de la justice cantonale, de la délégation et du
gouvernorat ainsi que par voie de presse et de la radio et ce,
deux mois au minimum avant
la date d'ouverture des
opérations.
Article 4
Le président du
immobilier désignera par
ordonnance, parmi les magistrats de cette juridiction, le
président de la commission cadastrale de chaque cheikhat.
tribunal
138
Par la même voie, il répartira le territoire du cheikhat après
étude topographique préalable des lieux, en autant de secteurs
qu'il le faudra et désignera pour chacun d'eux un juge-
commissaire.
Le juge–commissaire, assisté d'un secrétaire greffier et d'un
technicien assermenté du service topographique, procède, en
présence du cheikh de la circonscription ou de son délégué et de
deux propriétaires à la délimitation de son secteur.
Il procède ensuite, pour chaque immeuble, à une enquête, il
délimite l'immeuble, applique les titres et certificats de
possession, examine les possessions, dresse l'état juridique de
l'immeuble et concilie, autant que possible, les différentes
prétentions dont il est saisi. Il fait ensuite remplir au propriétaire
présumé de chaque immeuble une déclaration de propriété
dûment datée et signée, précisant l'origine des droits, l'identité
du déclarant, les limites de l'immeuble et les charges le grevant.
En cas de copropriété, la déclaration peut émaner d'un seul
copropriétaire.
Article 5
Il est établi par immeuble ou ensemble d'immeubles contigus
appartenant au même propriétaire un procès-verbal d'enquête et
les
de délimitation dans
prétentions et revendications. Au cours de cette délimitation, il
est procédé à l'établissement d'un croquis visuel devant servir
ultérieurement à la confection du plan.
lequel sont consignées
toutes
Article 6
Lorsque le juge-commissaire a terminé les opérations de
délimitation de son secteur, il dresse un état général des
immeubles recensés par lui avec le nom des possesseurs ou des
propriétaires présumés et, le cas échéant, celui des opposants.
Cet état est tenu à la disposition du public au siège de la justice
cantonale et au siège de la délégation. Son dépôt est annoncé
139
par avis inséré au Journal Officiel de la République Tunisienne
par voie de presse et par la radio. Dans le mois qui suit
l'insertion de l'avis au Journal Officiel de la République
Tunisienne, il est loisible à tout intéressé de faire opposition par
écrit au greffe de la justice cantonale.
Passé ce délai, le président de la commission cadastrale
l'immatriculation des
prononcera par simple ordonnance
immeubles qui n'auront fait l'objet d'aucune opposition.
Article 7
"Lorsqu'un immeuble aura fait l'objet d'une ou plusieurs
oppositions que le président de la commission cadastrale (1)
aura estimé que la situation juridique n'a pas été déterminée de
façon suffisamment précise pour pouvoir prononcer lui-même
l'immatriculation,
tribunal
immobilier. La cause sera appelée en audience foraine à la
justice cantonale, les parties dûment convoquées au moins huit
jours à l'avance.
le dossier au
transmettra
il
Le tribunal, composé de trois membres, statuera en audience
publique. Il s'efforcera de déterminer le véritable propriétaire au
profit duquel il prononcera l'immatriculation, après avoir, au
besoin, ordonné, toute mesure d'instruction qui lui aura semblé
utile.
Les juges-commissaires peuvent participer au jugement des
affaires de leur secteur.
Article 8
Lorsqu'il aura été statué sur tous les immeubles du cheikhat
intéressé, la clôture des opérations cadastrales sera prononcée par
ordonnance du président du tribunal immobilier et portée à la
connaissance du public par insertion au Journal Officiel de la
République Tunisienne, affichage au siège de la Délégation et au
siège de la Justice Cantonale par voie de presse et par la radio.
(1) Rectificatif paru au JORT du 6 mars 1964, p. 268.
140
A compter de cette publicité, les titres traditionnels afférents
à des immeubles ruraux sis dans le cheikhat intéressé seront
annulés.
Toutefois, lorsque les titres traditionnels concernent des
immeubles autres que ceux qui ont fait l'objet des opérations
cadastrales, ils ne sont annulés que dans leurs dispositions
relatives aux immeubles ayant fait l'objet des dites opérations.
Titre II
Dispositions diverses
Article 9
Seront réservées après accord des départements intéressés,
les zones qui font l'objet d'une procédure administrative
d'apurement foncier ou d'aménagement agricole,
jusqu'à
l'achèvement de cette procédure.
Article 10 (abrogé par l'article 2 de la loi n° 79-28 du 11
mai 1979).
Article 11
Nonobstant
les dispositions du présent décret-loi,
les
particuliers conservent le droit de saisir le tribunal immobilier,
par voie de
toute demande
réquisition normale, de
d'immatriculation, à condition qu'elle soit afférente soit à un
immeuble urbain, soit à un immeuble rural sis en dehors d'un
périmètre ayant fait l'objet d'un arrêté d'ouverture des opérations
cadastrales.
Article 12
Les réquisitions d'immatriculation portant sur les immeubles
ruraux et pendantes au jour de l'arrêté d'ouverture des opérations
cadastrales du ckeikhat dans le ressort duquel sont situés les dits
immeubles seront instruites selon la procédure cadastrale.
141
Article 13
compris dans une
litiges possessoires ou pétitoires portant sur un
Les
sont,
immeuble
postérieurement à la publication de l’arrêté d'ouverture des
opérations cadastrales de la compétence de la commission
cadastrale.
cadastrale
zone
Tous les litiges possessoires ou pétitoires portant sur un
immeuble compris dans une zone cadastrale et encore pendants
devant les juridictions de droit commun au jour de la
publication de l'arrêté d'ouverture des opérations cadastrales
feront l'objet d'une décision de dessaisissement au profit de la
commission cadastrale à laquelle les dossiers seront transmis en
l'état.
Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas aux
commissions de liquidation des biens habous instituées par le
décret du 18 juillet 1957 (20 doul hajja 1376).
Article 14
en
doit
publique
Lorsqu'un immeuble compris dans une zone cadastrale est
la
frappé d'expropriation pour cause d'utilité publique,
requérir
expropriante
collectivité
l'immatriculation immédiate à son profit par une simple requête
indiquant les références du décret d'expropriation. Cette requête
est adressée au président du Tribunal Immobilier avec une copie
certifiée conforme du plan parcellaire d'expropriation et la
justification de l'accomplissement des formalités exigées par le
décret du 9 mars 1939 (17 moharrem 1358) sur l'expropriation
pour cause d'utilité publique et notamment de celles qui sont
prévues par l'article 2, alinéa 2 dudit décret.
Le président du tribunal immobilier transmet les documents
précités dans un délai de huit jours à dater de leur réception au
président de la commission cadastrale compétente aux fins de
bornage et de délimitation de l'emprise d'expropriation. Ces
opérations doivent être effectuées dans un délai d'un mois, à
142
l'expiration duquel le président de la commission cadastrale
prononce l'immatriculation au profit de la collectivité publique
expropriante.
L'immatriculation prononcée dans ces conditions annule les
effets de toutes déclarations de propriété ou oppositions
antérieures à la requête de la collectivité publique expropriante.
Les droits ou prétentions que ces actes de procédure impliquent,
sont reportés sur l'indemnité d'expropriation, conformément aux
dispositions de l'article 2, 3ème alinéa du décret du 9 mars 1939
(17 moharrem 1358), relatif à l'expropriation pour cause
d'utilité publique.
Article 15 (Modifié par l’article 40 de la loi n°99-101 du
31 décembre 1999 portant loi de finances pour la gestion
2000).
Il est institué au profit du «fonds de soutien de la
délimitation du patrimoine foncier » une contribution aux frais
des opérations de l’immatriculation foncière obligatoire à la
charge des propriétaires bénéficiaires de ces opérations.
Le montant de cette contribution est fixé comme suit :
-
20 millimes par mètre carré pour les terrains situés dans
les plans d’aménagement urbain et les périmètres
d’intervention foncière à l’exception des zones vertes ;
10 dinars par hectare pour les autres terrains.
-
Les conditions et les modalités de recouvrement de ladite
contribution sont fixées par décret.
Article 16
Tout individu qui fera sciemment une fausse déclaration de
propriété, soit en donnant une fausse origine à ses droits, soit en
omettant de dénoncer ses copropriétaires ou les charges grevant
l'immeuble sera passible des peines prévues à l'article 291 du
code pénal.
143
Article 17
Quiconque aura frauduleusement déplacé les repères utilisés
par les agents de la commission cadastrale sera passible des
peines prévues à l'article 2 du décret du 3 juin 1891 (25 chaoual
1308).
L'opposition aux opérations cadastrales est passible des
peines prévues à l'article 3 du décret du 3 juin 1891 (25 chaoual
1308).
Article 18
Il sera procédé, dès la promulgation du présent décret-loi, à
la révision des titres possessoires délivrés à la suite des
cadastres antérieurs et à leur remplacement par des titres
fonciers conformément à la procédure instituée au titre 1er du
présent décret-loi.
Article 19
Sont abrogées toutes dispositions antérieures contraires et
notamment le décret du 23 janvier 1935 (19 chaoual 1353),
relatif au régime de la propriété foncière non immatriculée.
Article 20
Les secrétaires d'Etat à la Présidence, à la justice, au plan et
aux Finances, à l'Agriculture et aux Travaux Publics et à
l'Habitat sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de
l'exécution du présent décret-loi qui sera publié au Journal
Officiel de la République Tunisienne.
Fait à Tunis, le 20 février 1964 (7 chaoual 1383).
Le Président de la République Tunisienne
HABIB BOURGUIBA
144
MISE A JOUR DES TITRES FONCIERS
Loi n° 2001-34 du 10 avril 2001, portant mise à jour des
titres fonciers (1).
(JORT n°30 du 13 avril 2001)
Au nom du peuple,
La chambre des députés ayant adopté,
Le Président de la République promulgue la loi dont la
teneur suit :
Section première
Dispositions générales
Article premier
Il sera procédé à la mise à jour des titres fonciers
conformément aux dispositions prévues par la présente loi et
suivant les procédures prescrites par le code des droits réels.
Article 2
Le tribunal immobilier est seul compétent pour appliquer les
procédures tendant à la mise à jour des titres fonciers et
continue à en connaître après l’expiration de l’effet de la loi
n° 98-30 du 20 avril 1998, portant prorogation de l’effet des
dispositions transitoires légales afférentes à la mise à jour des
titres fonciers, et ce, jusqu’à l’entrée en vigueur des dispositions
(1) Travaux préparatoires :
Discussion et adoption par la chambre des députés dans sa séance du 19
mars 2001.
145
afférentes à la mise à jour des titres fonciers cités à l’article 2 de
la loi n° 92-46 du 4 mai 1992 modifiant et complétant certains
articles du code des droits réels, à l’article 2 de la loi n° 92-47
du 4 mai 1992 modifiant l’article 581 du code des obligations et
des contrats et à l’article 2 de la loi n° 92-48 du 4 mai 1992
modifiant l’article 204 du code du statut personnel.
Article 3
Sont soumis aux procédures de la mise à jour, tous les titres
fonciers à l’exception de ceux créés en exécution des jugements
ordonnant l’immatriculation après l’entrée en vigueur de la loi
n° 98-30 du 20 avril 1998 portant prorogation de l’effet des
dispositions légales afférentes à la mise à jour des titres fonciers
et à l’exception des titres fonciers mis à jour en application des
dispositions de la présente loi.
Article 4
Le tribunal immobilier connaît soit par l’intermédiaire de la
chambre des titres gelés soit par l’intermédiaire du juge du livre
foncier, chacun dans la limite de sa compétence, des demandes
de mise à jour des titres fonciers introduites par toute personne
ayant intérêt pour agir.
La demande est portée devant
tribunal
immobilier dans le ressort duquel l'immeuble est situé par le
ministère d'un avocat près la cour de cassation ou près les cours
d'appel ou par le Chef du contentieux de l'Etat. (Alinéa 2
modifié par la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
le siège du
Le président du tribunal immobilier chargera par ordonnance
l’un des juges rapporteurs de ce tribunal pour remplir les
fonctions de juge du livre foncier.
Les juges peuvent dans tous les cas prendre part aux
décisions relatives aux affaires dont ils ont été chargés
d’instruire.
146
Section II
De la compétence d’attribution
Article 5
Le tribunal immobilier connaît, aux fins de la mise à jour des
titres fonciers, de la situation juridique et matérielle des
immeubles immatriculés.
Il connaît aussi de toutes les difficultés résultant du défaut
d’accomplissement des formalités légales requises auprès de la
conservation de la propriété foncière et des demandes tendant à
passer outre ces formalités ou faciliter l’accomplissement des
opérations requises.
Il ordonne qu’il soit fait mention aux titres fonciers de la
chaîne des mutations et des dernières modifications affectant les
immeubles sus-indiqués.
Article 6
La chambre des titres gelés connaît, aux fins d’opérer les
apurements nécessaires des titres fonciers, des demandes
tendant à obtenir une inscription, une mention, une radiation
d’inscription, une annulation de radiation, une modification
d’inscription, une réduction d’inscription, une rectification
d’inscription ou la détermination des quotes-parts.
Elle connaît aussi :
- des demandes d’attribution d’une ou plusieurs parcelles à
distraire du titre foncier.
- des demandes tendant à la reconnaissance du droit du
Mogharsi ou au partage de la plantation.
- des demandes nées par suite de la dissolution des Habous à
moins que l’objet de la liquidation ne soit, à la date du dépôt de
147
la demande, soumis à l’examen du tribunal compétent ou de la
commission régionale de liquidation des Habous privés et
mixtes.
Article 7
Le juge du livre foncier ne connaît que :
- des demandes tendant à la régularisation des documents
présentés à l’inscription et notamment à réparer toute omission,
insuffisance, erreur, irrégularité ou non concordance dans les
énonciations, mentions, renseignements ou signatures qui
doivent figurer aux documents sus-indiqués.
- des demandes tendant à établir les fridhas suivant les
énonciations du titre foncier.
Il prend à cet effet toutes mesures et procédures en vue de
faciliter l’accomplissement de l’opération requise.
Article 8
Il ne peut être statué sur la demande dont l’objet porte sur
une prénotation en cours sur le titre foncier, qu’après s’être
informé de sa suite sous réserve de la connaissance de la
prénotation concernant la Mogharsa dans les conditions prévues
à l’article 6 de la présente loi.
Il peut être connu, dans ce cas, de la radiation de la
prénotation sur la demande de tous les intéressés ou en vertu
d’une convention entre eux ou d’un jugement ayant acquis force
de chose jugée ou après constatation des causes de radiation de
plein droit.
Article 9
Toute personne citée devant une juridiction de droit commun
ou devant la commission régionale de liquidation des Habous
privés et mixtes peut, avant toute défense au fond, lui demander
de se dessaisir de l’affaire ou de la demande à condition d’avoir
déposé
tribunal
régulièrement une demande auprès du
immobilier dans les limites de sa compétence prévue aux
148
articles précédents et d’exercer une diligence pour qu’il soit
statué sur cette demande.
Section III
De la demande de mise à jour
Article 10
La demande doit être rédigée en double exemplaire et doit
contenir ce qui suit :
- les nom, prénom, date de naissance, profession, qualité,
nationalité, régime de propriété entre époux, domicile réel et
domicile élu du demandeur s’il est une personne physique; ses
siège social, forme juridique, nationalité, identité de son
représentant légal, les références de son immatriculation au
registre du commerce s’il s’agit d’une société, la date de
déclaration de sa création, son numéro de visa légal ainsi que
toute autre information permettant de l’identifier s’il s’agit
d’une association. (Premier tiret modifié par la loi n°2009-67
du 12 août 2009)
- numéro du titre foncier ou des titres fonciers, siège de la
justice cantonale et siège de la délégation dans le ressort
desquels es situé l’immeuble.
- l’indication de la nature des droits et des opérations dont
l’insertion est requise.
- l’indication des motifs du rejet des opérations requises et,
le cas échéant, l’indication des difficultés ou des irrégularités
relatives aux documents présentés à l’inscription.
Le demandeur doit déposer deux copies de toutes les pièces
justificatives et une copie du titre foncier et, le cas échéant, ce
qui peut servir à prouver la situation juridique à la date du dépôt
de la demande.
Il doit soumettre l’acte ou la dernière convention portant
mutation de propriété aux procédures d’enregistrement et au
timbre fiscal. Les autres mutations antérieures sont exonérées
des droits de mutation de propriété et des droits d’inscription.
149
Article 11
La conservation de la propriété foncière peut, à titre
exceptionnel et à l’occasion de son examen des réquisitions
d’inscription ou de radiation après l’entrée en vigueur de la
présente loi, demander du président du tribunal immobilier, sans
qu’il soit nécessaire d’avertir les propriétaires concernés, de
transmettre un titre foncier à la chambre compétente s’il s’avère
que sa situation juridique est devenue incertaine à cause de
l’état d’extrême indivision ou du défaut de mention des quotes-
parts originaires ou du dépassement par les ayants droits de ces
quotes-parts ou pour d’autres motifs nécessitant le dégel du titre
foncier.
Le président du tribunal immobilier ordonne, sur le vu des
observations présentées par la conservation de la propriété
foncière, de transmettre la demande à la chambre des titres
gelés ou la rejette par une ordonnance motivée.
La chambre statuera sur la demande après citation des ayants
droits inscrits et des parties concernées afin de présenter leurs
observations ou leurs pièces justificatives, elle pourra ordonner
l’arrêt provisoire du traitement sur le titre foncier et statuera, le
cas échéant, sur les dossiers relatifs aux réquisitions déposées à
la conservation de la propriété portant sur l’objet du titre
foncier.
Section IV
De la publication de la demande de mise à jour
Article 12
Le greffier du tribunal immobilier envoie à la direction
régionale de la conservation de la propriété foncière dans le
ressort duquel est situé l’immeuble un exemplaire et un extrait
de la demande avec des copies des pièces justificatives déjà
150
déposées et envoie en même temps aux sièges de la justice
cantonale et de la délégation dans le ressort desquels est situé
l’immeuble un extrait de la demande sus-indiquée.
La direction régionale de la conservation de la propriété
foncière procède, dans la semaine qui suit cette réception, à la
mention de l’extrait de la demande sur le titre ou les titres
fonciers concernés et au dépôt de la demande et de ses pièces
justificatives à la disposition du public pour consultation
gratuite.
Cette mention doit indiquer la date de son insertion, le
tribunal saisi, les numéro, date de dépôt et objet de la
demande, les nom et prénom du demandeur, les nom et
domicile de son avocat, et l’indication des droits et
opérations dont l’insertion est requise. (Alinéa 3 modifié par
la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
La direction régionale de la conservation foncière doit
notifier au tribunal l’accomplissement de la mention sus-
indiquée et lui communiquer le dernier état de la situation
juridique du titre foncier.
Le juge cantonal et le délégué procéderont, chacun en ce qui
le concerne, à l’affichage de l’extrait de la demande à l’entrée
de la justice cantonale et au hall du siège de la délégation où il
doit rester jusqu’à l’expiration de deux mois, chacun d’eux doit
notifier au greffier du tribunal immobilier, dans les quarante
huit heures l’accomplissement de cette formalité.
Article 13
La conservation de la propriété foncière ne peut, à partir de
la date de la mention de l’extrait de la demande sur le titre
foncier, procéder à aucune opération concernant son objet et
doit envoyer au tribunal les dossiers relatifs aux réquisitions à
elle déposées et portant sur le même objet avec l’indication de
la date de leur réception selon les mentions portées au registre
des réquisitions d’inscription et de radiation.
151
Les certificats délivrés par la conservation de la propriété
foncière doivent contenir l’indication des mentions relatives aux
demandes portant sur l’objet des certificats sus-indiqués.
Article 14 (Modifié par la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article
13 de la présente loi, la chambre des titres gelés, le juge du livre
foncier ou la chambre d’appel peuvent, chacun dans la limite de
sa compétence, ordonner, à la requête de quiconque ayant
intérêt, la poursuite de l’opération requise auprès de la
conservation de la propriété foncière après avoir vérifié qu’elle
est sans rapport avec la demande en instance auprès du tribunal
immobilier.
Section V
De la procédure de mise à jour
Article 15
A partir de la date de la mention de l’extrait de la demande
sur le titre foncier ou de son affichage aux sièges de la justice
cantonale et de la délégation, il peut être fait opposition ou
intervention sur son objet auprès du tribunal immobilier.
L’opposition ou l’intervention doit contenir, en plus des
indications prévues à l’article 10 de la présente loi, tous les
moyens invoqués et être accompagnée de toutes pièces
justificatives.
Article 16
Le président du tribunal immobilier ou son suppléant
transmet le dossier de la demande au juge du livre foncier ou à
la chambre des titres gelés après l’expiration d’un délai de deux
mois à dater de la mention de l’extrait de la demande au titre
foncier.
152
Lorsque la demande aura fait l’objet d’une opposition ou
s’avère qu’elle est connexe avec une ou plusieurs demandes en
instance devant la chambre des titres gelés ou que le juge du
livre foncier aura estimé que la demande n’entre pas dans les
limites de sa compétence ou qu’elle ne mentionne pas les
indications suffisantes pour pouvoir prononcer lui même
l’inscription, il en informera le président du tribunal immobilier
ou son suppléant qui ordonnera de transmettre le dossier à la
chambre sus-indiquée.
Le juge du livre foncier statue sur la demande au vu des
observations écrites ou verbales présentées par les parties.
Article 17
La chambre des titres gelés et le juge du livre foncier
procéderont aux apurements nécessaires et ordonneront, chacun
en ce qui le concerne, toutes mesures avant dire droit qu’ils
jugent nécessaires tels qu’expertises, enquête, transport sur les
lieux, prise de l’avis de la conservation de la propriété foncière.
Ils peuvent, notamment, ordonner un complément à la
publicité originaire de la demande ou l’exécution d’une
nouvelle publicité par suite d’oppositions ou d’interventions
suivant les formes et les procédures prévues à l’article 12 de la
présente loi ou l’accomplissement en outre, d’une publicité
complémentaire qui sera insérée au Journal Officiel de la
République Tunisienne et à l’un des journaux quotidiens.
Ils peuvent ordonner l’audition de quiconque dont les droits
risquent d’être affectés par le jugement qui sera rendu par eux.
Les tiers peuvent être autorisés à consulter le dossier ou s’en
faire délivrer copie.
Ils peuvent également demander tout document qu’ils jugent
utile à toutes les administrations et établissements publics ou
privés ou à toute personne physique.
153
Article 18
Pour les demandes tendant à une radiation d’inscription,
annulation de radiation, modification d’inscription, réduction
d’inscription ou reconnaissance du droit du Mogharsi ou au
partage de la plantation, le défendeur doit être cité à l’audience
fixée par la chambre des titres gelés dans la forme prévue aux
articles 342 et 343 du code des droits réels.
La chambre des titres gelés peut si la citation n’a pas été
reçue dans la forme sus-indiquée ordonner au demandeur de
faire citer le défendeur par lettre recommandée avec accusé de
réception ou par huissier-notaire.
Article 19
En cas de mutation partielle, démembrement ou partage de
l’immeuble ou fusion d’immeubles immatriculés ou toutes
autres modifications affectant l’immeuble, la chambre des titres
gelés et le juge du livre foncier peuvent ordonner, chacun en ce
qui le concerne, toute correction, rectification, annulation de
titre ou établissement de nouveau titre en tant que la situation
matérielle et juridique du titre foncier le permette.
A cet effet, l’établissement ou la rectification du plan
définitif par l’office de la topographie et de cartographie ou par
un ingénieur géomètre agréé dans les formes légales est
ordonné.
Article 20
Les frais engendrés par l’application de la présente loi seront
à la charge du dernier bénéficiaire de l’accomplissement de
l’opération requise, et en cas de pluralité des bénéficiaires, ils
seront répartis proportionnellement à leurs parts respectives ou,
le cas échéant, selon l’intérêt de chacun d’eux dans la demande.
Les parties ou le plus diligent d’entre eux avancent les frais
nécessaires pour statuer sur leurs demandes.
154
L’opposant ou l’intervenant qui succombe supporte les frais
occasionnés par lui.
Article 21
Par dérogation aux dispositions précitées, l’Etat avance les
frais entraînés par les mesures ordonnées conformément à
l’article 11 de la présente loi et seront mentionnés par le
jugement en tant que privilège au titre foncier.
Ces frais seront recouverts auprès du dernier bénéficiaire de
l’accomplissement de l’opération requise lors de l’aliénation en
tout ou en partie de leurs quotes-parts.
Le service concerné relevant de l’Etat émet, lors de la
réalisation de l’aliénation, un ordre de versement au nom du
débiteur sur la base duquel le receveur des finances compétent
procède au recouvrement de la dette requise.
La conservation de la propriété foncière procèdera à la
radiation du privilège relatif à la dette sus-indiquée après
production de la justification du paiement de ces frais.
Section VI
Du jugement )1(
Article 22
Le tribunal immobilier connaîtra au fond de la demande et
statuera sur toutes les contestations et les interventions après
l’expiration d’un délai de deux mois à partir de la date de
l’insertion de la mention relative à l’accomplissement de la
publicité originaire ou l’exécution d’une publicité nouvelle ou
le cas où elle a été ordonnée
complémentaire dans
conformément aux dispositions de l’article 17 de la présente loi.
Il prononcera le cas échéant, même sans demande, la
jonction des instances connexes.
)1(
L'article 3 de la loi n°2009-67 du 12 août 2009 dispose que : "Le recours à
l'encontre des jugements de mise à jour rendus avant l'entrée en vigueur de la
présente loi, demeure soumis aux dispositions régissant la demande en
révision."
155
Il statuera, en outre, même d’office, sur les frais entraînés
par les mesures ordonnées conformément à l’article 11 de la
présente loi et à la demande des parties sur les autres frais selon
les règles prévues aux articles 20 et 21 de la présent loi.
La chambre des titres gelés peut prononcer l’admission ou le
rejet en tout ou partie des demandes. Elle ne peut toutefois
ordonner le partage ou la résiliation ou la nullité des contrats,
sans pour autant qu’il ne lui soit interdit d’examiner les titres et
de faire prévaloir certains sur d’autres dans la limite de ce que
l’exige l’apurement du titre foncier et dans le cadre des
principes de la publicité foncière. (Alinéa 4 modifié par la loi
n°2009-67 du 12 août 2009)
Le
juge du
jugement
d’inscription conformément aux dispositions de l’article 7 de la
présente loi.
foncier prononcera un
livre
Ils ordonneront, chacun dans la limite de sa compétence et
dans tous les cas, la radiation des mentions relatives aux
demandes portées au titre foncier.
Article 23
Si la mise à jour a porté sur l’ensemble du titre foncier objet
de la demande ou s’il en résulte l’établissement d’un nouveau
titre foncier, le tribunal peut décider, même sans demande, de la
clôture des procédures de la mise à jour concernant les deux
titres sus-indiqués.
Suivant cela, la conservation de la propriété foncière fera
mentionner la décision de clôture aux titres fonciers concernés
et leur soumission aux dispositions prévues à l’article 2 de la loi
n° 92-46 du 4 mai 1992, modifiant et complétant certains
articles du code des droits réels, à l’article 2 de la loi n° 92-47
du 4 mai 1992 modifiant l’article 581 du code des obligations et
des contrats et à l’article 2 de la loi n° 92-48 du 4 mai 1992
modifiant l’article 204 du code du statut personnel.
Quiconque ayant un
intérêt pourrait demander après
l’insertion du jugement au titre foncier la rétractation de la
décision de clôture des procédures de la mise à jour sur des
156
nouveaux actes qui n’ont été pas précédemment versés au
dossier de la demande.
Le président du tribunal immobilier ou son suppléant
transmet la demande de rétractation de cette décision au tribunal
qui a rendu le jugement après avis de la conservation de la
propriété foncière.
Le tribunal rendra, le cas échéant, une décision portant
continuation des procédures de la mise à jour, à moins qu’il ne
résulterait dans l’intervalle un droit au profit des tiers de bonne
foi, et il ordonnera la radiation de la décision de clôture des
procédures de la mise à jour mentionnée au titre foncier.
La décision ainsi rendue est notifiée à la conservation de la
propriété foncière.
Il est procédé, le cas échéant, à la mise à jour du titre foncier
sus-indiqué en se fondant sur les actes déposés à cet effet et
suivant les procédures prévues par la présente loi.
Article 24 (Modifié par la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
Le jugement ordonnant la mise à jour est exécuté sans délai
après notification aux parties conformément aux dispositions de
l’article 349 du code des droits réels.
La conservation de la propriété foncière doit mentionner le
jugement sur le titre lors de l’insertion de toute opération
ordonnée par ce jugement.
Elle doit également indiquer que ce jugement est susceptible
d’appel par quiconque ayant un intérêt jusqu’à l’expiration d’un
délai de soixante jours à compter de la date de son insertion au
titre foncier.
La conservation de la propriété foncière ne peut effectuer
aucune opération requise à moins que ne lui soit produite la
preuve que le jugement attaqué n’a pas fait l’objet d’appel.
Le tiers ne peut se prévaloir de sa bonne foi lors de
l’acquisition d’un droit sur l’immeuble tant que le délai d’appel
est en cours et jusqu’à l’insertion d’une prénotation de la
demande d’appel au titre foncier si le jugement attaqué a fait
l’objet d’appel.
157
Le jugement décidant du rejet de la demande de mise à jour,
déposée conformément aux dispositions des articles 10 et 11 de
la présente loi, est notifié à la conservation de la propriété
foncière.
Article 25
La conservation de la propriété foncière ne peut différer
l’exécution du jugement ordonnant la mise à jour sauf en cas de
demande en rectification des erreurs matérielles affectant le
jugement conformément à l’article 26 de la présente loi.
Si l’exécution du jugement s’avère impossible, la chambre
des titres gelés peut statuer sur les difficultés qui ont empêché
l’exécution. (Alinéa 2 modifié par la loi n°2009-67 du 12 août
2009)
Si la difficulté a été soulevée par la conservation de la
propriété foncière, elle fera mentionner cette demande au titre
foncier avant de renvoyer le jugement au tribunal immobilier.
Si la demande émane du bénéficiaire du jugement, elle sera
mentionnée au titre foncier par ordonnance du président de la
chambre des titres gelés.
Le dépôt de la demande emportera suspension de l’insertion
au titre foncier de toute opération sur son objet par ordonnance
du président de la chambre des titres gelés.
La chambre des titres gelés statuera sur la demande suivant
les procédures prévues à l’article 18 de la présente loi et
ordonnera , le cas échéant, la modification du jugement ou des
inscriptions portées sur le titre foncier sous réserve des droits
acquis par les tiers de bonne foi.
Article 26
La chambre des titres gelés ou le juge du livre foncier dans
la limite de sa compétence, connaît, sans contrainte de délai,
d’office ou sur demande de la conservation de la propriété
foncière ou des
rectifications d’erreurs
matérielles concernant l’écriture, l’état civil, le calcul ou les
chiffres affectant les jugements ordonnant la mise à jour ou les
plans dont l’établissement a été ordonné et autres omissions ou
irrégularités matérielles.
intéressés, des
158
Si la demande émane de la conservation de la propriété
foncière, elle fera mentionner au titre foncier, avant l’envoi du
jugement au tribunal immobilier, la date à laquelle il a été
rendu et le dépôt de la demande en rectification sur son objet
tout en laissant les mentions relatives aux demandes intactes
jusqu’au moment où il sera statué sur la demande en
rectification.
Dans les autres cas, le tribunal avisera la conservation de la
propriété foncière qu’il est saisi et ordonnera, selon le cas, la
suspension de l’exécution du jugement ou de faire mentionner
au titre foncier l’enrôlement de la demande en rectification.
Le tribunal ordonnera la rectification du jugement ou du plan
ou rejette la demande, la demande en rectification ne peut être
admise si l’acquisition des droits objet du jugement par les tiers
de bonne foi est établi.
Le jugement statuant sur la demande en rectification est
notifié dans tous les cas à la conservation de la propriété
foncière.
Article 27
Toute personne, dont les droits auraient été lesés par suite
d’un jugement rendu par la chambre des titres gelés ou le juge
du livre foncier, n’aura jamais de recours sur l’immeuble, mais
seulement en cas d’erreur, une action personnelle en
dommages-intérêts contre
l’opération
ordonnée.
le bénéficiaire de
Section VII )1(
L'appel
Article 28 (Modifié par la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
Les jugements rendus en matière de mise à jour en
application de la présente loi, sont susceptibles d’appel par
quiconque ayant un intérêt , qu’il soit ou non partie au jugement
L'intitule de la section VII est modifié par l'article 2 de la loi n°2009-67 du
)1(
12 août 2009.
159
objet d’appel, demandeur, opposant ou intervenant ou qu’il n’y
soit pas partie et ce, dans un délai qui court à compter du jour
du prononcé du jugement de mise à jour et expire à la fin des
soixante jours à compter de la date d’insertion de ce jugement
au registre foncier.
Article 29 (Modifié par la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
L’appel est interjeté auprès d’une chambre d’appel du siège
principal du tribunal immobilier à Tunis, composée d’un juge
de troisième grade, président, et de deux juges de deuxième
grade, membres, parmi ceux qui n’ont pas participé au jugement
objet d’appel. Les deux juges de deuxième grade peuvent, le cas
échéant, ne pas être parmi les juges relevant du siège principal
de ce tribunal.
Les fonctions de greffier sont assurées par l’un des greffiers
du tribunal.
Article 30 (Modifié par la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
L’appel est formulé par un avocat près la cour de cassation
ou près les cours d’appel ou par le chef du contentieux de l’Etat.
La requête d’appel indique l’identité de l’appelant et sa qualité
de demandeur, d’opposant ou d’intervenant en premier ressort
ou, d’une nouvelle partie, les numéro, date, dispositif, et
tribunal ayant rendu le jugement objet d’appel.
La requête est accompagnée de la justification de la
consignation d’un montant de trente dinars au titre de l’amende
infligée à l’appelant si son appel est rejeté. Sont dispensés de
cette consignation le chef du contentieux de l’Etat ainsi que les
bénéficiaires de l’aide judiciaire.
Article 31 (Modifié par la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
Le greffier reçoit la requête d’appel, l’inscrit au registre qui
lui est réservé et demande l’expédition du dossier. A la
réception de celui-ci, il le transmet au président du tribunal
immobilier qui en désigne une audience et lorsque le dossier
160
parvient à la chambre d’appel, son président désigne un juge
rapporteur parmi ses membres et ordonne la notification de
l’appel à la conservation de la propriété foncière afin qu’elle
procède à sa prénotation au titre foncier selon les modalités
prévues aux articles 342 et 343 du code des droits réels.
La chambre peut ordonner l’appelant de faire citer les parties
par huissier de justice.
L’avocat de l’appelant doit présenter au greffe de la chambre
d'appel ou à la chambre elle-même lors de l'audience qui est
réservée à l'affaire un mémoire contenant ses moyens d’appel,
accompagné d’une copie du jugement objet d’appel.
L’intimé doit, s’il veut répliquer, présenter par le ministère
d’un avocat, un mémoire de défense avec ses justificatifs, après
l’avoir soumis à l’avocat de l’appelant.
Article 32 (Modifié par la loi n°2009-67 du 12 août 2009)
La chambre d’appel statue sur la demande d’appel ainsi que
sur les nouvelles demandes que peuvent lui soumettre les
parties à condition qu’elles soient liées au titre foncier objet de
la demande de mise à jour.
La chambre d’appel prend les moyens préparatoires qu’elle
juge utiles, tels que l’expertise, l’enquête, le déplacement sur
les lieux et l’audition des parties.
La chambre d’appel statue sur la demande et ordonne dans
tous les cas la radiation de la prénotation relative à l’appel. Ses
jugements sont définitifs et non susceptibles de cassation ou
d’aucun autre moyen.
La chambre d’appel statue sur les difficultés d’exécution de
ses jugements conformément aux procédures prévues à l’article
25 de la présente loi, ainsi que sur la rectification des erreurs
matérielles que contiennent ses jugements ou sur les plans dont
l’établissement est ordonné conformément aux procédures
prévues à l’article 26 de la même loi.
161
Section VIII
Dispositions transitoires
Article 33
Les commissions régionales de la mise à jour et du dégel des
titres fonciers transmettent à la date d’entrée en vigueur de la
présente loi toutes les demandes en cours portées devant elles
en application des dispositions de la loi n°92-39 du 27 avril
1992, portant mise à jour et dégel des titres fonciers.
Article 34
Les demandes
transmises au
immobilier en
application de l’article 33 de la présente loi et les demandes
devant lequel sont pendantes à la date de l’entrée en vigueur de
la présente loi continueront d’être soumises aux procédures
prévues par la présente loi.
tribunal
Article 35
Le tribunal immobilier continuera après l’entrée en vigueur
de la présente loi à connaître, conformément aux dispositions de
la loi n° 92-39 du 27 avril 1992, des pourvois portés contre les
décisions rendues par les commissions régionales de la mise à
jour et du dégel des titres fonciers.
Article 36
Sont abrogées les dispositions de la loi n° 92-39 du 27 avril
1992, portant mise à jour et dégel des titres fonciers, telle
qu’elle a été prorogée en vertu de la loi n° 98-30 du 20 avril
1998, portant prorogation de l’effet des dispositions transitoires
légales afférentes à la mise à jour des titres fonciers.
La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la
République Tunisienne et exécutée comme loi de l’Etat.
Tunis, le 10 avril 2001.
Zine El Abidine Ben Ali
162
APPLICATOIN DE L’EFFET CONSTITUTIF DE
L’INSCRIPTION SE RAPPORTANT A CERTAINS
TITRES FONCIERS
Loi n° 2000-91 du 31 octobre 2000, relative à
l’application de l’effet constitutif de l’inscription se
rapportant à certains titres fonciers(1)
(JORT n°88 du 3 novembre 2000)
Au nom du peuple,
La chambre des députés ayant adopté,
Le président de la république promulgue la loi dont la teneur
suit :
Article unique
Sont applicables, les dispositions de l’article 2 de la loi
n°92-46 du 4 mai 1992, modifiant et complétant certains
articles du code des droits réels et l’article 2 de la loi n° 92-47
modifiant l’article 581 du code des obligations et des contrats,
et l’article 2 de la loi n° 92-48 du 4 mai 1992, modifiant
l’article 204 du code du statut personnel, aux titres fonciers
créés en exécution des jugements d’immatriculation à partir de
l’entrée en vigueur de la loi n°98-30 du 20 avril 1998 portant
prorogation de l’effet des dispositions transitoires légales
afférentes à la mise à jour des titres fonciers, ainsi qu’aux titres
qui ont été mis à jour.
La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la
République Tunisienne et exécutée comme loi de l’Etat.
Tunis, le 31 octobre 2000.
Zine El Abidine Ben Ali
(1) Travaux préparatoires :
Discussion et adoption par la chambre des députés dans sa séance du 24 octobre 2000.
163
ORGANISATION DES OPERATIONS
IMMOBILIERES
Décret-loi n° 77-4 du 21 septembre 1977, relatif aux
opérations immobilières (1).
(JORT n° 63 du 30 septembre 1977, page 2530).
Nous, Habib Bourguiba, président de
la
république
tunisienne,
Vu l'article 31 de la constitution,
Vu le décret du 4 juin 1957, relatif aux opérations
l'ont modifié ou
textes qui
les
immobilières, ensemble
complété,
Vu le décret-loi n° 61-13 du 8 août 1961, relatif aux
opérations immobilières,
Sur proposition du ministre de l'intérieur,
Avons pris le décret-loi suivant :
Article premier
Sont dispensées de l'autorisation préalable délivrée par le
gouverneur les opérations effectuées entre les personnes
physiques ou morales de nationalité tunisienne, visées à l'article
premier du décret du 4 juin 1957 modifié par la loi n° 59-68 du
19 juin 1959, la loi n° 59-121 du 18 septembre 1959, la loi n°
63-25 du 15 juillet 1963 et la loi n° 76-115 du 31 décembre
1976 et à l'article premier du décret-loi n° 61-13 du 8 août 1961
et portant sur des immeubles ou des droits immobiliers.
(1) Ratifié par la loi n° 77-64 du 26 octobre 1977.
165
Les opérations immobilières à l'intérieur des périmètres de
préemption demeurent régies par les dispositions de la loi
n° 73-21 du 14 avril 1973, relative à l'aménagement des zones
touristiques, industrielles et d'habitation et par celles de la loi
n° 77-17 du 16 mars 1977, portant création de l'agence de la
réforme agraire des périmètres publics irrigués.
Article 2
Le ministre de l'intérieur est chargé de l'exécution du présent
décret-loi qui sera publié au Journal Officiel de la République
Tunisienne.
Fait au Palais de Carthage, le 21 septembre 1977.
Le Président de la République Tunisienne
Habib Bourguiba
166
Loi n° 92-38 du 27 avril 1992, relative aux opérations
immobilières (1).
(JORT n° 27 du 5 mai 1992, page 523).
Au nom du peuple,
La chambre des députés ayant adopté,
Le président de la république promulgue la loi dont la teneur
suit :
Article unique
Les dispositions du décret-loi n° 77-4 du 21 septembre 1977
relatif aux dispositions immobilières et ratifié par la loi n° 77-
64 du 26 octobre 1977, sont étendues aux opérations
immobilières conclues entre des personnes physiques ou
morales tunisiennes antérieurement à la date de sa parution et
qui n'ont pas fait l'objet d'un jugement ayant acquis l'autorité de
la chose jugée.
La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la
République Tunisienne et exécutée comme loi de l'Etat.
Tunis, le 27 avril 1992.
Zine El Abidine Ben Ali
(1)Travaux préparatoires :
Discussion et adoption par la chambre des députés dans sa séance
du 22 avril 1992.
167
CERTIFICAT DE POSSESSION
Loi n° 74-53 du 10 juin 1974, relative au certificat de
possession (1).
(JORT n° 40 du 11 juin 1974, page 1265)
Au nom du peuple,
Nous, Habib Bourguiba, Président de
la République
Tunisienne.
L'assemblée Nationale ayant adopté;
Promulguons la loi dont la teneur suit :
Article Premier
A titre exceptionnel, tout agriculteur qui exerce sur un
immeuble rural pendant cinq années consécutives de bonne foi
et à titre de propriétaire une possession paisible, publique,
continue non interrompue et non équivoque, peut se faire
délivrer dans les conditions prévues par la présente loi, une
attestation dénommée "certificat de possession".
Article 2
Les établissements de crédits sont autorisés, sur le vu du
certificat de possession, à accorder des crédits à son titulaire et à
prendre en garantie de la créance, une hypothèque du premier
rang sur les biens du débiteur, objet du certificat de possession.
Cette hypothèque suivra l'immeuble, objet du certificat de
possession, en quelque main qu'il se trouve. Elle est inscrite sur
le certificat de possession.
(1) Travaux préparatoires :
Discussion et adoption par l'Assemblée Nationale dans sa séance du 4
juin 1974.
169
Article 3 (Modifié par la loi n° 81-13 du 2 mars 1981)
Toute demande de certificat de possession doit être adressée
sous pli recommandé au gouverneur, dans la circonscription
duquel est située la propriété, et accompagnée des pièces
suivantes :
- une photocopie de la carte d'identité nationale;
- une affirmation sur l'honneur qu'il est bien propriétaire de
l'immeuble pour lequel il demande un certificat de possession et
qu'il a pris connaissance de l'article 6 de la présente loi;
- une attestation du chef de secteur, contenant les indications
il a connaissance, relatives à
les plus complètes dont
l’immeuble objet de la requête.
Le requérant peut présenter tous documents de nature à
l'aider à établir son droit de propriété.
La demande doit indiquer la situation de la propriété, ses
limites, sa contenance, la nature et l’étendue de chaque culture,
le nombre d'arbres de chaque espèce y existant, avec leur âge.
Article 3 bis (Ajouté par la loi n° 2000-10 du 24 janvier
2000).
L’octroi du certificat de possession est subordonné à
l’engagement de celui qui le demande à réaliser un projet de
mise en valeur ou une action de développement sur la terre
objet de la demande du certificat de possession.
Toute demande de certificat de possession doit être
accompagnée, outre les pièces mentionnées à l’article 3
(nouveau) de la présente loi ;
- soit d'une copie de l'étude du projet de mise en valeur ou de
l'opération de développement ;
- soit d’un procès-verbal de constat établi par le commissaire
régional au développement agricole sur demande de l’intéressé
constatant l’accomplissement de la mise en valeur.
170
Article 4 (Modifié par la loi n° 81-13 du 2 mars 1981).
Après examen des pièces produites et dans un délai qui ne
saurait excéder quinze jours à compter de la date de dépôt des
pièces au gouvernorat ou à la délégation, le gouverneur fera
afficher pendant un mois au siège du gouvernorat, de la
délégation et des secteurs territoriaux un avis portant à la
connaissance du public que le requérant entend se prévaloir des
dispositions de la présente loi en vue d’obtenir un certificat de
possession concernant l’immeuble objet de la requête et que
toute opposition doit être faite au siège du gouvernorat dans un
délai d’un mois et demi à compter de la date d’affichage.
Si à l’expiration de ce délai, aucune opposition n’a été faite,
le gouverneur soumet le dossier à une commission constituée à
cet effet et composée comme suit :
- le gouverneur ou son représentant : président
- un juge désigné par le président du tribunal de première
instance du siège du gouvernorat : membre
- le commissaire régional au développement agricole
représentant le ministère de l’agriculture : membre
- un représentant de l’union nationale des agriculteurs :
membre.
La commission examine les dossiers soumis et se prononce
dans un délai de quinze jours sur l’octroi de la délivrance du
certificat de possession pour les cas ne nécessitant pas des
enquêtes complémentaires.
Elle peut, le cas échéant décider un complément d’enquête
en vue de vérifier la consistance matérielle du fonds ou pour
tout autre motif et ce, dans un délai de quinze jours.
Ses décisions sont prises à l’unanimité de ses membres.
Lorsque la commission décide l’octroi du certificat de
possession, celui-ci est délivré par le gouverneur.
171
Article 5
Il est institué au siège de chaque gouvernorat un registre
spécial côté et paraphé où seront enregistrées des pièces
justificatives produites à l’appui de chaque requête, la décision
de la commission le numéro et la date du certificat délivré, ainsi
que les hypothèques pouvant grever l’immeuble.
Le certificat de possession indique l’état civil complet du
requérant, la situation, l’étendue, les limites de la propriété,
ainsi que sa distribution culturale, le nombre d’arbres de chaque
espèce. Il indiquera en outre, la date de sa délivrance et le
numéro sous lequel il a été délivré.
Article 6
Sera punie d’un emprisonnement d’un à cinq ans, toute
personne qui aura sciemment, par fausse déclaration, faux
témoignage, ou production de faux papiers, pièces ou actes, ou
par l’altération de l’un d’eux, obtenu ou fait obtenir un certificat
de possession. Dans ce cas, ledit certificat sera retiré.
« Le certificat est également retiré et son effet sera nul et non
avenu, lorsque la réalisation du projet ou de l’opération de mise
en valeur n’est pas entamée dans un délai maximum de 2 ans à
compter de la date de délivrance du certificat de possession ou
de l’abandon de la mise en valeur accomplie pendant la période
fixée à cet effet. Mention de ce retrait et de cette nullité sera
portée sur le registre spécial mentionné à l’article 5 de la
présente loi ». (Ajouté par la loi n° 2000-10 du 24 janvier
2000).
Article 7
Est assimilée au certificat de possession, pour l’obtention
des crédits, l’attestation délivrée par le ministre de l’agriculture
aux bénéficiaires de terres domaniales à vocation agricole
conformément aux dispositions de la loi n° 70-25 du 19 mai
1970, ainsi que l’attestation délivrée par le ministre de
172
l’agriculture certifiant que son titulaire est attributaire d’un lot
obtenu en application de la réforme agraire instituée dans les
périmètres publics irrigués dans le cadre de la loi n° 58-63 du
11 juin 1958 modifiée par la loi n° 60-6 du 26 juillet 1960
relative à la réforme agraire dans la basse vallée de la
Medjerdah et de la loi n° 63-18 du 27 mai 1963 modifiée par la
loi n° 71-9 du 16 février 1971 relative à la réforme agraire dans
les périmètres publics irrigués.
Article 7 bis (Ajouté par la loi n° 2000-10 du 24 janvier
2000)
Le titulaire du certificat de possession pourra, à l’expiration
d’un délai de 5 ans à compter de la délivrance du certificat,
présenter une demande pour immatriculer la terre objet du
certificat de possession à condition que la mise en valeur soit
continue durant toute la période considérée.
La demande d’immatriculation est accompagnée du
certificat de possession en question et d’un procès-verbal de
constat établi par le commissaire régional au développement
agricole sur demande de l’intéressé, établissant la mise en
valeur.
Article 8
La loi n° 59-131 du 10 octobre 1959 modifiée par le décret-
loi n° 60-20 du 10 septembre 1960 est abrogée.
La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la
République Tunisienne et exécutée comme loi de l’Etat.
Fait au Palais de Carthage, le 10 juin 1974.
Le Président de la République Tunisienne
Habib Bourguiba
173
REGIME DES IMMEUBLES
DOMANIAUX AGRICOLES
Loi n° 95-21 du 13
immeubles domaniaux agricoles (1).
février 1995, relative aux
(JORT n° 15 du 21 février 1995, page 367).
Au nom du peuple,
La chambre des députés ayant adopté,
Le président de la république promulgue la loi dont la teneur
suit :
Chapitre Premier
Dispositions générales
Article premier
On entend par immeubles domaniaux agricoles les terres
dont l'Etat est propriétaire et qui sont destinées à la production
agricole, celles pouvant servir de support à cette production ou
celles qui ont été classées comme tels conformément à la
législation en vigueur, quelle que soit leur situation, ainsi que
les bâtiments qui s'y trouvent.
Article 2
Les immeubles domaniaux agricoles ne peuvent être aliénés
qu'à des fins de régularisation et d'échange prévus aux chapitre
III et IV de la présente loi.
(1) Travaux préparatoires : Discussion et adoption par la chambre des députés
dans sa séance du 7 février 1995.
175
Article 3
L'exploitation des immeubles domaniaux agricoles se fait
sous forme :
- d'affectation
- de bail
- d'usufruit
Chapitre II
De l'exploitation des immeubles
domaniaux agricoles
Section 1
L'affectation
Article 4
Les immeubles domaniaux agricoles peuvent être affectés au
profit des établissements publics dont les attributions se
recherche
rapportent à
scientifique et
la vulgarisation agricole, des entreprises
publiques chargées de l'une des ces missions ainsi qu'au profit
des structures d'apprentissage dans le secteur agricole.
l'enseignement,
formation,
la
la
Les immeubles domaniaux agricoles peuvent être affectés
également, le cas échéant, au profit des services de l'Etat.
L'affectation s'effectue dans les limites des besoins de ces
entités et conformément aux exigences de leurs programmes.
Article 5
L'affectation est gratuite et a lieu par décision du ministre
chargé des domaines de l'Etat, suite à une demande du ministre
sous l'autorité ou la tutelle duquel se trouve le service,
176
l'établissement public, l'entreprise publique ou la structure
intéressée par l'immeuble. La décision d'affectation précise le
service, l'établissement public, l'entreprise publique ou la
structure affectataire ainsi que l'usage pour lequel est destiné
l'immeuble.
L'immeuble affecté ne peut être utilisé que par le service,
l'établissement public, l'entreprise publique ou la structure
affectataire. L'immeuble ne peut être utilisé qu'aux fins pour
lesquelles il a été affecté.
Article 6
Les services, les établissements publics, les entreprises
publiques et les structures affectataires sont tenus de remettre
l'immeuble au ministre chargé des domaines de l'Etat lorsqu'il
devient inutile pour eux, s'il a été décidé de le réaffecter à une
autre entité dont le besoin s'avère plus impérieux ou afin qu'il
soit exploité sous d'autres formes.
Au cas où l'immeuble demeure inexploité, le ministre
chargé des biens domaniaux procède à sa reprise et en informe
le service, l'établissement public, l'entreprise publique ou la
structure affectataire.
Section 2
Le bail
Article 7
Les terres domaniales agricoles et les bâtiments qui s'y
trouvent sont loués aux enchères publiques, par voie d'appel
d'offres ou par entente directe et ce, à des fins d'exploitation et
de mise en valeur.
Le bail est conclu par le ministre chargé des domaines de
l'Etat.
177
Article 8
La publication de l'avis de location aux enchères publiques
se fait après détermination de la mise à prix par deux experts
des ministères de l'agriculture et des domaines de l'Etat et des
affaires foncières.
Il peut être fait recours à la location par voie d'appel d'offres
après détermination de la valeur selon la procédure prévue à
l'alinéa précédent.
Article 9
Peuvent être louées par entente directe les parcelles
domaniales agricoles dont les listes sont fixées par les ministres
chargés de l'agriculture et des domaines de l'Etat.
Il peut également être fait recours à la location par entente
directe lorsque les enchères publiques ou l'appel d'offres
s'avèrent infructueux et ce, après un nouvel appel à la
concurrence avec d'autres conditions.
Article 10
En ce qui concerne le bail par entente directe et le bail au
profit des sociétés de mise en valeur et de développement
techniciens sortant des établissements de
agricole, des
formation agricole, des jeunes agriculteurs, des ex-coopérateurs
des coopératives agricoles dissoutes et de ses ouvriers
permanents ou ceux des fermes domaniales restructurées, la
valeur locative est fixée par décision des ministres chargés de
l'Etat. Sont pris en
l'agriculture et des domaines de
considération lors de la détermination de cette valeur la qualité
du sol, les moyens de production, sa situation ainsi que les
bâtiments et les équipements s'y trouvant.
Article 11
Le bail ne peut pas être consenti pour une durée inférieure à
trois ans.
178
Pour les sociétés de mise en valeur et de développement
agricole, la durée du bail peut être fixée à vingt cinq ans. Elle
est susceptible d'être prorogée jusqu'à quarante ans.
La durée du bail peut être fixée à quarante ans pour les
techniciens sortant des établissements de formation agricole et
les jeunes agriculteurs.
Article 12
Dans tous les cas, le bail est conclu sur la base d'un cahier
des charges établi par les ministres chargés de l'agriculture et
des domaines de l'Etat.
Pour les techniciens cités ci-dessus, le cahier des charges
doit mentionner l'obligation de se consacrer exclusivement à
l'exploitation agricole de l'immeuble loué.
Article 13
Le loyer annuel est payé d'avance. Toutefois, en ce qui
concerne les techniciens sortant des établissements de formation
agricole, les jeunes agriculteurs, les ex-coopérateurs des
coopératives dissoutes et ses ouvriers permanents ou ceux des
fermes domaniales restructurées, le mode de règlement du loyer
est fixé par le cahier des charges visé à l'article précédent. Ledit
cahier peut stipuler des délais de grâce ou des dispenses de
paiement du loyer pour une durée déterminée.
Article 14
Par dérogation aux dispositions de la présente section, le bail
peut être autorisé, dans certains cas, par décret, notamment au
profit :
- des entreprises publiques chargées de missions de
production agricole.
- des groupements interprofessionnels dans le secteur
agricole, des coopératives centrales et autres organismes et
organisations dont l'activité revêt un caractère d'utilité publique,
et ce dans les limites de leurs programmes approuvés par les
ministres chargés de l'agriculture et des domaines de l'Etat.
179
Article 15 (Modifié par loi n° 98-11 du 10 février 1998).
Il est interdit au preneur ou à son héritier de sous-louer ou de
prêter, même à titre temporaire, la totalité ou une partie de
l'immeuble qui lui est donné en location par l'Etat, d'y édifier
des bâtiments à usage d'habitation, industriel ou de service non
autorisés, d'en faire apport sous forme de participation dans le
capital d'une quelconque société quelle que soit sa forme et
d'une manière générale de contrevenir à l'une des conditions de
bail autre que celles se rapportant à l'exécution des stipulations
du programme de mise en valeur et de développement agricole.
Au cas où le preneur ou son héritier contrevient à l’une des
dispositions susvisées, un procès-verbal de constat de la
contravention sera dressé par deux agents assermentés des
ministères de l’agriculture et des domaines de l’Etat et des
affaires foncières et une mise en demeure lui sera signifiée à
son domicile par lettre recommandée avec accusé de réception
ou par les voies administratives contre sa signature, celle de son
préposé ou de son cohabitant majeur, afin de remédier au
manquement relevé, dans un délai de dix jours de la date de la
réception de ladite mise en demeure.
Faute de quoi, il sera déchu de son droit par arrêté conjoint
des ministres de l’agriculture et des domaines de l’Etat et des
affaires foncières.
Est également déchu de son droit, le preneur ou son héritier
l’une des conditions se rapportant à
qui contrevient à
l’exécution du programme de mise en valeur et de
développement agricole et persiste dans ce manquement durant
trois mois de la date de la mise en demeure qui lui a été
signifiée selon la procédure décrite à l’alinéa deux du présent
article.
Le contrat de location ainsi que le cahier des charges doivent
faire mention des deux catégories de manquement génératrices
de la déchéance prévues aux alinéas deux et quatre du présent
article.
L'arrêté de déchéance pris dans les deux cas susvisés doit
être motivé.
180
Le gouverneur se charge de l’exécution immédiate de
l’arrêté en question nonobstant toute action en justice, et sous
réserve toutefois des dispositions de l’article 39 (nouveau) de la
loi n° 72-40 du 1er juin 1972, relative au tribunal administratif
telle que modifiée par la loi organique n° 96-39 du 3 juin 1996.
Pour ce faire le gouverneur peut recourir, le cas échéant, à
l’usage de la force publique.
Article 15 bis (Ajouté par la loi n°2001-63 du 25 juin
2001)
Nonobstant les dispositions de l'article 15 de la présente loi,
les sociétés de mise en valeur et de développement agricole
locataires de fermes domaniales et ayant une capacité de pâture
provenant des chaumes et des zones de pâturage supérieure aux
besoins de leur propre troupeau, peuvent être autorisées, par
décret, à louer temporairement la pâture excédentaire au profit
des éleveurs de bétail.
Section 3
L’usufruit
Article 16-1 (Modifié par la loi n° 96-48 du 10 juin 1996).
Les terres domaniales sont exploitées en usufruit par les
unités coopératives de production agricole conformément aux
conditions prévues par la loi n° 84-28 du 12 mai 1984
organisant lesdites unités ainsi qu’aux conditions édictées par la
présente loi.
Elles peuvent, également, être exploitées en usufruit par les
techniciens sortant d’établissements de formation agricole et les
jeunes agriculteurs qui en sont locataires.
L’usufruit est accordé en vertu d’un contrat signé par le
ministre chargé des domaines de l’Etat et ce, conformément au
cahier des charges établi à cette fin par ce dernier. Le contrat
prévoit notamment la superficie de l’exploitation concernée, la
durée de l’usufruit et la redevance due par le bénéficiaire du
droit en question, ainsi que toutes les autres obligations visant à
assurer la mise en valeur et le développement de la terre
domaniale agricole objet de l’usufruit.
181
La durée de l’usufruit ne peut excéder le reste de la durée du
bail.
Le droit d’usufruit est régi par les dispositions du code des
droits réels et les dispositions de la loi n°84-28 du 12 mai 1984
dans la mesure où il n’y est pas dérogé par la présente loi.
Article 16-2 (Ajouté par la loi n°96-48 du 10 juin 1996).
Le titulaire du droit d’usufruit s’engage à exécuter les
obligations prévues au cahier des charges et relatives aux
opérations de mise en valeur, d’exploitation directe de la terre
domaniale qui lui a été remise en usufruit.
Il s’engage également à ne pas louer, lotir, partager, céder à
quelque titre que ce soit, la terre domaniale agricole objet de
l’usufruit et qui constitue dans tous les cas une unité
économique.
Article 16-3 (Ajouté par la loi n°96-48 du 10 juin 1996).
L’usufruit ne peut être donné en hypothèque que sur
autorisation du ministre chargé des domaines de l’Etat.
L’autorisation ne peut être accordée qu’en vue de garantir
des prêts destinés à financer des investissements dans la terre
domaniale agricole objet de l’usufruit.
Au cas où l’emprunteur manque à ses engagements vis à vis
de l’établissement prêteur ou s’il est déchu de ses droits par
l’Etat pour d’autres motifs,
transféré à
l’établissement en question.
l’usufruit est
Ce transfert est effectué pour une durée suffisante pour le
recouvrement des fonds prêtés, sans que cette durée n’excède
celle prévue pour l’usufruit telle que mentionnée au contrat
conclu avec l’emprunteur.
L’établissement bénéficiaire du transfert de l’usufruit peut
procéder à la location de l’immeuble dans les limites de la durée
du transfert, après autorisation du ministre chargé des domaines
de l’Etat.
L’établissement prêteur et, le cas échéant, son locataire, sont
soumis aux obligations de mise en valeur et de développement
mises à la charge de l’emprunteur.
182
Article 16-4 (Ajouté par la loi n°96-48 du 10 juin 1996).
Au cas où l’exploitation domaniale agricole donnée en
usufruit s’avère nécessaire en totalité ou en partie pour la
réalisation d’un projet considéré d’utilité publique, ce qui est de
nature à compromettre le programme de mise en valeur et de
développement, le ministre chargé des domaines de l’Etat peut
modifier le contrat d’usufruit ou le résilier avant l’arrivée de son
terme.
Dans les deux cas, le titulaire de l’usufruit peut réclamer une
indemnisation pour les améliorations foncières et les plantations
réalisées par ses soins sur la terre domaniale agricole. Le
montant de l’indemnisation est fixé selon les conditions
suivantes :
- que les améliorations foncières ou les plantations réalisées
sur la totalité ou une partie de la terre déclarée d’utilité publique
permettent au titulaire de l’usufruit de bénéficier d’une
indemnisation de la part de l’Etat lors de l’application des
dispositions de l’alinéa premier du présent article,
- l’indemnisation n’est payée qu’au cas où les améliorations
foncières ou les plantations conservent une valeur effective dans
l’utilisation ou la production à la date de la reprise totale ou
partielle de la terre domaniale agricole donnée en usufruit, avant
l’expiration du terme du contrat,
- l’indemnisation est calculée sur la base du montant des
investissements réalisés par le titulaire du droit d’usufruit et
après décompte de l’amortissement.
Article 16-5 (Ajouté par la loi n°96-48 du 10 juin 1996).
Le titulaire du droit d’usufruit est déchu en cas de
manquement à l’une des stipulations du contrat visé à l’alinéa 3
de l’article 16-1 de la présente loi, et ce, selon la procédure
décrite à l’article 15 ci-dessus.
Article 16-6 (Ajouté par la loi n°96-48 du 10 juin 1996).
A l’expiration de la durée d’exploitation en usufruit, le
titulaire de ce droit peut prétendre à une indemnisation pour la
plus-value que la terre domaniale a acquise par ses soins.
183
Toutefois cette indemnisation n’est due qu’au cas où les
investissements réalisés par le titulaire du droit d’usufruit
conserve une valeur effective tant au niveau de l’utilisation
qu’au niveau de la production à la date de la reprise de la terre
donnée en usufruit.
Cette indemnisation est calculée sur la base du mouvement
des investissements visés au précédent alinéa et après décompte
de l’amortissement.
Article 16-7 (Ajouté par la loi n°96-48 du 10 juin 1996).
Le ministère des domaines de l’Etat et des affaires foncières
se charge d’informer l’établissement prêteur bénéficiaire de
l’hypothèque inscrit sur l’usufruit des cas de reprise de la
totalité ou d’une partie de la terre, ou de déchéance.
En cas d’hypothèque de l’usufruit, l’indemnité visée aux
articles 16-4 et 16-6 de la présente loi ne peut être payée
qu’après production d’une attestation de main-levée délivrée
par l’établissement prêteur.
Chapitre III
De l’aliénation en vue de la
régularisation d’anciennes
situations foncières
Section 1
Dispositions générales
Article 17
Il est procédé à l’aliénation par entente directe afin de
régulariser la situation des exploitants d’immeubles domaniaux
agricoles dans le cadre du décret du 9 septembre 1948 relatif à
l’aliénation du domaine privé rural de l’Etat et celle des
attributaires d’immeubles domaniaux agricoles conformément
à la loi n° 70-25 du 19 mai 1970 fixant les modalités de cession
des terres domaniales à vocation agricole.
184
Il peut être également procédé à l’aliénation par entente
directe des immeubles domaniaux agricoles dites terres sialines
et les grands domaines revenant à l’Etat par liquidation des ex-
habous publics ou de Zaouia, et ce au profit de leur occupants
héritiers du constituant des habous ou autres exploitants de
bonne foi, sur la base d’une valeur particulière fixée par décret.
Article 18
Les listes des concernés par la régularisation de la situation
des immeubles domaniaux agricoles par voie d’aliénation par
entente directe, sont établies par des commissions régionales
consultatives et révisées par une commission nationale
consultative.
Sous réserve des dispositions du deuxième aliéna de l’article
17 de la présente loi, les listes en question et les prix de cession
de ces immeubles sont arrêtés par les ministres chargés de
l’agriculture et des domaines de l’Etat et approuvés par décret.
Article 19
La composition de la commission nationale consultative et
des commissions régionales consultatives mentionnées à
l’article 18 de la présente loi et leur mode de fonctionnement
sont fixés par décret.
Article 20
Par dérogation aux dispositions de la présente section,
l’aliénation peut être autorisée par décret conformément au
dernier paragraphe de l’article 86 du code de la comptabilité
publique.
185
Section 2
Obligations et droits des bénéficiaires de la régularisation
Article 21
L’acquéreur règle lors de la signature du contrat la totalité du
prix en cas d’aliénation au comptant ou la première échéance en
cas de paiement échelonné, à condition que le nombre
d’échéances n’excède pas dix annuités. La partie du prix non
acquittée sera majorée d’un montant calculé sur la base du taux
d’intérêt légal prévu à l’article 1100 du code des obligations et
des contrats et les textes qui l’ont modifié ou complété.
Dans les deux cas de vente au comptant et de vente à crédit,
le prix est majoré du taux prévu à l’article 86 du code de la
comptabilité publique au titre des frais de vente.
Le paiement doit être fait au comptant pour les immeubles
visés au deuxième alinéa de l’article 17 de la présente loi.
Article 22
En cas de vente à crédit, une hypothèque de premier rang est
inscrite sur l’immeuble, au profit de l’Etat afin de garantir le
paiement du reliquat du prix. Elle est portée sur les registres de
la conservation foncière au cas où l’immeuble est immatriculé.
L’acquéreur au comptant ou à crédit ne peut hypothéquer
l’immeuble qu’à des fins de mise en valeur et développement
agricole, et ce après accord des ministres chargés de
l’agriculture et des domaines de l’Etat.
Dans ce cas, l’Etat peut renoncer à son droit de priorité
prévu au premier alinéa du présent article.
Article 23
L’acquéreur est tenu :
a) de payer le prix dans les délais impartis.
186
b) d’exploiter l’immeuble directement et d’une manière
efficiente, à des fins agricoles pendant 20 ans de la date de mise
en possession.
En cas de décès de l’acquéreur, la condition de l’exploitation
directe est mise à la charge de tous ses héritiers ou de celui
qu’ils ont chargé de l’exploitation de l’immeuble.
c) de ne pas modifier, même partiellement, la vocation
agricole de l’immeuble.
d) de ne pas lotir l’immeuble même si le lotissement permet
la préservation de sa vocation agricole.
e) de ne pas aliéner ou promettre d’aliéner totalement ou
partiellement, l’immeuble pendant une période ne pouvant pas
être inférieure à 20 ans de la date de mise en possession.
Et même après l’écoulement de ce délai, l’aliénation des
terres qui ont conservé
leur vocation agricole demeure
subordonnée à la production d’une attestation de main-levée
délivrée par les ministres chargés de l’agriculture et des
domaines de l’Etat. Il en est de même pour les terres qui ont
perdu leur vocation agricole. Toutefois, dans ce cas l’attestation
de main-levée est délivrée conformément à la législation
relative au paiement de la plus-value immobilière.
Dans tous les cas, l’acquéreur est tenu de respecter les
obligations prévues par le présent article pendant toute la
période de paiement, sans toutefois que la durée du contrôle soit
inférieure à cinq ans, même au cas où la durée de la possession
excède vingt ans.
Sont dispensés des obligations mentionnées au présent
article, exceptée celle du paiement du prix, les acquéreurs des
immeubles mentionnés au deuxième aliéna de l’article 17 de la
présente loi.
187
Article 24
Les travaux effectués et les actes établis en violation des
paragraphe « c », « d » et « e » de l’article 23 de la présente loi
sont considérés comme nuls de nullité absolue.
Toutefois, le lotissement ou la vente peut faire l’objet d’une
autorisation écrite préalable des ministres chargés de
l’agriculture et des domaines de l’Etat.
L’autorisation ne peut être accordée qu’à titre exceptionnel
et pour des considérations impérieuses. Lorsqu’elle concerne la
vente, elle ne peut être accordée qu’une fois remplies les deux
conditions suivantes :
a) que le contractant avec l’Etat ait rempli toutes les
obligations à sa charge durant cinq ans au moins de la date de
mise en possession,
b) que le nouvel acquéreur s’engage à respecter les
conditions prévues au contrat de vente initial passé entre l’Etat
et l’attributaire et de prendre en charge les obligations
de celui-ci.
Le respect de ces deux conditions n’est pas exigé en cas de
vente au profit des agences foncières touristique, industrielle et
d’habitation, des collectivités locales, et de l’agence de la
réforme agraire dans les périmètres publics irrigués, au cas où
l’immeuble est indispensable pour une opération d’échange
dans le cadre du remembrement foncier.
Article 25
Il est fait mention au contrat de vente que le manquement à
l’une des conditions prévues à l’article 23 de la présente loi
entraîne la déchéance du droit du propriétaire ou de ses ayants
droit.
La clause de déchéance est inscrite sur le titre foncier au cas
où l’immeuble est immatriculé et sa radiation ne peut avoir lieu
que sur présentation d’une attestation de main-levée qui sera
délivrée après que l’acquéreur ait rempli les conditions sus-
visées.
188
Article 26
L’attributaire, ou son ayant droit est déchu de son droit au
cas où il contrevient à l’une des conditions prévues à l’article 23
de la présente loi. La déchéance est prononcée selon la
procédure décrite à l’article 15 de la présente loi.
La notification de l’arrêté de déchéance est faite à l’intéressé
ou, le cas échéant, à ses héritiers connus ainsi qu’aux créanciers
hypothécaires, selon la procédure décrite à l’article 15 de la
présente loi.
L’arrêté de déchéance est inscrit sur le titre de propriété au
cas où l’immeuble est immatriculé.
Article 27 (Modifié par la loi n° 96-48 du 10 juin 1996).
Tout preneur d’un immeuble domanial agricole ou tout
titulaire d’usufruit qui le loue en totalité ou en partie, tout en
conservant sa vocation agricole, est passible d’une amende de
200 dinars à 500 dinars par hectare loué. En aucun cas l’amende
ne peut être inférieure à 200 dinars.
La peine sera d’une amande de 1000 dinars à 5000 dinars au
cas où le titulaire du droit d’usufruit procède à la cession de son
droit ou à son hypothèque, sous réserve des dispositions de
l’article 16-3 de la présente loi.
Il sera également passible d’une amende de 5000 dinars à
10.000 dinars pour tout hectare dont il modifie la vocation
agricole ou procède à son lotissement ou partage. En aucun cas
l’amende ne peut être inférieure à 5000 dinars.
Au cas où la modification de la vocation agricole de
l’immeuble, son lotissement ou son partage s’accompagne par
sa location ou sa cession, l’amende sera de 10.000 dinars par
hectare, outre une peine de prison de 16 jours à un an, ou l’une
de ces deux peines seulement.
Le co-contractant du locataire ou du titulaire de droit
d’usufruit est considéré dans tous les cas comme complice et est
passible des mêmes peines.
189
Article 27 bis (Ajouté par la loi n°96-48 du 10 juin 1996).
Outre les sanctions prévues par la législation en vigueur et
notamment par le code de l’aménagement du territoire et de
l’urbanisme et la loi relative à la protection des terres agricoles,
tout acquéreur d’un immeuble domanial soumis aux conditions
prévues à l’article 23 de la présente loi, qui procède à sa
location en totalité ou en partie ou qui contrevient aux
dispositions des paragraphes C, D et E dudit article, est passible
des peines suivantes :
- une amende de 200 dinars à 500 dinars pour tout hectare
loué,
- une amende de 500 dinars à 1000 dinars pour tout hectare
alinéa tout en conservant sa vocation agricole au cours de la
période prévue à l’article 23 de la présente loi. En aucun cas
l’amende ne peut être inférieure à 500 dinars,
- une amende de 5000 dinars à 10.000 dinars pour tout
hectare ayant fait l’objet d’une modification de sa vocation
agricole, loti ou partagé au cours de la période prévue à l’article
23 de la présente loi. En aucun cas l’amende ne peut être
inférieure à 5000 dinars.
En cas de cumul entre la modification de la vocation
agricole de l’immeuble, son lotissement ou son partage d’une
part et son aliénation ou promesse de vente ou sa location en
totalité ou en partie au cours de la période précitée d’autre part,
l’amende sera égale au prix de vente ou au montant figurant
dans la promesse de vente et ne peut être inférieure à 10.000
dinars par hectare, outre une peine de prison de 16 jours à 2 ans,
ou de l’une de ces deux peines seulement.
Son co-contractant sera, dans tous les cas, considéré comme
complice et sera passible des mêmes peines.
Article 28
L’acquéreur est tenu, pendant la période prévue à l’article 23
de la présente loi, d’autoriser la réalisation des travaux d’utilité
publique sur l’immeuble qui lui est attribué.
190
Il a le droit de réclamer de l’établissement bénéficiaire de
ces travaux la valeur de la superficie nécessaire à leur
réalisation, calculée sur la base du prix d’achat majoré du taux
d’intérêt légal et d’une indemnisation des dommages causés aux
plantes, cultures et bâtiments plantés ou construits par ses soins.
Cette valeur est déterminée par deux experts des ministères de
l’agriculture et des domaines de l’Etat, auxquels peut se joindre
un expert que le tribunal désigne si celui qui a subi le dommage,
en exprime la demande.
Chapitre IV
L’échange
Article 29
En cas de besoin, il peut être procédé à la cession
immeubles
d’immeubles domaniaux agricoles contre des
appartenant à des privés, des collectivités
locales, des
établissements publics ou des entreprises publiques, qu’ils
soient agricoles ou non.
Article 30
L’échange se fait après détermination de la valeur des deux
immeubles objet du contrat d’échange par deux experts des
ministères de l’agriculture et des domaines de l’Etat et des
affaires foncières.
En cas de différence de valeur des immeubles à échanger, la
soulte est supportée par la Trésorerie Générale de l’Etat ou par
l’échangiste, selon le cas.
Article 31
L’immeuble provenant de l’échange est inscrit aux sommiers
de consistance du domaine privé de l’Etat. Le contrat d’échange
est inscrit sur le titre de propriété au cas où l’immeuble est
immatriculé.
191
Chapitre V
Dispositions communes
Article 32
Les contrats afférents aux immeubles domaniaux agricoles
conclus avant la date de promulgation de la présente loi,
demeurent soumis aux conditions légales, réglementaires et
contractuelles en vigueur à la date de leur conclusion.
Néanmoins les arrêtés de déchéance qui les concernent sont
exécutés conformément à l’article 15 de la présente loi.
Article 33
Sont abrogées toutes les dispositions contraires à la présente
loi, notamment le décret du 9 septembre 1948 relatif à
l’aliénation du domaine privé rural de l’Etat, la loi n° 67-9 du 8
mars 1967 portant exonération, des droits de timbre et
d’enregistrement, des actes des cession à titre onéreux des biens
immeubles ruraux à vocation agricole, et la loi n° 70-25 du 19
mai 1970 fixant les modalités de cession des terres domaniales
à vocation agricole telle que modifiée par la loi n° 88-112 du 18
août 1988.
Le présente loi sera publiée au Journal Officiel de la
République Tunisienne et exécutée comme loi de l’Etat.
Tunis, le 13 février 1995.
Zine El Abidine Ben Ali
192
TITRE DE PROPRIETE
Décret n° 98-462 du 23 février 1998 relatif au titre de
propriété.
(JORT n° 18 du 3 mars 1998, pages 426, 427 et 428).
Le Président de la République,
Sur proposition du ministre des domaines de l’Etat et des
affaires foncières,
Vu le code des droits réels, l’ensemble des textes sui l’ont
modifié ou complété et notamment son article 364,
Vu l’avis du ministre des finances,
Vu l’avis du tribunal administratif,
Décrète :
Article premier
Le présent décret fixe la forme, le contenu, l’extrait de la
copie du titre de propriété prévu par l’article 364 du code des
droits réels. Le titre de propriété est établi sur un imprimé
conforme au modèle annexé au présent décret.
Article 2
Le titre de propriété comporte les mentions suivantes :
- Le numéro de l’imprimé.
- Le nom de l’immeuble, son numéro d’ordre au livre
foncier, sa situation, sa consistance, sa contenance et le
cas échéant le nombre des parcelles le constituant et son
fractionnement.
- La date de l’établissement du titre foncier et les
références y afférentes (le numéro et la date du
193
jugement d’immatriculation, le numéro du titre initial
lorsqu’il s’agit d’une refonte ou d’une distraction de
parcelle).
- Le nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date
et lieu de naissance et numéro de la carte d’identité
nationale ou le numéro de toute autre pièce d’identité si
le propriétaire est une personne physique.
Lorsqu’il s’agit d’une personne morale il faut indiquer, sa
forme juridique, sa dénomination, son siège social, son
représentant légal ainsi que le numéro de l’inscription au
registre de commerce pour les sociétés commerciales, et s’il
s’agit d’une association, la date de sa constitution, ainsi que les
références de l’insertion au Journal Officiel de l’extrait relatif à
sa constitution.
- La quote-part de chaque propriétaire s’il y a lieu et les
et
constitution, d’enregistrement
références de
d’inscription du droit.
- Les servitudes et les charges grevant l’immeuble.
Article 3
Il est remis à tout propriétaire sur sa demande un titre daté,
signé et certifié conforme par le conservateur de la propriété
foncière.
Article 4
Le titre de propriété est remplacé par un autre titre mis à jour
lors de l’inscription de toute opération immobilière émanant du
propriétaire sur le titre foncier concerné.
Le conservateur de la propriété foncière annule l’ancien titre
de propriété en y apposant une mention d’annulation.
194
Article 5
La conservation de la propriété foncière délivre en cas de
perte ou de détérioration du titre de propriété une copie qui en
tient lieu, certifiée conforme à l’original par le conservateur de
la propriété foncière au propriétaire sur sa demande et après
justification de l’accomplissement des publicités prévues par le
deuxième paragraphe de l’article 364 du code des droits réels.
Mention droit être faite sur le titre foncier de la délivrance de
l’original du titre ou de sa copie.
Article 6
Le doit à percevoir pour la remise du titre de propriété est
fixé par le décret relatif aux montants des redevances revenant à
la conservation de la propriété foncière au titre des prestations
assurées par ses services.
Article 7
Les ministres des finances et des domaines de l’Etat et des
affaires foncières sont chargés, chacun en ce se qui le concerne
de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal
Officiel de la République Tunisienne.
Tunis, le 23 février 1998.
Zine El Abidine Ben Ali
195
197
198
TABLE DES MATIERES
Code des Droit Réels
Sujets
Loi n° 65-5 du 12 février 1965 (11 chaoual
1384), portant promulgation du code des
droits réels…………………………………….
L’article 4 de la loi n° 97-68…………………...
LIVRE PREMIER : DES DROITS REELS
EN GENERAL ……………………………….
Titre Premier : Des biens en général…………
Chapitre Premier : Des immeubles………..
Chapitre II : Des meubles…………………..
Chapitre III : Des biens de l’Etat et des
collectivités locales…………………………...
Titre Deuxième : Du droit de propriété………
Sous Titre Premier : Des modes d’acquisition
de la propriété………………………………….
Chapitre Premier : De l’occupation……….
Chapitre II : De l’accession………………..
Section Première : De l’accession naturelle
Section II : De l’accession artificielle…….
Chapitre III : De la prescription……………
Section Première : De la possession………
Section II : Des effets de la possession de la
prescription acquisitive ou l’usucaption……
Section III : De la possession des meubles
Sous Titre Deuxième : De l’indivision……….
Chapitre Premier : Des dispositions générales
Chapitre II : Du mur et du fossé mitoyens..
la copropriété des
Chapitre
immeubles divisés par
étages ou par
appartements………………………………….
III : De
Articles
Ps
1 à 5
1
1 à 302
1à 16
3 à 12
13 à 15
16
17 à 141
22 à 55
23 à 26
27 à 37
28 à 33
34 à 37
38 à 55
38 à 44
45 à 52
53 à 55
56 à 141
56 à 71
72 à 84
5
9
11
11
11
13
14
14
15
15
16
16
18
19
19
21
22
24
24
25
85 à 102
30
199
Sujets
Articles
Ps
retrait ou droit de
Chapitre IV : Du
préemption…………………………………….
Section Première : Des conditions du
retrait………………………………………….
Section II : De l’exercice du droit de
retrait………………………………………….
Section III : Des effets du retrait…………
Section IV : De la déchéance du droit de
retrait………………………………………….
Chapitre V : Du partage…………………….
Section Première : Dispositions communes
Section
II : Du partage des biens
successoraux…………………………………..
Titre Troisième : De l’usufruit, de l’usage et de
l’habitation…………………………………
Chapitre Premier : De l’usufruit…………..
Section Première : Des
l’usufruitier……………………………………
Section
l’usufruitier……………………………………
Section III : De l’extinction de l’usufruit...
Chapitre II : De l’usage et de l’habitation...
Titre Quatrième : Des servitudes…………….
Chapitre Premier : Des servitudes qui
dérivent de la situation des lieux…………….
Chapitre II : Des servitudes établies par la
loi……………………………………………..
Section Première : De la distance requise
pour planter certains arbres ou élever certains
édifices………………………………………...
Section II : Des vues sur la propriété de son
voisin……………………………………...
Section III : De l’égout des Toits…………..
Section IV : Du droit de passage………….
II : Des
obligations
droits
de
de
103 à 115
103 à 110
111
112 à 114
115
116 à 141
116 à 130
131 à 141
142 à 164
142 à 160
143 à 151
152 à 156
157 à 160
161 à 164
165 à 190
167
168 à 179
168 à 171
172 à 175
176
177 à 179
41
41
43
43
44
44
44
48
50
50
50
51
52
53
54
54
55
55
56
57
57
200
Sujets
Articles
Ps
Chapitre III : Des servitudes établies par le
fait de l’homme……………………………….
Chapitre IV : Des droits et des obligations
communes aux diverses espèces de servitudes
Chapitre V : De l’extinction des servitudes..
Titre Cinquième : De l’emphytéose, du droit
de superficie de l’Enzel et du Kirdar………….
Titre Sixième : Des sûretés réelles…………..
Sous Titre Premier : Dispositions générales…
Sous Titre Deuxième : Des privilèges………..
Chapitre Premier : Des privilèges en
général…………………………………………
Chapitre II : Des privilèges généraux……...
Chapitre III : Des privilèges spéciaux……..
Sous Titre Troisième : Du nantissement……..
Chapitre Premier : Dispositions générales...
Chapitre II : Du nantissement mobilier ou
gage……………………………………………
Section Première : Dispositions générales
Section II : Des effets du gage……………
Section III : Des obligations du créancier...
Section IV : De la liquidation du gage……
Section V : De l’effet du gage entre les
créanciers……………………………………..
Section IV : De la nullité et de l’extinction
du gage………………………………………..
Chapitre III : Des hypothèques…………….
Section Première : Dispositions générales..
Section II : De l’hypothèque conventionnelle..
Section III : Du rang des hypothèques entre
elles……………………………………...
Section IV : De l’effet des hypothèques
contre les tiers détenteurs……………………
180 à 183
184 à 187
188 à 190
191
192 à 302
192 à 193
194 à 200
194 à 198
199
200
201 à 302
201 à 209
210 à 268
210 à 225
226 à 232
233 à 246
247 à 257
258 à 262
263 à 269
270 à 302
270 à 273
274 à 277
278 à 279
280 à 289
58
59
60
61
61
61
62
62
63
63
64
64
66
66
69
71
74
78
79
81
81
82
83
84
201
la
ET
DE
Sujets
Section V : De la radiation des inscriptions
et de l’extinction des hypothèques……………
Section VI : De la purge des immeubles
hypothéqués…………………………………...
LIVRE DEUXIEME : DES IMMEUBLES
IMMATRICULES
LA
PROCEDURE D’IMMATRICULATION ….
Titre Premier : Dispositions Générales……….
Titre Deuxième : De
procédure
d’immatriculation……………………………..
Chapitre Premier : De la réquisition………
Chapitre II : Des publications, du bornage et
du plan………………………………………
Chapitre III : Des incapables et des non-
présents………………………………………...
Chapitre IV : De la compétence du Tribunal
Immobilier……………………………………..
Chapitre V : De la procédure devant le
Tribunal Immobilier……………………………
Chapitre VI De la cassation des jugements
d’immatriculation foncière…………………...
Titre Troisième : Du titre de propriété……….
Chapitre Premier : De l’établissement du
titre de propriété………………………………
Chapitre II : Des oppositions conservatoires.
Titre Quatre : De l’inscription des droits réels
immobiliers……………………………...
Chapitre Premier : Du dépôt et de
conservation des actes………………………..
les
Chapitre
inscriptions et les radiations ou réductions
d’inscriptions………………………………….
Section Première : Des obligations du
conservateur…………………………………...
Section II : De la réquisition d’inscription.
II : Du mode d’opérer
la
Articles
Ps
290 et 291
292 à 302
303 à 405
303 à 318
319 à 357
319 à 321
322 à 327
328 à 330
86
87
91
91
94
94
96
99
331 à 337
100
338 à 357
357bis à
357 quater
358 à 372
358à364bis
365 à 372
103
108
113
113
115
373 à 404
117
373 à 385
117
386 à 401
125
386 à 391
392 à 393
125
128
202
Sujets
Section III : Des obligations de celui qui
requiert une inscription……………………….
Section IV : De la forme des inscriptions….
Chapitre III : De la responsabilité de l’Etat.
Titre Cinquième : Dispositions pénales………
ANNEXES
Immatriculation foncière obligatoire………..
Décret-loi n° 64-3 du 20 février 1964
(7 chaoual 1383), relatif à l’immatriculation
foncière obligatoire………………………..….
Titre Premier : Du cadastre des immeubles
ruraux ………………………………………...
Titre II : Dispositions diverses……………..
Mise à Jour Des Titres Fonciers…….
Loi n°2001-34 du 10 avril 2001 portant
mise à jour des titres fonciers………………..
Section Première : Dispositions générales...
Section II : De la Compétence d'attribution..
Section III : De la demande de mise à jour..
Section IV : De
la
demande de mise à jour
Section V : De la procédure de mise à jour
Section VI : Du jugement
Section VII : De la demande en révision
Section VIII : Dispositions transitoires
constitutif de
Application de
l’inscription se rapportant à certains titres
fonciers…………………………………………
Loi n°2000–91 du 31 octobre 2000 relative à
l’application de
constitutif de
l’inscription se rapportant à certains titres
fonciers………………………………………..
Organisation des opérations immobilières…..
la publication de
l’effet
l’effet
Articles
Ps
394 à 397
398 à 401
402 à 404
405
128
130
131
133
135
137
1 à 20
137
2 à 8
9 à 20
1 à 36
1 à 4
5 à 9
10 à 11
12 à 14
15 à 21
22 à 27
28 à 32
33 à 36
1
138
141
145
145
145
147
149
150
152
155
159
162
136
136
165
203
Sujets
Articles
Ps
II : De
l’exploitation
Décret-loi n° 77-4 du 21 septembre 1977,
relatif aux opérations immobilières………….
Loi n° 92-38 du 27 avril 1992, relative aux
opérations immobilières……………………...
Certificat de possession……………………….
Loi n° 74-53 du 10 juin 1974, relative au
certificat de possession……………………….
Régime des immeubles domaniaux agricoles..
Loi n° 95-21 du 13 février 1995, relative
aux immeubles domaniaux agricoles………..
Chapitre Premier : Dispositions générales.
Chapitre
immeubles domaniaux agricoles……………..
Section I : L’affectation…………………….
Section II : Le bail……………………….
Section III : L’usufruit……………………
Chapitre III : De l’aliénation en vue de la
régularisation d’anciennes situations foncières
Section I : Dispositions générales
Section II : Obligations et droits des
bénéficiaires de la régularisation……………..
Chapitre IV : L’échange…………………...
Chapitre V : Dispositions communes……..
Titre de Propriété
Décret n° 98-462 du 23 février 1998 relatif
au titre de propriété…………………..
TABLE DES MATIERES……………………
des
1 et 2
165
1
1 à 8
1 à 33
1 à 3
4 à 16
4 à 6
7 à 15 bis
16-1 à 16-7
17 à 28
17 à 20
21 à 28
29 à 31
32 et 33
1 à 7
169
169
169
175
175
175
176
176
178
181
184
184
186
191
192
193
199
204
Page:
1,
2,
3,
4,
5,
6,
7,
8,
9,
10,
11,
12,
13,
14,
15,
16,
17,
18,
19,
20,
21,
22,
23,
24,
25,
26,
27,
28,
29,
30,
31,
32,
33,
34,
35,
36,
37,
38,
39,
40,
41,
42,
43,
44,
45,
46,
47,
48,
49,
50,
51,
52,
53,
54,
55,
56,
57,
58,
59,
60,
61,
62,
63,
64,
65,
66,
67,
68,
69,
70,
71,
72,
73,
74,
75,
76,
77,
78,
79,
80,
81,
82,
83,
84,
85,
86,
87,
88,
89,
90,
91,
92,
93,
94,
95,
96,
97,
98,
99,
100,
101,
102,
103,
104,
105,
106,
107,
108,
109,
110,
111,
112,
113,
114,
115,
116,
117,
118,
119,
120,
121,
122,
123,
124,
125,
126,
127,
128,
129,
130,
131,
132,
133,
134,
135,
136,
137,
138,
139,
140,
141,
142,
143,
144,
145,
146,
147,
148,
149,
150,
151,
152,
153,
154,
155,
156,
157,
158,
159,
160,
161,
162,
163,
164,
165,
166,
167,
168,
169,
170,
171,
172,
173,
174,
175,
176,
177,
178,
179,
180,
181,
182,
183,
184,
185,
186,
187,
188,
189,
190,
191,
192,
193,
194,
195,
196,
197,
198,
199,
200,
201,
202,
203,
204