Ministère de l’Equipement, de l’Aménagement du Territoire et du Développement Durable
République Tunisienne
Pour une nouvelle stratégie de l’habitat
Accès au Foncier
Rapport provisoire
Diagnostics et recommandations
Consultant : Hend Ben Othman Bacha Octobre 2014
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
Table des matières
Introduction ..................................................................................................................................... 5
I. La sécurisation de la propriété foncière en Tunisie : une imbrication de deux systèmes
juridiques ......................................................................................................................................... 6
I.1
Aperçu historique sur la propriété foncière en Tunisie : ................................................... 6
I.1.1
I.1.2
L’époque précoloniale : des tenures foncières traditionnelles ................................................. 6
L’époque coloniale: introduction du droit positif et de l’immatriculation des biens ............... 6
I.1.3
L’indépendance de la Tunisie: l’harmonisation des systèmes de propriété foncière comme
support du développement économique ................................................................................................. 6
Pérennité du système de sécurisation basé sur le droit musulman: des difficultés dans la
I.2
régularisation de la situation des terres collectives et habous et dans l’immatriculation des
propriétés privées .......................................................................................................................... 7
I.2.1
Les habous privés: des structures de régularisation inefficaces aux moyens limités .............. 8
I.2.2
Les terres collectives : Une situation d’indivision qui exclut ces terrains du circuit
économique ............................................................................................................................................. 9
I.2.3
fragile 11
Les terres privées non immatriculées : Un système de sécurisation encore pérenne mais
I.3
Le système d’immatriculation foncière en Tunisie : une multiplicité d’acteurs et de
procédures ................................................................................................................................... 14
I.3.1
I.3.2
Les acteurs de l’immatriculation foncière: ............................................................................ 15
La procédure d’immatriculation obligatoire ou cadastre : ..................................................... 17
I.3.3
L’immatriculation facultative : un manque d’harmonisation des procédures entre les acteurs
concernés .............................................................................................................................................. 18
I.4
La fluidité du marché foncier : évaluation des modes de mutations d’un bien foncier
immatriculé .................................................................................................................................. 22
II. Des contraintes réglementaires hypothéquant un développement maîtrisé de
l’urbanisation ................................................................................................................................. 26
II.1 Mobilisation des terrains Domaines de l’Etat pour les projets urbains : ........................ 26
II.1.1 Une méconnaissance du patrimoine foncier étatique et une procédure d’identification longue
et onéreuse ............................................................................................................................................ 26
II.1.2 Des problèmes rencontrés par les acteurs publics lors de la cession des terrains domaniaux28
II.2 Le déclassement des terres agricoles : Un cadre juridique et institutionnel d’apparence
cohérent mais comportant des limites ......................................................................................... 29
II.2.1
Cadre juridique et institutionnel du déclassement des terrains agricoles .............................. 29
II.2.2
Limites des lois et instruments mis en place ......................................................................... 30
II.3 Des outils de gestion foncière limités et pas assez incitatifs ............................................ 32
II.3.1
Les périmètres de réserves foncières : un outil non exploité en raison des moyens financiers
des bénéficiaires.................................................................................................................................... 32
II.3.2
Le PIF : des prérogatives d’utilité publique difficilement applicables .................................. 33
II.3.3 Des délais d’approbation des PAD longs et impliquant plusieurs intervenants .................... 40
II.3.4 Absence d’une information foncière fiable et mise à jour ..................................................... 40
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Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
III. Effet de la fiscalité sur les marchés fonciers et leur fluidité .............................................. 42
III.1
Les impôts sur les mutations de terrains non bâtis : un facteur de ralentissement du
marché foncier ............................................................................................................................. 42
III.2
III.3
III.4
La taxe sur les plus-values immobilières ...................................................................... 44
La taxe sur les terrains non bâtis : un impôt peu dissuasif et faiblement récupéré ..... 45
Synthèse du diagnostic : ................................................................................................ 47
IV. Les filières de production foncière en Tunisie : acteurs, logiques et produits ................. 48
IV.1 La filière de production foncière publique : une production très limitée, des acteurs
dépourvus de moyens techniques et financiers ........................................................................... 51
IV.1.1 Une filière basée sur des acteurs centraux et locaux, une production différenciée et
fluctuante .............................................................................................................................................. 51
IV.1.2 Une offre foncière par les collectivités locales et les ministères au gré des opportunités
foncières 52
IV.2 L’Agence Foncière d’Habitation : un produit foncier concurrentiel mais de plus en plus
rare et coûteux ............................................................................................................................. 54
IV.2.1
1973-1988: Une production sélectivement orientée vers les catégories solvables, avec un
accès illimité et peu onéreux aux terrains domaniaux .......................................................................... 55
IV.2.2 A partir de 1990 : De nouveaux modes d’action pour l’AFH ............................................... 56
IV.2.3 Spécificités de l’offre foncière par l’AFH entre 2002 et 2012 : ............................................ 57
IV.2.4 Analyse du processus de projets de l’AFH ............................................................................ 61
IV.2.5 Contraintes propres au processus de production foncière par l’AFH .................................... 62
IV.2.6 Synthèse du diagnostic de la filière publique : ...................................................................... 67
IV.3 La filière semi publique : la société de promotion du lac de Tunis .................................. 71
IV.3.1 Spécificités de l’offre foncière de la SPLT : Un accès au foncier garanti par l’Etat Tunisien
sur des terrains domaniaux ................................................................................................................... 71
IV.3.2 Etude de cas : Le lotissement « Les jardins du Lac » ............................................................ 72
IV.3.3 Evaluation de la filière de production foncière semi-publique :............................................ 73
IV.4 La filière de production par les lotisseurs privés professionnels: une action limitée, selon
les opportunités foncières ............................................................................................................ 74
IV.4.1 Présentation de la filière ........................................................................................................ 74
IV.4.2 Spécificités de l’offre foncière de la filière des lotisseurs privés professionnels : une
production limitée, destinée en priorité aux promoteurs immobiliers .................................................. 76
IV.4.3 Evaluation: Atouts et contraintes de la filière de production foncière privée professionnelle
82
IV.4.4 Synthèse du diagnostic de la filière privée professionnelle : ................................................. 87
IV.5 La filière de production foncière par les lotisseurs privés occasionnels: une filière
majoritaire mais non professionnelle .......................................................................................... 89
IV.5.1 Spécificités de l’offre foncière de la filière de lotisseurs occasionnels ................................. 90
IV.5.2 Evaluation: Atouts et contraintes de la filière privée occasionnelles: ................................... 92
IV.5.3 Synthèse du diagnostic de la filière privée non professionnelle : .......................................... 93
IV.6 La filière informelle de production foncière ..................................................................... 94
IV.6.1 Situation des noyaux informels par rapport aux limites communales : ................................. 94
IV.6.2 Modalités d’accès au sol des lotisseurs clandestins : ............................................................ 95
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Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
IV.6.3 Le niveau de viabilisation des lotissements informels : ........................................................ 96
IV.6.4 Modalités et mécanismes de commercialisation des lots : .................................................... 96
IV.6.5 Evolution des prix du sol dans les lotissements du secteur informel : .................................. 96
V. Principaux dysfonctionnements ........................................................................................... 99
VI. Orientations préliminaires ................................................................................................. 102
Bibliographie ................................................................................................................................ 105
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Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
Introduction
Les politiques foncières mises en place dans le cadre des politiques de l’habitat successives ont
montré leurs limites. L’inadéquation entre l’offre des filières de production foncière, publiques et
privées, et son glissement vers les catégories les plus solvables, l’incapacité à réguler et
approvisionner le marché foncier par un produit abordable, ont eu pour conséquence l’exclusion
des populations les plus précaires, et plus récemment des classes moyennes, du marché officiel
du logement et leur orientation vers le marché informel. La dynamique urbaine dans les villes
tunisiennes s’est de ce fait caractérisée par un étalement spatial dans les marges périurbaines, sous
forme de lotissements clandestins, produits par un marché foncier informel qui a engendré la perte
de milliers d’hectares qui auraient pu être mobilisés pour des projets d’habitat abordable.
L’absence en amont d’une vision stratégique et multisectorielle et d’une politique de réserves
foncières efficace, combinée aux contraintes réglementaires qui freinent la production formelle de
lotissements, constituent autant de facteurs qui bloquent toute tentative de régulation du marché
foncier et qui permettrait d’offrir un produit foncier à coûts maîtrisés. Les différentes études
menées jusqu’à ce jour montrent que le problème émane essentiellement des difficultés de maîtrise
foncière auxquelles font face les acteurs publics et privés, et qui résultent d’un manque de
transparence du marché foncier, de l’absence d’une information foncière efficace et mise à jour et
de l’insuffisance des moyens réglementaires, financiers et institutionnels mis en place.
Dans ce contexte, et dans le cadre de la nouvelle stratégie de l’habitat à mettre en place, l’objectif
de l’étude consacrée au foncier est de mieux comprendre la façon dont l’accès à des terrains bien
adaptés pose des contraintes aux divers processus de production de logements abordables en
Tunisie, mais aussi d’identifier les moyens de réduire ces contraintes1.
Le présent rapport constitue une version intermédiaire2, à compléter par les études de cas encore
en cours, et s’articulera autour de 5 parties principales :
1. Evaluation des systèmes de sécurisation de la propriété foncière en Tunisie,
2. Analyse des contraintes réglementaires hypothéquant le développement d’un marché foncier
dynamique,
3. Evaluation de l’effet de la fiscalité foncière sur la fluidité du marché foncier,
4. Analyse des filières légales de production foncière,
5. Recommandations préliminaires.
1 Termes de références, Action E.
2 L’étude a démarré le 1 juillet 2014 et prend fin le 31 Octobre 2014.
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Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
I. La sécurisation de la propriété foncière en Tunisie : une imbrication de
deux systèmes juridiques
I.1 Aperçu historique sur la propriété foncière en Tunisie :
L’existence de nos jours d’une diversité de systèmes de sécurisation de la propriété foncière en
Tunisie est essentiellement due à la superposition de deux régimes de droit : le droit musulman,
qui a été hérité de l’époque précoloniale et qui régit encore certaines transactions foncières, et le
droit positif, introduit à l’époque coloniale et qui a tenté d’harmoniser le système de propriété
foncière.
I.1.1
L’époque
précoloniale :
des
tenures
foncières
traditionnelles
Avant le protectorat (1881), le régime foncier de la Tunisie était régi par le droit musulman. Ce
système a été à l’origine de l’existence de plusieurs tenures foncières traditionnelles, à savoir :
(cid:1) les terres collectives (arch) qui étaient exploitées par les tribus qui en ont la jouissance, et
dont la plupart sont situées dans la partie méridionale du territoire, zone de steppe au climat
aride. La population rurale de cette zone était formée de groupes ethniques, qui pratiquaient
essentiellement l'élevage itinérant extensif et n’était donc pas propice à l'établissement d'un
système de propriété privée individuelle. Ces terres étaient donc utilisées collectivement et
étaient la propriété de tribus ou collectivités ethniques3.
(cid:1) les terres habous (publics et privés) qui sont des biens immobilisés par leurs propriétaires ou
leurs concessionnaires au profit d’œuvres pieuses ou d’intérêt général. C’est l'acte par
lequel un propriétaire d'un bien immeuble affectait, à titre perpétuel, la jouissance d'un
fonds au profit d'une fondation pieuse. Il en résultait l'insaisissabilité, l'imprescriptibilité et
l'inaliénabilité du fonds, ce qui constituait un frein à toute transaction sur ces terres et, par
suite, à leur mise en valeur.
(cid:1) les terres melk, c'est-à-dire de propriété privée, et dont la propriété était sécurisée par des
actes notariés contractés chez le notaire musulman, adoul.
I.1.2
L’époque coloniale: introduction du droit positif et de
l’immatriculation des biens
Avec l’instauration du protectorat en 1881 et dans le but de mieux gérer le foncier et assurer son
transfert vers les colons, le gouvernement du protectorat a introduit le droit positif et a décidé
d’établir le code de la propriété foncière en Tunisie qui a été promulgué le 1er juillet 1885, sous
l’inscription de Mr Cambon, résident général, sous le nom de la loi sur l’immatriculation du droit
foncier. Cette loi a fait de la propriété foncière un bien de circulation sur le marché, permis
d’établir des titres de propriété au nom des requérants et a abouti à la création de trois
institutions à savoir le Tribunal immobilier, la Conservation de la propriété foncière et le
Service de la cartographie et de la topographie. La population tunisienne avait émis certaines
résistances face à ce système, le poids de la tradition et de la connotation religieuse du
système traditionnel constituant un frein à leur adhésion. Cette situation a perduré jusqu’à
l’indépendance en 1956.
I.1.3
L’indépendance de la Tunisie: l’harmonisation des systèmes
de propriété foncière comme support du développement économique
La priorité du gouvernement Tunisien à l’indépendance a été la tentative d’unification du
système instaurant la propriété foncière individuelle. Le foncier étant le support de toute activité
économique, sa maîtrise est une condition sine qua none au lancement des différents projets de
développement. Différentes mesures et lois ont été mises en œuvre afin de gérer le patrimoine
3 Elles ont été identifiées par la loi comme se situant dans tout le gouvernorat de Mednine sauf Jerba, Tataouine,
Kebili et Matmata.
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Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
foncier et faciliter sa gestion par la suppression de cette dualité entre droit positif et droit
musulman. Nous citerons essentiellement:
(cid:1) L’incorporation des habous publics au Domaine de l’Etat par le décret du 31 Mai 1956;
(cid:1) L’abolition des habous privés et mixtes, par le décret du 18 juillet 1957, ce qui entraîna la
mobilisation de plusieurs centaines de millions d’hectares;
(cid:1) La création du certificat de possession pour faciliter l’immatriculation des terres agricoles et
l’octroi de crédits bancaires par la loi du 10 octobre 1959 elle-même remplacée par la loi du
10 juin 1974 qui a été modifiée par la loi du 2 Mars 1981;
(cid:1) La création d’un Office des terres domaniales par le décret-loi N° 61-15 du 30 septembre
1961 qui a pour mission de gérer et de mettre en valeur les terres agricoles propriété de
l’Etat ;
(cid:1) L’immatriculation obligatoire et gratuite (décret-loi du 20 février 1964) pour les propriétés
rurales, étendue aux terres domaniales et aux immeubles appartenant aux agences foncières
(décret du 21 février 1977) ainsi qu’aux terrains non bâtis situés dans les périmètres
communaux (loi du 11 Mai 1979);
(cid:1) La révision de la loi foncière du 28 Juin 1886 par le décret-loi N° 64-4 du 21 Février 1964
portant création du tribunal immobilier et de la conservation foncière, ayant pour mission
de statuer sur les demandes d’immatriculation des terrains;
(cid:1) La refonte du régime des terres collectives par la loi du 4 juin 1964, de manière à aboutir à
l’attribution de terrains individuels;
(cid:1) La refonte de la loi foncière par la promulgation d’un nouveau code des droits réels par la loi
du 12 février 19654.
Mais toutes ces mesures n’ont pas été efficientes et n’ont pas réellement permis de dépasser la
dualité des régimes fonciers ni le dégel des terrains encore soumis au droit musulman, ce qui
empêche leur valorisation et leur mise sur le marché foncier formel. Nous allons expliquer dans ce
qui suit les points de blocage et les raisons inhérentes à cette situation.
I.2 Pérennité du système de sécurisation basé sur le droit musulman: des difficultés dans
terres collectives et habous et dans
la situation des
la régularisation de
l’immatriculation des propriétés privées
En 2014, l’assiette foncière en Tunisie est encore, composée d’une multitude de formes de
propriété foncière. Ces dernières peuvent être résumées dans le tableau ci-dessous :
Tableau 1 : Les systèmes de sécurisation de la propriété foncière en Tunisie en 2014
Système
foncière
de
propriété
Régime
juridique
Ancien
bénéficiaire
Bénéficiaire
actuel
Les terres habous publics
Droit musulman
Les terres habous privés
Les terres collectives
Droit musulman
Droit musulman
Les terres privées « melk »
Droit musulman
Les fondations
pieuses
ou
sociales
Les privés
Collectivité-
Arch
Les privés
1956
Surfaces
en
(Ha)
2 000 000
de
Domaines
publics
l’Etat
Les privés
Le conseil de 3 000 0006
700 000
Surfaces
en 2014
(Ha)5
-
1100 000
Les privés
4 Snoussi M., 1987, « Les caractéristiques généraux du régime foncier en Tunisie et quelques propositions de
réformes», in Banque Mondiale, PNUD, 1987, Gestion foncière au Maroc et en Tunisie, Actes du symposium
Barcelone 22-25 septembre 1986, Washington, p 10.
5 En attente des chiffres officiels non encore communiqués.
6 Nasr, 1997
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Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
non immatriculées
terres
Les
privés
immatriculées
Droit positif
Les privés
terres
Les
publiques
immatriculées
Droit positif
habous
-Les
publics
-Les
habous
privés dont les
bénéficiaires
sont décédés
Les privés et
les opérateurs
publics
Domaines de
l’Etat
-
0
Hormis les terrains ayant bénéficié d’une immatriculation et d’un enregistrement donnant droit à
un titre individuel consigné à la conservation foncière, toutes les autres formes de propriété restent
précaires et temporaires étant en attente de régularisation. Tel que le montre le tableau ci-dessus,
le succès de l’abolition de ces tenures foncières traditionnelles reste très limité en 50 ans, ce qui
empêche la mise sur le marché foncier légal de terres à plus value potentielle et pouvant être
mobilisés en tant que réserves foncières.
Nous allons, dans ce qui suit, analyser les différents systèmes de sécurisation de la propriété
foncière encore existants et leur processus de régularisation, afin de dégager les points de blocages
et les raisons des retards, qui vont nous permettre, à posteriori, de formuler nos recommandations.
I.2.1
Les habous privés: des structures de régularisation
inefficaces aux moyens limités
L’annulation des habous privés et la régularisation de la situation des ayant droits en vue
d’intégrer ces terrains dans la dynamique économique ont constitué les principaux objectifs du
décret du 18 juillet 1957 portant abolition du régime des habous privés et mixtes7.
La commission régionale de liquidation des habous a été créée à cet effet, et a été chargée de
procéder au partage des habous entre les ayant-droits, sur la base de l’accord amiable de ces
derniers consigné par un acte notarié (devenu acte authentique en 20008), ou en s’appuyant sur un
jugement délivré par la justice de droit commun et qui est seule apte à désigner les bénéficiaires en
cas de litiges.
Les principaux obstacles pouvant expliquer l’efficience limitée de cette commission peuvent être
résumés comme suit9 :
• Manque de prérogatives de la commission régionale de liquidation des habous et
rallongement des délais lors de la procédure judicaire
La commission régionale est habilitée à procéder à la liquidation des habous privés dont les ayant-
droits ont pu conclure un accord amiable consigné dans un acte authentique. Or la pratique a mis
en exergue la rareté des cas d’accord amiable et la prédominance des litiges et des contestations
dans le partage entre les héritiers ou ayant-droits. La commission régionale n’est en aucun cas
habilitée par la loi à se prononcer sur ces cas de litiges, l’autorité judiciaire étant la seule à pouvoir
désigner les ayant droits (article 6 de la loi 2000-24). Elle a donc un rôle consultatif ce qui ne lui
permet pas de mettre en œuvre ses décisions et de les exécuter, jouant un rôle d’expertise. Les
tribunaux ont donc un rôle central dans la procédure de liquidation des habous.
Le tribunal de première instance est ainsi chargé de statuer sur les affaires de liquidation de
habous, avec la possibilité de contestation par les bénéficiaires en appel et en cassation ce qui
rallonge les délais d’émission des jugements et ce en raison de la lenteur de la procédure judiciaire
7 Décret modifié et complété par les lois n° 57-53 du 2-1 1-1957 , 57-83 du 3 1-12-1957, 58-55 du 12.5.1958 ,60-25
du 30-11- 1960 et n° 92-44 du 4-05-1992.
8 La loi 200-24 complétant et modifiant le décret du 18 juillet 1957.
9 D’après Mr Amor Sifaoui, conseiller rapporteur, au ministère des domaines de l’Etat et des affaires foncières et nos
conclusions d’après les entretiens menés.
Hend Ben Othman - Octobre 2014
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Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
car :
-Le tribunal de droit commun est chargé de toutes les autres affaires de droit commun et ce en
absence d’ « arrondissements » spécialisés dans la gestion de ces affaires en particulier,
-Le nombre des bénéficiaires potentiels est important à cause des héritages successifs ce qui
multiplie le nombre des ayant-droits et donc des possibilités de contestation des jugements.
Par ailleurs, le fait que la loi conditionne la liquidation amiable du habous à l’accord de tous les
bénéficiaires complique la tâche de la commission, et va à l’encontre d’une dissolution rapide de
la situation d’indivision.
• Manque de moyens financiers pour l’enquête de terrain et des difficultés financières
d’application du jugement de liquidation
La commission est tenue par la loi de prendre en charge l’enquête préliminaire ayant pour but de
constituer la liste des bénéficiaires des habous en phase de liquidation, et qui sont sensés être
consignés dans les archives de la fondation des awkaf. Or une grande partie de ces archives a été
perdue, surtout dans les régions, et ce lors des inondations de 1969 et des évènements de 1978, et
il ne persiste plus de preuves sur les vrais bénéficiaires des terrains alors que d’autres occupent ces
terres. Ce qui nécessite de la part de la commission régionale des investigations sur terrain
coûteuses et requérant des déplacements et des recoupements, ce qui rallonge les délais et
augmente les frais.
Par ailleurs, en cas d’accord amiable ou par voie de jugement, la commission régionale n’a pas la
capacité financière d’exécuter le partage entre les ayants droits, surtout si ce partage passe par des
indemnisations financières entre les ayant-droits, ce qui permet d’expliquer la lenteur de
liquidation des habous privés.
La loi 2000-24 a introduit une solution afin de contourner cet écueil financier et ce en chargeant
les bénéficiaires du habous de financer les travaux de la commission régionale avec la possibilité
d’une avance sur le budget de l’Etat conditionnée d’une hypothèque. Or, dans la pratique, cette
mesure a grevé les terrains déjà dans l’indivision d’une charge supplémentaire susceptible de
perpétuer son gel.
I.2.2
Les terres collectives : Une situation d’indivision qui exclut
ces terrains du circuit économique
L’organisation du système des terres collectives a été définie par le décret promulgué le
14 janvier 1901 qui a établi l'identification matérielle de ces terres et a organisé leur délimitation à
travers des comités administratifs locaux. Les réformes qui ont suivi, notamment celles de 1918 et
de 193510, ont prévu que toute collectivité constitue une personne morale dans tous les actes
d'administration et de disposition relatifs à ces terres, et définissant ces terres comme étant des
biens insaisissables, imprescriptibles et possédés en commun, sous le contrôle administratif d'un
groupement, chaque chef de famille ayant droit seulement à une quote-part de jouissance légale.
La loi de 1964 ne permettait l’attribution des terres collectives qu’en tant que coopérative,
abolissant ainsi la propriété privée et dotant les ayants droit de quote parts dans la coopérative, ce
qui a conduit à des situations d’indivision inextricables. La loi de 1971 a certes introduit la
privatisation des terres collectives par l’attribution de titres individuels aux bénéficiaires, mais les
conséquences de cet état d’indivision se perpétue jusqu’à nos jours. Sur les 3 millions d’hectares
de terres collectives, 1,5 millions étaient à partager entre les particuliers et le reste devait être
inclus dans les parcours collectifs. En 2012, environ 1 300 000 ha ont été attribués à des privés, et
600 000 ont été soumis au régime forestier, soit un bilan de 1,1 millions d’hecatares non encore
assainis11. Les conséquences directes du statut collectif de ces terrains sont d’une part
10 Décrets du 23 novembre 1918 et du 30 décembre 1935.
11Nasr N., Abaab A, Lachiheb N., 2000, « Partage des terres collectives et transformation des sociétés et des modes
d’occupation et de gestion des espaces :Les steppes du Sud Est Tunisien », Revue Medit, N° 3, pp. 3-7.
Hend Ben Othman - Octobre 2014
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Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
l’impossibilité pour les supposés ayant droit de vendre ou d’hypothéquer leur bien, ce qui ralentit
la fluidité du marché foncier et augmente la pression sur les terrains disponibles. D’autre part, la
maîtrise foncière qui devra être mise en place dans le cadre du développement des villes
concernées par ce phénomène (Médenine, Tataouine, Kebili…) va être confrontée à moyen et long
terme à cet écueil, qu’il faudra surmonter avant de se retrouver devant des situations ingérables de
fait accompli.
En 50 ans, seulement la moitié des terres collectives visées par la liquidation ont pu être apurées,
les raisons de blocages peuvent être résumées dans les points suivants :
• Des difficultés d’ordre administratif et financier:
La procédure de liquidation des terres collectives se compose de trois étapes successives à savoir
le bornage, l’arbitrage et l’attribution.
Pour l’opération de bornage, la difficulté essentielle réside dans la non-conformité des plans
existants délimitant les terres collectives, et qui existent depuis 1901 et sont détenus par le
ministère des domaines de l’Etat et des affaires foncières, et la réalité sur terrain. Cette mise en
conformité suppose des moyens humains et matériels de travail sur terrain dont sont souvent
dépourvus les conseils de gestion des terres collectives.
Pour ce qui est de l’arbitrage, la responsabilité est dévolue aux conseils de gestion, organes qui ont
été désignés par la loi de 1971 comme étant les seuls décideurs en matière d’attribution des terres
collectives. Or en cas de litige, les bénéficiaires des terres collectives peuvent avoir recours aux
autorités de tutelle, à savoir le conseil de tutelle local et ensuite le conseil de tutelle régional ou
interrégional, selon l’échelle territoriale, dont les décisions ne sont exécutoires qu’après aval du
gouverneur ou du ministre de l’agriculture12 remplacés en 1995 par le ministre des domaines de
l’Etat et des affaires foncières13. Ce qui limite la marge de manœuvre du conseil de gestion et
alourdit la procédure administrative de bornage.
• Des difficultés d’ordre juridique et des conditions financières qui entravent la circulation du
bien foncier:
-L’annulation du régime des terres collectives a été initiée par la loi 64-28 du 4 juin 1964 et qui
avait pour but de sortir ces terres de l’indivision et d’octroyer un titre individuel à chacun des
ayants droit. La gestion de ces terres a été confiée au conseil de gestion de la collectivité qui est
seul habilité à ester en justice et à gérer ce patrimoine. La propriété des terres est donc passée de
la collectivité en tant que personne morale à l’ensemble des ayants droit, ce qui a créé une
situation d’indivision inextricable qui a encore plus compliqué la liquidation des ces terres, sans
pour autant que ces ayants droits puissent gérer ce patrimoine (vente ou hypothèque) cette
prérogative relevant du conseil de gestion de ces terres, en attendant l’attribution définitive des
titres individuels. Cette situation a sorti ces terres de la dynamique économique et a empêché leur
mobilisation dans des programmes de développement.
-La pratique a montré que dans certains cas, le coût de l’opération d’immatriculation se révèle être
supérieur au montant de la quote part du bénéficiaire, ce qui a créé des réticences et des objections
de la part de certains d’entre eux. Or, dans le cas où un des ayants droit s’oppose à
l’immatriculation, toute la procédure d’attribution devient caduque, et le statut d’indivision
demeure.
-Pour les terres collectives qui ont perdu leur vocation agricole, et qui peuvent être mobilisées
pour des projets urbains ou de développement, la loi a conditionné leur privatisation et cession aux
ayant droit au prélèvement d’une contribution immobilière en nature au profit des collectivités
locales ou régionales, pour plus-value, fixée à 50% de la surface à attribuer. Les terres exonérées,
à savoir celles dont la surface est inférieure à 5000 m², ne doivent pas être cédées pendant 10 ans.
12 Articles 5, 6 et 7 du décret 88-894 du 29 avril 1988.
13 Articles 5 et 6 du décret n° 95-1229 du 10 juillet 1995.
Hend Ben Othman - Octobre 2014
10
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
Ces conditions ont favorisé le statu quo du gel des terres collectives, leur maintien dans
l’indivision et par la suite leur lotissement clandestin et leur morcellement par les propriétaires ne
voulant pas se soumettre aux conditions posées par le législateur.
• Une mauvaise gouvernance de la part des conseils de gestion14
De récentes études sur les terres collectives à Tataouine ont permis de relever les difficultés, autres
que financières, des conseils de gestion, et qui consistance en une mauvaise gouvernance de es
conseils qui se retrouvent dominés par les propriétaires les plus riches, qui s’approprient une
grande partie des terres, sont déconnectés de la population locale et donc ne bénéficient pas de
l’adhésion des ayants droit, et qui ne sont assez rigoureux en terme de présence et d’assiduité.
Tous ces éléments constituent autant d’entraves à une privatisation efficace des terres collectives.
immatriculées : Un système de
terres privées non
I.2.3 Les
sécurisation encore pérenne mais fragile
Il s’agit de terres privées dont la propriété est garantie par un acte de vente rédigé par un corps de
rédacteurs assermentés, à savoir un notaire (acte authentique ) ou un avocat (acte sous seing
privé)15, qui doivent s’assurer de l’authenticité des droits du détenteur de l’acte, du paiement des
taxes sur les terrains non bâtis (TNB) et accessoirement de l’enregistrement de l’acte de vente à
l’administration fiscale et donc de l’acquittement par l’acquéreur des droits de l’enregistrement.
Ce système est encore valable de nos jours et concerne 50% (à actualiser) des terres privées, et a
même été renforcé lors de la révision de la profession des notaires en 1993, qui les oblige à
consigner toutes les opérations de vente dans un registre dont une copie est envoyée pour être
consignée au ministère de la justice lors de sa clôture.
• Atouts de ce système de sécurisation foncière :
Une économie de temps et d’argent pour les propriétaires: La transmission de la propriété
foncière non immatriculée par la voie de contrats de vente offre un gain considérable de temps et
un nombre limité d’intervenants et d’administrations sollicitées, par rapport au système de
délivrance d’un titre foncier par la conservation de la propriété foncière.
14 Ben Saad, 2011.
15 Depuis 1992, date de publication de la loi relative à l’amendement du code des droits réels. Avant cette date, les
contrats pouvaient être rédigés par toute autre personne qu’un avocat ou un notaire. (voir loi)
Hend Ben Othman - Octobre 2014
11
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
Tableau 2 : Etapes et durée de transmission de la propriété par un acte de vente authentique ou sous
seing privé
Etape
Constitution
dossier
vendeur :
par
du
le
Acteurs
Le vendeur
Pièces constitutives
Acte
enregistré
Quitus municipal
d’achat
Municipalité
Administration Durée
Main
hypothéqué
levée
si
Banque
Vérification
l’authenticité
droits du vendeur
de
des
-
Notaire (acte
authentique)
ou
(acte
seing privé)
Avocat
sous
Rédaction de l’acte Notaire
Avocat
CIN des parties
Original du contrat
Original du quitus
municipal
Original de la main
levée enregistrée
Mêmes pièces
Acheteur
vendeur
et
Mêmes pièces
Signature de l’acte
Notaire
Avocat
Acheteur
vendeur
et
-
-
-
Bureau notaire
Municipalité
Municipalité
Notaire
Bulletin de mutation La
recette des
de
Rédaction
la
version définitive de
l’acte
et
authentification de la
signature
Le contrat de vente
Le contrat de vente
Acquéreur ou
avocat
Acheteur
vendeur
et
finances
Procureur de la
république
recette des
recette des
La
finances
La
finances
-
-
-
Coût
-
Timbre de
3 DT
0,2%
montant
du crédit
du
Séance
tenante
-
Séance
tenante
Barème :
1% +120
DT (HT)16
Entre 1 et 3
jours, selon
la charge de
de
travail
l’avocat
Entre 1 et
2%
du
montant de
vente
la
(HT)
Séance
tenante
Séance
tenante
Séance
tenante
Séance
tenante
1 jour
Entre 1 et 3
jours
-
Gratuit
0,5 DT par
3
copies
d’actes
signés
0,5 DT par
3
copies
d’actes
signés
6%
général17
-
en
1 jour
1 jour
6%
général
6%
général
en
en
16 120 DT pour les premiers 5000DT+ 1% sur le reste de la somme.
17 Le volet fiscal relatif aux différents modes de transmission sera abordé dans le chapitre traitant de l’impact de la
fiscalité sur la fluidité du marché foncier.
Hend Ben Othman - Octobre 2014
12
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
Source : entretiens auprès d’un avocat spécialiste du foncier et d’un notaire.
La durée moyenne d’une telle opération se situe donc entre et 2 et 4 jours aussi bien pour les
notaires et que pour les avocats, ne fait intervenir que 3 acteurs et réduit le nombre
d’administrations sollicitées à 2 uniquement pour les avocats, à savoir la recette des finances et la
municipalité, et à 3 pour les notaires qui doivent authentifier leur signature chez le procureur de la
république. L’existence d’un barème réglementant les frais du notaire limite les coûts,
contrairement à ceux dus aux avocats qui sont libres de spécifier leurs honoraires.
D’une part, la rapidité de cette procédure et son efficacité avérée, et ce en dépit de la non-
immatriculation des terrains, n’a pas encouragé le recours à l’immatriculation des biens et fait
partie des éléments pouvant expliquer sa pérennité.
D’autre part, la possibilité donnée aux parties contractantes de rédiger elles-mêmes les contrats
permet à ces derniers d’économiser les frais de rédaction, et encourage donc la perpétuation de ce
système de sécurisation !
Mais les problèmes que posent ces terres sont divers et limitent leur valorisation, leur
identification et par la suite leur mobilisation dans des programmes d’habitat.
• Les faiblesses du système :
Une propriété mal définie susceptible d’augmenter les litiges:
Ces actes, contrairement aux titres de propriété, ne déterminent pas la surface réelle du bien, qui
est approximative, ni son emplacement exact, qui est indiqué relativement aux points cardinaux en
le situant par rapport au terrain limitrophe (exemple Ardh Frigui) ou la proximité immédiate d’une
piste ou d’une route. Cet état de fait augmente le nombre de litiges autour de la propriété des
terrains et pose le problème de bornage, ce qui risque de geler les transactions sur les terrains
concernés et donc de limiter leur mobilisation et valorisation.
Un accès quasi limité aux prêts bancaires :
Les institutions bancaires bien que reconnaissant l’acte de vente attestant la propriété, refusent
l’octroi de crédits aux propriétaires car le bien ne peut être hypothéqué au profit de la banque, à
l’exception de quelques cas relevés à la Banque de l’habitat et qui concernent surtout le FNAH. La
banque conditionne le déblocage du prêt à la délivrance par les propriétaires d’une attestation
signifiant leur engagement dans une procédure d’immatriculation. Mais comme nous l’analyserons
plus tard, la procédure d’immatriculation s’avère être longue et coûteuse, surtout pour les
populations les plus précaires. De plus, les solidarités familiales et l’épargne privée ont permis de
contourner cette clause et limité le recours à la banque, ce qui n’a pas encouragé l’immatriculation
de ces terres par les propriétaires.
Un système de sécurisation fragile qui facilite l’accaparement frauduleux des terrains
La coexistence de deux systèmes de sécurisation foncière a ajouté les risques d’accaparement
frauduleux de terrains privés non immatriculés. Selon le code des droits réels18, les terrains non
immatriculés peuvent faire l’objet d’une réquisition d’immatriculation par toute personne ayant
qui exerce sur un immeuble ou un droit réel immobilier, pendant quinze ans et à titre de
propriétaire, une possession paisible, publique, continue, non interrompue et non équivoque. Cette
durée est réduite à dix ans, lorsque la possession est acquise de bonne foi, et en vertu d'un acte
juridique qui aurait transféré la propriété s'il avait émané du véritable propriétaire et plafonnée à
trente ans entre héritiers et copropriétaires.
Cette prescription ouvre la porte aux appropriations frauduleuses de terrains. En effet, comme
nous le montrerons lors de l’analyse de la filière de production foncière illégale, il suffit de 2
témoins et d’un certificat de possession (hawz) pour se proclamer propriétaire.
18 Chapitre 3, Article 45 et suivants du code des droits réels.
Hend Ben Othman - Octobre 2014
13
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
Tableau 3 : Evaluation du système de sécurisation foncière par acte de vente authentique ou sous
seing privé
Atouts du système +++
Faiblesses du système ----
Processus rapide: Un durée moyenne entre 2 et 4
jours
Une propriété mal définie et sommairement
délimitée susceptible d’augmenter les litiges
Une procédure limitée à 3 acteurs
Recette des finances, municipalité, avocat ou
notaire
Possibilité donnée aux parties contractantes de
rédiger elles-mêmes les contrats
Un accès quasi limité aux prêts bancaires : ne
constitue pas une garantie pour des hypothèques
Un système de sécurisation fragile qui facilite
terrains ou sa
frauduleux des
l’accaparement
propriété par prescription
I.3 Le système d’immatriculation foncière en Tunisie : une multiplicité d’acteurs et de
procédures
Le deuxième système de sécurisation foncière en Tunisie repose sur les titres fonciers, par le biais
de l’immatriculation foncière. Ce système, qui repose sur le droit positif, a été introduit à l’époque
coloniale par le décret du 1 juillet 1885, connu sous le nom de la loi foncière, et qui a été
inspiré de « Act Torrens » en Australie (en 1885). Cette opération purgeait la situation
foncière de la terre objet de l’immatriculation et reconnaissait les droits de propriété des
requérants.
Il existe actuellement deux régimes d’immatriculation foncière : une obligatoire et gratuite, qui a
été institué par le décret-loi du 20 Février 1964, et portait sur l’immatriculation des terres
agricoles, et mené par l’Etat, et l’autre facultatif, qui doit être initié par des réquisitions volontaires
d’immatriculation émises par les propriétaires, sur la base d’un acte notarié en général.
Le système d’immatriculation foncière repose sur trois acteurs principaux :
- Le tribunal immobilier, qui représente l’autorité judiciaire et qui déclenche la procédure
d’immatriculation et émet le jugement d’immatriculation,
-L’office de topographie et de cadastre, organe technique chargé de la réalisation des opérations
de bornage, de lotissement et de la production des plans du titre,
- La conservation de la propriété foncière, chargée de la création, mise à jour et conservation
des titres fonciers dans le livre foncier.
Hend Ben Othman - Octobre 2014
14
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
I.3.1
Les acteurs de l’immatriculation foncière:
a)
Le tribunal immobilier :pilier juridique
Appelé à l'origine " le tribunal mixte immobilier ", il a été institué par l'article 33 de la loi du 1
juillet 1885 relative à la propriété foncière. Il n'a porté sa dénomination actuelle comme " tribunal
immobilier de Tunisie " que par le décret du 19 février 1957. Sa compétence couvre l'ensemble
du territoire de la République et il statue en matière de :
•
Immatriculation foncière avec ces deux branches: facultative par les requêtes des particuliers
et obligatoire par le recensement cadastral sur toute l'étendue du territoire de la République
• Mise à jour des titres fonciers gelés,
• Demandes de révision et de rectification des jugements
• Recours contre les décisions des commissions régionales de mise à jour des titres ou des
décisions du conservateur de la propriété foncière
b)
L’Office de topographie et du cadastre (OTC) :Pilier technique
L’OTC est un établissement Public Industriel et Commercial (EPIC) placé sous tutelle du
Ministère de l’Equipement de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire. Il est autonome
financièrement et a pour missions principales :
•
l’établissement et la conservation du canevas géodésique et de nivellement (NTT nouvelle
Triangulation Tunisien système UTM),
•
•
•
l’établissement des divers levers topographiques et la réalisation de micro-topographie,
les prises de vues aériennes avec l’établissement de plans photogrammétriques à grandes
échelles,
la création et mise à jour de Systèmes d’Information Géographique, avec récemment la mise
en place d’une banque de données sous Oracle, la vectorisation des différents documents
cadastraux,
• et la mission de réalisation des plans fonciers et de toutes les opérations attachées (bornage et
lotissement)
Dans le cadre de la procédure d’immatriculation, l’intervention de l’OTC est centrale car il est le
garant de la fiabilité technique de l’opération et sa matérialisation sur le terrain, chargé d’établir le
dossier technique qui sera transmis au Tribunal Immobilier. Sa mission dans cette procédure
consiste à :
• procéder au bornage des biens fonciers et en rédiger les procès verbaux,
• attribuer des numéros de parcelles et des numéros de bornes et calculer la superficie au bien à
immatriculer,
• procéder après l’opération de bornage, à un lever régulier topomètrique (rattaché au système
NTT) du bien à immatriculer,
c)
La conservation de la propriété foncière: Pilier administratif
La conservation de la propriété foncière (CPF) a été crée le 1er juillet 1885, parallèlement avec le
tribunal immobilier et l'office de topographie et de cartographie dans le but d'instaurer un système
foncier en Tunisie. A partir de 1970, la loi 70-66 et les décrets 72-290 et 76-890 et celui de janvier
1980 allaient respectivement ériger la CPF en établissement public à caractère administratif.
En 1990, la CPF a été rattachée au ministère du domaine de l'Etat et des affaires foncières,
conformément à la loi n° 91-61 du 22/07/1991. Ceci a engendré une évolution de ses activités qui
se présentent comme suit :
Hend Ben Othman - Octobre 2014
15
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
• Création des titres fonciers et inscription des opérations foncières portées sur le titre foncier,
• Renseignement du public sur la situation des titres fonciers et délivrance des certificats,
• Archivage des documents,
• Rédaction d'actes de vente.
La mission principale de la CPF lors de l’immatriculation est la création des titres fonciers et leur
inscription dans le livre foncier. Cette tâche représente à peu près 40% de l’activité de la CPF, tel
que le récapitule le tableau ci-dessous :
Tableau 4: Proportion des titres créés suite à une demande immatriculation foncière entre 2004 et
2013
Année
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Nb de titres créés
65317
83882
65598
73315
65458
81860
76803
59809
62683
59027
Nb de titres créés suite à un
jugement d'immatriculation %
0%
3
18%
14719
41%
26668
36%
26421
40%
26191
45%
37059
46%
35229
42%
25134
37%
23230
36%
21178
Source : Données fournies par la CPF, 2014.
Le nombre de titres créés suite à un jugement d’immatriculation représente environ 40% de
l’ensemble des titres créés entre 2004 et 2013, le reste correspondant à l’inscription des opérations
de mutation de propriété foncière. Le nombre de nouvelles immatriculations a sensiblement
augmenté durant cette période, passant de 14 719 à 37059 en 2010, et connaît depuis 2011 une
légère régression. Au total, 235 832 ont été créés en 10 ans, suite à un jugement d’immatriculation
facultative, donc à l’initiative du propriétaire foncier.
La CPF a entrepris depuis le début des années 1990 la numérisation des titres fonciers et
actuellement, le niveau d’avancement de cette tâche se présente comme suit :
Niveau 1 : « Le Carnet Noir » : Seul le suivi des demandes des citoyens est informatisé.
C’est le cas de Medenine, Gafsa, Sousse, Ben Arous, Kairouan, Sidi Bouzid.
Niveau 2 : « SIF 1 » : Le système est partiellement informatisés : mise en place d’un guichet
automatique, qui permet de séparer l’acte de dépôt des documents, de celui du paiement des frais
dus, et de limiter par ce biais les fraudes éventuelles (plus de transparence)
•
la mise en place d’un guichet automatique permet une validation automatique de la
« journée » avec la délivrance d’un numéro de dépôt qui permet une consultation par le
citoyen des opérations en cours, relatives à la fonction d’inscription de la CPF (
réquisitions, inscriptions dans un titre…) et celle publicitaire ( titres mères, nouveaux
titres, suivi de réalisation d’un certificat de propriété) en ligne, ce qui permet un gain de
temps aussi bien pour l’administration que pour le citoyen.
• La délivrance d’une attestation de propriété immédiate avec des données authentifiées,
enregistrées au préalable dans le livre foncier informatisé, ce qui limite les cas de fraudes
qui étaient relevés en utilisant le logiciel Word ;
C’est le cas de Béja, Kef, Nabeul, Monastir, Kasserine, Gabès, Manouba
Hend Ben Othman - Octobre 2014
16
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
Niveau 3 : « SIF 2 » : Tout le processus est entièrement automatisé et informatisé, ainsi que les
titres avec une possibilité d’identification des propriétaires, des mutations et des différentes
données relatives à la parcelle.
Ce système est actuellement opérationnel à Tunis, Sfax, Ariana, Bizerte et récemment Siliana.
I.3.2
La procédure d’immatriculation obligatoire ou cadastre :
La procédure d’immatriculation obligatoire a été instaurée en vertu du décret loi 64-3 du 20
Février 1964. Elle portait sur l’immatriculation progressive et obligatoire de tous les immeubles
ruraux, étendus en 197919 à tous les immeubles à l’exception des immeubles bâtis situés à
l’intérieur des périmètres communaux.
Cette opération était entièrement à la charge de l’Etat, jusqu’en 1999, lors de la création d’un
«fonds de soutien de la délimitation du patrimoine foncier »20, qui instaure une contribution aux
frais des opérations de l’immatriculation foncière obligatoire à la charge des propriétaires
bénéficiaires de ces opérations.
Le montant de cette contribution a été fixé comme suit :
- 0,020DT par mètre carré pour les terrains situés dans les plans d’aménagement urbain et les
périmètres d’intervention foncière à l’exception des zones vertes ;
- 10 DT par hectare pour les autres terrains
Tableau 5 : Les Etapes de la procédure d’immatriculation obligatoire
Etape
Délimitation de la zone de recensement
Publication dans le JORT et affichage public
Ouverture des opérations cadastrales et division du
territoire en secteurs
Délimitation du secteur : enquête juridique de propriété
et croquis visuel (levé topographique)
Publication dans le JORT du bornage provisoire et
affichage public
Si oppositions :
Jugement du litige
Si pas d’oppositions :
Ordonnance d’immatriculation
Copie du jugement à l’OTC pour plans définitifs
Etablissement des plans définitifs
Envoi copie jugement et plans définitifs à la CPF
Création du titre et inscription au registre foncier
Renvoi du plan et du numéro du titre à l’OTC
Clôture des opérations cadastrales et publication au
JORT
Administration
Ministère de la justice
Tribunal immobilier
Commission cadastrale
du tribunal immobilier
Commission cadastrale
(de bornage) du tribunal
immobilier
Tribunal immobilier
la
de
cadastrale
Président
commission
du tribunal immobilier
Tribunal immobilier
OTC
Tribunal immobilier
Conservation
de
propriété foncière
Conservation
propriété foncière
Tribunal immobilier
de
la
la
Ce procédé a permis l’immatriculation de milliers d’hectares étant donné que les frais sont
19 Loi 79-28 du 11 Mai 1979.
20 Article 40 de la loi 99-101 portant promulgation de la loi de finances pour l’exercice 2000.
Hend Ben Othman - Octobre 2014
17
Elaboration de la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
supportés en totalité jusqu’en 1999 par l’Etat, et moyennant une participation symbolique de la
part des propriétaires à partir de cette date.
Le rythme de l’immatriculation obligatoire ou cadastre a été freiné voire stoppé en 1995 par le
manque de moyens de l’Etat pour faire face aux coûts de l’immatriculation, et la contribution des
propriétaires fonciers reste dérisoire en comparaison avec les couts supportés par l’Etat et l’intérêt
et la plus value engendrés par l’obtention d’un titre foncier qui garantit la propriété.
Un recours plus systématique à cette modalité ne pourra être efficient que moyennant une
participation plus importante des propriétaires et une allocation minime de fonds à l’échelle
communale.
I.3.3
L’immatriculation facultative : un manque d’harmonisation
des procédures entre les acteurs concernés
L’immatriculation facultative concerne les terrains dont les propriétaires ont déposé spontanément
une demande d’immatriculation, qui est à sa charge.
Elle s’appuie également sur les trois acteurs clé à savoir TI, CPF et OTC, sauf qu’elle émane des
propriétaires et que les frais sont pris en charge par ces derniers.
Tableau 6 : les étapes de l’immatriculation facultative : coûts et durée
Etape
Acteur
principal
Administration
concernée
Délais
I-Etape des publicités et de l’établissement des levés topographiques
Demande d’immatriculation
Propriétaire Tribunal
immobilier
Paiement des frais divers
Frais provisoires de bornage et
d’établissement de plans
Frais de déplacement du juge
Propriétaire OTC
Propriétaire Tribunal
immobilier
Poste
Tribunal
immobilier
Tribunal
immobilier
OTC
Propriétaire
Le requérant
Le technicien
assermenté
-
Dans les 10 jours
-
20 jours avant le bornage provisoire
la
les 45
Dans
jours suivant
publication de
la réquisition au
JORT
Frais de publications au JORT
Publication au JORT de l’avis de
réquisition d’immatriculation
Publication dans le JORT de l’avis
de bornage provisoire
Bornage provisoire :
(cid:2) établissement d’un croquis des
lieux situant les différents sommets
concrétisant les limites définies en
présence des parties ou de leur
représentant. Le croquis dressé
attribue des numéros de points à
chaque angle de limite.
(cid:2) rédaction du procès verbal de
bornage
la
présence ou non des parties, leur
éventuelle,
représentation
la
limites nouvelles
définition de
arrêtées avec pour référence
les
numéros attribués.
(cid:2) Consignation des oppositions
éventuelles et leur objet
(cid:2) signature du procès verbal par le
Technicien
des
opérations de bornage,
(cid:2) attribution d’un numéro de
parcelle du bien concerné,
responsable
relatant
faits,
les
et
Hend Ben Othman - Octobre 2014
18
Elaboration de la n
’accès au foncier
e la nouvelle stratégie de l’habitat –L’accès au foncier
Envoi du PV de bornage au tribunal
Envoi du PV de bornage au tribunal
immobilier
Publication de l’avis de clôture du
Publication de l’avis de clôture du
bornage au JORT
Opposition éventuelles
tablissement d’un dossier complet,
Etablissement d’un dossier complet,
comprenant notamment le procès
comprenant notamment le procès
verbal de bornage, le plan de la
verbal de bornage, le plan de la
parcelle avec son numéro et sa
parcelle avec son numéro et sa
et son envoi au tribunal
contenance et son envoi au tribunal
immobilier pour instruction
II-Etape juridique
Enquête du juge rapporteur sur la
Enquête du juge rapporteur sur la
base de documents justificatifs et du
base de documents justificatifs et du
plan du titre établi par l’OTC,
Sortie sur terrain pour établir la
pour établir la
propriété et les limites sur terrain au
propriété et les limites sur terrain au
besoin après établissement d’un
besoin après établissement d’un
rapport justifiant le déplacement.
rapport justifiant le déplacement.
En cas de litige devant les tribunaux
En cas de litige devant les tribunaux
les
commun
du
du
les
commun
bénéficiaires du droit de propriété :
bénéficiaires du droit de propriété
suspension de la procédure
Emission du
Emission du
d’immatriculation
Transmission du dossier à la CPF
Transmission du dossier à la CPF
jugement définitif
jugement définitif
droit
droit
sur
sur
OTC
Tribunal
immobilier
ou
Etat
collectivités
locales
Autres
OTC
dans un délai maximum de trois
dans un délai maximum de trois
mois à dater du jour du bornage
mois à dater du jour du bornage
provisoire
provisoire
3 mois
3 mois
2mois
dans un délai maximum de trois
Loi :dans un délai maximum de trois
mois à dater
mois à dater de la publication de la
clôture
clôture bornage.
Réalité : quelques mois
Réalité
Tribunal
immobilier
Peut prendre quelques mois (dans la
Peut prendre quelques mois (dans la
pratique, tous les juges rapporteurs
pratique, tous les juges rapporteurs
font la sortie sur terrain sans recours
font la sortie sur terrain sans recours
au rapport justificatif
au rapport justificatif !)
Si litiges
Si litiges : peut prendre 3 à 4 années
entre appel et cassation !
entre appel et cassation
Tribunaux du
droit commun
Tribunal
immobilier
Tribunal
immobilier
CPF
CPF
OTC
Entre 3 jours et 65 jours, selon les
Entre 3 jours et 65 jours, selon les
directions régionales
directions régionales
: aucune indication
Loi : aucune indication
Réalité : quelques mois
Réalité
III-Création du titre foncier
Création du titre et inscription au
Création du titre et inscription au
livre foncier
Renvoi du dossier avec numéro à
Renvoi du dossier avec numéro à
l’OTC
Etablissement des plans définitifs
avec numéro du
l’immeuble avec numéro du
foncier
s définitifs de
titre
titre
: Code des droits réels et entretiens, 2014.
Source : Code des droits réels et entretiens, 2014.
portée par des institutions aux tutelles et fonctionnements
Une procédure longue, et portée par des institutions aux tutelles et fonctionnements
Une procédure longue, et
différents
Ce système, malgré son apparente fluidité, comporte des facteurs de blocage
Ce système, malgré son apparente fluidité, comporte des facteurs
(extérieurs au système) qu’
empêchent sa généralisation.
qu’endogènes (propres au système) qui limitent son
de blocage, aussi bien exogènes
limitent son efficacité et
: Récapitulatif des délais de réponse de chaque acteur au cours de l’immatriculation
Tableau 7: Récapitulatif des délais de réponse de chaque acteur au cours de l’immatriculation
: Récapitulatif des délais de réponse de chaque acteur au cours de l’immatriculation
Hend Ben Othman - Octobre
Octobre 2014
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